金 丹 李 燦（通訊作者）

（1.海南經(jīng)貿(mào)職業(yè)技術(shù)學院，海南 ?？?570100；2.泰萊大學，馬來西亞 吉隆坡 47500；3.東北大學工商管理學院，遼寧 沈陽 110819）

國務(wù)院2018年提出對海南“三區(qū)一中心”的戰(zhàn)略定位，國家發(fā)改委頒布的《海南省建設(shè)國際旅游消費中心的實施方案》提出海南要“拓展旅游消費發(fā)展空間，構(gòu)建豐富多彩的旅游消費新業(yè)態(tài)；提升旅游消費服務(wù)質(zhì)量，創(chuàng)建國際一流的旅游消費環(huán)境；推進旅游消費國際化，建設(shè)世界知名的旅游消費目的地”。作為國家的重大戰(zhàn)略之一，海南國際旅游消費中心建設(shè)將對標迪拜、香港、新加坡等區(qū)域，更多以旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)等為主，并以“全省一盤棋，全島同城化”來探索新時代旅游業(yè)國際化的新路徑，結(jié)合海南自身特色走出一條具有中國特色的國際旅游消費中心建設(shè)道路。這一切目標的實現(xiàn)都離不開作為支撐載體的旅游地產(chǎn)。與此同時，海南在2018年4月之后實施了歷史上最嚴厲的房地產(chǎn)限購政策，說明在海南國際旅游消費中心建設(shè)的大背景下，以傳統(tǒng)房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)的既有發(fā)展模式已經(jīng)難以為繼，新型旅游地產(chǎn)的發(fā)展模式將是傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的必然選擇，也是助推海南國際旅游消費中心建設(shè)的物質(zhì)載體。

一、旅游地產(chǎn)的概念界定

“旅游地產(chǎn)”這個術(shù)語源于中國，是結(jié)合了我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和旅游業(yè)發(fā)展產(chǎn)生的交集從而產(chǎn)生的概念，國際上尚無“tourism real estate”的學術(shù)用語，根據(jù)旅游地產(chǎn)的內(nèi)涵和表現(xiàn)形式，國外文獻關(guān)于旅游地產(chǎn)的研究起源于分時度假（time share）概念，并涉及酒店和度假村（hotel and resorts）、第二居所（second home）、享樂居所（hodemic real restate）、度假房地產(chǎn)（resort real estate）、產(chǎn)權(quán)式酒店（property hotel）等方面，但大量文獻主要集中在分時度假產(chǎn)業(yè)的研究。因為西方發(fā)達國家分時度假產(chǎn)業(yè)發(fā)展的已經(jīng)非常成熟，但是在中國還是新興事物，而且也只是旅游地產(chǎn)的一種經(jīng)營方式，因此并不能涵蓋旅游地產(chǎn)的全部內(nèi)容。在我國旅游地產(chǎn)起源于旅游產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的融合，旅游地產(chǎn)概念的產(chǎn)生和炒熱“集中體現(xiàn)在隨著住房體制改革進程中成長壯大起來的房地產(chǎn)企業(yè)涉足旅游業(yè)的沖動和熱情”（張金山，2014），因此我國旅游地產(chǎn)的業(yè)態(tài)特征具有中國特色。

旅游地產(chǎn)的概念被使用的最為廣泛的是指依托周邊豐富旅游資源（包括自然資源和人文資源），借助旅游度假為目的的開發(fā)營銷模式，以求全部或部分實現(xiàn)度假休閑旅游功能而開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營運作的房地產(chǎn)項目，旅游地產(chǎn)的開發(fā)對象為旅游物業(yè)。結(jié)合旅游地產(chǎn)在我國發(fā)展的實際，《2014旅游地產(chǎn)細分標準（修訂稿）》中將旅游地產(chǎn)定義為“以旅游市場、生態(tài)環(huán)境與土地資源為基礎(chǔ)，以富裕社會中產(chǎn)階層以上人士及家庭對度假、養(yǎng)生和旅游住宿業(yè)投資需求為導(dǎo)向，采取房地產(chǎn)業(yè)商品房建設(shè)和出售模式，通過配備相應(yīng)的旅游服務(wù)設(shè)施和提供專業(yè)化運營管理服務(wù)，能滿足社會各類群體對度假、養(yǎng)生和投資等多元化旅游產(chǎn)品需求的綜合型房地產(chǎn)開發(fā)”。將其分為五類，分別為“5+2”生活度假物業(yè)、“候鳥型”度假物業(yè)、中短期度假物業(yè)、產(chǎn)權(quán)式酒店和服務(wù)式公寓（張皇，2019）。從使用功能來看旅游地產(chǎn)可以分為旅游景點地產(chǎn)、旅游商務(wù)地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)和旅游住宅地產(chǎn)（田良，2010；劉麗娟，2014）?；趪H旅游消費中心建設(shè)的需要，本文所研究的旅游地產(chǎn)其內(nèi)涵是滿足游客休閑度假的需求，作為第二居所的旅游住宅地產(chǎn)只是旅游地產(chǎn)的外延部分，滿足剛需的第一居所與海南當前的限購政策相違背，且不符合海南長遠發(fā)展利益，也脫離了旅游地產(chǎn)是服務(wù)于游客的基本屬性，因此不在旅游地產(chǎn)的探討范圍內(nèi)。

二、海南旅游地產(chǎn)發(fā)展階段

海南1988年建省，同時被設(shè)為全國最大的經(jīng)濟特區(qū)，利好的國家政策吸引了大批企業(yè)涌向海南。作為我國唯一的一座熱帶島嶼和全國人民的“后花園”，海南不能犧牲環(huán)境來發(fā)展工業(yè)，作為拉動經(jīng)濟增長見效最快且環(huán)境污染相對較小的房地產(chǎn)行業(yè)在海南得到了蓬勃發(fā)展，但是也帶來了巨大的房地產(chǎn)泡沫。

20世紀90年代初房地產(chǎn)泡沫破滅后，為了處理閑置的房地產(chǎn)項目，分時度假被首次引入海南島。2001年7月?？谂e辦了“中國首屆旅游房地產(chǎn)博覽會暨首屆中國旅游房地產(chǎn)發(fā)展論壇”，同年11月杭州又召開“中國旅游房地產(chǎn)論壇”。旅游房地產(chǎn)和分時度假成了房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)共同關(guān)注的熱門話題，吸引了眾多包括大量海外、港臺投資者在內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。海南作為我國的旅游度假圣地，批量的高端酒店拔地而起，大型房地產(chǎn)商也紛紛布局海南，因此海南被認為是我國旅游地產(chǎn)發(fā)展的發(fā)源地（劉麗娟，2014）。

2010年海南國際旅游島的建設(shè)使海南旅游地產(chǎn)進入了快速發(fā)展階段，分時度假、產(chǎn)權(quán)酒店、高爾夫球場、游艇俱樂部、主題公園、養(yǎng)老公寓、民宿、升級版農(nóng)家樂、溫泉、漂流等運動型度假村、主題式小鎮(zhèn)等專業(yè)化旅游地產(chǎn)成為海南國際旅游島建設(shè)的重要空間載體和核心旅游產(chǎn)品類型，同時形成了以?？?、三亞、陵水、瓊海、萬寧、博鰲等區(qū)域性旅游地產(chǎn)集群，依托濱海資源而集聚的旅游地產(chǎn)項目最為典型，其中包括三亞三亞灣、亞龍灣、萬寧清水灣、石梅灣、瓊海博鰲東嶼島、文昌月亮灣等多處海灣的項目開發(fā)。從開發(fā)主體來看，海航地產(chǎn)、魯能地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)、雅居樂集團、中信集團、保利地產(chǎn)等開發(fā)商成為拉動海南旅游地產(chǎn)發(fā)展的主力軍。

2018年將海南打造成國際旅游消費中心成為國家戰(zhàn)略目標之一，國家發(fā)改委正式頒布了《海南國際旅游消費中心建設(shè)實施方案》。隨著海南經(jīng)濟的不斷提升，連接島內(nèi)外的海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)的成形，消費者消費理念的轉(zhuǎn)變，這為海南旅游地產(chǎn)的發(fā)展帶來了更多的機遇。其發(fā)展也開始從早期的投機與銷售為主的階段逐漸向以度假服務(wù)和運營為主的方式轉(zhuǎn)變，旅游地產(chǎn)的投資也從早期的盲目狂熱進入相對理性的階段。為了避免系列利好政策只是帶來大量資本流入進行投機炒房，海南出臺了歷史上最為嚴厲的房地產(chǎn)限購政策，但是旅游地產(chǎn)的發(fā)展依然得到政府的鼓勵。

從產(chǎn)品形式來看主要涵蓋了產(chǎn)權(quán)式酒店、度假別墅、時權(quán)酒店、養(yǎng)老公寓、獨立產(chǎn)權(quán)客棧、升級版農(nóng)家樂、溫泉、漂流等運動型度假村、主題式小鎮(zhèn)、體驗式住宿設(shè)施、旅游度假區(qū)、旅游商業(yè)中心等多種類型。

三、海南國際旅游消費中心建設(shè)背景下旅游地產(chǎn)存在的問題

旅游地產(chǎn)是海南國際旅游消費中心建設(shè)的物質(zhì)和空間載體，其整體規(guī)劃以及發(fā)展對海南國際旅游消費中心建設(shè)的進程起著重要作用，目前海南旅游發(fā)展總體上存在著如下問題。

1.缺乏宏觀整體規(guī)劃，管理制度欠缺

旅游地產(chǎn)作為旅游產(chǎn)業(yè)的新型業(yè)態(tài)形式，由于發(fā)展歷史較短，理論研究欠缺，政府部門缺乏經(jīng)驗，在整體規(guī)劃和宏觀引導(dǎo)方面提供的支持明顯不足。目前海南全省并無一個整體上的旅游地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，由于旅游地產(chǎn)尚未形成一個完成的產(chǎn)業(yè)體系，與其相關(guān)的規(guī)劃僅有一些綜合性規(guī)劃，例如《海南省旅游發(fā)展整體規(guī)劃（2017-2030）》《海南省房地產(chǎn)中長期規(guī)劃》等（段劍良，2015），導(dǎo)致有些地方打著“邊開發(fā)邊規(guī)范”得旗號，實則進行破壞性開發(fā)。

除了政府缺乏對旅游地產(chǎn)長遠發(fā)展及布局的系統(tǒng)性引導(dǎo)，管理制度的缺失也造成旅游地產(chǎn)市場秩序不規(guī)范及一些旅游地產(chǎn)項目的破壞性開發(fā)。例如儋州?；◢u項目、?？谌缫鈲u項目都出現(xiàn)過由于填海造田導(dǎo)致海底生物多樣性破壞等問題。全球著名的國際旅游島，都是政府規(guī)劃先行，例如印度尼西亞的巴厘島以及有“千島之國”之稱的馬爾代夫，都是在發(fā)展旅游業(yè)之初政府就邀請國際專家制定長達30年的旅游發(fā)展規(guī)劃（雷春，2013），在高標準的旅游規(guī)劃下，旅游地產(chǎn)也是按照高標準要求進行開發(fā)，并且在保護環(huán)境的前提下實現(xiàn)旅游地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)開。海南旅游地產(chǎn)行業(yè)由于缺乏這樣的長遠規(guī)劃，在開發(fā)過程中亂象頻出，這必然影響海南旅游業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，從而阻礙海南國際旅游消費中心的建設(shè)步伐。

2.對標國際一流水準，開發(fā)模式單一

海南國際旅游消費中心要對標新加坡、迪拜、香港等全球最發(fā)達最自由的區(qū)域，海南旅游地產(chǎn)的發(fā)展必然要以服務(wù)最發(fā)達最具吸引力的國際旅游目的地為目標。但是目前海南海南旅游地產(chǎn)的發(fā)展多處于自發(fā)狀態(tài)，開發(fā)商多以傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商為主，利益驅(qū)動下的開發(fā)商往往急功近利，在進行旅游地產(chǎn)開發(fā)時重硬件輕服務(wù)，重地產(chǎn)輕旅游，項目的服務(wù)功能和旅游價值相對缺失，沒有進行持續(xù)的物業(yè)開發(fā)和提供更多的增值服務(wù)（段劍良，2015），開發(fā)模式多為“靠山吃山、靠水吃水”的單一模式。雖然整體上海南旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品形式還是比較多元化，但從是單體項目依然同質(zhì)化嚴重，大部分項目都是以“三菜一湯”（“三菜”：游艇、高爾夫、五星級酒店；“一湯”：溫泉）作為開發(fā)主題或依托，沒有很好地把海南特色資源與客戶第二居所及旅游度假需求結(jié)合起來，在精細化、人性化、個性化方面開發(fā)不足。

反觀世界著名的國際旅游島，馬爾代夫、巴厘島等旅游地產(chǎn)的開發(fā)都是政府統(tǒng)一規(guī)劃，要求開發(fā)商在建筑高度、密度、風格等與周邊環(huán)境以及區(qū)域文化高度匹配，使得旅游地產(chǎn)本身也成為旅游目的地一道靚麗的風景線，再加上優(yōu)質(zhì)的、能夠滿足國際化游客需求的服務(wù)，自然形成強有力的競爭力。對標國際一流旅游目的地，海南旅游地產(chǎn)的發(fā)展還處于萌芽階段，沒有形成核心吸引力，與國際同類型競爭者相比較，難以形成強有力的競爭力。

3.開發(fā)亂象頻出，脫離旅游地產(chǎn)本質(zhì)

長期以來由于旅游地產(chǎn)還沒有形成完整的產(chǎn)業(yè)，旅游地產(chǎn)市場一直處于一種自發(fā)發(fā)展的狀態(tài)，亂象頻頻出現(xiàn)，最典型的就是開發(fā)商利用“旅游開發(fā)”的名義拿地，實質(zhì)只是進行房地產(chǎn)的開發(fā)與銷售。旅游地產(chǎn)的本質(zhì)應(yīng)該完全以服務(wù)旅游業(yè)、服務(wù)游客為出發(fā)點，而部分開發(fā)亂象已經(jīng)脫離了旅游地產(chǎn)的本質(zhì)。如澄邁地中海生態(tài)濱海風情小鎮(zhèn)、?？诘哪蠂崴钩堑龋际抢寐糜蔚禺a(chǎn)的概念和想象空間來提升項目的影響力和銷售業(yè)績，有“掛羊頭賣狗肉”之嫌。

出現(xiàn)這些現(xiàn)象的原因是政府和開發(fā)商共同促成的。一方面，地方政府為了追求GDP，在沒有完整的工業(yè)體系、只能依靠旅游資源的挖掘來形成新的經(jīng)濟增長點的宏觀環(huán)境下，以廉價土地來招商引資進行旅游地產(chǎn)的開發(fā)。這不僅能滿足政府增加財政收入的需要，又能滿足政府發(fā)展旅游業(yè)的需要。房地產(chǎn)開發(fā)商借機大肆囤地，海南環(huán)島主要的優(yōu)勢區(qū)位都已被開發(fā)商圈地站位，圈地的主要宣傳點就是旅游地產(chǎn)，而實際上很多開發(fā)的區(qū)域和宣傳存在很大差異。另一方面，作為資本密集型產(chǎn)業(yè)，旅游地產(chǎn)項目開發(fā)周期長、風險大，目前我國也缺乏成功且可復(fù)制推廣的開發(fā)模式，而且很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏旅游地產(chǎn)的運營經(jīng)驗，所以往往只圍繞住宅開發(fā)和銷售進行創(chuàng)新和嘗試，在后續(xù)運營和服務(wù)方面不能滿足度假客的需求，導(dǎo)致的結(jié)果就是海南許多旅游地產(chǎn)項目功能失衡或名不副實。甚至一些開發(fā)商在一開始做項目時就是為了銷售住宅，雖然也配備了一定的旅游服務(wù)設(shè)施，但只是作為附屬內(nèi)容。

4.缺乏核心吸引力，國內(nèi)外高端游客占比低

無論是要通過吸引國內(nèi)高端消費者回流作為途徑，還是要通過吸引國際游客的作為渠道，海南都應(yīng)具備核心吸引力去打造國際旅游消費中心。目前海南旅游地產(chǎn)的整體檔次不夠、旅游服務(wù)設(shè)施、經(jīng)營管理、服務(wù)水平與國際通行標準差距較大、空間布局不合理等問題都導(dǎo)致了海南旅游地產(chǎn)沒有形成區(qū)域品牌效應(yīng)，沒有國際影響力，對國內(nèi)外高端游客缺乏吸引力。

而高端國內(nèi)外游客數(shù)量的不足且結(jié)構(gòu)單一，也間接抑制了海南旅游地產(chǎn)的發(fā)展，形不成高端標準化的發(fā)展模式，難以形成標桿和示范效應(yīng)，也不符合國家對國際旅游消費中心的定位和戰(zhàn)略發(fā)展方向。與巴厘島、濟州島、夏威夷、馬爾代夫等國際旅游島相比較，海南目前國際客源數(shù)量少而且國際客源市場單一。在新冠疫情暴發(fā)之前的2019年，海南入境游客142萬人次，而國際游客（去除港澳臺游客）僅約70萬人次，而前往巴厘島、普吉島、濟州島、沖繩等國際游客均在150萬人次以上。入境海南的國際游客主要以俄羅斯、韓國為主，50%左右來自于東南亞國家或地區(qū)，西方國家游客占比微乎其微（王曉峰，2019）。同時，海南整體的海內(nèi)外營銷也不足，從業(yè)人員語言能力、服務(wù)水平等距離國際高端標準仍有較大的差距，對外開放程度不夠等因素都不同程度地抑制了海南旅游地產(chǎn)的健康發(fā)展。

四、國際旅游消費中心建設(shè)背景下海南旅游地產(chǎn)發(fā)展的政策建議

海南旅游地產(chǎn)的發(fā)展既是旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)發(fā)展的問題，更是一個區(qū)域社會發(fā)展、生態(tài)環(huán)境演化和社會變遷的問題（田良，2010），海南旅游地產(chǎn)的健康發(fā)展，政府的作用是關(guān)鍵，因此本文針對海南旅游地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題提出一些政策建議。

1.加大科研投入，從產(chǎn)業(yè)融合角度科學制定旅游地產(chǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃

旅游地產(chǎn)的發(fā)展不僅關(guān)系著海南國際旅游消費中心建設(shè)的品味、品質(zhì)、品牌，也關(guān)系著海南旅游資源是否能夠?qū)崿F(xiàn)科學的、可持續(xù)的開發(fā)，從而也關(guān)系著海南的環(huán)境保護、環(huán)境優(yōu)化和經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展。旅游地產(chǎn)的理論研究遠遠落后于旅游地產(chǎn)的發(fā)展實踐（薛詩清，2010），政府應(yīng)加大科研投入，引導(dǎo)相關(guān)學者加強對旅游地產(chǎn)的研究，從而為政府提供更多的理論支撐。政府基于更完善、更合理的理論研究，制定海南旅游地產(chǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃，才能更有效地助推海南國際旅游消費中心的建設(shè)。如果缺乏科學的戰(zhàn)略規(guī)劃，海南是難以打造成為一個全球仰慕的國際旅游消費中心。

基于國際旅游消費中心建設(shè)的戰(zhàn)略目標，海南旅游地產(chǎn)的發(fā)展必須從產(chǎn)業(yè)融合的角度通過旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)作用來進行海南產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和區(qū)域經(jīng)濟版塊規(guī)劃。因為旅游地產(chǎn)不是一個孤立的產(chǎn)業(yè)，它是圍繞著旅游十二大要素“吃、住、行、游、購、娛、商、養(yǎng)、學、閑、情、奇”所形成的產(chǎn)業(yè)集合的產(chǎn)物，是海南旅游消費供給側(cè)建設(shè)的核心與基礎(chǔ)。從產(chǎn)業(yè)的角度來看，旅游地產(chǎn)既是為其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)提供環(huán)境、支持和配套的產(chǎn)業(yè)，也是豐富、完善、綜合提高海南旅游消費品種、品質(zhì)的產(chǎn)業(yè)。從產(chǎn)業(yè)融合的角度出發(fā)，能夠更加清晰地與傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)區(qū)別開來，從而幫助政府更加科學合理地制定海南旅游地產(chǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃。

2.建立高標準服務(wù)體系，提高旅游地產(chǎn)存量的運營效率和管理水平

根據(jù)國際旅游消費中心的內(nèi)涵，國際上已經(jīng)有大量高水平的先行者，但是與發(fā)達國家或地區(qū)不同的是，具有國際旅游消費中心內(nèi)涵的國家或地區(qū)都是根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，逐步做大做強。而海南的發(fā)展基礎(chǔ)比較薄弱，是國家直接給予了高定位，對還處于低水平“初創(chuàng)期”的海南，最可行、最容易全面鋪開以及最能快速贏得聲譽的方式就是基于現(xiàn)有旅游資源存量，提高旅游地產(chǎn)的運營效率和管理水平，從游客體驗感和滿意度上獲得突破。建立高標準的服務(wù)體系，相對于快速改善處于較低水平的產(chǎn)品組合與產(chǎn)品品質(zhì)而言，更易突破。但這項至關(guān)重要的工作還沒有上升到戰(zhàn)略高度、全局高度制度化地融入海南國際旅游消費中心的建設(shè)之中。服務(wù)體系的完善、服務(wù)質(zhì)量的提高，人才是關(guān)鍵。盡管海南制定了很好的人才引進政策，但僅僅依靠政策吸引人才，仍然是短期行為，難以持續(xù)推進。沒有優(yōu)質(zhì)的和具有戰(zhàn)略遠景的項目，引不進人才，即便引進了人才，也留不住人才。針對人才的吸引問題，如何對現(xiàn)有項目進行評價，以項目為依托建立人才引進和培養(yǎng)機制，是打開突破口的關(guān)鍵。

3.樹立高度的品牌意識，有計劃地展開全球推廣

從國際旅游島的定位到國際旅游消費中的定位，海南承載著諸多的國家戰(zhàn)略，本身具備了極好的營銷傳播條件。雖然海南在中國的知名度足夠高，但是與夏威夷、馬爾代夫、巴厘島等國際旅游島相比，海南島在國際上的品牌知名度明顯不足，甚至與國內(nèi)其他發(fā)達的旅游區(qū)域或省份相比，其國際和國內(nèi)品牌價值推廣也明顯滯后。海南在國內(nèi)外的品牌知名度，直接影響著旅游地產(chǎn)發(fā)展的質(zhì)量。海南旅游地產(chǎn)的發(fā)展，應(yīng)在政府的規(guī)劃指導(dǎo)下形成行業(yè)組織，并有針對性地對國內(nèi)外重點區(qū)域開展營銷活動，借助設(shè)在各區(qū)域的官方機構(gòu)、企業(yè)分支機構(gòu)及專業(yè)的服務(wù)公司，提升海南旅游地產(chǎn)的整體知名度，并分析當?shù)鼐用裢獬雎糜味燃俚南埠谩⑾M需求，強化相應(yīng)的旅游服務(wù)和定價策略。同時，政府應(yīng)加強與主要客源地的國家電視臺、報紙、電臺進行廣告宣傳合作，例如可通過媒體記者體驗海南的旅游風光、向成功推介并吸引游客到海南旅游的旅行社提供金錢獎勵等方式，多元化多方式地打造濟海南旅游地產(chǎn)品牌，提升海南旅游地產(chǎn)知名度，使海南旅游地產(chǎn)能成為國際旅游消費的核心吸引力之一。

4.進行科學定位，打造兼具中國和海南特色旅游地產(chǎn)業(yè)態(tài)產(chǎn)品

在全球范圍內(nèi)建立國際影響，體現(xiàn)海南的比較優(yōu)勢，最根本路徑充分體現(xiàn)在中國和海南特色基礎(chǔ)上，形成全球認知和認同的旅游地產(chǎn)業(yè)態(tài)產(chǎn)品。海南目前的旅游地產(chǎn)項目和產(chǎn)品開發(fā)，中國特色，尤其是海南特色明顯不足。定位上的各自為政，開發(fā)上的盲目追求，嚴重影響了外資和知名旅游管理品牌進駐的吸引力，使得海南旅游地產(chǎn)無法通過國際力量實現(xiàn)業(yè)態(tài)升級。進行科學定位，打造兼具中國和海南特色旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)品，文化特色是首要。文化是旅游地產(chǎn)得以長久不衰的靈魂，國外旅游地產(chǎn)成功的一條基本經(jīng)驗就是重視并突出本土特色文化。海南旅游地產(chǎn)的開發(fā)過度依賴環(huán)境因素，文化挖掘工作滯后，開發(fā)工作急功近利。因此，政府應(yīng)對不同區(qū)域不同地方的旅游地產(chǎn)進行科學定位，充分結(jié)合海南的海島文化特色，將海南的黎族文化、苗族文化、僑鄉(xiāng)文化等傳統(tǒng)文化特色融入到旅游地產(chǎn)的發(fā)展當中，使從特色文化中延伸而出的娛樂休閑體驗成為海南旅游地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的重要支撐。

5.利用循環(huán)經(jīng)濟，節(jié)能環(huán)保與旅游地產(chǎn)開發(fā)同行

海南國際旅游消費中心的建設(shè)，必然還會繼續(xù)進行大規(guī)模的旅游地產(chǎn)開發(fā)，旅游地產(chǎn)的開發(fā)必將改變當?shù)氐耐恋乩梅绞胶蜕鷳B(tài)環(huán)境面貌，以及造成能源污染、環(huán)境污染（水、大氣等），以及固體廢棄物污染等問題。絕大部分海南旅游地產(chǎn)的開發(fā)又是基于稀缺的自然資源，因此在進行后續(xù)土地規(guī)劃和旅游地產(chǎn)開發(fā)時，政府應(yīng)充分考慮環(huán)境的承載力，項目建設(shè)必須與自然景觀相協(xié)調(diào)，把循環(huán)經(jīng)濟理念貫穿于整體的旅游地產(chǎn)項目發(fā)展，例如可以利用風能、太陽能來發(fā)電，在旅游地產(chǎn)項目選址、規(guī)劃、設(shè)計和施工的過程中，都要充分考慮建設(shè)與環(huán)境保護的關(guān)系，大力發(fā)展低碳經(jīng)濟。

6 進行制度創(chuàng)新，健全旅游地產(chǎn)法律法規(guī)

海南旅游地產(chǎn)的開發(fā)是要實現(xiàn)的人與自然、與社會和諧的“社區(qū)經(jīng)濟”，而不是一個個單獨樓盤的“飛地經(jīng)濟”，要培養(yǎng)的是可持續(xù)發(fā)展的“度假經(jīng)濟”而不是一錘子買賣的“住房經(jīng)濟”（唐曉陽，2011），因此海南政府必須從全域旅游的理念出發(fā)，“全島一盤棋”對海南旅游地產(chǎn)進行宏觀規(guī)劃，對旅游地產(chǎn)的發(fā)展給予科學指導(dǎo)。針對海南旅游地產(chǎn)項目的存量部分，應(yīng)對相關(guān)的旅游資源進行深耕；對即將進行開發(fā)的增量部分，政府必須進行制度創(chuàng)新，要通過立法，構(gòu)建海南的誠信法律保障系統(tǒng)，營造出一個公平公正的旅游地產(chǎn)發(fā)展的法治環(huán)境，保障投資者和消費者的合法權(quán)益，更重要的是通過法律法規(guī)來保證公共利益、環(huán)境和文化資源的保護。健全海南旅游地產(chǎn)法律法規(guī)保障各方利益相關(guān)者的權(quán)益是旅游地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。

海南國際旅游消費中心的建設(shè)為海南旅游地產(chǎn)的發(fā)展提供良好的大環(huán)境，起主導(dǎo)作用的政府必須真正地有所作為，才能實現(xiàn)海南旅游地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展，同時旅游地產(chǎn)的良好發(fā)展又會助推海南國際旅游消費中心的建設(shè)，從而形成良性發(fā)展。