溫 軍，江兆堯

（中國建筑業(yè)協(xié)會，北京 100081）

0 引言

住宅工程質(zhì)量事關(guān)廣大人民群眾的生活質(zhì)量、身體健康與幸福指數(shù)。目前，我國的住宅工程建設規(guī)模逐年攀升，建設速度世界領(lǐng)先。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020 年新開商品住宅面積約 16.4 億 m2，2021年商品住宅工程竣工面積預計超過 12.57 億 m2。住房市場建設總體過剩，存量遠超實際住房需求，住宅建設已經(jīng)到了從數(shù)量、速度向全面品質(zhì)提升的發(fā)展階段。

近年來，建設領(lǐng)域不斷加強工程質(zhì)量管理，住宅工程設計及建造品質(zhì)總體水平穩(wěn)步提升，但住宅工程量大面廣，各種質(zhì)量問題依然時有發(fā)生，涉及住宅工程滲漏、裂縫、隔音、采光、室內(nèi)環(huán)境污染等功能及使用安全問題的投訴屢見不鮮。因此，全面提升住宅工程設計及建造質(zhì)量成為解決建筑工程質(zhì)量管理面臨的突出問題，真正實現(xiàn)住宅建筑的“適用、安全、經(jīng)濟、美觀”，滿足住戶不斷增強的滿意度和幸福感還有一定需要提升的方面。本文將就住宅工程存在的主要問題以及品質(zhì)提升的重點提出自己的看法與見解。

1 當前住宅建設質(zhì)量的基本情況

當前住宅工程開發(fā)與建設，以大型房地產(chǎn)企業(yè)為主，這些企業(yè)在小區(qū)規(guī)劃、外形設計、戶型布局等方面積累了很多經(jīng)驗，也各自形成了相應的特點與文化，施工質(zhì)量等方面較前幾年有較大提升。由于國家相關(guān)文件對容積率的限制，小區(qū)建筑布局、樓間距、綠化等環(huán)境越來越好；建筑外形、顏色設計與周圍環(huán)境融合度越來越好；建筑布局基本能夠達到東西布局，南北通透，通風效果良好；在室內(nèi)平面布局上，根據(jù)不同面積也都達到了最優(yōu)的成熟的標準化布局模式，衛(wèi)生間干濕分離，更加人性化；在節(jié)能環(huán)保、施工精細度等方面也更節(jié)能和適宜居住，基本能夠滿足人民日益增長的幸福指數(shù)要求。

2 住宅小區(qū)建筑施工環(huán)節(jié)存在的主要問題

盡管住宅建設在各方面在不斷提升，但是仍然存在一些問題，主要體現(xiàn)在以下幾點。

1）總體規(guī)劃及人性化設計不盡完善。主要問題在于規(guī)劃設計未考慮住宅品質(zhì)目標，未與地域特色與文化特色相融合；平面總體設計未考慮后期使用管理、便捷出行、無障礙通行、健身設施等公共、公益設施的配套。比如健身房、游泳館配套建設，室外健身場所及健身器材的配備上不能滿足日常健身、鍛煉要求。

2）綠色建筑的設計、選材達不到要求。在綠色建筑的設計中，其設計項目、功能不全，選材標準低，施工過程中存在變動及減少綠色應用項目、選材把控不嚴的現(xiàn)象。不能滿足建筑節(jié)能甚至超低能耗建筑的要求和國家中長期關(guān)于碳達峰、碳中和的要求。

3）在工程防水、防火、隔音、消防等方面性能存在問題，投訴較多。比如由于內(nèi)外墻隔音不能滿足要求，經(jīng)常會引起鄰居對外部施工投訴；由于室內(nèi)滲漏水的問題經(jīng)常會引起鄰里之間的矛盾；由于防火選材選擇控制不嚴引起火災蔓延等問題。

4）住宅精裝修選材標準不高。精裝實際裝修選材、成本與價格增量成本不成比例，甚至存在節(jié)能環(huán)保及污染物含量超標，影響人們身體健康。

5）分戶驗收程序及把關(guān)不嚴。質(zhì)量問題在竣工前未達到徹底解決，留下質(zhì)量隱患。

3 提升重點及解決問題的對策

針對住宅工程現(xiàn)狀，建議在以下方面進行重點提升，采取相應措施進行解決。

3.1 規(guī)劃布局及人性化設計方面

要根據(jù)傳統(tǒng)文化、風俗習慣等科學合理制定住宅設計方案，同步規(guī)劃道路、教育、醫(yī)療、商業(yè)、社區(qū)服務、居家養(yǎng)老、文體、環(huán)衛(wèi)、公交、消防等配套設施。注重安全性、使用性、耐久性、環(huán)保性能相結(jié)合；平面布局應做到人車分流，合理配置足夠的室內(nèi)外公共活動空間及老年人、兒童活動場地。建筑平面布局應滿足采光、通風、日照、衛(wèi)生及后期使用管理等要求。公共基本生活設施、設備如電梯、變配電間、電信和數(shù)字電視進線間、水泵房及消防控制室、電瓶車停放點等，應盡量選用智能化管控系統(tǒng)，達到安全、便捷、實用的要求，通過多種技術(shù)措施的實施為住戶創(chuàng)造較高的居住生活舒適度。

人性化方面應采用以下具體措施進行提升。如小區(qū)主出入口、人行通道和主要公共活動區(qū)等場所均應設置無障礙衛(wèi)生間、坡道、扶手、地面防滑等措施；地下室頂棚選用易維修、防霉涂料；住宅入戶門應盡量采用向戶外開啟的方式，入戶門不妨礙公共交通和相鄰戶門開啟，相鄰戶門在同時向外開啟時，外開范圍至少留足 1.2 m；地下車庫地坪應采用耐磨環(huán)氧地坪，設置殘疾人停車位及電瓶車充電裝置，車庫出入坡道應設置隔音罩棚和防雨水設施；電梯均應能?？康叵率遥娞蒉I廂內(nèi)凈高應≥2.4 m，可容納擔架等。小區(qū)周界應設置電子圍欄等入侵報警系統(tǒng)，單元門應安裝人像、刷卡一體門禁系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)等智能化控制系統(tǒng)等。

室外綠化做到高低有度、錯落有致、移步換景，適當配種喬木點綴。合理布置座椅、景亭、廊架、小品、廣場等，景觀與道路、架空層交界處，應考慮和海綿城市理念相結(jié)合，有組織排水，防止雨水倒灌。

3.2 綠色建筑設計方面

應以綠色示范小區(qū)建設及綠色建筑評價為抓手，從住宅設計、施工、驗收、運維等各個環(huán)節(jié)要嚴格把控［1］。要求所有建筑達到基本級及以上等級綠色建筑設計建設標準。同時結(jié)合目前碳達峰及碳中和目標要求，結(jié)合我國對超低能耗建筑的發(fā)展需要，借鑒超低能耗建筑試點示范成功經(jīng)驗，大力推廣超低能耗住宅建筑，從封閉完善的保溫系統(tǒng)、高能效熱回收及通風系統(tǒng)等方面提高建筑的保溫節(jié)能效果，保障建筑室內(nèi)舒適的熱濕環(huán)境、良好的隔音效果，實現(xiàn)住宅工程品質(zhì)的大幅提升［2］。在綠色建筑的材料、設備設計、選型及進場把控上，應設計和選用安全健康、環(huán)境友好、性能優(yōu)良的新型建材，逐步提高城鎮(zhèn)新建建筑中綠色建材應用比例。如外墻保溫應用非承重墻體砌塊自保溫、結(jié)構(gòu)與保溫一體化、預制保溫外墻板等墻體自保溫技術(shù)；室內(nèi)外窗設計時應優(yōu)先選用關(guān)閉嚴密平開窗等［3］。

3.3 防水、防火、隔音等涉及工程使用功能方面

防水材料應嚴格進場檢驗試驗與驗收。地下室后澆帶、穿墻管、施工縫等位置加強防水處理，剪力墻應采用工具式可拆卸穿墻螺桿加固模板；地下室地面優(yōu)先采用固化耐磨、機械收光一次成型等施工工藝，提高地面耐久性；廚房衛(wèi)生間等多水房間，應多道設防，加強防水隱蔽驗收與蓄水試驗；外窗與墻體連接部位應采取有效可靠的防水密封措施，窗臺外側(cè)排水坡度不應＜10 %，并保證有足夠的排水坡度。

外墻外保溫材料的保溫、防火性能應進行嚴格檢測，基層處理、粘錨數(shù)量應嚴格控制，在樓層防火隔離帶、門窗洞口等部位加強細部質(zhì)量管控，強化外墻外保溫施工現(xiàn)場實體檢測和隱蔽工程驗收管理，對重要部位驗收要留存相關(guān)影像資料。

隔音方面，水泵機房、換熱站、風機房、電梯機房等，要采取隔音降噪措施，機電設備優(yōu)先選用低噪聲、具有消聲減震裝置的設備；生活用水管道、消防管道熱力管道等應采取防止固體傳聲措施。

3.4 住宅精裝修質(zhì)量提升方面

裝飾裝修前，應向住戶提供菜單式的裝修方案供住戶在一定范圍內(nèi)選擇；向住戶公示和說明裝飾裝修材料的品牌、檢驗試驗及有害物質(zhì)檢測情況，避免以次充好、從裝飾裝修中增加住戶成本和獲取多層利潤損害住戶利益。

3.5 加強住宅分戶驗收程序管理及驗收

住宅工程竣工驗收前，建設單位應嚴格落實分戶驗收制度，組織施工、監(jiān)理等單位進行分戶驗收，未組織分戶驗收或分戶驗收不合格，不得組織竣工驗收。建設單位在建設過程中和工程交付前，可采用委托第三方機構(gòu)對施工過程、驗收進行管控的措施，完善企業(yè)質(zhì)量管控體系，降低工程建設質(zhì)量風險。

4 結(jié)語

總之，為提升住宅工程設計及建造質(zhì)量，滿足標準要求及住戶要求，為人們提供滿意的住宅條件和環(huán)境，必須強化住宅品質(zhì)提升的全鏈條、全過程的監(jiān)管，通過提升房地產(chǎn)開發(fā)、設計、建筑、物業(yè)服務等管理及技術(shù)水平，完善住宅品質(zhì)提升的長效機制建設，才能切實保障住宅品質(zhì)全面提升。Q