■ 劉名祝

國內(nèi)外關(guān)于軍民融合產(chǎn)業(yè)和工業(yè)地產(chǎn)研究取得大量既有理論價值又有應(yīng)用價值的研究成果，有關(guān)軍民融合產(chǎn)業(yè)與工業(yè)地產(chǎn)相結(jié)合的研究與軍民融合產(chǎn)業(yè)園研究交織在一起，而關(guān)于軍民融合產(chǎn)業(yè)與工業(yè)地產(chǎn)再融合的研究成果還沒有公開發(fā)表。本文從軍民融合產(chǎn)業(yè)與工業(yè)地產(chǎn)的跨界研究入手，提出軍民融合再融合概念和優(yōu)化軍民融合再融合實現(xiàn)路徑，在理論研究和實際應(yīng)用中都有其獨特意義。

一、軍民融合產(chǎn)業(yè)與工業(yè)地產(chǎn)的概念分析

軍民融合產(chǎn)業(yè)和工業(yè)地產(chǎn)具有兼容性，可實現(xiàn)兩大產(chǎn)業(yè)融合，而這種融合實質(zhì)上就是軍民融合再融合。

（一）軍民融合產(chǎn)業(yè)

軍民融合產(chǎn)業(yè)是利用軍品技術(shù)和能力開發(fā)的民用產(chǎn)品及其產(chǎn)業(yè)化，具有與軍品技術(shù)相近、工藝相似、設(shè)備相通等特點，軍工具有優(yōu)勢，有利于軍民互動，有利于平戰(zhàn)轉(zhuǎn)換，有利于提高經(jīng)濟效益，是軍民融合、寓軍于民的重要產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。

軍民融合產(chǎn)業(yè)具有三個屬性：一是交叉性，軍民融合產(chǎn)業(yè)是軍工產(chǎn)業(yè)和民用產(chǎn)業(yè)的交叉部分；二是共用性，軍民融合產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品和要素既可用于軍也可用于民；三是雙面性，絕大部分軍民融合產(chǎn)業(yè)既面向民用市場又面向軍用市場。

軍民融合產(chǎn)業(yè)具有三個層次，或稱為“三度融合”產(chǎn)業(yè)：一是低度融合產(chǎn)業(yè)，在產(chǎn)業(yè)集聚體系內(nèi)處于不同產(chǎn)業(yè)鏈條，有軍有民、有軍有民、軍民共存，相互之間有聯(lián)系但不夠緊密、有促進作用但不大，是一個利益獨立體；二是中度融合產(chǎn)業(yè)，在產(chǎn)業(yè)集聚體系內(nèi)處于相同產(chǎn)業(yè)鏈條，軍中有民、民中有軍、軍民一體，相互之間有聯(lián)系并且比較緊密、有促進作用并且比較大，是一個利益悠關(guān)方；三是深度融合產(chǎn)業(yè)，在產(chǎn)業(yè)集聚體系內(nèi)處于同一產(chǎn)業(yè)鏈條，以軍促民、以民促軍、軍民共贏，相互之間有聯(lián)系并且非常緊密、有促進作用并且非常大，是一個利益共同體[1]。

（二）工業(yè)地產(chǎn)

工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。在我國，工業(yè)房地產(chǎn)的土地批租年限為50 年。

工業(yè)地產(chǎn)具有盈利性的屬性，盈利模式主要有三種：

1.土地開發(fā)：主要以土地溢價增值而獲取利。投資開發(fā)商在完成項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，進行項目主題包裝與概念推廣，實現(xiàn)項目中部分土地或整體土地的轉(zhuǎn)讓、出讓房地產(chǎn)投資基金或其他專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商。

2.項目開發(fā)：長期持有經(jīng)營收益或出售產(chǎn)品。項目投資開發(fā)商，或獨立，或聯(lián)合，進行項目的整體開發(fā)，通過已建成房地產(chǎn)項目的出租、出售或租售結(jié)合等方式，實現(xiàn)項目的收益。

3.產(chǎn)業(yè)開發(fā)：通過與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合，按需訂制地產(chǎn)開發(fā)模式。工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商取得工業(yè)用地后，進行項目主題包裝與概念推廣后，與已確定主題的產(chǎn)業(yè)企業(yè)強強聯(lián)合，按產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求量身訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)品項目，從而實現(xiàn)最低風(fēng)險下的項目收益。

二、軍民融合產(chǎn)業(yè)與工業(yè)地產(chǎn)相關(guān)功能分析

軍民融合產(chǎn)業(yè)和工業(yè)地產(chǎn)具有不同功能，軍民融合產(chǎn)業(yè)與工業(yè)地產(chǎn)再融合本質(zhì)上是兩大產(chǎn)業(yè)不同功能的融合。

（一）軍民融合產(chǎn)業(yè)的功能

在軍民融合產(chǎn)業(yè)園，軍民融合產(chǎn)業(yè)是園區(qū)發(fā)展的主體和核心，以其特有產(chǎn)業(yè)屬性主要承擔(dān)了集聚功能[2]。

1.集聚軍民融合技術(shù)。在重點產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域引進和培養(yǎng)掌握核心技術(shù)、引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)跨越發(fā)展的海內(nèi)外高層次人才。培養(yǎng)一批創(chuàng)新能力突出、熟悉國際前沿動態(tài)的學(xué)科帶頭人、科技領(lǐng)軍人才和團隊，培養(yǎng)一批懂技術(shù)、善經(jīng)營的現(xiàn)代企業(yè)家和跨界復(fù)合型人才。發(fā)揮軍工科研院所、高等院校的優(yōu)勢，引入擁有重點實驗室、工程技術(shù)研究中心等省級或國家級平臺的科研院所、高等院校和企業(yè)，開展科研攻關(guān)搶占高技術(shù)前沿，掌握一批具有自主知識產(chǎn)權(quán)的核心技術(shù)和關(guān)鍵技術(shù)。

2.集聚軍民融合產(chǎn)業(yè)。以發(fā)展新一代高新技術(shù)為主線，研發(fā)一批重大戰(zhàn)略產(chǎn)品，孵化一批創(chuàng)新型企業(yè)，打造軍民融合高端產(chǎn)業(yè)集群。按照技術(shù)領(lǐng)跑、占據(jù)價值鏈高端的原則，不搞小而全，重點發(fā)展高端產(chǎn)業(yè)中的細分產(chǎn)業(yè)。

3.集聚軍民融合企業(yè)。建立從創(chuàng)業(yè)期企業(yè)孵化、發(fā)展期企業(yè)加速、成熟期企業(yè)到領(lǐng)軍企業(yè)形成的全生命周期支持鏈條，推動園區(qū)創(chuàng)新能力不斷升級，形成園區(qū)在軍民融合科技創(chuàng)新的核心競爭力。大力扶持一批掌握軍民兩用前沿技術(shù)的中小微企業(yè)，選擇具有軍民兩用前景的顛覆性技術(shù)進行孵化。精心挑選一批知識型創(chuàng)業(yè)企業(yè)，提高創(chuàng)業(yè)成功率，促進科技成果轉(zhuǎn)化，力爭在園區(qū)內(nèi)培育出一批引領(lǐng)未來行業(yè)發(fā)展的企業(yè)。專門針對形成一定規(guī)模的科技型高成長軍民融合企業(yè)提供加速服務(wù)，加速形成一批小巨人企業(yè)。通過引進和培養(yǎng)，形成一批軍民融合領(lǐng)軍企業(yè)[3]。

（二）工業(yè)地產(chǎn)的功能

在軍民融合產(chǎn)業(yè)園，工業(yè)地產(chǎn)是園區(qū)發(fā)展的載體，主要承載了服務(wù)和配套功能[4]。

1.搭建服務(wù)平臺。引進一批專業(yè)能力強、信譽好的機構(gòu)，為軍民融合企業(yè)提供行政、學(xué)術(shù)交流中心、展覽展示、人力資源、代理中介、教育培訓(xùn)、科技信息、中試驗證，以及金融、財務(wù)、法律、知識產(chǎn)權(quán)等專業(yè)化、綜合性公共服務(wù)。加強與軍隊相關(guān)單位的溝通，為園區(qū)企業(yè)參與軍品生產(chǎn)搭建橋梁，提供需求信息發(fā)布、政策咨詢、資質(zhì)辦理等服務(wù)。設(shè)立軍民融合協(xié)同創(chuàng)新母基金，聯(lián)合社會資本設(shè)立產(chǎn)業(yè)基金支持科技成果轉(zhuǎn)化和產(chǎn)業(yè)化，圍繞創(chuàng)新鏈配置資金鏈，為具有高成長性、信用良好的軍民融合企業(yè)提供符合企業(yè)發(fā)展特點的融資解決方案，建立高效的投融資平臺。

2.打造宜業(yè)宜居生態(tài)環(huán)境。打造具有田園風(fēng)格的生態(tài)環(huán)境，形成以低碳環(huán)保為核心的，適宜乘自行車出行和步行的綠色生活方式。以資源節(jié)約、環(huán)境友好模式建設(shè)一個適合國內(nèi)外高科技人員工作、生活、休憩、學(xué)習(xí)四位一體，有國際化氛圍的高科技園區(qū)，為加快科技成果向生產(chǎn)力的轉(zhuǎn)化、創(chuàng)業(yè)企業(yè)孵化、高新企業(yè)研發(fā)、創(chuàng)新人才培育、科技成果轉(zhuǎn)化提供高端發(fā)展空間和卓越服務(wù)。倡導(dǎo)綠色低碳發(fā)展，形成宜業(yè)宜居的服務(wù)體系和生活配套，凸顯創(chuàng)新要素表達的建筑設(shè)計。

3.探索促進軍民融合的體制機制。在園區(qū)運營管理、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和資源共享等方面研究出臺優(yōu)惠政策和機制，破解制約軍民融合技術(shù)雙向轉(zhuǎn)化的難題。將國家在軍民融合方面的創(chuàng)新政策優(yōu)先在園區(qū)先行先試，為國家深化軍民融合重點領(lǐng)域改革積累經(jīng)驗、提供借鑒。適應(yīng)全球經(jīng)濟一體化發(fā)展要求，緊盯新一輪科技革命和軍事變革演變趨勢，創(chuàng)新人才政策，形成吸引優(yōu)秀軍民兩用人才的政策和機制，不拘一格選拔優(yōu)秀高科技人才，吸納國際頂尖軍民兩用人才。

三、軍民融合產(chǎn)業(yè)與工業(yè)地產(chǎn)帕累托最優(yōu)方案

所謂帕累托最優(yōu)(Pareto Optimality)，也稱為帕累托效率(Pareto efficiency)，是指資源配置的一種理想狀態(tài)。軍民融合產(chǎn)業(yè)與工業(yè)地產(chǎn)帕累托最優(yōu)方案，就是要采取最優(yōu)的規(guī)劃設(shè)計、運營管理和商業(yè)模式，實現(xiàn)軍民融合產(chǎn)業(yè)和工業(yè)地產(chǎn)公平與效率的“理想王國”。

（一）最優(yōu)園區(qū)定位

貫徹落實國家關(guān)于軍民融合與工業(yè)地產(chǎn)的重大戰(zhàn)略決策和政策法規(guī)，根據(jù)自身定位和特點，塑造具有良好空間秩序與尺度，符合公眾審美、反映軍民融合創(chuàng)新文化特征、體現(xiàn)創(chuàng)新工業(yè)地產(chǎn)特色的高品質(zhì)空間環(huán)境，按實施建設(shè)順序?qū)﹂_敞空間、建筑群體、交通組織、環(huán)境景觀設(shè)施等重點深入設(shè)計，提升園區(qū)空間環(huán)境品質(zhì)及活力，滿足園區(qū)研發(fā)、生產(chǎn)、生活需求，具體定位一是生態(tài)低碳，尊重自然，組團式有機布局；二是技術(shù)創(chuàng)新，高精尖信息產(chǎn)業(yè)及軍民融合產(chǎn)業(yè)技術(shù)的創(chuàng)新驅(qū)動，為園區(qū)提供了優(yōu)質(zhì)的平臺構(gòu)架；三是智慧共享，采用智慧管控體系，實行智能化的運營，通過現(xiàn)代化手段實現(xiàn)整個園區(qū)的高效發(fā)展。

（二）最優(yōu)總體布局

按照因地制宜、因企制宜、因業(yè)制宜的要求，把土地利用好，把總平面布置好，把道路交通修建好。一是土地利用指標優(yōu)化，優(yōu)化控制建筑限高、容積率、建筑密度、綠地率等指標；二是總平面布局優(yōu)化，形成主要的功能區(qū)塊和主要的景觀軸線，同時將綠化滲入各個功能組團之中，形成有機緊湊協(xié)調(diào)的平面布局形式；三是道路交通優(yōu)化，主要采用地下停車的方式，輔以部分地上停車，科學(xué)設(shè)置車行流線、消防流線、外部主要人行流線、內(nèi)部人員進入建筑流線、人行扶梯等，加強園區(qū)內(nèi)外聯(lián)系。

（三）最優(yōu)建筑設(shè)計

按照綠色模方、有機生長的設(shè)計思路，建筑整體布局融科技于自然之中，建園區(qū)于山水之中，山、水、人和諧一體。一是以綠色為主色調(diào)，不僅在建筑形體塑造上與周邊山水融為一體，同時在視覺感受上也起到舒緩身心的作用；二是以模方為主形態(tài)，采取底層架空的形式，擴大公共廣場空間、豐富園區(qū)的整體空間形態(tài)；三是以有機為主風(fēng)格，高層建筑采用點狀塔樓式空間布局，有效緩解現(xiàn)存大面積面狀布局的城市空間帶給人們的豎向視覺壓力；四是以生長為主旋律，采用生態(tài)節(jié)能材料將石材外墻與鋁合金節(jié)能窗相結(jié)合，建筑外墻主要采用綠色花崗巖石材和保溫型斷橋鋁合金節(jié)能窗，結(jié)合少量LOW-E 玻璃幕墻，突顯綠色、硬朗、簡潔的建筑形象。

（四）最優(yōu)美觀建設(shè)

主要考慮“人與自然”之間的和諧關(guān)系，堅持“設(shè)計結(jié)合自然”設(shè)計理念，以生態(tài)環(huán)境優(yōu)先為原則，充分體現(xiàn)對人的關(guān)懷，在整體規(guī)劃的同時，通過遵循軍民融合、山水融合、產(chǎn)城融合的設(shè)計手法，最大程度體現(xiàn)軍民融合創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園本身大融合的主題。一是地方性，遵循項目的地形地貌和氣候條件；二是層次性，通過塔樓和裙房的建筑錯層體現(xiàn)豐富景觀的空間層次；三是文化性，回歸本土文化，保留歷史記憶傳承區(qū)域悠久的文化歷史和品德人格；四是生態(tài)性，盡可能地運用本土植物，從而達到低成本維護的植物和人群生活的較高質(zhì)量；五是展示性，建設(shè)核心景觀帶和城市廣場、樹陣廣場和標志性景觀小品以及鏡面水景，增強項目區(qū)域的展示性。

（五）最優(yōu)可持續(xù)發(fā)展

以現(xiàn)有的自然生態(tài)系統(tǒng)作為土地開發(fā)規(guī)劃的綜合框架，實現(xiàn)土地利用和園區(qū)發(fā)展的可持續(xù)性。一是低影響開發(fā)，考慮地區(qū)和流域范圍的環(huán)境，在園區(qū)內(nèi)留綠、返綠、透綠，打造景觀通廊。二是采用能源再生系統(tǒng)，突破“節(jié)”能的特點，向“造”能方向轉(zhuǎn)變；三是太陽能利用，引入太陽能熱水器為居住建筑及辦公、科研等公共建筑提供供水系統(tǒng)，引入太陽能路燈代替?zhèn)鹘y(tǒng)路燈；四是雨水收集與利用，采用虹吸式屋面排水系統(tǒng)，節(jié)省管材和施工量；五是遮陽，采用空間+構(gòu)件+綠化遮陽的設(shè)計手法，創(chuàng)造既節(jié)省能源又舒適的室內(nèi)環(huán)境；六是雨水綜合利用，處理后的雨水用于綠化灌溉、道路廣場沖洗、車庫地面沖洗等。

（六）最優(yōu)運營管理

借鑒先進地區(qū)園區(qū)建設(shè)經(jīng)驗，結(jié)合園區(qū)管理和運營需要，建立社會化、市場化、專業(yè)化的管理與運營機制，營造“融合、協(xié)同、創(chuàng)新”的園區(qū)文化。一是政府引導(dǎo)，落實有關(guān)優(yōu)惠政策，爭取專項支持，加強園區(qū)開發(fā)建設(shè)和管理服務(wù)；二是市場運作，按照現(xiàn)代企業(yè)制度實行公司制管理和企業(yè)化運作，建立靈活的投融資機制、用人機制、激勵機制；三是創(chuàng)新機制，建立和完善適應(yīng)市場需求的園區(qū)建設(shè)與社區(qū)建設(shè)融合的開發(fā)建設(shè)機制、軍轉(zhuǎn)民和民參軍的轉(zhuǎn)化機制、物業(yè)商業(yè)產(chǎn)業(yè)配套的公共服務(wù)機制、智能化網(wǎng)絡(luò)化人性化兼?zhèn)涞墓芾頇C制、企業(yè)入園和退出的考核激勵機制等；四是智慧辦公，采用植物生長的智能監(jiān)控、溫濕度的傳導(dǎo)系統(tǒng)、自動調(diào)節(jié)生態(tài)循環(huán)系統(tǒng)，園區(qū)安全數(shù)控體系分為三級安防系統(tǒng)，確保園區(qū)科研成果的保密[5]。

（七）最優(yōu)商業(yè)模式

整合園區(qū)內(nèi)軍民融合企業(yè)的技術(shù)、人才、信息、產(chǎn)品、管理、市場等資源，立足園區(qū)內(nèi)，面向園區(qū)外，借助企業(yè)集團這一現(xiàn)代企業(yè)高級組織形式，瞄準高端創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)，以互聯(lián)網(wǎng)+為依托，以推動軍民融合深度發(fā)展為己任、以資本和技術(shù)為紐帶、以園區(qū)企業(yè)和協(xié)作單位為成員單位、以集團章程為共同規(guī)范，組建園區(qū)軍民融合產(chǎn)業(yè)集團，堅持政府主導(dǎo)、市場導(dǎo)向、社會參與，實行軍民聯(lián)動、市場拉動、集團帶動、創(chuàng)新驅(qū)動、產(chǎn)業(yè)推動，實現(xiàn)園區(qū)內(nèi)軍民融合產(chǎn)業(yè)由要素融合向創(chuàng)新融合升級。一是形神行融合：既有工業(yè)地產(chǎn)的形：漂亮的外形、美觀的建筑、優(yōu)美的環(huán)境，又有軍民融合產(chǎn)業(yè)的神：明確的主題、鮮明的特色、豐富的文化，還有市場經(jīng)濟順暢、有序、高效的運行。二是業(yè)業(yè)業(yè)融合：既有工業(yè)地產(chǎn)健全、周到、貼心的物業(yè)，又有軍民融合集聚、線性、一條龍的產(chǎn)業(yè)，還有市場經(jīng)濟配套、發(fā)達、完善的商業(yè)。三是主主主融合：政府主體主導(dǎo)、市場主體主建、社會主體參與，政府看得見的手、市場看不見的手和社會組織無處不在的手共同發(fā)揮作用，各盡所能、形成合力。四是動動動融合：軍民聯(lián)動、產(chǎn)業(yè)拉動、創(chuàng)新驅(qū)動，調(diào)動發(fā)展主體的積極性和創(chuàng)造性，挖掘內(nèi)在動能，打造強大的、不竭的、可持續(xù)的發(fā)展動力。五是體體體融合：以高校和科研院所為軍民融合母體、以高新技術(shù)企業(yè)為軍民融合主體、以產(chǎn)業(yè)園為軍民融合載體，把技術(shù)、人才、資本、土地等軍民融合資源融合起來。

（八）最優(yōu)綜合效益

軍民融合產(chǎn)業(yè)園可以實現(xiàn)富國強軍興業(yè)的目標，最終體現(xiàn)在相對最優(yōu)的經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益。一是經(jīng)濟效益最優(yōu)。工業(yè)地產(chǎn)為軍民融合產(chǎn)業(yè)提供集聚條件，實現(xiàn)疊加效益、累加效益、規(guī)模效益和乘數(shù)效應(yīng)，軍民融合產(chǎn)業(yè)為工業(yè)地產(chǎn)增添生機和活力，從事軍民融合產(chǎn)業(yè)的企業(yè)主和從事工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商可實現(xiàn)最優(yōu)共享共贏，國家和地方經(jīng)濟也可發(fā)得到新的發(fā)展。二是國防效益最優(yōu)。軍民融合產(chǎn)業(yè)園集聚人才、技術(shù)、資本等軍民融合要素，推動軍轉(zhuǎn)民、民參軍，成為實施軍民融合國家戰(zhàn)略的前沿陣地，有效促進強軍興軍戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。三是生態(tài)效益最優(yōu)。軍民融合產(chǎn)業(yè)園是新興產(chǎn)業(yè)園，在杜絕傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園破壞生態(tài)環(huán)境的缺陷的最低要求基礎(chǔ)上，牢固樹立綠色發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展理念，綜合采取多種環(huán)境保護和生態(tài)改善措施，具有相對最優(yōu)的生態(tài)效益[6]。