張鴻聲

（廈門國貿(mào)地產(chǎn)集團有限公司，福建 廈門 361000）

0 引言

近年來國家對房地產(chǎn)的調(diào)控加劇了房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭，而房地產(chǎn)項目井噴式發(fā)展的同時帶來了一系列的質(zhì)量問題，引起了全社會的關(guān)注。粗放管理模式下缺乏一套有效的質(zhì)量管理體系，進而導(dǎo)致工期拖延、成本增加、質(zhì)量較差等問題不斷出現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要提高經(jīng)濟效益就必須進行精細化管理。

1 精細化管理概述

精細化管理指的是將粗放化的管理過程轉(zhuǎn)變?yōu)橐?guī)范化、精細化、程序化以及標準化的管理過程。通過科學的管理過程，將依靠傳統(tǒng)經(jīng)驗進行管理的方法轉(zhuǎn)變?yōu)橥ㄟ^制定科學的方案來規(guī)范化、精細化地處理問題。進而使得整個管理過程能夠做到精確定位、精準規(guī)劃、規(guī)范施工。

2 項目概況

2.1 項目簡介

廈門金茂2017×P08地塊項目位于廈門市翔安區(qū)環(huán)東海域新城翔安片區(qū)，總用地面積25 435.8 m2?？偨ㄖ娣e102 850㎡,地上建筑面積71 600 m2，地下建筑面積31 250 m2。項目建筑層數(shù)為地下2層，地上21～27層，共7棟高層住宅。

2.2 項目工程質(zhì)量管理特點

（1）項目施工工期緊張

該項目的建設(shè)工期為16個月，由于建筑體量大，加之濱海地區(qū)土質(zhì)松軟等問題，前期在樁基等基礎(chǔ)工程耗費時間較多，主體建設(shè)施工工期緊張，為了避免影響到整體的施工進度，就容易造成工程建設(shè)質(zhì)量出現(xiàn)問題，難以達到質(zhì)量控制目標。

（2）項目綜合協(xié)調(diào)管理難度大

該房地產(chǎn)工程項目，各基礎(chǔ)、主體以及裝修、電氣等各分項工程由不同的承包方承擔，項目涉及的施工建設(shè)單位數(shù)量多，對于項目管理的綜合協(xié)調(diào)工作量大，而項目管理人員人數(shù)少、專業(yè)技術(shù)人員不足，難以有效協(xié)調(diào)和綜合監(jiān)管，不可避免地出現(xiàn)管理漏洞或疏漏環(huán)節(jié)。此外，總平面協(xié)調(diào)、進度、質(zhì)量、安全、文明施工、環(huán)保等方面要求高，現(xiàn)場及周邊協(xié)調(diào)、綜合管理工作量大。

（3）項目精裝質(zhì)量要求高

作為房地產(chǎn)工程項目，住宅小區(qū)建筑完成施工后，需要進行精裝修，再交付消費者。精裝修的材料、施工、質(zhì)量監(jiān)督等工程量大，消費者對于精裝修的細節(jié)、質(zhì)量要求高，特別注重各方面裝修細節(jié)，出現(xiàn)質(zhì)量問題容易引起糾紛。因此，此住宅項目需要開展精細化質(zhì)量管理，才能保證工程質(zhì)量目標。

3 項目管理及施工質(zhì)量存在的問題

3.1 人員管理問題

精細化管理是從粗放式的管理逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榫毣芾淼倪^程。在這一過程中企業(yè)將標準化的制度建設(shè)作為重點而忽視了人的作用，進而導(dǎo)致所建立的制度成為約束工作人員的枷鎖，忽視了員工工作過程中需要得到尊重，打擊了員工的工作積極性。因此，在項目實施質(zhì)量精細化管理過程中堅持以人為本的原則，在制度約束的同時，調(diào)動員工的積極性和創(chuàng)造性，在企業(yè)發(fā)展的過程中為員工提供廣闊的發(fā)展空間。

3.2 建筑材料問題

工程項目所用的材料品種多、規(guī)格多、質(zhì)量差距較大，部分新型材料的生產(chǎn)也比較混亂，一些未經(jīng)認證的假冒劣質(zhì)產(chǎn)品通過各種渠道流進了施工項目，造成了嚴重的工程項目質(zhì)量問題。

3.3 施工現(xiàn)場管理問題

由于施工單位管理規(guī)章制度不健全，現(xiàn)場施工方面的組織性較弱，施工標準化及行為管理不規(guī)范，因而導(dǎo)致施工現(xiàn)場管理混亂。如：工程項目進展速度緩慢，未能按照項目規(guī)劃如期開展施工工作；施工企業(yè)將承建的工程層層轉(zhuǎn)包或者以包代管；工程項目肢解后分包給多個施工隊來承建，致使工程建設(shè)中施工單位沒有足夠的能力進行管理，施工隊各干各的，使得工程質(zhì)量遭到嚴重損害。

3.4 工程施工質(zhì)量問題

工程質(zhì)量問題主要是內(nèi)墻抹灰工程的開裂、空鼓，木模鋁合金窗鋼附框存在滲水、開裂現(xiàn)象，外立面涂料觀感出現(xiàn)局部開裂、脫皮以及混凝土的澆筑標高有偏差、模板配模高度負偏差造成模板下腳吊空，老舊模板、模板拼縫過大易造成漏漿、脹模等。這些問題直接影響了工程的品質(zhì)控制，對項目的銷售及維護等也有不利影響。

4 項目精細化管理措施

4.1 項目組織結(jié)構(gòu)精細化管理

為進一步保障房地產(chǎn)項目的質(zhì)量應(yīng)不斷完善質(zhì)量保障制度，通過建立質(zhì)量精細化組織體系來更加有效的組織各個部門，使各部門的職責權(quán)利更加明確，并且使得每一個工作環(huán)節(jié)都具有明確的質(zhì)量標準。此外，還應(yīng)進行目標管理，這就要求明確質(zhì)量目標并通過質(zhì)量責任制度，將質(zhì)量目標落實到具體的部門。除此之外，可以通過制定嚴格的考核制度來定期考核工作人員，并根據(jù)考核結(jié)果進行評審。通過嚴格的管理來保障工程質(zhì)量。

4.2 項目質(zhì)量控制精細化管理

從整體情況而言，質(zhì)量實施細則和質(zhì)量控制計劃二者之間相互影響，但也有不同之處。其中，質(zhì)量控制計劃的對象是房地產(chǎn)項目的質(zhì)量，該計劃適用于整個項目建設(shè)過程中的各個方面；質(zhì)量實施細則的對象是分部分項工程，其實施的原則是質(zhì)量控制計劃，根據(jù)各個分部分項工程的特點來進行細化管理，通過提高分部分項工程質(zhì)量來保障整體工程質(zhì)量。在編制質(zhì)量控制計劃及實施細則時，由施工單位質(zhì)量工程師根據(jù)該工程的具體情況進行編制，并將規(guī)劃內(nèi)容進行詳細說明，再報施工單位總質(zhì)量工程師審批。項目部結(jié)合集團及公司要求，對質(zhì)量控制計劃及質(zhì)量實施細則逐級審批，以便后續(xù)過程執(zhí)行，糾偏整改。

4.3 項目質(zhì)量檢查精細化管理

為有效保障工程質(zhì)量應(yīng)嚴格落實質(zhì)量三檢制度，進而有效保障每一個環(huán)節(jié)的工程質(zhì)量。這就要求施工現(xiàn)場的質(zhì)量管理人員嚴格控制施工材料質(zhì)量，嚴格按照審批后的施工方案進行作業(yè)，杜絕不合格產(chǎn)品進入施工現(xiàn)場。除此之外，各項目管理人員應(yīng)加強工序質(zhì)量檢查，嚴格按照相關(guān)的規(guī)范標準來控制工程質(zhì)量，根據(jù)項目工序風險等級進行梳理，按照重要性、風險性進行排序，分別為ABC級別，如為A級，則需要對每到工序進行復(fù)查，如為B級，則對此工序的50%比例進行復(fù)查，如為C級，則對此工序的10%比例進行復(fù)查，加強質(zhì)量檢查頻次，降低質(zhì)量風險。另每月請第三方進行現(xiàn)場質(zhì)量檢查，對于重點項問題（滲漏等），一旦查出，則對施工方進行逐條處罰，加強施工單位的質(zhì)量管理意識和質(zhì)量檢查意識。

4.4 項目監(jiān)理精細化管理

在進行房地產(chǎn)項目的精細化管理過程中，為了更加有效的提高工程質(zhì)量可以實施監(jiān)理精細化工作報告制度。監(jiān)理人員在記錄精細化工作報告時除了要對整體情況進行的記錄之外，針對重點內(nèi)容記錄應(yīng)更加詳實，如有關(guān)工程質(zhì)量的內(nèi)容應(yīng)進行重點記錄。在填寫監(jiān)理精細化工作報告時應(yīng)包含以下幾個方面的內(nèi)容：①應(yīng)詳細記錄當天的主要工序，對房地產(chǎn)項目的建設(shè)情況以及施工部位進行明確的記錄，并著重記錄質(zhì)量驗收情況；②應(yīng)真實地記錄當天施工機械的進出場以及使用情況；③認真記錄當天施工人員的具體情況，并將每一個具體的工作落實到個人；④應(yīng)詳實的記錄當天建筑材料的實驗情況，并記錄完整建筑材料的型號、數(shù)量、規(guī)格以及出廠報告，除此之外還應(yīng)進行抽樣檢測以確保工程料質(zhì)量；⑤監(jiān)理人員應(yīng)進行旁站和巡視，對于重點工序進行逐個檢查，對于施工過程中所出現(xiàn)的有可能影響工程質(zhì)量的行為進行及時的制止及處罰、上報。⑥監(jiān)理人員應(yīng)認真記錄驗收工作的有關(guān)內(nèi)容，包括驗收的時間、數(shù)量以及數(shù)目等信息。存在質(zhì)量問題的部位應(yīng)要求施工單位進行返工整改，整改后進行復(fù)查，并在精細化工作報告中進行詳細的記錄。

4.5 施工現(xiàn)場精細化管理

（1）加強施工現(xiàn)場人員的管理。通過對項目管理人員的入職培訓(xùn)、在職培訓(xùn)和實踐培訓(xùn)，及根據(jù)項目的特點，進場后有針對性的全員的三級教育、安全、技術(shù)交底，圖紙、規(guī)范文件學習交底。

（2）加強對施工單位的合同及技術(shù)交底。在施工單位投標前，結(jié)合成本部對施工單位進行標前交底，介紹現(xiàn)場的實際施工條件，中標后，再次結(jié)合成本部對施工單位進行合同交底，將重要合同條款進行逐項交底并形成會議紀要。當現(xiàn)場出現(xiàn)技術(shù)問題時，及時反饋給設(shè)計部門進行處理，當設(shè)計部出具設(shè)計變更時，第一時間進行圖紙的交底，特別是其中的重難點，需要交底至現(xiàn)場施工班組長，避免后續(xù)的質(zhì)量紕漏甚至返工。以本項目地下室機電管線為例，正常施工單位進行后，消防管道（特別是噴淋管）會大面積鋪開施工，會導(dǎo)致后續(xù)風管及橋架無法貼高施工，極大影響地下室凈高及觀感。本項目在圖紙階段，專門要求專業(yè)公司對地下室機電管線進行BIM優(yōu)化，通過BIM模擬，直接確定各管線的位置及標高，再據(jù)此進行現(xiàn)場交底，施工過程進行及時檢查是否有按圖施工，這樣能大幅提高地下室管線的標高及觀感。

（3）加強現(xiàn)場施工機械設(shè)備管理。機械設(shè)備是建筑施工企業(yè)施工現(xiàn)場最常見的資產(chǎn)，設(shè)備的狀態(tài)會直接影響到工程施工的質(zhì)量和速度。加強施工現(xiàn)場設(shè)備管理主要從三方面入手：根據(jù)項目特點、樁基形式，正確配置機械設(shè)備，保證設(shè)備正常運作的條件，以發(fā)揮機械的高效性能；建立完善的使用維護制度，通過培訓(xùn)和制度規(guī)范，形成合理的使用方法和有效的維護方式；是建立快速反應(yīng)的維修體系，一旦設(shè)備出現(xiàn)故障，快速反應(yīng)，在最短的時間內(nèi)解決問題并修復(fù)完善，將維修損失控制在最低，提高利用率。

（4）加強施工現(xiàn)場材料管理。在項目管理過程中，往往會出現(xiàn)施工單位材料以假亂真、以次充好等現(xiàn)象，為此，公司成立品牌庫，根據(jù)項目特點及檔次，對施工材料品牌進行約定，在招標過程和合同簽訂過程進行約束，在現(xiàn)場管理中，對施工單位的材料進場，要求監(jiān)理進行100%檢查，項目部對該材料的首次進行100%檢查，后續(xù)不同批次材料進場時，進行抽樣檢查，每月不少于兩次，并按照相關(guān)規(guī)定對材料進行及時送檢，送檢要求由監(jiān)理單位見證員自行送檢，如有發(fā)現(xiàn)品牌及型號不滿足合同要求，則第一時間要求施工單位退場，并由監(jiān)理做好相關(guān)記錄并依據(jù)合同進行處罰，施工過程中加強抽檢，如有發(fā)現(xiàn)施工單位不良現(xiàn)象，則按照合同進行處理。這樣能極大降低材料風險。

5 結(jié)語

精細化管理時企業(yè)發(fā)展的必然趨勢，在房地產(chǎn)項目開展精細化的質(zhì)量管理有助于項目的順利開展。房地產(chǎn)項目質(zhì)量精細化管理體系的構(gòu)建是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要全員參與并貫穿項目建設(shè)的全過程?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)公司的利潤隨著國家調(diào)控日漸下滑，隨著一些生產(chǎn)過程透明化，企業(yè)的利潤下降。但是使用精細化管理可以使得房地產(chǎn)企業(yè)的效益最大化，生產(chǎn)過程實現(xiàn)精細化管理，質(zhì)量管理也實現(xiàn)精細化，更實現(xiàn)了顧客與企業(yè)的雙贏。