文/方如遠（浙江菜鳥供應鏈管理有限公司）

物流地產具有高回報、低投入的特征，因此很多投資商紛紛涌入物流地產行業(yè)，并積極開展投資活動，形成了豐富的物流地產運營模式。但隨著新時代經濟迅速發(fā)展，物流地產企業(yè)競爭也更加激烈，傳統(tǒng)物流地產模式已經不能很好地為企業(yè)創(chuàng)造更大的價值，傳統(tǒng)物流地產運營模式，創(chuàng)造利潤空間也進一步壓縮。因此在新的形勢下，對于物流地產企業(yè)而言，應當思考如何運用更加合理的物流地產運營模式，創(chuàng)造更大的價值。在上述背景下，物流地產基金運營模式應運而生。

一、物流地產企業(yè)應用基金運營模式的基本概念

不同物流設施基本載體本質上即為物流地產。物流地產對應的物流服務場所類型廣泛，如物流倉儲、物流基地、配送中心等類型。在建設、運營物流地產企業(yè)時，也有不同主體參與其中，在運營過程中需要對不同主體的利益需求進行充分的考慮，并盡量采取有效措施滿足不同主體的需求，促進自身更長久、穩(wěn)定的發(fā)展。物流地產企業(yè)的主體，具體包括物流地產的客戶人群即使用者、管理運用人員、投資開發(fā)者。物流地產企業(yè)在發(fā)展、運營時，投資開發(fā)者開展投資活動主要是為了獲得對應的投資收益；物流地產管理運營人員更看重增強物流地產企業(yè)的發(fā)展水平；物流地產的使用者則更希望獲得性價比高的服務。針對物流地產企業(yè)不同的主體，也使得物流地產企業(yè)的管理和運營工作呈現(xiàn)出多樣化的特征。另外，社會以及電子商務的發(fā)展使得傳統(tǒng)物流地產的管理模式已經不能有效滿足不同主體的利益需求和實際發(fā)展需求。因此，為了保證物流地產企業(yè)更好的發(fā)展，學界也開始注重研究物流地產企業(yè)新的運營模式，而基金運營模式則是相關學者探索過程中形成的最新內容。物流地產企業(yè)在正確認識基金運營模式基礎上，將其合理運用到運營過程中，能夠發(fā)揮該模式獨特而重要的作用，如能夠減少物流地產企業(yè)開發(fā)建設的成本，完善運營成本控制工作，投資者和客戶群的具體需求等。

二、物流地產運營模式及其優(yōu)缺點的分析

（一）房地產企業(yè)為主的物流地產運營模式

地產企業(yè)在以往一段時間中是地產物流企業(yè)的建設、投資主體，這一類型企業(yè)主要是基于貿易企業(yè)的具體發(fā)展情況以及發(fā)展需要，明確地產企業(yè)的規(guī)模、選址等方面情況，在此基礎上推進相應的開發(fā)建設工作。在此基礎上，地產企業(yè)向目標客戶群體進行租借行為，并針對目標群體，為其提供相契合的、滿足其需求的物流地產管理服務。物流地產租賃運營受益和土地升值帶來的項目出售收益為地產企業(yè)運營物流地產過程中的主要收入來源。同時以地產企業(yè)為主流的物流地產運營模式是現(xiàn)階段不同國家應用范圍最廣泛的物流地產運營模式。

以地產企業(yè)為主的物流地產運營模式主要的運營優(yōu)勢體現(xiàn)為能夠充分利用地產企業(yè)充分的資金，有效提高其自身融資能力，同時資本管理效率也相對較高。物流地產企業(yè)建設能夠有效降低客戶群體物流交易成本，同時也能夠保證客戶群體的資金在核心業(yè)務中投入，從而有效發(fā)揮物流地產企業(yè)的經濟發(fā)展基礎作用，促進經濟社會進步、發(fā)展。這一模式的缺陷主要存在于在具體實踐過程中，可能出現(xiàn)較高收費情況，不能有效滿足中小型企業(yè)的具體需求，同時地產商在設置物流基礎設施時，需要根據有關標準進行開發(fā)建設工作，不能滿足客戶的個性化需求，也不能結合時代發(fā)展的趨勢進行相應的建設。

（二）物流企業(yè)為主的物流地產運營模式

以物流企業(yè)為主的物流地產運營模式中，物流企業(yè)是物流地產投資建設的主體，其根據自身開展的不同物流服務業(yè)務，對市場開展科學、詳細的調研活動，結合調研結果開展物流地產企業(yè)的規(guī)劃設計以及選址等方面一系列工作。在完成物流地產企業(yè)建設后，首先根據自身的需求應用部分物流地產企業(yè)，將剩下的部分出租給有其他需求的企業(yè)和組織。

這一模式能夠有效發(fā)揮物流企業(yè)的特點，結合客戶實際需要和市場行業(yè)發(fā)展的方向，針對物流行業(yè)存在的痛點，基于客戶人群層面，對服務設施、服務內容進一步優(yōu)化，并完善客戶服務能力，了解用戶個性化需求，采取有效措施滿足其對應的需求。在建設物流地產企業(yè)過程中，物流企業(yè)能夠在政策中獲利，并有效減少建設成本，同時運用收費也不高，與中小客戶人群多元化需求相契合。但該運營模式在具體實踐過程中，資金規(guī)模相對有限，物流地產運行過程中的基礎設施更新相對較難，且在物流地產建設過程中，先進的技術引入難度也相對較大，從而導致服務質量和服務效率存在局限性。

（三）物流企業(yè)與房地產企業(yè)的合作型運營模式

與物流相關的技術迅速發(fā)展，能夠在一定程度上對物流地產的專業(yè)化水平有所增強，但地產企業(yè)在物流地產開發(fā)運營過程中也會遇到一系列的專業(yè)問題，從而在一定程度上影響地產企業(yè)的運營效益。針對上述情況，物流企業(yè)與地產企業(yè)相互合作，對物流地產模式開發(fā)得到了很好的認可。二者合作共同出資，共同經營物流地產企業(yè)，充分發(fā)揮從而各自的優(yōu)勢。

這一模式在具體實踐時能夠充分發(fā)揮物流企業(yè)和地產企業(yè)各自的優(yōu)勢，從而實現(xiàn)優(yōu)勢互補，有效避免物流企業(yè)運營主體可能存在的不確定風險，同時也能夠在一定程度上對客戶的服務能力和服務質量有所提升，但另一方面，由于地產企業(yè)與物流企業(yè)合作，因此可能存在權責不清的情況，且針對該問題，現(xiàn)階段的優(yōu)秀案例相對較少，仍然不能達成共識，從而在一定程度上影響二者合作的服務能力。此外，地產企業(yè)和物流企業(yè)在合作過程中還會面臨一定的信任危機，如雙方利益不同導致分歧，或是在面對激烈的市場競爭，應用何種決策都可能出現(xiàn)問題。

（四）其他運營模式及優(yōu)缺點

信息技術發(fā)展迅速，以信息技術為依托的電商平臺同樣在不斷進步，市場話語權的提高使得物流業(yè)需要進一步提高自身的要求。為了契合業(yè)務發(fā)展需要，并對企業(yè)自身的經濟效益有效提高，部分電商企業(yè)同樣積極涌入到物流地產建設工作之中，并將自身具體情況與物流地產建設相結合，建立相應的物流地產，推動物流精細化管理工作進一步發(fā)展。還存在部分電商平臺，已經實現(xiàn)了物流地產全流程配送工作，這種運營模式能夠對物流行業(yè)整體的服務效率和服務質量有所提升，但另一方面也會出現(xiàn)壟斷的情況，客戶自由選擇的空間相對較小，同時在對物流選擇過程中，客戶自身的議價能力不高，降低中小企業(yè)客戶人群的利益，同時也會對物流地產企業(yè)市場競爭造成影響。

此外，我國還存在部分政府機構組織、建設開發(fā)的物流地產。該類型的物流地產最初為政府有關部門將資金投入到物流地產的建設開發(fā)工作，在此基礎上將物流地產轉交給其他物流管理和運營企業(yè)，開展相應的管理工作，這一類型的物流園能夠為客戶提供綜合性的服務，從而得到相應的收益。但這一類型的物流地產處于市場競爭中的弱勢地位，不能充分發(fā)揮自身的特點，也不能彰顯物流服務的功能，還可能導致出現(xiàn)浪費的情況。

三、物流地產企業(yè)應用基金運營模式價值分析

（一）突破物流地產企業(yè)的局限性

以往傳統(tǒng)的物流地產企業(yè)運營模式的主體多是與物流行業(yè)密切相關者，在實踐運營過程中受到以往經驗的影響，更多的是發(fā)揮物流地產中的物理行業(yè)價值，并未充分應用物流地產自身的價值。將基金運營模式應用到物流地產企業(yè)運營工作之中，根本上是為了引導更多的人才能夠對物流地產企業(yè)更充分的認識、了解，并積極參與到物流地產企業(yè)的運營工作之中，從而進一步保證不同行業(yè)的人才能夠對物流地產的前景進行充分的分析，推動物流地產的應用價值、應用范圍突破物流行業(yè)本身。如將應急救援物資管理與物流地產相結合，并在此基礎上進行有效的創(chuàng)新，開展對應的管理儲備工作，在增加目標客戶人群來源同時，還能夠對政府機構儲備以及管理應急救援物質的成本有效降低。

（二）滿足物流地產企業(yè)客戶個性化服務需求

諸多因素都會對物流地產企業(yè)產生的效益造成影響，如物流地產的選址、配套設施、業(yè)務模式等。在具體實踐過程中，物流地產企業(yè)運營需要大量的資金投入，應用基金運營管理模式，能夠對物流地產企業(yè)的融資能力有效提升，保證物流地產企業(yè)運營過程中有足夠的資金支持，從而優(yōu)化不同要素，進一步提升物流地產企業(yè)的運營效益，增強客戶人員個性化、多樣化服務優(yōu)勢。物流地產企業(yè)發(fā)展過程中，將基金運營模式科學運用其中，在對資金要素保證的基礎上，還需要加強對企業(yè)選址、開發(fā)建設以及管理工作，在選擇位置時，需要注意選擇有利位置，如靠近貨運港口、鐵路、公路等地方，便利的交通能夠更好地為客戶進行運輸配送，并建設、投入合理的物流設施。物流地產企業(yè)還能夠開展定制化服務，基于客戶個性化需要，為其提供相應的物流設施，在進行詳細市場調研后，開發(fā)更高質量、更高效率、更高標準的物流倉儲配送設施。高標準的物流設施能夠提升倉庫的傳統(tǒng)儲存能力，提升現(xiàn)代物流的附加值，充分了解、滿足客戶物流倉儲、配送需求，并推動物流地產企業(yè)向現(xiàn)代化、專業(yè)化發(fā)展。

（三）降低物流地產企業(yè)建設成本

基金運營模式在資本市場中的認可度更高，將其應用到資本市場中，能夠有效豐富物流地產企業(yè)建設的融資渠道，從而保證企業(yè)能夠在更低的成本下開展對應的建設工作，對物流地產整體的建設成本，為企業(yè)后續(xù)的正常、穩(wěn)定運營奠定基礎?；疬\營模式實質上是將清晰的投資關系，整合不同專業(yè)為物流地產企業(yè)提供相應的運營服務，因此需要不同要素都具有較強的運營服務專業(yè)能力。將基金運營模式應用到物流地產企業(yè)之中，能夠提升物流地產企業(yè)內部管理的透明化、清晰化，保證管理人員更明確發(fā)展環(huán)境，發(fā)現(xiàn)管理以及外部環(huán)境需要面對的問題，并針對可能存在的問題，及時采取應對策略，避免對物流地產企業(yè)發(fā)展造成阻礙。

（四）有利于物流地產企業(yè)跨行業(yè)整合

物流地產在發(fā)展過程中需要較大的資金投入，因此也需要相應的投資數量。另外，企業(yè)在運行過程中會累計一定的固定資產開展投資工作，物流服務能力、服務設施不斷完善拓展，會逐漸減少物流地產服務的平均成本，形成規(guī)模經濟效應。此外，物流地產也兼具網絡效應特征，伴隨物流設施網店節(jié)點的網絡需求規(guī)模以及有效運輸鏈接進一步擴大，使用者能夠獲得更好的價值。借助物流地產企業(yè)，還能夠充分集合、整合不同的資源，促進物流、資金流、信息流的聚集工作，促進資源最大價值的實現(xiàn)。將基金運營模式運用到物流地產企業(yè)之中，發(fā)揮物流地產企業(yè)資金能力，與專業(yè)水平較高的分包企業(yè)加強合作，促進規(guī)?；锪骶W絡的形成，促進企業(yè)規(guī)模擴張。在物流地產企業(yè)發(fā)展過程中，應用基金運營模式，也有利于推動企業(yè)與企業(yè)之間的合作。物流地產企業(yè)運用過程中積極應用不同類型的信息技術，還能夠作為推動企業(yè)技術發(fā)展、優(yōu)化管理理念的工具。運用基金運營模式，外部企業(yè)也能夠適當參與其中，從而完善物流地產企業(yè)的創(chuàng)新工作，更好推動物流地產企業(yè)穩(wěn)定、長久發(fā)展。

（五）實現(xiàn)物流地產企業(yè)的精細化管理

現(xiàn)階段我國經濟重視穩(wěn)定發(fā)展，不同行業(yè)基本都處于存量競爭階段，將基金運營模式合理應用其中，能夠促進物流企業(yè)精細化管理，并有效增強物流地產企業(yè)的市場競爭力和盈利能力。明確劃分物流地產企業(yè)內部管理各項工作，構建完善的權責劃分體系，是物流地產企業(yè)精細化管理的關鍵。在實踐過程中，物流地產企業(yè)需要保證固定設備、服務方案、服務過程以及技術裝備四方面的精細化管理。實現(xiàn)上述四方面的精細化管理，有利于促進物流地產企業(yè)的長久、穩(wěn)定運行。

四、完善房地產物流企業(yè)應用基金運營模式的措施

（一）加大物流基礎設施建設

物流設施品質會在一定程度上決定其是否能夠吸引更多的客戶。如果物流設施不能有效滿足客戶高品質需求，便會導致物流地產企業(yè)滯后發(fā)展。因此，針對上述情況，物流地產企業(yè)需要加大物流基礎設施建設工作，在對客戶需求充分了解的基礎上，強化專業(yè)化物流基礎設施建設以及信息網絡服務建設工作，為客戶提供高質量、高標準的物流設施，并為客戶創(chuàng)造更大的價值。此外，在加大物流基礎設施建設的同時，還需要注意對建設成本有效節(jié)約，降低經營風險，實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的可持續(xù)性。企業(yè)可以結合物流設施的建設面積、客戶具體需要等方面情況，為客戶提供對應的物流服務，降低物流設施空置的風險，有效提升企業(yè)投資回報率。

（二）積極探索企業(yè)不同階段的物流地產運營模式

不同階段物流地產企業(yè)適用于不同的運營模式，因此，在具體實踐過程中，物流地產企業(yè)不可直接照搬其他企業(yè)運營模式，應當在充分分析本企業(yè)特征、現(xiàn)狀的基礎上，積極探索契合自身發(fā)展的運營模式。

（三）進一步拓寬企業(yè)的融資渠道

上文多次提及，物流地產企業(yè)在發(fā)展過程中，需要大量的資金作為支持。物流地產企業(yè)在運營過程中，流動資金不足會在一定程度上影響其自身的發(fā)展，因此可以進一步對物流地產企業(yè)的融資渠道要大力拓展，充分挖掘外源融資和內源融資不同渠道，從而為物流地產企業(yè)提供足夠的資金支持。

（四）加大專業(yè)人才的引進力度

現(xiàn)階段學界對于物流地產企業(yè)的研究相對較少，管理經驗也相對欠缺。為了充分發(fā)揮基金運營模式的價值，物流地產企業(yè)管理人員需要加強對物流地產相關管理理論的學習，并將理論與管理實踐相結合，發(fā)揮理論價值作用，提升管理水平，加大專業(yè)人才的引進力度，引入高素質的物流地產專業(yè)人才，有效提升企業(yè)的專業(yè)能力，從而推動企業(yè)更高的發(fā)展。

五、結束語

綜上所述，不同于傳統(tǒng)的物流行業(yè)，物流地產企業(yè)概念是全新的，其在運營過程中，不僅需要滿足開發(fā)商盈利需求，同時也要充分了解客戶的需求，并為地產商和物流商提供發(fā)展機遇。將基金運營模式應用到物流地產企業(yè)之中，能夠發(fā)揮重要的價值，包括突破物流地產企業(yè)的局限性、滿足物流地產企業(yè)客戶個性化服務需求，對物流地產企業(yè)建設成本有效降低，有利于物流地產企業(yè)跨行業(yè)整合、實現(xiàn)物流地產企業(yè)的精細化管理。因此對于物流地產企業(yè)而言，需要積極采取有效措施，更好地發(fā)揮基金運營模式的作用。