宋學(xué)哲

河北省煤田地質(zhì)局物測地質(zhì)隊 河北 邢臺 054000

關(guān)于不動產(chǎn)的面積測量是一項要求準(zhǔn)確度比較高的技術(shù)，對于房地產(chǎn)的整個行業(yè)來說也是重要的內(nèi)容[1]。那么不動產(chǎn)面積測量所產(chǎn)生的誤差會對國家還有房地產(chǎn)開發(fā)商和各個單位以及老百姓都會產(chǎn)生一定的影響。在房屋的測量中可能會出現(xiàn)數(shù)據(jù)的偏差，所以針對這個問題長久都沒有得到徹底的解決，讓測量的過程中沒有引起相關(guān)工作人員的重視，這就要求我們在測量房屋面積的工作人員要轉(zhuǎn)變思想，重視起來這一問題，不動產(chǎn)的最終數(shù)據(jù)會直接影響所買賣的價格，直接影響的是我們老百姓的利益問題，所以在想要解決這一問題，必須從主觀因素開始[2]。商品房的最終測量數(shù)據(jù)到賣房的時候直接決定房產(chǎn)賣出的價格,數(shù)據(jù)對于眾多有購房需求的人們來說都有高度的關(guān)注,特別是對于房屋的面積是否準(zhǔn)確，測量前后有無差異都極為關(guān)心。房屋面積的測量主要使用實地量距法還有坐標(biāo)解析法進(jìn)行變長和房角等等地點的測量，那么誤差也是由此計算得出的。合理的預(yù)測和測量，對于整個不動產(chǎn)有著重要的意義。

1 房屋測量存在誤差的影響

房屋面積的測量對工作人員的要求較高，要求有一定的專業(yè)水準(zhǔn)，懂得房屋在繪圖中的核心內(nèi)容是什么，出現(xiàn)誤差的大或者小，一方面和國家的重視程度還有相關(guān)單位的開發(fā)商有關(guān)系，另一方面和廣大人民群眾的自身利益緊密相連，所以要做到誤差的控制，主要就是保證不動產(chǎn)的面積測量的精準(zhǔn)程度，其次就是要促進(jìn)社會風(fēng)氣的良好形成,讓數(shù)據(jù)精準(zhǔn)，有利于保障廣大人民群眾的利益，所以減少房屋測量的數(shù)據(jù)就顯得格外重要[3]。

2 為什么會造成測量誤差

2.1 開發(fā)商擅自改圖紙導(dǎo)致誤差

在施工的過程中難免會發(fā)生突發(fā)狀況，在這個時候房地產(chǎn)公司也許為了能夠盡快進(jìn)行施工，所以對施工的圖紙擅自做出更改。眾所周知，我們最終的數(shù)據(jù)是要在管理部門進(jìn)行比對還有建立檔案的，那么也就說明管理部門掌握著大權(quán)，任何在施工或者有所變化的時候都要經(jīng)過管理部門的同意，才可以更改[4]。沒有特殊情況下，是不能對施工的圖紙進(jìn)行隨意更改的，如果發(fā)生了極特殊的情況，不得不需要變通的時候，就應(yīng)該先向規(guī)劃管理的部門進(jìn)行申請,經(jīng)過上層的批準(zhǔn)后才可以修改。但是更多的時候，房地產(chǎn)開發(fā)者還是更加注重自身的利益，不管廣大人民群眾的利益而擅自修改，最終在所有工程結(jié)束的時候，給群眾報價是未修改圖的價格，殊不知面積并沒有達(dá)到相關(guān)的要求。

2.2 誤差分類為兩種

一種是系統(tǒng)的誤差，這就說明在觀測的主體相同時，測量的結(jié)果產(chǎn)生誤差，并且這種誤差如果仔細(xì)觀察還有一定的規(guī)律性，有時候也始終是某一個常數(shù)。

一般測量的誤差都是來源于外界的條件，所以才會出現(xiàn)這類有規(guī)律的誤差[5]。想要進(jìn)行有效的控制，就要確保測量的一起還有計算的方法是科學(xué)并且合理的，與此同時還要保證負(fù)責(zé)測量的工作人員熟悉業(yè)務(wù)能力，是專業(yè)的。

第二種就是偶然的誤差，這種誤差和系統(tǒng)造成的誤差相反,有一些數(shù)據(jù)是可以找到規(guī)律的，經(jīng)過多次測量后觀察就可以發(fā)現(xiàn)，其實數(shù)據(jù)是存在一定的數(shù)字還有相關(guān)圖案的規(guī)律。只能說是將誤差降到最小，盡量做到?jīng)]有誤差。所以想要將誤差降到最小,就需要相關(guān)的工作人員在面對數(shù)據(jù)的時候可以盡可能的仔細(xì)讀數(shù)。最好進(jìn)行反復(fù)的檢測,最終取得平均值的方法，增加觀測的點數(shù)，這樣也能夠更好的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，讓群眾的損失降到最小。

2.3 行業(yè)測量規(guī)范不同

在房屋面積測量這一問題上來說，不管是對于老百姓還是專業(yè)從事面積測量的人來說他們所給的概念都是不同的?？上攵?，就拿陽臺來舉例說明，如果這個陽臺是半封閉的那么所測量而對面積就按照正常的面積一半來計算，反之就用正常的數(shù)據(jù)計算。我們就要按照全部的面積進(jìn)行計算了。對于差不多的場地計算方式都是如此。這是對于專業(yè)的人來說都有一套自己計算的方法，那么對于相關(guān)行業(yè)的業(yè)主來說他們自己又有一套屬于自己計算的方法,那么就會造成數(shù)據(jù)有沖突，因為所有的建筑歸根結(jié)底都是由房屋管理部門證明的，所以在面對房屋測量的統(tǒng)一上應(yīng)該遵循房屋管理部門的測量方法還有最終數(shù)據(jù)。所以想要統(tǒng)一房屋數(shù)據(jù)，就要將房屋管理部門的數(shù)據(jù)作為最終依據(jù)。

2.4 政府的管理不嚴(yán)格

要想做到各個行業(yè)能夠按部就班一步一個腳印的對待工作，就應(yīng)該加強上層對下層的管理，這樣一來可以有效的監(jiān)督施工團(tuán)隊對于測量或者其他技術(shù)的一個監(jiān)督管理[6]。對于任何一個行業(yè)如果沒有管理，整個團(tuán)隊就會散漫，長此以往，這些工人就會不認(rèn)真對待工作，從而造成工作的細(xì)節(jié)出現(xiàn)問題，影響整體。

在制定管理條例的時候也應(yīng)該讓相關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)落實到實處,“群眾中來、到群眾中去”的一個觀念給到。去現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)在工作的過程中所面臨的問題,記錄下來回到政府進(jìn)行商討和制定規(guī)定，并且能夠做到有效的實施。這樣才能真正的做到規(guī)范到位，落實到位。

還可以在管理條例中加上工人之間互相監(jiān)督的一個制度，因為政府相關(guān)人員不能夠長期的在工地中或者工作現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)督，那么就應(yīng)該讓大家互相監(jiān)督，這樣能夠提高大家的工作積極性。

2.5 測量儀器出現(xiàn)老化

在以往的測量過程中我們只關(guān)注了最后的數(shù)據(jù)，從而忽視了數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確，對于測量的儀器處于完全相信的狀態(tài)，通過思考房屋面積可能會出現(xiàn)誤差的原因，我們就要在多角度的物進(jìn)行分析，那么測量儀器作為測量工作中一個重要的環(huán)節(jié)，測量的儀器就一定會存在著不準(zhǔn)確，常年使用出現(xiàn)老化的現(xiàn)象。

2.6 不注重技術(shù)工人的培訓(xùn)

時代在不斷的發(fā)展，技術(shù)的更新也，那么對于一個數(shù)據(jù)類的工作來說更加應(yīng)該注重對于技術(shù)工人的培訓(xùn)。一些工作中的失誤，多數(shù)都是因為技術(shù)工人的技術(shù)不到位還有不嚴(yán)謹(jǐn)所導(dǎo)致，所以工人的技術(shù)會在一定程度上會影響最終的數(shù)據(jù)結(jié)果。

3 如何做到降低誤差

3.1 應(yīng)在測量前對圖紙進(jìn)行檢查

不得不說在一般的房屋面積測量的時候多多少少都會產(chǎn)生一定的偏差，那么對圖紙的檢查就很有必要，因為以上說明在許多情況下，房地產(chǎn)工作人員都會進(jìn)行擅自的修改圖紙造成實際面積比圖紙面積小，但是并沒有在最終的售價做出改變。所以說在測量之前檢查圖紙上應(yīng)該是多大的面積再對實際測量的數(shù)據(jù)進(jìn)行比對，就能夠發(fā)現(xiàn)問題，避免造成不必要的影響[7]。設(shè)計圖紙對于一個房產(chǎn)施工是非常重要的，也是施工前的第一步，所以在設(shè)計圖紙的時候就應(yīng)該對于所理想的面積進(jìn)行合理的設(shè)計。

3.2 應(yīng)準(zhǔn)確采集數(shù)據(jù)

在施工前的第一步應(yīng)該是拿到圖紙，按照圖紙的要求進(jìn)行分析和施工，那么就應(yīng)該重視拿到圖紙后施工的人員，是不是按照圖紙進(jìn)行施工，在房產(chǎn)的場地上是不是有一個嚴(yán)格的把控，因為嚴(yán)格的施工過程會有利于在測量的時候確?，F(xiàn)實的面積和圖紙中所理想的設(shè)計相一致。這樣一來就可以盡可能的保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，以免產(chǎn)生過大的誤差。

例如，設(shè)計圖紙上墻的厚度為200mm，再考慮墻體兩側(cè)的分會層是20mm，現(xiàn)實是240mm，那么實際的測量數(shù)據(jù)就要比設(shè)計圖紙要少20mm。

在這種情況下我們的預(yù)測面積就要與實際的面積相差很大對于有一些的場地對于面積就有著大的誤差。由此看來，圖紙的設(shè)計以及在施工的過程中能夠確保兩者統(tǒng)一，有利于在檢查的過程中進(jìn)展可以快速一點。

3.3 應(yīng)在施工結(jié)束后進(jìn)行成果檢查

任何工作的開展實施以及結(jié)束，都需要對其進(jìn)行檢查,以免其發(fā)生誤差對于整體的工程造成不必要的損失。那么在不動產(chǎn)預(yù)測成果經(jīng)過整理還有書面的說明檢查檢驗后，就能夠正式的對委托人進(jìn)行提交成果資料。經(jīng)過檢查后也會對此項目更加的放心，這里的檢查，主要就是指小組的測量員互相對彼此的工作進(jìn)行監(jiān)督檢查：通過預(yù)測分戶界限，房屋的使用還有公共的面積相關(guān)建筑，是不是和設(shè)計圖紙相一致。

3.4 應(yīng)加強測量儀器的標(biāo)準(zhǔn)

在測量房屋的面積時，我們就會用到相關(guān)的儀器，那么一旦在測量的結(jié)果上出現(xiàn)了誤差，那么歸根結(jié)底就是要到測量儀器上。為了更好的控制測量不嚴(yán)謹(jǐn)所導(dǎo)致的數(shù)據(jù)誤差，就應(yīng)該加強對測量儀器的校準(zhǔn)。首先在購買儀器的時候要讓工作人員做好功課，在選擇的時候能夠檢查好儀器，還要對此儀器有一個大概的了解，能夠使用多長時間，會面臨什么樣的問題，在面臨問題的時候自己能不能勝任修理的職責(zé)等等。在測量之前都應(yīng)該讓專業(yè)人士對測量的儀器進(jìn)行校對，確保接下來的工作能夠順利進(jìn)行，也能夠?qū)ψ罱K數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確定有一定的保障，這樣一來就有利于控制設(shè)備的誤差。注重對儀器的保養(yǎng)，還能延長儀器所使用的壽命。

3.5 應(yīng)加強對房屋建造中的管理

眾所周知,房屋最終的數(shù)據(jù)都來源于管理部門，那么作為我國的權(quán)威部門，就應(yīng)該進(jìn)行仔細(xì)斟酌和細(xì)致入微的考察工作，經(jīng)過一次一次的審批還要繼續(xù)的進(jìn)行管理監(jiān)督開發(fā)商的施工過程。一旦在監(jiān)督管理的過程中發(fā)現(xiàn)開發(fā)商存在違規(guī)的現(xiàn)象，就應(yīng)該及時上交，按照規(guī)定對相關(guān)人員進(jìn)行懲罰處理。與此同時，想要讓房屋建造中一切順利，不出現(xiàn)不作為亂作為的現(xiàn)象。確保工作的有效實施，就需要開發(fā)商自身的注意形象，還有商業(yè)的信譽等等，在招募技術(shù)人員的時候需要找技術(shù)過硬，對工作認(rèn)真的工人，這樣做有利于提升工程的總體質(zhì)量，同時在很大程度上避免了誤差的發(fā)生。

3.6 應(yīng)該加強對測量人員的培訓(xùn)工作

測量存在誤差的主要原因就是測量人員，為了更好的對數(shù)據(jù)進(jìn)行有效的控制，就要在測量人員的培訓(xùn)上下功夫。作為不動產(chǎn)的測量人員也應(yīng)該在工作前有一定的測量實戰(zhàn)經(jīng)驗，并且在保障自身技術(shù)過硬的同時不能加以懈怠,在工作之余也要多多學(xué)習(xí)相關(guān)的專業(yè)知識，不斷充實自己的大腦。盡可能的促進(jìn)專業(yè)技術(shù)知識水平的同時還能更好的強化自己的責(zé)任心還有擔(dān)當(dāng)。面對測量工作能夠做到精準(zhǔn)，除此之外，在測量中要帶著神圣感和使命感對待工作，對工作充滿一種敬畏之心，不要覺得是工作就一定是枯燥的，正視所從事的工作，為大家服務(wù)。測量所帶來的誤差應(yīng)該在多個角度分析，不應(yīng)該單一化、草率化。在測量面積的結(jié)果要盡可能做到誤差到最小,從而能夠在相關(guān)工作人員能夠在今后的工作中能夠做到細(xì)心、有責(zé)任心等等優(yōu)良的工作精神，有利于各項工作的進(jìn)展，也能最大程度的保障老百姓權(quán)益。

3.7 應(yīng)完善測量的規(guī)范

我們國家既然如此重視房屋測量的準(zhǔn)確程度，那么就應(yīng)該組織一些專業(yè)的學(xué)者到各個市場進(jìn)行走訪調(diào)查，對原有的規(guī)范做出合理的改進(jìn)和完善，對于復(fù)雜的房屋建筑應(yīng)該建立合乎情理的操作規(guī)范。社會在不斷的發(fā)展，我們的各行各業(yè)也應(yīng)該對于各項技術(shù)進(jìn)行及時的更正，以免造成跟不上時代的情況。作為房產(chǎn)的測量部門，更應(yīng)該打起十二分的精神，面對相關(guān)的工作重視起來，讓測量的工具更加的科學(xué)智能化，讓相關(guān)行業(yè)的技術(shù)工作人員能夠良好的承擔(dān)起這份責(zé)任。

3.8 應(yīng)對成果資料進(jìn)行檢查歸檔

數(shù)據(jù)的有效測量留下的資料，可以有效的保障在今后老百姓使用期間所面臨的問題得到一個良好的保障，商品房的預(yù)測數(shù)據(jù)資料可以經(jīng)過整理，寫成書面的的說明報告，歸結(jié)到檔案中。檢查的主要目的也是更好的督促小組的成員能夠更好的對工作認(rèn)真起來。以上說明整理的內(nèi)容的重要性，目的就是想讓在需要在委托人名字和房屋坐標(biāo)的地址、結(jié)構(gòu)房產(chǎn)要重要要素都要求準(zhǔn)確無誤。所以應(yīng)該對成果資料進(jìn)行檢查歸結(jié)檔案，為將來的工作中留下一個保障。

3.9 應(yīng)加強政策上的規(guī)范

任何一件工程還有企業(yè)的成長都離不開國家和政府的支持。政府作為房地產(chǎn)管理部門來說做的每一個決定都是重要的，那么政府在制定制度的時候就應(yīng)該仔細(xì)的斟酌，對于房產(chǎn)的開發(fā)過程中的面積測量進(jìn)行嚴(yán)格的把控。一個項目審批結(jié)束后，需要對房屋的圖紙、施工過程、測量填寫數(shù)據(jù)等等進(jìn)行嚴(yán)格把控。這樣一來可以有效的督促施工的方案不斷完善，監(jiān)督施工的過程中一旦發(fā)現(xiàn)了有不作為亂作為的現(xiàn)象的時候，政府的有關(guān)部門就應(yīng)該對其采取相應(yīng)的懲罰處置，避免今后的工作中給工程帶來不好的影響。于此之外，房地產(chǎn)來發(fā)上也要對施工的單位進(jìn)行嚴(yán)格的把控，要對招標(biāo)的形式進(jìn)行更新?lián)Q代，應(yīng)該選取優(yōu)質(zhì)的施工企業(yè)，同時也要重視起來市場的口碑還有信譽。從戰(zhàn)略的角度思考如何對施工更好，運用更加科學(xué)現(xiàn)代的施工技術(shù)，對建筑施工的團(tuán)隊進(jìn)行把控，在條件允許的情況下對施工的質(zhì)量進(jìn)行提高。

4 結(jié)束語

通過對于房屋不動產(chǎn)面積測量中所產(chǎn)生誤差原因的分析，我們指導(dǎo)了現(xiàn)如今房產(chǎn)面積測量相關(guān)的規(guī)范統(tǒng)一是有待解決的問題。在新型的額建筑結(jié)構(gòu)還厚新型的建材上也要不斷的進(jìn)行完善。對房屋測量面積中所出現(xiàn)的問題進(jìn)行研究分析并且及時進(jìn)行反饋很有必要。以上分析了房產(chǎn)所面臨的各項問題，只有真正重視起來，貫徹落實各項任務(wù)，不動產(chǎn)房屋面積的測量準(zhǔn)確度才能夠為老百姓服務(wù)。對于老百姓消費就具有一定的公平性，不會存在面積欺騙還有誤差所導(dǎo)致老百姓多支出的現(xiàn)象。