劉欣華，曹亦洵（華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司，上海 000）

1 上海某體驗(yàn)式酒店的項(xiàng)目狀況

上海某體驗(yàn)式酒店（下文簡(jiǎn)稱“酒店”）的地理位置得天獨(dú)厚，基地條件極為特殊。項(xiàng)目地塊前身是一個(gè)采石坑，坑深約 80 m，東西最遠(yuǎn)約 270 m，南北最長約 180 m。為了突出該酒店的獨(dú)有景觀特色，建筑主要分布在坑的東側(cè)邊，西側(cè)大部分仍保留天然采石坑原貌?？傮w布局以主體建筑為中心，向西以舒展的曲線吸納橫山與坑崖的獨(dú)特景觀；東、南、北方向上貼合自然山坡的造型，依山勢(shì)緩緩而下。酒店客房主樓置于坑內(nèi)，貼合山勢(shì)為一正一反順接的兩段弧線，兩端的最大直線距離約 155 m；酒店裙房位于坑頂，一部分懸于坑上并與客房主樓交疊?？偨ㄖ娣e約為 6 萬 m2，330余間客房。主體建筑坑上 2 F 裙房，坑內(nèi)水面以上共 14 F，坑內(nèi)水面以下共 2 F。

如此特殊的基地條件為酒店提供了獨(dú)一無二的景觀環(huán)境，同時(shí)也決定了酒店定位、方案設(shè)計(jì)理念以及設(shè)計(jì)技術(shù)處理方面的特殊性，對(duì)開發(fā)商、設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)、施工方乃至政府審批部門都是巨大的挑戰(zhàn)。酒店開業(yè)后，吸引了無數(shù)慕名而來的游客，見證歷時(shí) 12 a 建造的世界建筑奇跡。

2 項(xiàng)目后評(píng)估的意義與方式

“項(xiàng)目后評(píng)估”在項(xiàng)目管理中也叫“項(xiàng)目后評(píng)價(jià)”,是在建筑項(xiàng)目決策活動(dòng)結(jié)束后判斷最終決策正確與否的標(biāo)準(zhǔn),用來測(cè)量建筑設(shè)計(jì)與建成實(shí)際的差異，從而對(duì)于未來的前期策劃提供參考指標(biāo)，為項(xiàng)目的全生命周期做更完善的服務(wù)。

本次項(xiàng)目后評(píng)估以上海某體驗(yàn)式酒店為例，本著目的明確性、題項(xiàng)適當(dāng)性、語句一致性的原則，通過三個(gè)維度來取材，從設(shè)計(jì)師的視角出發(fā)，設(shè)計(jì)了調(diào)查問卷，包括酒店管理方的后期運(yùn)維、用戶的入住體驗(yàn)，問卷形式包含管理公司訪談問卷和住客網(wǎng)上調(diào)研問卷。

項(xiàng)目組對(duì)于調(diào)查問卷的成果進(jìn)行梳理，形成分析報(bào)告，針對(duì)本次的調(diào)研及分析報(bào)告提出可解決問題的專業(yè)方案，通過這種方法可以提升建筑全生命周期的質(zhì)量，形成策劃、設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)維的閉環(huán)的全過程管理。通過項(xiàng)目后評(píng)估，不僅可以改進(jìn)此次調(diào)研的項(xiàng)目，還可以將經(jīng)驗(yàn)運(yùn)用到其他同類項(xiàng)目中，從而形成評(píng)價(jià)，得出后評(píng)估改進(jìn)策略。

3 酒店的評(píng)估與分析

3.1 針對(duì)酒店管理方的重點(diǎn)評(píng)估內(nèi)容及分析

此調(diào)查問卷分別關(guān)注了酒店的四個(gè)方面：酒店的總體豎向及交通、酒店公共我域、酒店客房我域、酒店后場(chǎng)我域。

3.1.1 總體豎向/交通

關(guān)于酒店的總體豎向及交通的問題主要聚焦兩個(gè)方面：酒店的豎向設(shè)計(jì)，坑上排水要避免往坑內(nèi)排水，坑下的水體主要壓力來自于泄洪，交通方面的預(yù)期壓力來自于瞬時(shí)客流。

酒店管理方認(rèn)為，對(duì)于洪泄方面，酒店從 2018 年開業(yè)的 4 a 間，遇到了幾次特大降水，比如說 2021 年臺(tái)風(fēng)“煙花”，坑內(nèi)的防洪設(shè)施按照設(shè)計(jì)接到預(yù)報(bào)后提前 24 h 進(jìn)行預(yù)排，降低坑內(nèi)水位。待臺(tái)風(fēng)正面來襲時(shí)，確保了酒店的正常運(yùn)營。對(duì)于城市交通而言，旺季時(shí)酒店門口要查驗(yàn)預(yù)定信息，用來攔截參觀人流，以免引起住店客人的投訴，會(huì)占用辰花路上的一根車道。

3.1.2 酒店公共區(qū)域

關(guān)于酒店的公共我域的問題主要聚焦兩個(gè)方面：體驗(yàn)型酒店的公共我域，客人會(huì)產(chǎn)生很大期待，并花費(fèi)大量時(shí)間體驗(yàn)，因此，公共設(shè)施也是酒店運(yùn)營的盈利主體，是否會(huì)引起管理方重點(diǎn)關(guān)注。

酒店管理方認(rèn)為，兒童活動(dòng)我和青少年活動(dòng)我域是否受歡迎，目前并不明顯。建筑設(shè)計(jì)的酒店定位不是親子類型，所以預(yù)留的兒童活動(dòng)我比較小，整體比較簡(jiǎn)單。運(yùn)營后發(fā)現(xiàn)帶著幼兒的家庭占比比較高，于是將兒童活動(dòng)我進(jìn)行了改造。面對(duì)青少年的是攀巖項(xiàng)目，原本定位是面向 12～16 歲的人群，但是實(shí)際運(yùn)營下來此類人群不多。對(duì)于酒店健身泳池的我域使用情況來看，泳池我域偏小，旺季攜帶孩子的客人較多，就會(huì)特別擁擠。同樣健身房也偏小。同時(shí)由于使用泳池的孩子多，室內(nèi)空氣溫度需要達(dá)到 32℃ 以上小朋友才感覺舒適，溫度高而導(dǎo)致水的蒸發(fā)量就大，原始設(shè)計(jì)的排風(fēng)量不夠，相應(yīng)冷凝水就多，乳膠漆的天花容易壞。

3.1.3 酒店客房區(qū)域

關(guān)于酒店客房我域的問題主要聚焦在：客房的舒適性是考量酒店品質(zhì)的重點(diǎn)。

酒店管理方認(rèn)為，客房的走廊我域因空調(diào)量太小，溫差大，冬天走廊冷，夏天空調(diào)分口冷凝水厲害，會(huì)滴水。對(duì)于隔墻及吊頂傳音的問題，是因?yàn)殇摻Y(jié)構(gòu)客房間的隔音效果還是不理想。吊頂隔音主要集中在 B1 F 夾層中的隔油設(shè)備低頻噪音會(huì)對(duì)相鄰客房有影響。關(guān)于熱水、淋浴頭出水壓力的問題，酒店管理方認(rèn)為，20 s 左右可以達(dá)到適合的溫度，龍頭壓力夠。但是，深坑酒店客人洗浴的時(shí)間基本都集中在晚上燈光秀結(jié)束后。特別是在冬天，瞬時(shí)高峰導(dǎo)致水溫不夠。目前的解決辦法是，加派物業(yè)人員加開鍋爐和循環(huán)泵，所以導(dǎo)致維護(hù)成本和要求都比較高。

3.1.4 酒店后場(chǎng)區(qū)域

關(guān)于酒店后場(chǎng)我域的問題主要聚焦在：后場(chǎng)和機(jī)房的問題比較多，除建筑功能的問題外，多為機(jī)電專業(yè)的問題，本文只選取了有特殊性的內(nèi)容。

酒店管理方認(rèn)為，貨車卸貨我運(yùn)轉(zhuǎn)良好。垃圾收集存在的問題是，垃圾干濕分類及壓縮處理會(huì)產(chǎn)生大量的油污水，原設(shè)計(jì)的垃圾房排水沒有考慮隔油措施。位于酒店 B16 層的污（廢）水機(jī)房的一體化污水提升器的單向閥容易壞，導(dǎo)致經(jīng)常要換，開業(yè)到現(xiàn)在換了三次。水族館循環(huán)水系統(tǒng)用電量大，最初循環(huán)量不夠，導(dǎo)致了魚經(jīng)常死。后來增加了循環(huán)泵，有所改善。僅僅循環(huán)和消毒一天用到 3 000～4 000 度電。水族館機(jī)房的空調(diào)系統(tǒng)也重新改造過了，原來獨(dú)立制冷空調(diào)無法排放熱量，后來改為中央空調(diào)制冷就好了。

3.2 針對(duì)住客網(wǎng)上調(diào)查的重點(diǎn)評(píng)估內(nèi)容及分析

關(guān)于住客的網(wǎng)上調(diào)查顯示，客人的組成及目的不同，映射出對(duì)酒店服務(wù)需求的不同。經(jīng)過調(diào)查，入住酒店的游客主要是家庭親子旅游，占比 51.22%；其次是朋友或團(tuán)隊(duì)一起入住，占比 36.59%，而商務(wù)人士最少，占比 12.2%。當(dāng)問到入住游客選擇了哪個(gè)餐廳的時(shí)候，結(jié)論是全日餐廳最受歡迎，占 53.66%，其次是中餐廳和水下餐廳，分別占 39.02% 和 36.59%，最后是水面酒吧，占 14.63%。游客選擇房型情況為，石榴石主題高級(jí)房遙遙領(lǐng)先，占比53.66%，其次是綠松石主題豪華大床房和瀑布景觀套房，分別占比 14.63% 和 12.2%，再次是藍(lán)寶石主題豪華大床房、紅寶石主題豪華房、紅寶石主題行政房，分別占比為9.76%、7.32%、2.44%。沒有人選擇洲際水下景觀套房、水下景觀復(fù)式套房、洲際超豪華水下景觀房的游客，也與房間的性價(jià)比和房間數(shù)量也有關(guān)系。對(duì)于酒店的公共設(shè)施的體驗(yàn)及感受，按照滿意度的高低排序?yàn)椋河斡境?、兒童活?dòng)我、健身房、宴會(huì)廳、SPA、青少年攀巖、會(huì)議室，這與入住游客的性質(zhì)是基本吻合的。

由此可見，從住客問題反饋情況來看，該酒店的總體評(píng)價(jià)比較高。選擇此酒店的住客大多以家庭親子旅行為目的，所以大多為自駕的交通方式，這與地理位置和酒店的旅游度假屬性相關(guān)，所以導(dǎo)致停車位不夠的問題。住客對(duì)大堂的裝修留下很深的印象，主要原因是片巖主題的大堂裝修讓人對(duì)于整個(gè)酒店的故事性有所期待。而全日餐廳遙遙領(lǐng)先的原因主要是價(jià)位合適以及種類齊全。住客對(duì)客房的評(píng)價(jià)較高，對(duì)公共設(shè)施較滿意，有接近一半的住客會(huì)選擇再次入住，并有超過一半的住客會(huì)將酒店推薦給好友。

可見，多數(shù)體驗(yàn)者對(duì)于酒店的“新、奇、特”的定位還是很認(rèn)可，特別對(duì)于親子出行很有吸引力，這種客人寄希望于酒店多多提供活動(dòng)內(nèi)容，對(duì)公共設(shè)施的要求比較高。酒店的定價(jià)對(duì)于此類消費(fèi)者來說已經(jīng)不是主要的考量因素。

4 酒店后評(píng)估專業(yè)建議書

根據(jù)以上問卷調(diào)查的結(jié)果及分析，項(xiàng)目組通過進(jìn)一步溝通調(diào)研，結(jié)合實(shí)地考察、再次分析圖紙以及建筑師自評(píng)估等數(shù)據(jù)的積累、整理、再分析，從設(shè)計(jì)師的角度提出本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)，對(duì)產(chǎn)生的問題給與專業(yè)的建議和解答。

4.1 酒店入口交通

對(duì)于旺季時(shí)，入店的車流會(huì)占用辰花路最右側(cè)的一根車道。原因是酒店管理方需要進(jìn)行預(yù)定信息驗(yàn)證，而導(dǎo)致車輛進(jìn)入延緩。項(xiàng)目組建議：將保安關(guān)卡內(nèi)移，在進(jìn)入場(chǎng)地后流出一段緩沖空間；并建議通過遠(yuǎn)程登錄車牌信息的手段，加快驗(yàn)證速度。

4.2 酒店公共區(qū)域

大堂門口的景觀水池夏季補(bǔ)水不及時(shí)，分析原因是夏季蒸發(fā)量增加，給水景補(bǔ)水的管徑小。項(xiàng)目組建議：一次機(jī)電補(bǔ)水是進(jìn)入景觀循環(huán)水系統(tǒng)的補(bǔ)水箱，不直接進(jìn)入景觀水池，故請(qǐng)景觀循環(huán)水深化單位進(jìn)一步復(fù)核循環(huán)水的補(bǔ)水量，可先調(diào)整補(bǔ)水泵運(yùn)行工況，在滿足供水水壓的同時(shí)通過調(diào)整閥門開啟度增大流量。如仍不能滿足，必要時(shí)可更換補(bǔ)水泵。

大堂夏季空調(diào)溫度打不下來，原因是大堂空調(diào)冷量設(shè)計(jì)明顯偏小，只有 220 W，目前酒店管理建議要做到 400 W。項(xiàng)目組建議增加輔助設(shè)備的同時(shí)，要保證大堂大門要保持關(guān)閉狀態(tài)。

泳池冷凝水多，乳膠漆的天花容易損壞。原因是使用泳池的兒童過多，所以要求泳池的空氣溫度提高而引起的蒸發(fā)量增大，加上原始設(shè)計(jì)的排風(fēng)量不夠。項(xiàng)目組建議，增加除濕設(shè)備，如果有可能，最好調(diào)整天花板的材質(zhì)。

4.3 客房區(qū)域

客房走廊空調(diào)舒適度不好的原因是，樓層走廊的空調(diào)量太小，溫差大，冬天走廊冷，夏天空調(diào)分口冷凝水厲害，會(huì)滴水。項(xiàng)目組建議空調(diào)機(jī)房空間有限，目前無增加設(shè)備的空間，建議保持靠崖壁窗的關(guān)閉狀態(tài)，并提高窗的密封性能。

B1 的客房有客人投訴夜間有低頻噪音的原因是，B1 層夾層中的隔油設(shè)備存在低頻噪音。項(xiàng)目組建議，請(qǐng)聲學(xué)顧問對(duì)此環(huán)境進(jìn)行檢測(cè)，提出相應(yīng)改進(jìn)方案，比如請(qǐng)廠家更換電機(jī)或者是否需加設(shè)隔音罩等措施。

客房的總開關(guān)無法做到一鍵全部關(guān)閉，夜燈關(guān)不掉。項(xiàng)目組建議如需強(qiáng)制關(guān)閉，建議可以將夜燈回路納入室內(nèi)燈光控制回路，并單獨(dú)設(shè)置智能開關(guān)。

4.4 酒店后場(chǎng)區(qū)域

垃圾房附近的排水管經(jīng)常被油污堵塞的原因是，垃圾干濕分類及壓縮處理會(huì)產(chǎn)生大量的油污水，原設(shè)計(jì)的垃圾房排水沒有考慮隔油措施。項(xiàng)目組建議，建議優(yōu)化壓縮垃圾工序，可考慮在壓縮后排水管上增加地上式的小型隔油處理設(shè)備。

B 16 層的污（廢）水機(jī)房的一體化污水提升器中的單向閥容易壞的原因有殘?jiān)M(jìn)入而損害，項(xiàng)目組建議改用進(jìn)口或合資旋啟式止回閥，同時(shí)加強(qiáng)污水池定期清理，池里雖然有攪拌器，但還是要定期清理。

5 結(jié) 語

不可否認(rèn)，后評(píng)估對(duì)于設(shè)計(jì)師或者是使用者而言都是意義重大的，建筑的價(jià)值在于可持續(xù)的長期使用的價(jià)值，使用后評(píng)估才能真正評(píng)估建筑的價(jià)值和意義。該酒店作為一個(gè)前所未有的新嘗試，其特殊性、不可復(fù)制性都令人向往，在開業(yè)后的第四年對(duì)其開展后評(píng)估工作，是想?yún)f(xié)助酒店管理方解決一些實(shí)際問題，同時(shí)也期望為將來的工作提供修正的素材。

本文僅以上海某體驗(yàn)式酒店后評(píng)估為例，積累總結(jié)酒店項(xiàng)目的設(shè)計(jì)關(guān)注點(diǎn)，以及住客的入住感受、酒店管理方的管理訴求與關(guān)注點(diǎn)，為將來進(jìn)一步更加深入的研究打下基礎(chǔ)，項(xiàng)目組應(yīng)該要花更多的精力對(duì)比現(xiàn)實(shí)使用與設(shè)計(jì)意圖的差異性，結(jié)合酒店后評(píng)估的數(shù)據(jù)庫，為項(xiàng)目的全生命周期做更好的服務(wù)，以期為業(yè)主或設(shè)計(jì)師們開展類似實(shí)踐提供借鑒參考。