崔娟

江蘇省東?？h地價事務所，中國·江蘇 連云港 222300

1 引言

近些年，中國對土地資源管理方面愈發(fā)重視，因為其關乎至民生和社會秩序的穩(wěn)定。在經(jīng)濟飛速發(fā)展的社會，與經(jīng)濟相關聯(lián)的城鎮(zhèn)建設用地的基準地價也在政府部門的干預下作出了積極地調(diào)整?；鶞实貎r是土地使用權轉讓、出讓時的重要依據(jù)，科學的城鎮(zhèn)基準地價評估對于土地評估而言尤為重要，且對于社會的和諧發(fā)展也有著促進作用。為了幫助相關部門更好地推動城市化進程，論文將立足于當前城鎮(zhèn)建設的現(xiàn)狀，從多個角度入手，對城鎮(zhèn)建設用地基準地價的評估進行研究。

2 城鎮(zhèn)基準地價內(nèi)涵

城鎮(zhèn)基準地價的研究是在馬克思地租理論的基礎之上進行的，而馬克思地租理論又分為了絕對地租和級差地租這兩種。因此，有許多學者認為，探究清楚級差地租資本化是否被囊括在基準地價之內(nèi)對于基準地價的實際水平有著關鍵影響。如在浙江大學地球科學系副教授歐陽安蛟看來，完整地租的資本化是基準地價的重要內(nèi)涵。而完整地租的資本化又包括了國家財政投入在土地建筑建設中所產(chǎn)生的收益。而另外也有學者認為，城鎮(zhèn)基準地價的具體內(nèi)涵需要由土地的用途以及級別來進行定義，這樣才能夠更好的明確不同用途的土地的平均價格。現(xiàn)階段針對不同標準的分類和影響因素，權威的學者群體都有各自對基準地價的定義，故城鎮(zhèn)基準地價的內(nèi)涵并沒有一個統(tǒng)一的標準[1]。

3 城鎮(zhèn)建設用地基準地價評估過程中存在的問題

3.1 數(shù)據(jù)陳舊且不夠完整

許多因素都能夠影響城市的土地質(zhì)量，在商業(yè)方面的分類中，有三個因素較為重要，包括城鎮(zhèn)商業(yè)的發(fā)達程度、交通便利度以及基礎設施的完善程度。其中，交通的便利性又包括道路的寬度、機動車的數(shù)量、交通工作者每日與高低峰時段所測量到的相關數(shù)據(jù)。道路的寬度以及機動車的數(shù)量都可以從城市的交通、建筑部門獲得。在基準地價的評估過程中，可以發(fā)現(xiàn)，近些年許多城鎮(zhèn)的經(jīng)濟水平在政策的支持下都獲得了顯著的提升，原來的道路得到了修繕，現(xiàn)代化的公路也逐漸建設了起來。但是，相關部門在基準地價評估時沒有考慮到這些因素，參考的也是早些年得到數(shù)據(jù)。此外，又因為商業(yè)經(jīng)濟的飛速發(fā)展，周邊城鎮(zhèn)的基礎建設常常趕不上商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的進度，這塊區(qū)域常常會被相關部門所忽略，因此，最終參考的數(shù)據(jù)也不夠全面和準確[2]。

3.2 城鎮(zhèn)土地和財產(chǎn)交易形式單一

在進行地價評估之前，相關部門需要搜集城鎮(zhèn)基準更新的地價數(shù)據(jù)，包括租賃房地產(chǎn)樣本、評估數(shù)據(jù)樣本的土地使用權以及土地征用樣本點的信息。但在進行評估時，往往這些地價數(shù)據(jù)收集得都不夠齊全和平衡。因為多數(shù)城鎮(zhèn)土地和房地產(chǎn)交易形式都較為單一，這就導致了房地產(chǎn)租賃材料的占據(jù)比例過大，所獲取到的其他材料的數(shù)據(jù)都不夠充足，而且這其中的多數(shù)數(shù)據(jù)都是抽樣調(diào)查得來的，精確度和使用價值都較低。又因為城鎮(zhèn)租賃都是房屋所屬者的個人行為，相關數(shù)據(jù)的收集也較難適用于所有城鎮(zhèn)土地的具體情況。

3.3 評價參數(shù)的抽樣點在分布上不夠均勻

受到傳統(tǒng)歷史因素的影響，許多城鎮(zhèn)的規(guī)模都較小，商業(yè)網(wǎng)點和基礎建設基本都相對。規(guī)模更小的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，主要的商業(yè)網(wǎng)點更只是集中在一條主干道上，經(jīng)濟更落后的地區(qū)，甚至沒有商業(yè)網(wǎng)點。多數(shù)出租者對于當?shù)赝恋貎r格評估不夠全面，甚至一些抽樣點在計算土地價格時呈現(xiàn)的最終數(shù)據(jù)為負數(shù)，這就導致了一個地區(qū)而土地價格卻各不相同的情況。此外，隨著城市化進程的推進，一些工業(yè)工廠搬離了城鎮(zhèn)，去往了工業(yè)園區(qū)，這也是造成價格差異大的重要原因之一。在調(diào)查時，筆者發(fā)現(xiàn)一些部門公布的數(shù)據(jù)存在誤差，樣本租金和真實租金差距較大，因此，部分采樣點的數(shù)據(jù)需要斟酌評估后再進行使用[3]。

4 關于城鎮(zhèn)地價評估的相關建議

4.1 利用好集體所有土地的房地產(chǎn)租借數(shù)據(jù)

在對城鎮(zhèn)建設用地基準地價進行評估的過程中需要將國有土地作為基本的評測準則，并及時且合理地利用成本逼近法、市場比較法等核算方法，校對和改正城鎮(zhèn)住宅以及工業(yè)用地基準地價核算數(shù)據(jù)。國有土地的業(yè)主和集體的土地的業(yè)主相比，前者會更加注重土地的租金收入，而后者則經(jīng)常會忽略租金收入，從而得到更多的收益。這同樣可以類比城鎮(zhèn)中的工業(yè)用地。這就意味著在集體土地被房地產(chǎn)公司出租，所有制下的樣本可以被用作住宅和工業(yè)用地的土地租金支付時，權利理應得到合理的分配。

4.2 及時修改合同轉讓交易的樣本數(shù)據(jù)

在現(xiàn)階段的土地建設競爭體系中，土地使用權沒有得到較好的引入。且受到承辦人主觀因素的影響，土地價格的語段以及受讓人選擇的過程都存在較大的不確定性。因此，交易的方法必須保證多樣化，減少交易過程潛在的不利影響，保證交易的順利進行，這之后，還需要及時修改合同轉讓后的樣本數(shù)據(jù)，這樣才能夠確保交易準確無誤。

4.3 將典型的抽樣點調(diào)查與多種評估方案相結合

上文中提到現(xiàn)階段的城鎮(zhèn)建設用地基準地價的評估面臨這樣本點分布不均勻的問題，筆者的建議是相關部門和企業(yè)可以將典型的抽樣點調(diào)查與多種評估方案結合在一起，這樣能夠較為有效地解決這個問題。人工神經(jīng)網(wǎng)絡在評判錯誤這一方面有著重要的影響力，其較高的容錯性能夠篩查出多數(shù)不必要的信息，提高基準地價評估的效率。針對采樣點不足的地區(qū)，相關部門就可以使用人工神經(jīng)網(wǎng)絡構建網(wǎng)絡評估模型，再通過云計算解決土地價格這一方面的問題。這樣能夠大大優(yōu)化評估的最終結果，保證采樣點不足的地區(qū)的數(shù)據(jù)的精準性。

5 結語

綜上所述，城鎮(zhèn)建設用地的基準地價評估是一項復雜的工作，需要對影響因素進行全方位的參考，才能夠得出相對精確的數(shù)值，因此，在開展基準地價評估的過程中相關人員需要進行多次測算，再經(jīng)由專家組的討論對比后得出最終結果。此外，在實際進行城鎮(zhèn)基準地價評估的過程中，相關企業(yè)和政府部門還需要結合當?shù)氐膶嶋H情況以及具體的原有數(shù)據(jù)，對上文中所提及的相關建議進行不斷的調(diào)整和優(yōu)化，使最后的評估結果能夠更加精確，為之后城鎮(zhèn)建設用地的使用和轉讓提供科學的依據(jù)。