（國金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）趙偉

高能級城市購房需求釋放仍有空間。

近期，調(diào)整優(yōu)化房企股權(quán)融資、金融16條等多項穩(wěn)地產(chǎn)措施出臺，政策思路轉(zhuǎn)向“供需齊發(fā)力”，已有政策落地效果如何？未來如何演化？

我們看到，政策是從供給松綁到“穩(wěn)需求”措施增多，再到“供需齊發(fā)力”的。

“穩(wěn)需求”政策逐步加碼，由地方政策出臺居多轉(zhuǎn)向部委出臺增多。前年年底，部分三四線城市開始出臺購房放松政策；去年3月以來，需求政策明顯增多，去年三季度政策出臺數(shù)較去年一季度增長3.3倍。從政策適用范圍看，放松城市的能級提高，由北海等中低能級城市向鄭州等中高能級城市轉(zhuǎn)移，再到有關(guān)部委出臺相關(guān)政策。從政策力度來看，放松措施升級，由購房補貼等轉(zhuǎn)向放松“四限”、調(diào)整首付比例。

供給政策從“保交樓”再到“保交樓、保主體”并驅(qū)，支持力度加強。前年12月，“保持信貸平穩(wěn)有序投放”的提出，標(biāo)志地產(chǎn)融資限制開始放松；去年7月斷貸事件后，供給政策更側(cè)重“保交樓”，去年8月部委推出2000億元專項借款，鄭州等地成立紓困基金，去年11月央行向商業(yè)銀行提供2000億元免息再貸款用于保交樓。去年9月以來，“保主體”政策支持力度明顯加大，信貸、債券等融資支持政策明顯增多。

政策效果如何？目前看是需求側(cè)銷售持續(xù)走弱，但供給端竣工有邊際改善。

需求政策加碼下，住房貸款利率持續(xù)下行，但居民購房意愿不強，地產(chǎn)銷售延續(xù)低迷。全國房貸利率明顯下行，前年10月至去年10月，首套房、二套房平均貸款利率分別回落1.6、1.1個百分點，超20城首套房貸利率低于4%。但居民購房意愿、地產(chǎn)銷售持續(xù)疲軟，去年10月商品房銷售同比回落23%。居民新增貸款延續(xù)回落，去年三季度居民新增中長期貸款同比降41%，低于總新增貸款同比11個百分點。

供給側(cè)竣工邊際改善，融資筑底，但民營房企融資延續(xù)低迷。去年8-10月，房屋竣工平均同比增速提升30個百分點。去年三季度，房地產(chǎn)開發(fā)貸余額同比轉(zhuǎn)正，較去年二季度提升2.4個百分點，指向地產(chǎn)融資筑底。但融資支持政策出臺后，國企民企融資分化仍加大，100家典型房企中民企融資由去年7月的547億元回落至去年10月的38億元，占比由58%回落至10%。

未來關(guān)注什么？需求側(cè)高能級城市改善需求釋放，供給側(cè)民企股權(quán)融資效果。

高能級城市需求釋放仍有空間，其地產(chǎn)回暖向低能級城市的傳導(dǎo)帶動值得關(guān)注。目前低能級城市放松政策應(yīng)出盡出、購房限制較小，但由于購房需求透支、人口流出等因素限制，地產(chǎn)銷售延續(xù)低迷。相較而言，高能級城市仍有購房需求，但由于地產(chǎn)市場信心低迷、收入預(yù)期走弱、居民杠桿約束等因素影響，地產(chǎn)銷售表現(xiàn)疲軟。去年11月滬京杭蓉等熱點城市“四限”局部松綁，但政策效果尚未顯現(xiàn)。

已有信貸、債券融資支持或難完全解決民企融資難問題，“第三支箭”開始落地，支持效果待跟蹤。民營房企普遍難以滿足信貸、債券融資支持在資產(chǎn)負(fù)債、抵押品等方面的要求，約束政策落地效果；在銀行地產(chǎn)不良貸款率持續(xù)攀升下，金融機構(gòu)出于風(fēng)險考量，融資支持更側(cè)重國企和優(yōu)質(zhì)民企。去年11月28日，證監(jiān)會發(fā)布調(diào)整優(yōu)化房企股權(quán)融資5項措施，或有助于解決部分民企融資困難的問題。