文／夏盛 上海極富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 上海 200072

引言：

隨著房地產(chǎn)高速發(fā)展，獲取項(xiàng)目成為企業(yè)生存和持續(xù)發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。目前房地產(chǎn)開發(fā)投資部門獲取項(xiàng)目方式，按土地獲取方式可分為，招拍掛取得、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)、收購(gòu)方式取得三種主要途徑。在一級(jí)土地市場(chǎng)，開發(fā)商通過(guò)招拍掛與政府簽訂土地使用權(quán)出讓合同并交付地價(jià)款獲得土地使用權(quán)。通過(guò)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)獲取土地，此種方式因制度逐漸完善，現(xiàn)已很少成功。通過(guò)項(xiàng)目收購(gòu)方式獲取，又分為直接收購(gòu)?fù)恋厥褂脵?quán)或在建工程，以及通過(guò)收購(gòu)持有房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)方式收購(gòu)兩種。項(xiàng)目不同的獲取方式帶來(lái)的是截然不同的外部條件（如，規(guī)劃條件、政策法規(guī)、建筑設(shè)計(jì)條件等），房地產(chǎn)開發(fā)的操盤策略也需要隨之調(diào)整，以便應(yīng)對(duì)各種問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)。

本文站在房地產(chǎn)開發(fā)角度，通過(guò)案例說(shuō)明收購(gòu)類項(xiàng)目，在設(shè)計(jì)管理實(shí)踐過(guò)程中碰到的問(wèn)題，總結(jié)設(shè)計(jì)管理中的要點(diǎn)和經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提出個(gè)人建議和意見，為后續(xù)類似項(xiàng)目拋磚引玉。

1、收購(gòu)項(xiàng)目面臨的設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)

1.1 規(guī)劃條件風(fēng)險(xiǎn)

由于項(xiàng)目資產(chǎn)收購(gòu)實(shí)質(zhì)是開發(fā)主體的改變，因此收購(gòu)?fù)瓿珊笠獜牧㈨?xiàng)開始，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)選址意見書、用地規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等環(huán)節(jié)逐一辦理變更手續(xù)，有的甚至還有可能面臨被調(diào)整用地面積、容積率、土地用途等經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)[1]。

1.2 政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于資產(chǎn)收購(gòu)類項(xiàng)目，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，項(xiàng)目資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)必須“完成開發(fā)投資總額的25%”，以防止“炒賣地皮”現(xiàn)象發(fā)生。通常，25%投資的建設(shè)+收購(gòu)周期會(huì)跨年，對(duì)于建筑設(shè)計(jì)而言，有很大幾率發(fā)生建筑相關(guān)規(guī)范和法規(guī)修訂和更替，當(dāng)收購(gòu)?fù)瓿珊筮M(jìn)行新建、改建和擴(kuò)建設(shè)計(jì)時(shí)，設(shè)計(jì)單位和審圖公司會(huì)要求依據(jù)最新版本的規(guī)范和法規(guī)開展設(shè)計(jì)，一個(gè)項(xiàng)目如何融合“舊”規(guī)范和“新”規(guī)范，往往給設(shè)計(jì)本身和設(shè)計(jì)管理帶來(lái)很大風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)。

1.3 建筑設(shè)計(jì)條件風(fēng)險(xiǎn)

收購(gòu)項(xiàng)目通常都已經(jīng)完成了25%投資的實(shí)物量建設(shè)，可能是整個(gè)地下室，可能是結(jié)構(gòu)封頂?shù)霓k公樓等，這些項(xiàng)目與“熟地”上新開發(fā)項(xiàng)目相比，建筑設(shè)計(jì)除了滿足土地出讓的規(guī)劃要求外，尚要考慮兼顧已施建部分的設(shè)計(jì)情況，如，原設(shè)計(jì)的地基形式及最大承載力、建筑層高和面積、疏散樓梯間位置和數(shù)量，樓層恒活荷載取值等等。一般房地產(chǎn)開發(fā)商都會(huì)選擇盡可能利用已建部分，收購(gòu)后的再設(shè)計(jì)都需要直面以上這些“已有”的建筑設(shè)計(jì)條件。

2、房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理概念

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理本質(zhì)是管理，對(duì)象是項(xiàng)目設(shè)計(jì)有關(guān)的全過(guò)程和全專業(yè)，也是資源整合的過(guò)程。作為房地產(chǎn)開發(fā)的重要組成，設(shè)計(jì)部門對(duì)增強(qiáng)公司核心競(jìng)爭(zhēng)力具有重要意義。在房地產(chǎn)開發(fā)中，設(shè)計(jì)管理的重點(diǎn)是：設(shè)計(jì)人員對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的定位進(jìn)行科學(xué)、理性的認(rèn)識(shí)，以及在實(shí)施過(guò)程中強(qiáng)化過(guò)程的控制，充分發(fā)揮自己的主觀能動(dòng)性。同時(shí)，設(shè)計(jì)管理人員不僅要做好本專業(yè)的技術(shù)管理，通過(guò)自身過(guò)硬的專業(yè)技術(shù)水平指導(dǎo)設(shè)計(jì)院不斷優(yōu)化，做好方案優(yōu)化管理，還要肩負(fù)起管理協(xié)調(diào)責(zé)任，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)進(jìn)度，保證方案、擴(kuò)初、施工圖完成等能有效銜接；其他專項(xiàng)設(shè)計(jì)計(jì)劃與主項(xiàng)計(jì)劃也要協(xié)同推進(jìn)，能與前期、營(yíng)銷、合約等專業(yè)計(jì)劃進(jìn)行匹配，做好設(shè)計(jì)進(jìn)度管理。確保設(shè)計(jì)成果控制在項(xiàng)目建安成本范圍內(nèi)也是設(shè)計(jì)管理重要內(nèi)容，從方案比選、限額設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)優(yōu)化、再到施工階段合理控制設(shè)計(jì)變更，做好設(shè)計(jì)成本管理是確保項(xiàng)目利潤(rùn)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的有力保障。圖紙是招標(biāo)和施工的重要依據(jù)，圖紙質(zhì)量情況可以直接影響招標(biāo)進(jìn)度、施工質(zhì)量、造價(jià)和周期，質(zhì)量?jī)?yōu)秀的施工圖紙可以顯著提高工程現(xiàn)場(chǎng)施作效率，為此設(shè)計(jì)管理可以通過(guò)加強(qiáng)圖紙審查和標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)等方式，做好設(shè)計(jì)質(zhì)量管理[2]。

2.1 做好房地產(chǎn)項(xiàng)目收購(gòu)中的設(shè)計(jì)質(zhì)量管理

2.1.1 方案策劃

在設(shè)計(jì)和規(guī)劃階段，一些房地產(chǎn)公司沒(méi)有充分考慮和研究當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，導(dǎo)致總體項(xiàng)目計(jì)劃與實(shí)際情況不符，這使得后續(xù)的設(shè)計(jì)工作變得困難。一些房地產(chǎn)設(shè)計(jì)不科學(xué)，成本控制目標(biāo)和建立完整控制系統(tǒng)的失敗沒(méi)有考慮到項(xiàng)目管理，也無(wú)法為項(xiàng)目的具體實(shí)施提供依據(jù)。同時(shí)，在設(shè)計(jì)某些項(xiàng)目計(jì)劃時(shí)，沒(méi)有預(yù)料到計(jì)劃環(huán)境的變化，因此無(wú)法跟上變化。情況變化對(duì)項(xiàng)目周期產(chǎn)生了負(fù)面影響。項(xiàng)目計(jì)劃的規(guī)劃是影響成本控制的房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理過(guò)程中非常重要的部分，有必要反復(fù)證明科學(xué)的計(jì)劃，為方便、可靠的成本控制奠定基礎(chǔ)。

2.1.2 系統(tǒng)設(shè)計(jì)

在設(shè)計(jì)物業(yè)時(shí)，有必要從功能、結(jié)構(gòu)和用途上考慮建筑物的整體，諸如電梯、配電、排水、排氣和供暖等基礎(chǔ)設(shè)施。受復(fù)雜的法律法規(guī)的影響，房地產(chǎn)設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)應(yīng)更加準(zhǔn)確，相關(guān)部門也應(yīng)配合設(shè)計(jì)、消防、電力和供水等多個(gè)部門應(yīng)進(jìn)行協(xié)調(diào)。因此，房地產(chǎn)設(shè)計(jì)資訊是影響建筑設(shè)計(jì)科學(xué)性的一個(gè)重要因素，同時(shí)也會(huì)對(duì)造價(jià)產(chǎn)生直接的影響。只有在各個(gè)部門的共同努力下，我們才能真正地提升設(shè)計(jì)的效率，并真正地解決設(shè)計(jì)中的問(wèn)題。

2.1.3 材料選擇

在房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)中，要注重材料的費(fèi)用，以便達(dá)到成本控制的目的。特別是在當(dāng)前的設(shè)計(jì)方法相對(duì)穩(wěn)定時(shí)，一旦決定了該設(shè)計(jì)方法，就成為尋求減少材料成本的有效依據(jù)。通常情況下，在考慮設(shè)計(jì)材料成本時(shí)，可以考慮材料選擇，并根據(jù)實(shí)用性分析材料之間的成本差異?？紤]到材料的質(zhì)量，類型，品牌等，并采用高質(zhì)量的材料進(jìn)行成本控制。

2.1.4 設(shè)計(jì)質(zhì)量

房產(chǎn)設(shè)計(jì)中，設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量是房產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。設(shè)計(jì)圖紙的科學(xué)性和工程文檔的規(guī)范化將直接影響到建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)費(fèi)利用，因此，房地產(chǎn)設(shè)計(jì)師應(yīng)盡可能提供科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)化的施工細(xì)節(jié)。當(dāng)前，用于建筑物建造的材料和技術(shù)各不相同，并且設(shè)計(jì)工作必須進(jìn)行精確的標(biāo)準(zhǔn)化，以保持質(zhì)量和數(shù)量，并降低成本。

2.2 做好房地產(chǎn)項(xiàng)目收購(gòu)中的設(shè)計(jì)質(zhì)量管理

工程項(xiàng)目的方案編制分為方案設(shè)計(jì)招標(biāo)與方案確定。通常，開發(fā)商會(huì)通過(guò)招標(biāo)的形式來(lái)決定項(xiàng)目的方案，或是由第三方設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)來(lái)決定。這兩種方案的選擇都有其優(yōu)點(diǎn)，但也有其弊端。在中標(biāo)之后，開發(fā)商會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，并根據(jù)項(xiàng)目的具體情況做出初步的規(guī)劃，從而確定項(xiàng)目的設(shè)計(jì)目的和投資方向。房地產(chǎn)公司自身也會(huì)對(duì)該項(xiàng)目的內(nèi)部規(guī)劃進(jìn)行規(guī)劃，再進(jìn)行分析與討論，做到權(quán)衡利弊，決定具體的設(shè)計(jì)與投資方向。

在進(jìn)行前期調(diào)查時(shí)，要對(duì)工程設(shè)計(jì)單位的實(shí)力進(jìn)行分析，以確保工程的可行性。在設(shè)計(jì)方案的確定階段，不管是采用招標(biāo)的形式，還是通過(guò)第三方的委托，都需要對(duì)行業(yè)和相關(guān)的資料有一定的了解，才能對(duì)設(shè)計(jì)公司的現(xiàn)狀做出一個(gè)客觀的評(píng)估，并對(duì)不同類型的公司進(jìn)行更加嚴(yán)格的了解。

一方面，適時(shí)、恰當(dāng)?shù)剡M(jìn)行溝通和交流，可以使工程方案設(shè)計(jì)朝著正確的、符合實(shí)際需要的方向發(fā)展。而協(xié)調(diào)管理則要求多個(gè)單位之間進(jìn)行溝通，包括設(shè)計(jì)公司、政府機(jī)關(guān)、監(jiān)理等。所以，如果能夠充分發(fā)揮協(xié)同管理的功能和功能，必然會(huì)促使各參與方按照設(shè)計(jì)方案的要求進(jìn)行工作。另外，在工程項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，也需要對(duì)工程的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的評(píng)價(jià)。而實(shí)際操作中，大部分的開發(fā)商都會(huì)采取員工績(jī)效評(píng)估的方式來(lái)減少風(fēng)險(xiǎn)。即以項(xiàng)目進(jìn)度目標(biāo)、部門業(yè)績(jī)目標(biāo)等方式，對(duì)本部門或單位員工的日常工作行為進(jìn)行約束，以達(dá)到目標(biāo)作業(yè)的目的，減少不必要的危險(xiǎn)。但應(yīng)該注意到，很多企業(yè)往往會(huì)故意與法律、政策擦肩而過(guò)，以獲得更高的利益，這實(shí)際上也是一種冒險(xiǎn)的行為。

3、項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理是提高房地產(chǎn)收購(gòu)項(xiàng)目效益的重要手段

3.1 提高收益

房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理是提高房地產(chǎn)項(xiàng)目效益的一個(gè)重要途徑，根據(jù)我國(guó)多元化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)很大，為了使房地產(chǎn)開發(fā)公司能夠與市場(chǎng)發(fā)展需求更加匹配，房地產(chǎn)開發(fā)公司必須要在項(xiàng)目規(guī)劃及設(shè)計(jì)方面提高重視程度，因項(xiàng)目中所有策劃理念和產(chǎn)品定位的實(shí)現(xiàn)是設(shè)計(jì)最終目的所在，所以基于設(shè)計(jì)的科學(xué)性、合理性等，既能達(dá)到良好的居住環(huán)境，又能促進(jìn)房地產(chǎn)品牌效益和經(jīng)濟(jì)效益的提升。

3.2 抵抗風(fēng)險(xiǎn)

在我國(guó)，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司并購(gòu)還處于起步階段，目前國(guó)內(nèi)還沒(méi)有相應(yīng)的法律和法規(guī)來(lái)規(guī)范。但是，這并不表示參與這項(xiàng)交易就不能按照自己的意愿行事。由于房地產(chǎn)公司的轉(zhuǎn)讓，最重要的還是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，辦理的主要手續(xù)和稅收都是在轉(zhuǎn)讓土地的過(guò)程中進(jìn)行的，而相關(guān)的一切都是以此為基礎(chǔ)的。在不動(dòng)產(chǎn)訴訟中，確認(rèn)買賣程序是否齊全、轉(zhuǎn)讓是否合法，是法院訴訟的重要依據(jù)。所以，工程公司在進(jìn)行并購(gòu)時(shí)，一定要了解有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的法律法規(guī)，做到依法、依程序辦事。

3.3 串聯(lián)開發(fā)

房地產(chǎn)開發(fā)是一種綜合性極強(qiáng)的工程，它是一個(gè)由眾多的小型工程構(gòu)成的綜合工程，在房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)小工程中經(jīng)常采用。而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全程管理，必須建立一個(gè)全面、完整的流程管理系統(tǒng)。

4、項(xiàng)目實(shí)踐

4.1 項(xiàng)目案例

項(xiàng)目案例是一個(gè)27 萬(wàn)m2左右的商業(yè)綜合體，集合了辦公、商業(yè)和奢華酒店等業(yè)態(tài)，在收購(gòu)前，項(xiàng)目已經(jīng)完成了建筑方案規(guī)劃報(bào)批、施工圖審查，現(xiàn)場(chǎng)施工至0.00 標(biāo)高，整個(gè)地下室結(jié)構(gòu)全部完成。該項(xiàng)目原開發(fā)主體2012 年通過(guò)方案報(bào)批，2013 年審圖通過(guò)，2014 年新開發(fā)主體啟動(dòng)收購(gòu)流程，過(guò)程中涉及盡職調(diào)查、收購(gòu)流程、政府審批、設(shè)計(jì)方案重大調(diào)整及施工圖設(shè)計(jì)，直至2018 年才再次取得施工許可證開始復(fù)工。

4.2 實(shí)踐與思考

4.2.1 規(guī)劃審批

對(duì)于案例項(xiàng)目，規(guī)劃部門給出的意見是：因地下室已完成結(jié)構(gòu)驗(yàn)收，應(yīng)按報(bào)規(guī)圖紙繼續(xù)建設(shè)；地上辦公部分，若維持原報(bào)規(guī)建筑平面輪廓不大調(diào)整，核心筒與報(bào)規(guī)圖基本一致情況下，其他辦公分割單元允許通過(guò)規(guī)劃變更方式進(jìn)行調(diào)整，面積、消防、功能等尚應(yīng)滿足規(guī)劃和規(guī)范要求；地上酒店部分，如確實(shí)需要根據(jù)酒店管理公司要求做平面布局和功能重大調(diào)整，則該單體需要單獨(dú)申領(lǐng)新的工程規(guī)劃許可證，按新的獨(dú)立項(xiàng)目完成方案審批和總體批復(fù)等環(huán)節(jié)。

實(shí)際上，規(guī)劃審批口徑問(wèn)題上，是牽動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)核心利益所在，應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目自身產(chǎn)品打造訴求，找到規(guī)劃變更策略并與規(guī)劃部門積極協(xié)調(diào)促成。本案例項(xiàng)目：辦公產(chǎn)品大體維持了原報(bào)規(guī)圖紙，新產(chǎn)品在平面、立面方面的創(chuàng)新受到限制，產(chǎn)品力可能存在稍許不足，但規(guī)劃變更審批較容易通過(guò)；另一方面，為了打造高端酒店影響力，在平面功能和布局、立面造型上需要有突破，則須重新進(jìn)行規(guī)劃報(bào)批流程，花費(fèi)更多成本和時(shí)間，方案審批和專項(xiàng)評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)難度大。同時(shí)，后文也會(huì)提到，不同規(guī)劃審批口徑，也伴隨者不同設(shè)計(jì)規(guī)范版本使用問(wèn)題，同樣也是設(shè)計(jì)管理人員應(yīng)給予關(guān)注的。

4.2.2 規(guī)范法規(guī)

因項(xiàng)目?jī)纱问┕D設(shè)計(jì)周期跨度達(dá)到了6 年以上，防火、防排煙、電氣等專業(yè)的重要規(guī)范都發(fā)生了版本迭代，原規(guī)范的條文、指標(biāo)有不少已無(wú)法滿足修訂后新規(guī)的要求。拿消防規(guī)范舉例，原消防設(shè)計(jì)按《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（2005 年版）GB50045-95，與《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-2014 對(duì)比，可參見表1。

表1 “新老”防火規(guī)范對(duì)比表

規(guī)劃審批口徑與設(shè)計(jì)規(guī)范版本也有對(duì)應(yīng)關(guān)系，實(shí)操層面可以爭(zhēng)取到允許做規(guī)劃變更的單體，仍用“老”規(guī)范設(shè)計(jì)，要方案重大修改的單體則只能用“新”規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)。前文提到的酒店地上部分因經(jīng)營(yíng)和功能布置需要做了方案顛覆性修改，但整個(gè)B1-B3 層地下室因規(guī)劃原因不能做變更，仍要沿用原規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)，這之中矛盾最為突出的是消防專項(xiàng)設(shè)計(jì)，消防水、火災(zāi)報(bào)警、防排煙等系統(tǒng)“新老”規(guī)范對(duì)設(shè)計(jì)要求截然不同，無(wú)法做到融合在一套系統(tǒng)內(nèi)。

經(jīng)歷了大量的討論、征詢和協(xié)調(diào)，在規(guī)劃條件和規(guī)范版本最終無(wú)法突破的情況下，酒店采取了地上地下各建一套獨(dú)立消防系統(tǒng)的方式，地上采用“新”規(guī)范設(shè)計(jì)。這看似很“荒誕”的方法卻是酒店單體消防系統(tǒng)問(wèn)題解決的核心，也被酒店管理公司所接受。當(dāng)然，在施工圖設(shè)計(jì)過(guò)程中，電氣報(bào)警、消防水等最終與規(guī)劃審批和驗(yàn)收關(guān)聯(lián)度不高的專項(xiàng)，地下部分也按“新”規(guī)提高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了設(shè)計(jì)，這樣有效彌補(bǔ)了兩套系統(tǒng)帶來(lái)的設(shè)備機(jī)房面積占用、系統(tǒng)運(yùn)維復(fù)雜等不利因素。

4.2.3 地下聯(lián)通口

根據(jù)土地出讓合同要求，項(xiàng)目B2 層需要對(duì)外設(shè)置聯(lián)通口，與鄰街項(xiàng)目在地下連通。項(xiàng)目收購(gòu)過(guò)來(lái)后發(fā)現(xiàn)，市政道路下由一級(jí)開發(fā)主體負(fù)責(zé)的聯(lián)通道沒(méi)有伸入到項(xiàng)目紅線，少了2m。一級(jí)開發(fā)主體10 年前就已退場(chǎng)，市政道路也早已建成，每天車水馬龍，項(xiàng)目作為最后收尾的竣工驗(yàn)收主體，除了開設(shè)聯(lián)通口，這段紅線外的通道也必須聯(lián)通。

通常在人行道下市政管線布置是比較密集的，在民建設(shè)計(jì)范疇，這類2m 長(zhǎng)度，深度在12m 左右通道結(jié)構(gòu)和基坑設(shè)計(jì)本身沒(méi)有特別難度，本項(xiàng)目難度在于一眾市政管線施工階段如何遷移和保護(hù)，還有占用市政道路審批，紅線外施工許可申請(qǐng)、基坑安全評(píng)審等等，此專項(xiàng)工程的實(shí)施周期、協(xié)調(diào)難度和造價(jià)陡然上升。是否有更優(yōu)的解決方案，設(shè)計(jì)單位也對(duì)方案進(jìn)行了多輪優(yōu)化，但受制于規(guī)范和安全系數(shù)等因素，造價(jià)沒(méi)有根本性的改善。而最終突破的思路是由成控部門提議的，用冷凍法施工工藝，就是上海地鐵軟土盾構(gòu)推進(jìn)時(shí)采用的工藝，先把土“凍”住，再開挖，后做聯(lián)通結(jié)構(gòu)。這個(gè)工藝最大好處是避免了明挖法帶來(lái)的一系列市政側(cè)擾動(dòng)和申請(qǐng)手續(xù)，大大節(jié)省了造價(jià)和施工復(fù)雜度，見表2。

表2 設(shè)計(jì)工藝對(duì)比

此專項(xiàng)問(wèn)題處理思路的轉(zhuǎn)變，用偏市政的施工工藝解決民建問(wèn)題，是問(wèn)題突破的關(guān)鍵。在收購(gòu)項(xiàng)目中，常常會(huì)碰到設(shè)計(jì)條件非常棘手的問(wèn)題，常規(guī)方法處理顯得力不從心時(shí)，不妨多做一些方案對(duì)比，多借鑒一些行業(yè)內(nèi)先進(jìn)工藝，他山之石可以攻玉。

結(jié)語(yǔ)：

不同與招拍掛形式拿地項(xiàng)目，收購(gòu)類項(xiàng)目往往“故事”很多，需要設(shè)計(jì)管理人員更嚴(yán)謹(jǐn)、更有耐心、更細(xì)致地去做現(xiàn)狀核實(shí)與設(shè)計(jì)方案論證，設(shè)計(jì)管理除了關(guān)注設(shè)計(jì)效果、進(jìn)度、成本、質(zhì)量外，在收購(gòu)項(xiàng)目中更應(yīng)對(duì)規(guī)劃條件、政策法規(guī)、建筑設(shè)計(jì)條件等主要設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理和收斂。

本文案例中一些問(wèn)題的處理方式不絕對(duì)唯一，是在綜合當(dāng)時(shí)各部門訴求之下形成的決策，最終都落地驗(yàn)收通過(guò)了，在此給同行做經(jīng)驗(yàn)分享，希望能為其他項(xiàng)目提供更多的破題思路。