摘 要：本文以萬科集團(tuán)作為分析對(duì)象，基于哈佛框架以及VDC財(cái)務(wù)分析平臺(tái)。通過分析萬科集團(tuán)的盈利能力、償債能力以及營運(yùn)能力這三方面的情況，探討其存在的問題，最后提出改進(jìn)措施。

關(guān)鍵詞：萬科集團(tuán)；財(cái)務(wù)分析；存在問題；改進(jìn)措施

一、研究方法與分析技術(shù)

本文采用了案例分析法，以萬科集團(tuán)為案例，基于哈佛框架之財(cái)務(wù)分析，同時(shí)借助VDC大數(shù)據(jù)財(cái)務(wù)分析平臺(tái)，對(duì)其財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行可視化分析。并結(jié)合當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境，將問題具體化，給出其可行性措施。這既是對(duì)萬科集團(tuán)的建議，也可以為其他房地產(chǎn)公司提供一定的借鑒。

二、萬科集團(tuán)概況

萬科集團(tuán)成立于1984年，總部位于中國廣東省深圳市，1988年更名為“深圳萬科企業(yè)股份有限公司”，1991年在深圳證券交易所掛牌上市。將近四十年的發(fā)展，萬科集團(tuán)已成為國內(nèi)領(lǐng)先的城鄉(xiāng)建設(shè)和生活服務(wù)商，是中國乃至全球規(guī)模最大的地產(chǎn)發(fā)展商之一。萬科集團(tuán)公司業(yè)務(wù)聚焦全國經(jīng)濟(jì)最具活力的三大經(jīng)濟(jì)圈及中西部重點(diǎn)城市，核心業(yè)務(wù)包括住宅開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃住宅、物流倉儲(chǔ)等。

三、萬科集團(tuán)財(cái)務(wù)分析

（一）盈利能力分析

為了考察公司的盈利能力，選擇分析萬科集團(tuán)的凈資產(chǎn)收益率、營業(yè)收入毛利率和總資產(chǎn)報(bào)酬率，繪制公司盈利能力分析圖如下：

根據(jù)圖-1可知，公司凈資產(chǎn)收益率，營業(yè)收入毛利率和總資產(chǎn)報(bào)酬率的變動(dòng)特征基本一致，具體分析如下：2017至2018年，萬科集團(tuán)的盈利能力呈現(xiàn)上升趨勢，但從2018年開始，盈利能力呈現(xiàn)逐年下降的趨勢特征。其中，在2021年萬科集團(tuán)的盈利能力降至最低。究其原因，主要是“房住不炒”的理念逐步深入人心以及“三大紅線”和“兩集中”等政策的影響。這些政策的推出，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了嚴(yán)重的沖擊。與此同時(shí)，總資產(chǎn)報(bào)酬率的不斷下降，也抑制了萬科資本擴(kuò)張的沖動(dòng)。而由于2019年新冠肺炎疫情的來襲，萬科集團(tuán)更是大受打擊，凈資產(chǎn)收益率，營業(yè)毛利率都在2021年跌至最低水平，直接影響企業(yè)盈利能力的下降。

根據(jù)圖2可知，萬科集團(tuán)在2017年至2021年的凈資產(chǎn)收益率高于行業(yè)的平均水平。由此可知，萬科集團(tuán)雖然盈利能力下降，但在房地產(chǎn)行業(yè)中仍較強(qiáng)，但如何繼續(xù)維持和提高公司的盈利能力，是萬科當(dāng)前發(fā)展所要解決的關(guān)鍵問題。

（二）資產(chǎn)運(yùn)營能力分析

為了考察公司的資產(chǎn)運(yùn)營效率，繪制萬科集團(tuán)主要資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變化情況圖如下：

通過上圖可知，萬科固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率2017年至2019呈現(xiàn)下降的發(fā)展態(tài)勢 ，但在2019年后逐步提升，說明集團(tuán)對(duì)固定資產(chǎn)的利用效率有所提高。萬科的存貨周轉(zhuǎn)率較低，主要原因在于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，存貨占比較大，加之市場行情的變化，導(dǎo)致存貨周轉(zhuǎn)較慢。萬科應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率自2019年開始出現(xiàn)大幅度的下降，由2019年的最高值下降到2021年的最低值，說明其應(yīng)收賬款的收款速度變慢，原因在于受“三道紅線”政策的影響，公司在2020年資產(chǎn)負(fù)債率超紅線。但相較于整個(gè)行業(yè)而言， 萬科的這三個(gè)指標(biāo)都是良好的，高于行業(yè)的平均水平。由此可見，萬科的營運(yùn)能力雖有所下滑，但在行業(yè)仍位前列。

（三）償債能力分析

為了考察公司的償債能力，分別繪制萬科集團(tuán)短期償債能力和長期償債能力變化情況圖如下：

據(jù)上圖可知， 萬科受房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性影響，總資產(chǎn)負(fù)債率基本保持在79%—85%之間，在2018年后，萬科總資產(chǎn)負(fù)債率呈現(xiàn)下降的發(fā)展態(tài)勢，企業(yè)長期償債能力有所好轉(zhuǎn)。究其原因，主要是由于國家“三道紅線”消息的影響， 萬科加快降負(fù)債的步伐，極大改善了企業(yè)長期償債能力。再從短期償債能力看，萬科2017年-2019年流動(dòng)比率呈現(xiàn)下降態(tài)勢，2020年開始，其比率呈上升趨勢。但2017年-2021年的速凍比率呈下降趨勢，表明企業(yè)存貨積壓過多，流動(dòng)資產(chǎn)中存貨占比較大，其變現(xiàn)速度慢，導(dǎo)致企業(yè)短期償債能力不足。

四、萬科集團(tuán)存在問題及改進(jìn)措施

（一）存在問題

1.款項(xiàng)收回不及時(shí)，資產(chǎn)報(bào)酬率有所下降

由于疫情的沖擊，萬科積累了大量的存貨，管理成本較高，加上應(yīng)收款項(xiàng)回收賬齡長，萬科的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率呈現(xiàn)下降狀態(tài)。同時(shí)，由于國家“三大紅線”等政策的影響，萬科的房地產(chǎn)銷售受到一定的抑制，無法快速將存貨賣出進(jìn)而變現(xiàn)為資本，盈利水平有所下降。

2.存貨成本費(fèi)用增加，應(yīng)收賬款變現(xiàn)能力差

由于行業(yè)本身的特殊性，以及市場需求的影響，其資產(chǎn)流動(dòng)慢，存貨出現(xiàn)積壓，導(dǎo)致存貨費(fèi)用增加，轉(zhuǎn)換為資金或者應(yīng)收賬款的速度變慢。且隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)壓力的增大，消費(fèi)者大多數(shù)采用分期付款的方式，以及受到國家調(diào)控政策和關(guān)聯(lián)企業(yè)的影響，萬科的應(yīng)收款項(xiàng)收回不及時(shí)，變現(xiàn)能力不理想，很大程度上存在壞賬損失的可能，營運(yùn)周期延長。與此同時(shí)，萬科開發(fā)的項(xiàng)目較多，資金占用水平大增。

3.資產(chǎn)負(fù)債率較高，債務(wù)壓力仍較大

在新冠疫情得到良好控制下，房地產(chǎn)行業(yè)逐步開展生產(chǎn)，萬科的流動(dòng)比率總體呈現(xiàn)上升的水平，但速凍比率仍較低，短期償債能力平緩，無明顯增長。在國家出臺(tái)的房地產(chǎn)管控政策下，萬科集團(tuán)近幾年的長期償債能力雖有所提升，但資產(chǎn)負(fù)債率仍處于較高水平。這說明公司的經(jīng)營存在一定問題，銷售收入不能快速變現(xiàn)。

（二）改進(jìn)措施

1.優(yōu)化應(yīng)收賬款管理體系，提高企業(yè)盈利能力

良好的應(yīng)收賬款管理體系可以有效減少企業(yè)壞賬的產(chǎn)生，獲得更好的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)，促進(jìn)企業(yè)盈利水平的上升。萬科集團(tuán)近幾年的應(yīng)收賬款處于一個(gè)翻倍增加的狀態(tài)，為了避免壞賬的產(chǎn)生應(yīng)制定相應(yīng)的管理體系，增加貨幣現(xiàn)金的收入。同時(shí)結(jié)合當(dāng)前企業(yè)情況來制定合理的償債計(jì)劃，降低企業(yè)的流動(dòng)負(fù)債比例，增加企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)，保證資金鏈的持續(xù)，提高企業(yè)的資產(chǎn)報(bào)酬率。除此之外，萬科需注意與擔(dān)保有關(guān)的或者有負(fù)債事項(xiàng)并增加相關(guān)有利的表外因素，保持良好的信用記錄以便籌集資金等。

2.控制存貨成本費(fèi)用，提高企業(yè)營運(yùn)能力

當(dāng)前萬科集團(tuán)存貨的大量積壓，會(huì)增加存貨的成本費(fèi)用，除此之外還有銷售存貨產(chǎn)生的應(yīng)收賬款等問題。萬科應(yīng)當(dāng)制定符合當(dāng)前社會(huì)的新穎的各種銷售政策來增加銷售，降低企業(yè)的庫存，減輕企業(yè)的存貨，以便降低各種存貨成本費(fèi)用，提高資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率，降低企業(yè)的營運(yùn)周期。通過降低企業(yè)收款臨界點(diǎn)和結(jié)算周期，以及對(duì)客戶的全方位評(píng)估來降低應(yīng)收賬款的風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目占有資金過多，萬科應(yīng)適度進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)，控制資金的流動(dòng)。

3.降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，提高企業(yè)償債能力

面對(duì)企業(yè)短期償債能力的下降，萬科應(yīng)繼續(xù)進(jìn)行債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，根據(jù)目前房地產(chǎn)行業(yè)的大趨勢，企業(yè)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)性的進(jìn)行其它業(yè)務(wù)的拓展，圍繞自己較為熟悉的“住”方面進(jìn)行延伸發(fā)展，避免因行業(yè)陌生，經(jīng)驗(yàn)不足而導(dǎo)致投資失敗的局面。成功的投資可以使企業(yè)獲得相應(yīng)的利潤，增加企業(yè)在外界的可信度，從而吸收投資，降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。此外，在日常工作中要加強(qiáng)對(duì)存貨、應(yīng)收賬款的管理，科學(xué)的進(jìn)行長期投資和購置資產(chǎn)，避免浪費(fèi)資金；同時(shí)，萬科應(yīng)建立合理的決策和運(yùn)營模式增長營業(yè)總收入，通過多種形式提高企業(yè)的償債能力。

五、總結(jié)

通過上述的剖析，我們發(fā)現(xiàn)萬科集團(tuán)存在存貨管理水平低，應(yīng)收賬款變現(xiàn)能力差，資產(chǎn)負(fù)債率較高，債務(wù)壓力大等問題。對(duì)于上述問題，萬科集團(tuán)應(yīng)堅(jiān)持不碰“三道紅線”，并優(yōu)化應(yīng)收賬款管理體系，合理控制存貨成本費(fèi)用，以及降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率等方式來改善。