楊正清

（印江土家族苗族自治縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，貴州銅仁 555200）

1 引言

房地產(chǎn)測繪是測繪專業(yè)中的一個重要的分支，以房屋及土地為測量對象，其測量結(jié)果直接影響房屋產(chǎn)權(quán)人的根本經(jīng)濟利益。本文從房地產(chǎn)測繪以及房屋面積的含義、房地產(chǎn)測繪房屋面積的意義、測繪依據(jù)、現(xiàn)代測量技術(shù)和設(shè)備的特點、房地產(chǎn)房屋面積測繪步驟、注意事項6 個方面進行闡述，以供參考[1]。

2 房地產(chǎn)測繪以及房屋面積的含義

房地產(chǎn)房屋面積測繪，簡單理解就是在房地產(chǎn)地籍管理中運用房地產(chǎn)測繪技術(shù)對房屋面積進行專業(yè)的測量。

對房屋建筑面積、套內(nèi)建筑面積、套內(nèi)使用面積以及公攤面積的測算都屬于房屋面積測算。計算公式為：

建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽臺面積

公攤面積=套內(nèi)建筑面積×分攤系數(shù)

建筑面積，即通俗意義上的產(chǎn)權(quán)辦證面積，也就是購買商品房時和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)算的面積，預(yù)售時按預(yù)測面積結(jié)算，交房時以實測面積結(jié)算。套內(nèi)使用面積，通俗講就是業(yè)主活動區(qū)域內(nèi)的面積，需要根據(jù)房屋的水平投影面積進行精確計算，主要包括餐廳、客廳、起居室、衛(wèi)生間、過道和廚房等面積，以及墻面粉刷裝修的厚度面積，不包括煙囪以及通風道等。墻體面積包含承重墻和非承重墻兩部分墻體的面積。陽臺面積包含屋外墻以及陽臺外邊緣結(jié)構(gòu)所圍城的水平面積。公攤系數(shù)需要根據(jù)實際情況進行計算。

3 房地產(chǎn)房屋面積測繪的重要意義

近年來，隨著我國房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展,房產(chǎn)測繪領(lǐng)域涉及的房屋面積測定成為社會和百姓關(guān)注的焦點，房屋的數(shù)量以及住房面積等已成為人們普遍關(guān)注的問題，出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)問題也越來越多。現(xiàn)實生活中，房屋面積的測繪結(jié)果與房地產(chǎn)交易、不動產(chǎn)登記、不動產(chǎn)評估、拆遷安置、稅費繳納等密切相關(guān)，其結(jié)果可為房屋買賣、權(quán)屬爭議、邊界劃分等糾紛提供最真實、最可靠、最權(quán)威的解決依據(jù)[2]。做好房地產(chǎn)測繪工作的重要意義在于：

太史公曰：孔子言“必世然后仁。善人之治國百年，亦可以勝殘去殺”。誠哉是言！漢興，至孝文四十有余載，德至盛也。廩廩鄉(xiāng)改正服封禪矣，謙讓未成于今。嗚呼，豈不仁哉！(《孝文本紀》)

1）我國的房價一直居高不下，開發(fā)商為了追求經(jīng)濟利益，難免會從面積入手爭取更多的利益。為了避免開發(fā)商的這種行為，并使房屋產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益得到保障，我國推出了房地產(chǎn)測繪制度，并由專業(yè)的測繪公司進行測繪，測繪所得數(shù)據(jù)結(jié)果可為房屋產(chǎn)權(quán)人從事房地產(chǎn)交易、申請房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記提供依據(jù)；幫助房屋產(chǎn)權(quán)人明確購房的占地面積、房屋的占地位置等，為減少相關(guān)糾紛提供有力幫助。如房屋產(chǎn)權(quán)人對測繪結(jié)果有異議，也可自行委托其他測繪公司進行復(fù)核，測繪公司對出具的測繪報告承擔法律責任。

2）房地產(chǎn)主管部門進行與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的不動產(chǎn)管理、項目管理、不動產(chǎn)交易管理時，以測繪公司出具的戶型圖及數(shù)據(jù)等資料為依據(jù)進行辦理，同時也為由于不動產(chǎn)糾紛引起的仲裁、鑒定提供依據(jù)。

3）相關(guān)測繪數(shù)據(jù)錄入數(shù)據(jù)庫，作為建設(shè)數(shù)字城市以及建立房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，為國家進行房地產(chǎn)市場調(diào)控提供依據(jù)。

4 房地產(chǎn)房屋面積測繪依據(jù)

房地產(chǎn)房屋面積測繪主要依據(jù)GB/T 50353—2013《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》、GB/T17986—2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》《房產(chǎn)測繪管理辦法》（中華人民共和國建設(shè)部、國家測繪局令第83 號）3 個規(guī)范和文件，在我國各地的房地產(chǎn)測繪中普遍適用。

5 現(xiàn)代測量設(shè)備及技術(shù)特點

房屋建筑面積的測繪過程中，現(xiàn)代測繪技術(shù)由于其具有較高的測量精度和自動化水平、較少的人工勞動強度以及較強的存儲功能等特點而被廣泛應(yīng)用，主要體現(xiàn)在測繪所用設(shè)備逐漸由傳統(tǒng)的經(jīng)緯儀、平板儀以及鋼尺等向目前的GPS、全站儀以及激光測距儀等精密儀器發(fā)展，而且計算機繪圖技術(shù)等相關(guān)先進測繪技術(shù)也發(fā)揮著重要作用。

現(xiàn)代測量設(shè)備和技術(shù)的特點主要表現(xiàn)在以下方面：

1）新型測繪技術(shù)具有較高的精準度。這主要是隨著各項科學(xué)技術(shù)的進步，人們對工程建設(shè)的質(zhì)量提出了更高的要求，對測繪技術(shù)精度的要求也越來越高，目前現(xiàn)代測量技術(shù)能夠基本滿足現(xiàn)代測繪技術(shù)精度的要求。

2）新型測繪技術(shù)具有較高的自動化水平，在數(shù)據(jù)測量之后可以通過計算機進行自動繪圖，具有提升測量效率，減輕人工作業(yè)強度，減少人工誤差，提高測量精度四大優(yōu)點。

3）節(jié)約人力資源。傳統(tǒng)的工程測量需要耗費大量的人力進行實地考察、數(shù)據(jù)的收集以及圖紙的繪制，而新型測繪技術(shù)采用數(shù)字化技術(shù)便能夠?qū)崿F(xiàn)圖紙的自動繪制，大大減輕了人工勞動強度。

4）具有較強的存儲功能。由于目前測繪技術(shù)數(shù)字化水平不斷提高，可以將繪制的圖形存儲在軟盤中進行永久儲存，便于在使用中隨時提取。

以下對房屋面積測繪中經(jīng)常采用的儀器和技術(shù)的優(yōu)點做簡要介紹。

5.1 GPS 技術(shù)

GPS 技術(shù)，即全球定位系統(tǒng)，是一種在現(xiàn)代信息科技推動下形成的新型測量定位技術(shù)。其應(yīng)用原理是通過人造衛(wèi)星發(fā)射無線電信息來獲取測量定位目標的控制位置或相關(guān)地質(zhì)信息。在房地產(chǎn)房屋面積測繪中，GPS 技術(shù)主要用于對房屋權(quán)屬界址的測量，夯實房屋面積的量算基礎(chǔ)工作。

5.2 全站儀

全站儀是一種集光、機、電為一體的高技術(shù)測量儀器，是集水平角、垂直角、距離（斜距、平距）、高差測量功能于一體的測繪儀器系統(tǒng)。在房地產(chǎn)房屋面積測繪中使用全站儀只需安裝一次即可完成全部工作，其自帶數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)，可以快速而準確地對數(shù)據(jù)進行處理，大大提高了工作效率，同時確保了測繪數(shù)據(jù)的準確性。

5.3 GI S 技術(shù)

地理信息系統(tǒng)（Geographic Information System 或Geo-Information System，GIS），又稱為“地學(xué)信息系統(tǒng)”，是在計算機硬、軟件系統(tǒng)的支持下，對整個或部分地球表層（包括大氣層）空間中的有關(guān)地理分布數(shù)據(jù)進行采集、儲存、管理、運算、分析、顯示和描述的技術(shù)系統(tǒng)。在房地產(chǎn)房屋面積測繪中應(yīng)用GIS 技術(shù)可以實現(xiàn)全數(shù)字化的基礎(chǔ)測繪，系統(tǒng)自帶多種圖形編輯手段和快捷方式，可以對不規(guī)則圖形進行繪圖，大大提高測繪繪圖人員的工作效率。

6 房地產(chǎn)房屋面積測繪的步驟

6.1 測前準備

測繪人員對項目資料及圖紙進行收集，并核實資料的真實性及完整性。根據(jù)圖紙對各項數(shù)據(jù)進行確認，并分配任務(wù)至各作業(yè)組。

6.2 實地測繪

進入場地后，測繪人員對照圖紙對現(xiàn)場情況進行核對，對設(shè)備進行校核后開始進行測量，每部分面積測量完畢后都要進行兩次獨立核算，并且差值在規(guī)定范圍內(nèi)方可進行下一部分的測量，第一個測量數(shù)據(jù)都要進行記錄。

6.3 測繪結(jié)果

根據(jù)規(guī)劃圖、施工圖與現(xiàn)場數(shù)據(jù)進行核對，對建筑面積進行核算，經(jīng)審核后出具房屋權(quán)屬調(diào)查報告書。

商品房需經(jīng)預(yù)測和實測兩步方可交付使用。房屋預(yù)測是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托有測繪資質(zhì)的測繪公司根據(jù)其提供的規(guī)劃文本、設(shè)計圖紙等資料和文件劃分房屋的功能區(qū)和使用功能，依據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范繪圖、計算出各套房屋的套內(nèi)面積、分攤面積、建筑面積，出具預(yù)測繪成果報告圖冊。房屋預(yù)測是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行合法銷售的面積依據(jù)，同時作為商品房買賣合同（預(yù)售）網(wǎng)簽備案的預(yù)測面積使用。

房屋實測是房屋竣工備案驗收完成后，有資質(zhì)的測繪人員到房屋現(xiàn)場對房屋屬性及各功能區(qū)實地勘察，現(xiàn)場采集測量數(shù)據(jù)，參考房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的建筑設(shè)計圖、結(jié)構(gòu)設(shè)計圖、竣工圖、工程規(guī)劃許可證等資料、文件劃分房屋的功能區(qū)和使用功能，依據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范繪圖，計算出各套房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、分攤面積，先進行內(nèi)外互檢，然后質(zhì)檢員進行質(zhì)量檢查，驗收組進行驗收，如全部符合要求，即形成房屋測繪成果報告。房屋實測面積是法定確權(quán)的房屋面積，是業(yè)主辦理不動產(chǎn)權(quán)證書、結(jié)算物業(yè)費及相關(guān)費用的最終依據(jù)。

7 房地產(chǎn)房屋面積測繪注意事項

7.1 做好對前期資料的收集

進場測量前，要做好對前期資料的收集工作，并確保其真實性和完整性。前期資料圖紙應(yīng)包括建筑施工圖紙以及規(guī)劃文本、圖紙變更文件等，必要時與設(shè)計部門進行溝通，確定相關(guān)測繪部位測繪內(nèi)容。

7.2 做好房屋面積計算部位的認定

這項工作是房屋面積測繪工作的重中之重，也是進行房屋面積測繪前的關(guān)鍵一步，是很容易引起糾紛的一項工作。測繪前，要明確界定測繪房屋面積的邊界，并根據(jù)實際情況進行判定，如不能明確確定，可要求建設(shè)單位及設(shè)計單位出具詳細說明，然后進行明確界定。

7.3 做好公攤面積的計算

首先，對房屋合法權(quán)益明確的房屋，按照相應(yīng)的文件和協(xié)議進行共有建筑面積的分攤，如果房屋合法權(quán)益不明確，需要對其房屋面積進行比例計算之后進行分攤。隨著社會的不斷發(fā)展，大型綜合體越來越多，可以同時兼具住宅、商業(yè)以及辦公功能，對于這種建筑物公攤面積的確認，要嚴格按照使用功能分別進行分攤，嚴禁統(tǒng)一采用一個系數(shù)進行分攤。

7.4 確保測繪規(guī)范體制落實到位

當前，各相應(yīng)測繪軟件智能化程度不高，測繪工作的準確性極易受測繪規(guī)范標準化的影響。因此，在房屋建筑面積測繪中，必須遵循相關(guān)測繪規(guī)范完成測繪工作。要實現(xiàn)測繪工作的高效質(zhì)量控制，必須保證測繪成果與實際居住情況相適應(yīng)，保證測繪過程相對獨立。

8 結(jié)語

房地產(chǎn)測繪業(yè)在房地產(chǎn)事業(yè)中占有重要的位置。房地產(chǎn)測繪的存在不但可以很好地保障消費者的權(quán)益，也是推動房地產(chǎn)事業(yè)蓬勃發(fā)展的重要力量。在目前土地規(guī)劃、城市規(guī)劃和產(chǎn)權(quán)管理工作的開展中，現(xiàn)代測繪技術(shù)由于其具有較高的測量精度、較高的自動化水平、較少的人工勞動強度以及加強的存儲功能等特點而被廣泛應(yīng)用，可以通過科學(xué)手段提高測繪的質(zhì)量和效率，以及整體的服務(wù)水平。