韓科璽

（山東魯信實業(yè)集團有限公司，濟南 250000）

1 引言

當前，隨著房地產企業(yè)數(shù)量的逐步增加，房地產企業(yè)應提高對國家頒布的相關土地政策的重視程度，合理籌劃土地增值稅，對相關政策的及時了解和充分利用，可以有效提升房地產企業(yè)的內部效益，從而更好地正向影響企業(yè)的后續(xù)經營管理，增強其整體市場競爭力。

2 土地增值稅籌劃對房地產企業(yè)的影響

2.1 有助于提高資金管理水平

土地增值稅籌劃方案的應用可以在一定程度上提高房地產企業(yè)的資金管理水平。實現(xiàn)資金管理水平提升的主要原因是土地增值稅籌劃方案具有一定的科學性，在應用該方案時，通常與房地產企業(yè)的內部資金管理狀況相結合，強化對方案實施信息數(shù)據(jù)的獲取和管控。針對土地增值稅籌劃方案來說，有關部門應全面探索和改進籌劃的內容，恰當?shù)鼗I劃資金成本管理的相關內容，通過應用合理的管理手段，有效地規(guī)范資金使用范圍。因此，在籌劃方案的指導下，資金使用狀況變得更加合理，對房地產企業(yè)的資金使用效率產生積極影響，有效地提高資金管理水平。

2.2 有助于緩解企業(yè)運營負擔

在完成土地增值稅的整體籌劃后，房地產企業(yè)的內部負擔可以得到適當緩解，其具體表現(xiàn)在內部經營管理的狀況上。例如，在籌劃土地增值稅的過程中，房地產企業(yè)的整體稅負將大大減輕，同時，可以提高房地產企業(yè)稅務工作的效能，企業(yè)管理層可以把更多的資金投入正常的生產經營當中。在這一舉措的影響下，房地產企業(yè)的發(fā)展將處于良性狀態(tài)，因此，房地產企業(yè)在日常工作中應更加重視土地增值稅的籌劃工作，利用合理合法的籌劃手段增強企業(yè)的內在發(fā)展活力。

3 房地產企業(yè)土地增值稅籌劃的現(xiàn)狀

3.1 費用扣除較模糊

房地產企業(yè)在籌劃土地增值稅時，有關部門應適時關注費用扣除等內容。部分企業(yè)在執(zhí)行費用扣除任務時，會隨意選擇扣除的方法或金額，這使得項目核查更加困難。例如，部分房地產企業(yè)在扣除費用時，虛報工作量，導致項目各個環(huán)節(jié)的計算方法應用出現(xiàn)較大問題，嚴重影響了土地增值稅籌劃管理的效果。為了縮減施工周期，部分企業(yè)管理層在進行費用扣除時，針對部分管理項目仍然存在虛假扣費等問題，相關工作人員在籌劃土地增值稅期間，將車庫管理費等作為住房成本費用，在成本價值的影響下，房地產企業(yè)的會計工作產生較大漏洞，若未對該類費用進行及時規(guī)劃，對稅收籌劃結果會產生較大影響。

3.2 商業(yè)環(huán)境不完善

房地產企業(yè)要想在整體經營過程中提高稅收籌劃的效果，需要高效完善所處商業(yè)環(huán)境，利用對商業(yè)環(huán)境的合理控制與優(yōu)化來提升其綜合效益。在部分房地產企業(yè)的具體稅收籌劃過程中，管理者沒有對其內部經營環(huán)境給予合理的關注，導致其內部經營環(huán)境與稅收籌劃狀態(tài)不一致。在二者各方面條件不一致的情況下，難以提高稅收籌劃的效果。此外，房地產企業(yè)在進行稅收籌劃時，應適時明確多項籌劃內容。然而，目前一些企業(yè)的稅收籌劃沒有與企業(yè)的實際情況相結合，導致其稅收籌劃存在不同程度的問題。在這些問題的影響下，當前房地產企業(yè)的經營環(huán)境與商業(yè)環(huán)境較難達到理想效果，而企業(yè)的綜合效益、經濟效益也很難獲得有力的保障。

3.3 稅務籌劃人員的專業(yè)程度不足

部分房地產企業(yè)在稅收籌劃的過程中受到多方面因素的影響，具體的稅收政策沒有得到準確的落實，這極易為稅收籌劃的實施帶來較大的困難。如果稅收籌劃項目中斷，不僅要更換管理人員，而且要對此后的稅收籌劃進行更為嚴格的控制。因此，企業(yè)管理層應采用適當?shù)氖侄翁嵘悇栈I劃人員的業(yè)務素養(yǎng)。部分房地產企業(yè)的稅務籌劃人員在執(zhí)行相關任務時受到自身能力水平的限制，其掌握的稅收籌劃方法很難與項目核算的具體內容相結合，這一現(xiàn)象給企業(yè)的稅收籌劃帶來了更大的困難，企業(yè)的整體工作效率大大降低。換言之，針對房地產項目實施稅務籌劃時，如果沒有選擇專業(yè)的稅務籌劃人員，或者在日常工作中沒有合理控制和提升其業(yè)務水平，企業(yè)的稅務籌劃就很難達到理想的水平。

3.4 項目籌劃周期不合理

鑒于房地產項目的施工周期較長，在實際建設期間，部分房地產企業(yè)未能合理設計項目籌劃周期，稅收籌劃的效果將難以得到有效提升。在土地增值稅的內部籌劃中，相關部門應適時明確與該籌劃管理相關的各項數(shù)據(jù)信息，并利用對數(shù)據(jù)信息的準確控制來提高籌劃管理的效果。在部分房地產企業(yè)的實際稅收籌劃過程中，工作人員沒有為籌劃管理設定合適的運行和操作周期，導致相關人員獲取的數(shù)據(jù)和信息不準確，嚴重制約了房地產企業(yè)土地增值稅的籌劃管理工作，降低了籌劃管理的效果。在不合理的項目籌劃周期的影響下，房地產企業(yè)的綜合效益也將大大降低，因此，不合理的項目籌劃周期將極大地影響房地產企業(yè)的經營管理質量。

3.5 缺乏籌劃風險意識

在日常經營過程中，房地產企業(yè)應合理關注其內部經營和發(fā)展狀態(tài)，如果統(tǒng)籌規(guī)劃工作不具有整體性，將為企業(yè)未來的經營管理帶來更多的風險，在無形中降低企業(yè)的經營效益。在部分房地產企業(yè)進行土地增值稅總體籌劃的過程中，工作人員沒有意識到籌劃工作中包含的各類風險，在缺乏籌劃風險意識的前提下，極大地降低了土地增值稅的籌劃效率，增加了土地增值稅籌劃的風險，極大地削弱了內部員工的主動性和積極性，降低了房地產企業(yè)的整體經營管理效果。值得一提的是，在房地產企業(yè)實施土地增值稅總體籌劃的過程中，隨著時間的推移，一些政策內容會產生較大變化，如果工作人員在實施全面管理的過程中，不能根據(jù)政策內容的變化做出適當?shù)恼{整，一些籌劃內容和手段將難以符合當前土地增值稅政策的實際情況和具體要求，限制其籌劃管理的效果。

4 房地產企業(yè)土地增值稅籌劃的優(yōu)化措施

4.1 設置扣除項目金額

針對房地產企業(yè)籌劃土地增值稅所采取的措施來說，相關部門應根據(jù)實際情況設置扣除項目的具體金額。具體來說，結合最新修訂和出臺的土地增值稅政策文件，扣除項目金額的價值將極大地影響土地增值稅籌劃的質量。相關部門應在日常工作中加大對該類扣除金額的合理控制力度，并利用對該項數(shù)值的管理來緩解現(xiàn)有的土地增值稅稅收壓力。在籌劃土地增值稅的過程中，相關人員應采取適當?shù)拇胧黾臃康禺a企業(yè)的稅后收入，并通過對該收入的合理控制，提高土地增值稅的籌劃應用效果。在清算土地增值稅內部的各專項內容時，要及時分析當前房地產企業(yè)的實際發(fā)展狀況，科學完成與房地產土地增值稅相關的專有項目扣除工作，提高土地增值稅籌劃的專業(yè)性。第一，房地產項目中土地增值稅可扣除項目內容包含與業(yè)主相關的學校、幼兒園、停車場等基礎配套設施，建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；第二，在羅列具體的扣除項目時，房地產企業(yè)管理者可以適時觀察工程安裝費用中質保書內羅列的各類項目，對該類項目的扣除金額應進行合理控制，在完成費用扣除后，應利用專用發(fā)票作為對該項費用扣除的證明；第三，房地產企業(yè)在關注土地增值稅內的扣除項目時，可將銷售中心與職工居住板房作為扣除項目，通過合理的計算對項目進行抵扣，在該項舉措的引導下減輕土地增值稅帶來的稅收壓力，加快房地產企業(yè)的發(fā)展速度。

4.2 合理優(yōu)化商業(yè)環(huán)境

房地產企業(yè)在實際運營期間，不動產是房地產企業(yè)實現(xiàn)生存與發(fā)展的主要經營內容，且土地和房屋具有不可移動性。在土地增值稅內部籌劃的過程中，房地產企業(yè)應合理優(yōu)化商業(yè)環(huán)境，借助內外部環(huán)境的完善提高土地增值稅的籌劃效果。對于房地產企業(yè)開展的土地增值稅籌劃工作來說，若想改善企業(yè)內部籌劃的狀態(tài)，應該結合我國的稅收法律法規(guī)，即在土地增值稅籌劃過程中，要精準找出其內部的扣除項目與多項優(yōu)惠政策，并且在這一理念的指導下，有效提升土地增值稅籌劃的質量。在開展土地增值稅籌劃工作時，應將《土地增值稅暫行條例》作為籌劃的依據(jù)。普通房屋在進行內部銷售時要嚴格考量免稅額與售價收益的平衡性，并進行適當?shù)暮怂愫突I劃，以提高土地增值稅的籌劃管理效果，防止出現(xiàn)部分房屋高價出售等不良現(xiàn)象，提高此行業(yè)經營管理的穩(wěn)定性和健康性。此外，房地產企業(yè)在進行市場開發(fā)時，對于內部土地增值稅籌劃問題，應選擇合適的利息扣除標準，借助對標準政策的合理執(zhí)行，降低應納稅額和融資成本，提高房地產企業(yè)整體經營管理的科學性。在商業(yè)環(huán)境改善之后，房地產企業(yè)應該在日常經營中合理加強土地增值稅的籌劃管理，并通過適當減輕稅負來提高經營管理的可持續(xù)性。

4.3 提升員工工作水平

房地產企業(yè)在籌劃土地增值稅的過程中，若想提升增值稅籌劃的專業(yè)性，在日常經營中可設置專業(yè)且獨立的籌劃部門，在該部門內部進行適當?shù)亩悇栈I劃培訓。房地產企業(yè)受自身規(guī)模的影響，可以根據(jù)自身經營管理的規(guī)模設置稅務籌劃部門，同時，需要在日常工作中培訓稅務籌劃人員，利用該類人群的專業(yè)性解決土地增值稅籌劃中遇到的各種問題，提高土地增值稅籌劃的質量。一般來講，在培養(yǎng)專業(yè)稅務籌劃人員期間，房地產企業(yè)管理層需為其設置專業(yè)目標，利用對該目標的不斷完善來提升稅務籌劃人員的綜合素質，提高土地增值稅籌劃管理的科學性與專業(yè)度，為房地產企業(yè)的整體管理提供有力保障。企業(yè)管理層在提升稅務籌劃人員素養(yǎng)的過程中，應為該類人群設計專業(yè)性較強的職業(yè)技能培訓，在該項培訓中要幫助企業(yè)受訓人員及時關注稅收政策與財務管理等內容，在實際工作中要利用對內部各經營活動的強化來加強整體的經營管理與開發(fā)控制，提升企業(yè)稅收籌劃工作的專業(yè)性。在房地產企業(yè)內部各部門人員的日常工作中，應利用適當?shù)臏贤ㄇ?，提高溝通頻率，更好地了解企業(yè)經營管理的內容，并對內容進行合理控制，以提高實現(xiàn)稅收籌劃目標的概率。在這一舉措的指導下，企業(yè)要切實提高稅務籌劃人員的綜合素質，進而提高房地產企業(yè)的綜合效益。

4.4 設計項目籌劃周期

房地產企業(yè)在開展土地增值稅統(tǒng)籌規(guī)劃期間，相關部門應結合企業(yè)內部經營的實際狀況來設計項目籌劃周期。通常情況下，在開展稅收籌劃之前，需適時明確稅收籌劃的整體狀態(tài)，鑒于房地產項目的建設應用周期較長，若僅針對某一階段進行籌劃會給企業(yè)內部經營帶來不同程度的風險，造成企業(yè)的經濟損失。房地產企業(yè)在進行整體的稅務籌劃時，要合理管控項目籌劃周期，借助對整個生命周期各個階段的合理管理來提高稅收籌劃工作的整體效率。在設計項目籌劃周期的過程中，工作人員需及時關注企業(yè)內部的經營管理數(shù)據(jù)，合理分析其經營數(shù)據(jù)信息對企業(yè)稅務籌劃的影響。面對不同時期的稅務籌劃工作，企業(yè)管理層應采取具有針對性的措施，提高管理效率，更好地體現(xiàn)稅務籌劃的效果。房地產企業(yè)在日常經營時若開展戰(zhàn)略籌劃，應利用合理的管理工作革新內部工作人員的戰(zhàn)略籌劃管理意識，在具體工作中與相應的標準化方法相結合，更好地考慮土地增值稅籌劃對企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的影響，提高規(guī)劃管理的專業(yè)性，解決稅務籌劃中遇到的各種問題，有效增強問題解決的合理性和針對性。房地產企業(yè)在開展土地增值稅籌劃工作期間，項目管理人員不僅要適時考量其帶來的經濟效益，而且要利用有效的舉措來完成對經營管理成本的認知轉變，借助對經營成本理念的合理貫徹來促進該類企業(yè)發(fā)展質量的提升，確保稅收籌劃工作對企業(yè)發(fā)展產生正向影響。

4.5 加強籌劃風險認知

房地產企業(yè)在進行稅務籌劃工作期間，要適時加強籌劃風險認知，利用對這一風險的高效預判和精準控制來提升房地產企業(yè)的發(fā)展水平。一般來講，房地產企業(yè)在日常經營期間，需保障土地增值稅籌劃管理工作的合法性和合規(guī)性，在此基礎上開展有效籌劃，通過稅收籌劃獲得更多的經濟利潤。在觀察多數(shù)房地產企業(yè)內部的稅負狀況與經營情況后可知，無論是財務人員還是管理者都要正確認識稅收管理的推動作用，根據(jù)相關數(shù)據(jù)信息的具體變化來關注稅收政策的變動情況，對可能出現(xiàn)的統(tǒng)籌規(guī)劃要素實行綜合考量。房地產企業(yè)的管理者在日常經營中應適時明確土地增值稅相關政策的具體要求，對稅務籌劃可能產生的風險進行合理管控與規(guī)避，最大限度地保障企業(yè)內部的經濟利潤。在開展企業(yè)風險管理的過程中，房地產企業(yè)的管理層應針對內部管理人員和基層員工進行專業(yè)的業(yè)務風險培訓，并根據(jù)業(yè)務風險培訓的內容提高員工的風險防范和應對能力。在房地產企業(yè)實施稅務籌劃的過程中，內部管理者應及時明確內外部環(huán)境的具體變化，逐步提高學習能力和適應能力，增強稅務籌劃的風險意識，并將風險管理意識與企業(yè)的具體發(fā)展戰(zhàn)略相結合，從而使管理工作計劃的制定更具針對性，從而合理提高稅務籌劃的質量和水平。

5 結語

綜上所述，房地產企業(yè)在籌劃土地增值稅的過程中，相關部門應利用具有針對性的舉措有效控制其可能面臨的各項風險，不僅要對稅務籌劃人員的綜合素養(yǎng)進行合理提升，有效提高該類人群的專業(yè)性，而且要切實改善企業(yè)整體的經營環(huán)境，通過對各類影響因素的科學控制，有效提升房地產企業(yè)的內部經營水準和納稅規(guī)范性。