■ 方 冉

（山東建筑大學(xué)，山東濟南 250000）

一、背景

假設(shè)開發(fā)法是房地產(chǎn)估價領(lǐng)域最常用的估價方法之一，由于其計算理論具有嚴謹?shù)倪壿嬘嬎愫途哂休^強的適用性，經(jīng)常被用來評估土地價值或是在建工程，同時也被很多房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)用于土地使用權(quán)取得前的地價估算。宋?。?013）就通過假設(shè)開發(fā)法進行了拿地成本分析，在控制性詳細規(guī)劃條件已知情況下，考慮了最高最佳使用原則，得出了可承受的最高樓面地價。房地產(chǎn)估價的一個重要原則就是最高最佳使用原則，最高最佳使用原則就是在法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行的基礎(chǔ)上選擇最佳開發(fā)利用方式來評估土地價值。房地產(chǎn)開發(fā)公司在運用假設(shè)開發(fā)法進行土地價值評估時，當土地規(guī)劃指標不明確的情況下，策劃人員經(jīng)常根據(jù)自己所判斷的規(guī)劃參數(shù)（如容積率、車位配比）等指標來策劃項目，不同的策劃方案會導(dǎo)致不同的開發(fā)價值。因此，導(dǎo)致了不能很好地運用最高最佳使用原則，由于定位不同，估價結(jié)果也差別較大。R.T.M.Whipple（1997）認為假設(shè)開發(fā)法是一種不穩(wěn)定的評估方法，在土地價值評估應(yīng)用中，項目開發(fā)通常涉及大量資金，建筑成本和資本率的微小變化都會對土地的價值產(chǎn)生巨大影響。Stocker Emanuel，D Koch（2014）對假設(shè)開發(fā)法進行了敏感度的理論分析，并通過真實參數(shù)下的評估實例驗證了假設(shè)開發(fā)法是一個高敏感度的評估方法，對輸入變量很小的變化也十分敏感。強成武（2019）指出在運用假設(shè)開發(fā)法進行土地價值評估時，影響開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的因素參數(shù)取值主觀性比較大，因而開發(fā)后的價值判斷不是很客觀?；谏鲜鰧W(xué)者的研究可以看出，假設(shè)開發(fā)法是一個高敏感度的估價方法，規(guī)劃參數(shù)在土地價值評估中作用較大，因此相關(guān)參數(shù)應(yīng)該細致處理，規(guī)避微小變化引起的較大誤差。所以這些參數(shù)在現(xiàn)實中的評估計算公式中應(yīng)該得到體現(xiàn)。

同時，現(xiàn)實中的很多教材或估價報價中，運用傳統(tǒng)假設(shè)開發(fā)法進行土地價值評估時，預(yù)期開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值是被整體估算出的，沒有進行產(chǎn)品類型劃分。由于不同產(chǎn)品類型（如住宅、車庫）之間的價值與投入存在較大差異，估算過程往往比較粗糙，估算結(jié)果差別也較大，無法很好地滿足評估要求。趙雷（2017）、柴強（2019）等的有關(guān)房地產(chǎn)估價教材著作中的假設(shè)開發(fā)法均沒有把房地產(chǎn)價值進行分類描述與計算，而是采用地上面積乘以價格整體計算出來。李文燦（2019）在運用假設(shè)開發(fā)法評估某房地產(chǎn)公司土地價值時，雖然把房地產(chǎn)價值細分了住宅、商業(yè)等不同類型，但這是在規(guī)劃條件既定條件下的評估，沒有策劃相關(guān)的規(guī)劃參數(shù)。諸多學(xué)者也對假設(shè)開發(fā)法進行了改進研究。曲衛(wèi)東和於洋(2014)共同提出了利用蒙特卡洛模擬方法改進假設(shè)開發(fā)法，使得到的土地價格為一個置信區(qū)間，提高了評估結(jié)果的可信度，并通過土地拍賣實例對改進模型進行了驗證。李紅燦（2012）考慮到假設(shè)開發(fā)法計算土地價值中的經(jīng)濟參數(shù)的易變性，通過對開發(fā)后的房地產(chǎn)價值和收益還原率進行離散仿真，從而對假設(shè)開發(fā)法進行了改進。應(yīng)秋曉（2016）通過模糊數(shù)學(xué)方法改進了開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，并在資本資產(chǎn)定價模型的基礎(chǔ)上考慮了公司規(guī)模溢價風(fēng)險和特定企業(yè)單獨風(fēng)險，從而改進了折現(xiàn)率。強成武（2019）考慮了營改增稅費變化，并對投資利息、估價案例選取標準等進行了改進。蔡黔芬,王軍武（2019）在房地產(chǎn)項目價值中考慮了實物期權(quán)。

在以上文獻的土地評估實踐應(yīng)用中，作者是在既定的規(guī)劃參數(shù)下簡單地通過項目建筑面積與樓盤銷售單價的乘積得到開發(fā)完成后房地產(chǎn)的價值，忽略了對房地產(chǎn)地下產(chǎn)品的討論和地上產(chǎn)品類型的劃分，沒有分開考慮具備收入的房地產(chǎn)產(chǎn)品和不具備收入的房地產(chǎn)產(chǎn)品，評估參數(shù)處理相對粗糙，最終算出的價值與投入可能存在不符，造成結(jié)果不夠精確。此外，規(guī)劃條件是房地產(chǎn)進行策劃和價值評估的重要前提之一，在假設(shè)開發(fā)法的評估計算公式中并未得到體現(xiàn)。假設(shè)開發(fā)法是基于策劃思維的方法，它的評估過程中沒有規(guī)劃參數(shù)，將很難證明它的開發(fā)經(jīng)營方式是基于最高最佳開發(fā)經(jīng)營方式。

綜上所述，假設(shè)開發(fā)法在實際應(yīng)用中具有以下問題。第一，沒有用策劃的思維來分析項目不同用途產(chǎn)品的組合，不能很好地運用最高最佳估價原則。第二，建成后房地產(chǎn)產(chǎn)品價值的估算比較粗略，把不具有收入的產(chǎn)品也考慮進了收入項，比如物業(yè)管理用房；第三，現(xiàn)有的很多估價報告沒有考慮地下空間，在現(xiàn)在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)中，地下空間是房地產(chǎn)不可或缺的一部分，應(yīng)充分考慮它們的價值與投入。

二、假設(shè)開發(fā)法理論基礎(chǔ)

假設(shè)開發(fā)法是將估價對象預(yù)期開發(fā)完成后的價值，減去開發(fā)經(jīng)營過程中所支出的各項成本、費用，得到估價對象價值的方法。它分為傳統(tǒng)靜態(tài)方法和動態(tài)現(xiàn)金流量法?？紤]資金時間價值，將估價對象開發(fā)完成后的價值和開發(fā)過程中的各項支出折現(xiàn)到估價時點后進行扣減的方法稱為動態(tài)現(xiàn)金流量法；不考慮資金時間價值，考慮開發(fā)者應(yīng)得利潤的方法稱為傳統(tǒng)靜態(tài)方法。本文是基于傳統(tǒng)靜態(tài)方法進行的改進研究與分析。

假設(shè)開發(fā)法的經(jīng)濟理論基礎(chǔ)和經(jīng)濟思想主要包括地租理論、生產(chǎn)要素理論以及預(yù)期原則等。根據(jù)馬克思的地租理論，地租是土地的使用者為使用土地而支付給土地所有者的超過市場平均利潤的剩余價值，等于土地生產(chǎn)物的市場價格減去生產(chǎn)成本、平均利潤和資本利息。地租理論本質(zhì)上是在探究土地本身擁有的價值，很多學(xué)者認為地租理論是假設(shè)開發(fā)法最深層次的理論。在生產(chǎn)要素理論中，人類生產(chǎn)活動所必需的一切投入品統(tǒng)稱為生產(chǎn)要素。在每個生產(chǎn)要素的價值可以單獨求取的情況下，生產(chǎn)要素共同構(gòu)成的整體資產(chǎn)的價值已知，那么某個生產(chǎn)要素的價值就等于整體資產(chǎn)的價值逐個減去其他生產(chǎn)要素的價值。假設(shè)開發(fā)法是將估價對象作為生產(chǎn)要素之一，將開發(fā)完成后的房地產(chǎn)作為整體資產(chǎn)，然后將預(yù)期整體資產(chǎn)的價值扣除其他生產(chǎn)要素的價值（諸如建安成本等）得到估價對象價值的方法。預(yù)期原則的經(jīng)濟思想指出，要堅持通過資產(chǎn)未來的收益來衡量它現(xiàn)在的價值，要立足于未來，而不是基于過去的成本或價格。該經(jīng)濟思想是假設(shè)開發(fā)法中估算估價對象開發(fā)完成后的總收益和應(yīng)得利潤的重要思想來源。

假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)估價中適用于具備開發(fā)或再開發(fā)潛力以及開發(fā)完成后的價值能夠采用其他估價方法測算出來的房地產(chǎn)。假設(shè)開發(fā)法的應(yīng)用，是根據(jù)待開發(fā)房地產(chǎn)的規(guī)劃條件對它的最佳開發(fā)方式進行策劃，模擬該房地產(chǎn)的開發(fā)狀況，將未開發(fā)或未完工的房地產(chǎn)假設(shè)成已開發(fā)完成的狀態(tài)，然后評估它的價值。但對于規(guī)劃條件并不完全明確的房地產(chǎn)往往難以采用假設(shè)開發(fā)法，因為不同的策劃方式會導(dǎo)致不同的估價結(jié)果，甚至產(chǎn)生較大的價值差異。在這種情況下，需要估價人員充分考慮有限的規(guī)劃條件、當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況以及城市規(guī)劃，推測出最有可能的規(guī)劃條件，然后據(jù)此進行待開發(fā)房地產(chǎn)的策劃與估價。該推測出的最可能的規(guī)劃條件必須作為假設(shè)開發(fā)法的估價假設(shè)，并在估價報告中做出特別提示，說明它是如何推測出來的、以及它對評估結(jié)果的影響。假設(shè)開發(fā)法的估價假設(shè)滿足政府給出的規(guī)劃條件（如土地的用途、容積率、建筑密度、建筑高度等）和最高最佳使用原則，能夠充分發(fā)揮出房地產(chǎn)的效益、得到房地產(chǎn)的最高價值。房地產(chǎn)開發(fā)公司采用假設(shè)開發(fā)法評估政府有償出讓的土地價值時，得到的評估結(jié)果是公司愿意為土地支付的最高價格。假設(shè)開發(fā)法的這種“假設(shè)”性要求估價人員對房地產(chǎn)市場必須具有充分了解，能對未來市場的發(fā)展、成本變化、開發(fā)完成后房地產(chǎn)的價值做出正確預(yù)期。

三、假設(shè)開發(fā)法的改進

本文基于房地產(chǎn)開發(fā)公司通過“招拍掛”拿地所對土地價格進行的評估項目，對假設(shè)開發(fā)法的土地定價過程予以改進分析。假定該塊土地為待開發(fā)的居住用地，開發(fā)完成后的產(chǎn)品包括住宅、底商、公共配套設(shè)施、地下車庫、地下儲藏室等類型。在土地滿足房地產(chǎn)開發(fā)公司自主開發(fā)的前提下，基于最佳開發(fā)經(jīng)營方式，土地價值評估過程的改進思路如下：（1）建立評估計算的數(shù)學(xué)模型，根據(jù)產(chǎn)品類型的劃分細化模型。（2）確定各項評估參數(shù)的估算表達式，展開模型。（3）將房地產(chǎn)開發(fā)人員所關(guān)注的規(guī)劃參數(shù)代入模型，尋找數(shù)據(jù)關(guān)系消除變量，化簡公式、優(yōu)化模型。

（一）建立評估過程中的數(shù)學(xué)模型

根據(jù)傳統(tǒng)假設(shè)開發(fā)法評估土地價值的基本計算公式建立居住用地價值評估的數(shù)學(xué)模型：

式1 中，Y 為待開發(fā)土地的價值，TR 為預(yù)期開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，TC 為開發(fā)成本，MC 為管理費用，SC 為銷售費用，ST 為稅費（包括取得稅費和銷售稅費），TI 為投資利息，TP 為開發(fā)利潤。

根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)品類型的劃分，對式1 中的相關(guān)房地產(chǎn)評估參數(shù)進行細化：

圖1 房地產(chǎn)價值的劃分

式1 的評估表達式可以進一步表示為：

(二)各項評估參數(shù)的估算表達式

1.運用單位面積法估算各價值參數(shù)

圖2 開發(fā)成本的劃分

圖3 稅費的劃分

5.估算投資利息和開發(fā)利潤的表達式

投資利息為投入資金（包括土地價格、土地取得稅費、待開發(fā)房地產(chǎn)的建設(shè)成本、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、管理費用和銷售費用）在計息期內(nèi)復(fù)利計息的總利息。其中土地價格和土地取得稅費在建設(shè)期的期初一次性投入，待開發(fā)房地產(chǎn)的建設(shè)成本、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、管理費用和銷售費用在建設(shè)期內(nèi)平均投入使用。建設(shè)期為n，計息利率為i，則投資利息

開發(fā)利潤為待開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格和銷售利潤率的乘積，銷售利潤率為，則開發(fā)利潤

將各項評估參數(shù)的估算表達式代入式2 中，得到土地價值的評估表達式為：

對式3 進行推導(dǎo)化簡，可以得到土地價值評估表達式為：

（三）模型優(yōu)化

在選取待開發(fā)土地的最佳開發(fā)經(jīng)營方式時，需要充分考慮規(guī)劃條件（如容積率、建筑高度等）進行規(guī)劃設(shè)計，但在傳統(tǒng)假設(shè)開發(fā)法的價值評估公式中，這些規(guī)劃參數(shù)并未得到體現(xiàn)。這些規(guī)劃參數(shù)是房地產(chǎn)開發(fā)人員在進行房地產(chǎn)策劃時所關(guān)注的，在設(shè)計不同的房地產(chǎn)項目中不同，體現(xiàn)各規(guī)劃項目的獨特性。文章基于對典型房地產(chǎn)項目的數(shù)據(jù)調(diào)查，對這些規(guī)劃參數(shù)與評估公式中輸入變量之間的關(guān)系展開探究，嘗試建立關(guān)系表達式以進行變量代換，將規(guī)劃參數(shù)引入評估模型。規(guī)劃參數(shù)發(fā)生改變時，可以通過模型直接修改數(shù)據(jù)，減少重新估算作業(yè)的時間。此外，經(jīng)過數(shù)據(jù)統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)部分輸入變量之間也具有一定的聯(lián)系，將輸入變量間的關(guān)系表達式代入模型、消除多個變量，以進一步優(yōu)化計算模型。

1.關(guān)系表達式的建立

（2）公共配套設(shè)施總面積可以按住宅總面積的一定比率求取，比率為，則。

（5）一般地下儲藏室的面積與住宅面積的基底面積相等，設(shè)平均每棟樓層數(shù)為k，地下室為2 層，則地下儲藏室的總面積。

（6）一般底商、公共配套設(shè)施和住宅的單位面積建筑安裝工程費是相等的，則令；地下儲藏室與地下車庫的單位面積建筑安裝工程費基本相等，則令

2.計算模型

根據(jù)政府稅務(wù)局對繳納稅率的要求以及調(diào)查數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，以下數(shù)據(jù)具有一定的取值范圍，為方便計算，本文在取值范圍內(nèi)選取了一個平均水平下的定值代入式5 中，得到最終的計算模型。

將以上數(shù)據(jù)帶入到式5 中并化簡得

根據(jù)土地總價Y 除以土地總面積s 得到土地單價y：

可以運用python 語言等計算機編程，將式6 編寫為程序，能夠形成拿地決策系統(tǒng)，輸入以下變量，能夠快速得到土地評估價格。

四、改進檢驗

為檢驗改進后的土地價格評估模型的合理性和實用性，我們選取了土地為近三年出讓，并處于開發(fā)建設(shè)中的房地產(chǎn)項目案例進行調(diào)查和分析，對模型進行驗證。近三年內(nèi)房地產(chǎn)市場處于平穩(wěn)狀態(tài)，價格波動非常小。

該案例位于山東省濟南市歷城區(qū)山水路，為開發(fā)建設(shè)中的住宅小區(qū)。該住宅小區(qū)的土地面積為37 259m2，開發(fā)完成后的建筑物容積率為2.4。住宅小區(qū)的平均住宅單價為21 000 元/m2，底商平均單價為25 000 元/m2，地下車位平均單價為3 000 元/m2，底商面積約占住宅面積的0.5%，公共配套設(shè)施面積約占住宅面積的1.4%，地上建安工程費平均為3 000元/m2，地下建安工程費平均為3 800 元/m2，車位配比為0.8，平均每棟樓有18 層，平均每戶的面積為150m2，每平方米住宅面積的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費為480元/m2，每平方米住宅面積的前期工程費為530 元/m2。建設(shè)期為3 年，年計息利率為8%。

將上述數(shù)據(jù)代入改進后的評估數(shù)學(xué)模型中，可以求得土地單價約為19 807.69 元/m2。該土地的實際成交單價為18 197 元/m2，可以看出兩者的數(shù)值非常接近。模型估算出的土地價格為房地產(chǎn)開發(fā)公司為獲得土地愿意支付的最高價格，而最終的土地成交價往往會受到房地產(chǎn)企業(yè)自由競爭情況的一定影響。在房地產(chǎn)開發(fā)公司運用模型進行土地定價時，只要給出的土地出讓價格低于模型估算得到的土地價格，房地產(chǎn)開發(fā)公司就可以參與拿地。

五、結(jié)論

本文圍繞待開發(fā)為住宅項目的土地價值評估項目，詳細闡述了假設(shè)開發(fā)法計算模型的改進過程，并通過實例驗證了基于房地產(chǎn)產(chǎn)品類型劃分優(yōu)化的假設(shè)開發(fā)法，能實現(xiàn)估價結(jié)果的快速計算，并且精度更高。引入規(guī)劃參數(shù)的計算模型能直觀地反映出最高最佳使用原則在假設(shè)開發(fā)法中的運用。運用計算機python 軟件基于計算模型編制程序，實現(xiàn)了假設(shè)開發(fā)法在土地價值評估中的自動化應(yīng)用，能為房地產(chǎn)開發(fā)公司的拿地決策提供更有力的參考。同時，假設(shè)開發(fā)法的改進研究對拓展假設(shè)開發(fā)法在土地價值評估中的應(yīng)用具有理論探索意義。

文章在假設(shè)開發(fā)法的土地定價研究中，部分參數(shù)都是在平均水平下既定的數(shù)據(jù)，所適用的項目為一般項目。實際中房地產(chǎn)項目產(chǎn)品及區(qū)位復(fù)雜多樣，參數(shù)都有所差異，但均可在該模型的基礎(chǔ)上進行針對性優(yōu)化。