■ 李晶維 何元斌

（云南財經(jīng)大學(xué)城市與環(huán)境學(xué)院，云南昆明 650221）

一、引言

目前，我國正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵時期，城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路，也是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)成功轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵點，2020 年黨的十九屆五中全會提出“構(gòu)建國土空間開發(fā)保護(hù)新格局，推動區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化”的重要舉措，即健全城鄉(xiāng)發(fā)展一體化體制機(jī)制，走以人為本、四化同步、優(yōu)化布局、生態(tài)文明、傳承文化的新型城鎮(zhèn)化道路①來源：中華人民共和國中央人民政府網(wǎng)（https://www.gov.cn/）。。2014 年，國家發(fā)改委發(fā)布的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020 年）》指出“加快城區(qū)老工業(yè)區(qū)搬遷改造，大力推進(jìn)棚戶區(qū)改造，穩(wěn)步實施城中村改造，有序推進(jìn)舊住宅小區(qū)綜合整治、危舊住房和非成套住房改造，全面改善人居環(huán)境”。所以，在新型城鎮(zhèn)化過程中做到以人為核心，做到城鎮(zhèn)化成果共享是順利完成新型城鎮(zhèn)化的重要突破點。

土地發(fā)展權(quán)是由于土地權(quán)屬變化引起土地利用效率提高帶來的收益。我國目前城中村改造的主要方式是通過土地征收將城中村集體所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜校^而在城市一級土地市場出讓，以此來提高城中村土地的利用效率，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)布局。而土地征收后土地發(fā)展權(quán)的收益分配不僅是新型城鎮(zhèn)化需要著重考慮的問題，也是促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化，縮小城鄉(xiāng)收入差距環(huán)節(jié)的突出問題。

學(xué)術(shù)界關(guān)于土地發(fā)展權(quán)的研究主要集中在收益分配“歸私”與“歸公”的爭議上（岳文澤等，2021；宗仁，2018）[1][2]，但是，在我國城鄉(xiāng)二元土地制度的背景下，我國農(nóng)村土地發(fā)展權(quán)的權(quán)益一直“歸公”，所以，張俠等（2006）[3]、李倩和許曉東（2018）[4]認(rèn)為要引入市場談判機(jī)制，借助市場機(jī)制科學(xué)測算城中村改造的土地發(fā)展權(quán)價值，實現(xiàn)增值收益的合理分配。雖然，學(xué)術(shù)界逐漸關(guān)注到新型城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中土地發(fā)展權(quán)的問題，但是，對土地發(fā)展權(quán)價值的評估還沒有一個統(tǒng)一的評估標(biāo)準(zhǔn)，所以，本文主要以金刀營城中村改造為背景來評估農(nóng)村土地發(fā)展權(quán)的價值，為實現(xiàn)農(nóng)村土地發(fā)展權(quán)收益的合理分配奠定一定的基礎(chǔ)。

二、城中村土地評估體系的構(gòu)建

（一）改造前城中村土地的估價體系

由于目前農(nóng)村土地的所有權(quán)只能在集體之間流轉(zhuǎn)，農(nóng)村土地市場是不完全的土地市場，這導(dǎo)致農(nóng)村土地的價值不能通過完全的土地市場交易來實現(xiàn)，所以，現(xiàn)在關(guān)于農(nóng)村土地所有權(quán)交易的價值主要通過意愿價格法、國家征收補(bǔ)償價格法、農(nóng)民退出補(bǔ)償價格法來評估。意愿價格法主要是以被調(diào)查者的回答為基礎(chǔ)，根據(jù)被調(diào)查者的支付意愿或者受償意愿來建立數(shù)學(xué)模型，從而評估出被征收土地的價值，但是，意愿價格法評估出的價值是非市場價值，所以，在一定程度上意愿價格法下的價值很難具有說服力。國家征收補(bǔ)償價格法是政府根據(jù)集體土地的原有用途、類型、大小等對被征收土地的集體和農(nóng)民給以一定的補(bǔ)償，但是，征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是由政府單方面來制定，農(nóng)村集體和農(nóng)民沒有參與制定征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的權(quán)利，而只能被動接受征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，所以，征收補(bǔ)償時征地政府與農(nóng)村集體、農(nóng)民是不平等的，政府是處于優(yōu)勢的一方，而村集體和農(nóng)民是處于弱勢的一方。因此，可以看出征收補(bǔ)償價格法下的土地價值違背了資產(chǎn)評估的公平性原則。

綜上，本文參考胡銀根（2013）[5]、苑韶峰等（2021）[6]采用退出補(bǔ)償價格法來評估改造前城中村土地的價值，該估價方法將城中村土地的價值分為住房保障價值、生產(chǎn)經(jīng)營價值、經(jīng)濟(jì)財產(chǎn)價值、情感傳承價值四個方面，該估價方法在考慮城中村土地內(nèi)在價值的基礎(chǔ)上，本著充分尊重農(nóng)戶的意愿來評估土地征收價格。具體公式如下：

其中，P 為土地退出補(bǔ)償價格，P1、P2、P3、P4分別為住房保障價值、生產(chǎn)經(jīng)營價值、經(jīng)濟(jì)財產(chǎn)價值、情感傳承價值。

1.住房保障價值

由于城中村土地地理位置的特殊性，現(xiàn)在城中村土地主要是城中村農(nóng)民的宅基地，城中村宅基地上的房屋除了城中村農(nóng)民自住，一部分房屋還用于出租以獲得經(jīng)濟(jì)收入，所以，城中村農(nóng)民從宅基地獲得的保障不僅包括居住保障，還有生活保障、失業(yè)保障。如果城中村土地被征收后，城中村農(nóng)民不僅會失去可以居住的房屋建筑，也會失去依附于城中村宅基地上建筑物的財產(chǎn)權(quán)，主要表現(xiàn)為宅基地和房屋帶來的出租收入。所以，將城中村土地的住房保障價值分為居住價值和保障價值：

其中：H 表示居住價值，S 表示保障價值。

居住價值主要以公租房的租賃價格為依據(jù)來計算：

其中，H 為單位宅基地的居住價值，A 為城中村總?cè)丝跀?shù)，r 為資本還原利率，B 為城中村宅基地總面積。c 和m 分別為當(dāng)?shù)卣?guī)定的人均住房保障面積、人均每月單位面積租金金額。

保障價值以政府對農(nóng)民和城鎮(zhèn)職工的社會保障補(bǔ)貼為依據(jù)來計算，公式為：

其中，S 是單位宅基地的保障價值，Y1是政府為城鎮(zhèn)職工繳納的養(yǎng)老保險補(bǔ)貼，Y2是政府為農(nóng)村居民繳納的養(yǎng)老保險補(bǔ)貼，r 是資本還原利率，B 是城中村的面積。

2.生產(chǎn)經(jīng)營價值

農(nóng)村宅基地作為生產(chǎn)活動的空間，生產(chǎn)功能主要有養(yǎng)殖、出租或復(fù)墾為耕地，由于城中村宅基地地理位置的優(yōu)越性，通過出租實現(xiàn)的生產(chǎn)功能最大，帶來經(jīng)濟(jì)收益最多，所以，城中村土地的生產(chǎn)經(jīng)營價值可以通過收益還原法進(jìn)行測算，公式為：

P2是單位土地的生產(chǎn)經(jīng)營價值，E 是土地所在區(qū)域的平均租金，r 是資本還原利率，S 是建筑面積，C 是人均住房保障面積，A 是人口。

3.經(jīng)濟(jì)財產(chǎn)價值

由于農(nóng)村宅基地未來收益可能具有不確定性的因素，所以，可以把農(nóng)村宅基地看作是金融期權(quán)中的基礎(chǔ)資產(chǎn)，參照農(nóng)地采用期權(quán)定價模型來對其評估經(jīng)濟(jì)財產(chǎn)價值。

在期權(quán)定價模型中需要假設(shè)以下幾個方面：（1）宅基地或有權(quán)益為永續(xù)美式看漲期權(quán)；（2）宅基地交易市場屬于完全競爭的市場；（3）交易規(guī)模為外生變量；（4）宅基地的收益滿足幾何布朗運(yùn)動。則宅基地的經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)價值為：

P3為城中村宅基地的經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)價值，F(xiàn) 為城中村土地的期權(quán)價值，E 為城中村宅基地的可確定收益（即租金收入），R 為城中村宅基地出租的收益率（并且假定R/r=1），不確定性σ2、折現(xiàn)率r、預(yù)期收益率μ共同決定β。

4.情感傳承價值

農(nóng)村社會的文化情感是全體農(nóng)村居民共同投入的結(jié)果，目前關(guān)于農(nóng)村宅基地的情感傳承價值還沒有一個公認(rèn)的衡量標(biāo)準(zhǔn)。因此，本文根據(jù)劉丹和鞏前文（2020）[7]的研究，以農(nóng)村居民人均文化娛樂支出為基礎(chǔ)來測算城中村宅基地的情感傳承價值。公式為：

其中，E 是農(nóng)村居民人均文化娛樂支出，A 是農(nóng)民所在村莊的總?cè)丝?，B 是村莊宅基地的總面積，r是資本還原利率。

（二）改造后城中村土地的估價體系

本文采用特征價格模型對改造后城中村土地的價值進(jìn)行評估。特征價格法的一般形式為：P=f（f1，f2，…，fn），其中fi表示被評估資產(chǎn)的特征屬性。在實際的評估中，特征價格法主要有線性方程、半對數(shù)方程、對數(shù)方程三種函數(shù)形式，具體如下：

公式（10）為特征價格法的線性方程函數(shù)，公式（11）為半對數(shù)方程函數(shù)，公式（12）為對數(shù)方程函數(shù)。P 表示土地的價值，α 表示常數(shù)項，β 表示特征變量的系數(shù)，X 表示土地的屬性（即特征變量），ε表示隨機(jī)誤差項。

三、案例分析

（一）案例概述

金刀營城中村位于昆明市盤龍區(qū)金辰街道，東起北京路，西至盤龍江沿河道路，北至金色大道，南至萬源路，被譽(yù)為昆明市的“黃金城中村”。2008年金刀營城中村改造項目被列入城改計劃中，但由于城改項目和征收工作的復(fù)雜性，2019 年該城改項目才正式拉開序幕。該項目涉及改造面積約499.10畝，凈用地面積約332.53 畝，拆遷總建筑面積約85.24 萬平方米，涉及集體土地面積約289.27 畝，涉及拆遷總戶數(shù)約487 戶。

（二）改造前城中村土地的價值

1.住房保障價值

根據(jù)昆明市公租房租賃的相關(guān)要求，昆明市公租房的租賃面積標(biāo)準(zhǔn)為20m2/人。根據(jù)昆明市本地寶公布的天驕北麓項目、合心園項目、普惠園項目等22 個公租房項目的相關(guān)信息，本文取22 個公租房項目2019 年的單位面積月平均租金12.87 元為租金標(biāo)準(zhǔn)。而金刀營城中村改造項目涉及的村集體土地面積約289.27 畝（192 846.67m2），涉及拆遷總戶數(shù)約487 戶，根據(jù)第七次全國人口普查主要數(shù)據(jù)，云南農(nóng)村地區(qū)平均每個家庭的人口為4.92 人，所以，本文假設(shè)以4.92 人為金刀營城中村的戶均人口，那么，拆遷涉及總?cè)丝跒? 396 人。資本還原利率參考5 年以上長期貸款利率4.90%，所以，金刀營城中村的居住價值為：

根據(jù)農(nóng)村居民社會保險的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村居民的社會保險費(fèi)用全部由農(nóng)民個人承擔(dān)，所以，農(nóng)村居民的社會保險費(fèi)用由政府支付的那部分保險金額為0 元（即Y2=0）。而關(guān)于城市居民社會保險繳納標(biāo)準(zhǔn)按照我國城鎮(zhèn)居民養(yǎng)老保險和失業(yè)保險的規(guī)定，企事業(yè)單位按職工工資總額的20%為其繳納養(yǎng)老保險費(fèi)，按職工工資總額的2%為其繳納失業(yè)保險費(fèi)。本文以2019 年昆明市城鎮(zhèn)居民年平均工資94 100 元為職工工資總額來計算生活保障價值。

2.生產(chǎn)經(jīng)營價值

根據(jù)58 同城的數(shù)據(jù)顯示金刀營周邊城中村住宅租金每月每平方米23.43 元，所以，本文以23.43 元為金刀營城中村的出租收益，則金刀營城中村土地的生產(chǎn)經(jīng)營價值為：

3.經(jīng)濟(jì)財產(chǎn)價值

根據(jù)相關(guān)學(xué)者對中國商品住宅成交平均價格、租賃房租金、城市居民消費(fèi)價格增幅等情況的分析，發(fā)現(xiàn)我國房租年均增速保持在4%①苑韶峰，張曉蕾，李勝男，朱從謀，申屠楚寧.基于地域和村域區(qū)位的宅基地價值測算及其空間分異特征研究——以浙江省典型縣市為例［J］.中國土地科學(xué)，2021，35（2）：31-40.，所以本文假設(shè)出租的預(yù)期收益率為4%；我國潛在經(jīng)濟(jì)的增長率取6.73%②周躍輝，周定根.2017-2021 年：中國經(jīng)濟(jì)潛在增長率測算分析與政策建議［J］.國家行政學(xué)院學(xué)報，2018（2）：92-97+137.。那么根據(jù)公式（7）和（8）金刀營城中村土地期權(quán)價值為4.75（表1），在假設(shè)確定性條件R/r=1 下，當(dāng)金刀營城中村的年租金收入為284.16 元/m2時，由此帶來的經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)價值P3 是1 335.51 元/m2。

表1 金刀營城中村土地期權(quán)價值表

4.情感傳承價值

根據(jù)《昆明市統(tǒng)計年鑒》2019 年昆明農(nóng)村居民人均文化娛樂支出292.85 元，則城中村宅基地的情感傳承價值為：

所以，金刀營城中村2019 年12 月的土地征收價值為：

最后，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的月度環(huán)比CPI 數(shù)據(jù)，金刀營城中村2021 年5 月的土地價值為每平米7 790.82 元。

（三）改造后城中村土地的價值

1.特征變量的選取和量化

本文通過中國地價信息服務(wù)平臺篩選出2018 年1 月-2021 年5 月昆明住宅用地交易的232 個樣本，參照朱一中等（2015）[8]的做法，將土地價值影響因素分為個別因素、區(qū)位因素、鄰里因素三個方面，選取14 個特征變量來構(gòu)建特征價格模型，特征變量的定義和量化方法如表2。

表2 特征變量的定義和量化

續(xù)表

對樣本數(shù)據(jù)的描述性統(tǒng)計分析如表3 所示，其中成交價格根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的月度環(huán)比CPI 數(shù)據(jù)統(tǒng)一修正為2021 年5 月的價格（即樣本中最后一塊地的成交時間）。

表3 特征變量的描述性統(tǒng)計

2.特征價格模型的建立

首先本文根據(jù)不同函數(shù)形式的意義，分別對三種函數(shù)形式的特征價格模型進(jìn)行分析（表4）。從中發(fā)現(xiàn)對數(shù)函數(shù)形式的擬合優(yōu)度（調(diào)整的R2）為0.904，均高于線性函數(shù)和半對數(shù)函數(shù)的擬合優(yōu)度，說明對數(shù)函數(shù)形式的解釋能力在三種函數(shù)形式中最強(qiáng)，可以解釋因變量的百分比大約為90.4%；并且D-W 檢驗結(jié)果顯示，回歸結(jié)果的D-W 的數(shù)值是1.537，該值接近于2，說明特征變量的自相關(guān)性不明顯，即不存在誤差的序列相關(guān)性。所以，本文選取對數(shù)函數(shù)形式來建立特征價格模型。

表4 三種模型對比

由表5 可知，對數(shù)函數(shù)的特征價格模型方差分析的顯著水平為0.000，拒絕了全部回歸系數(shù)為零的原假設(shè)，即方程總體線性關(guān)系是高度顯著的，表明樣本中特征變量與土地成交價的對數(shù)值之間存在顯著的線性關(guān)系。

表5 對數(shù)函數(shù)形式的回歸模型方差分析

3.特征價格模型下土地價值的評估

表6 表明各特征變量的容忍度均大于0.1，方差膨脹因子VIF 小于10，說明各特征變量不存在多重共線性問題。根據(jù)表6 的回歸結(jié)果可以看出，在5%的顯著性水平下，14 個變量中有9 個變量通過了顯著性水平的檢驗，這9 個變量分別為交易類型、是否靠近地鐵站、面積、容積率、距市中心的距離、距超市的距離、距公園的距離、距購物中心的距離、距重點小學(xué)的距離，說明這9 個特征變量對昆明市住宅用地的取得價格有重要的影響。

表6 回歸結(jié)果

續(xù)表

根據(jù)表6 可知：（1）個別因素對地價的影響如下：當(dāng)交易類型屬于拍賣時，會使得ln（成交價格）增加0.428 個單位，拍賣相對于掛牌是屬于更加市場化的交易方式，在拍賣這種交易方式下，會形成多個買家互相競爭買地的情況，從而形成賣方市場，最后賣方會以最高的價格來出讓土地。當(dāng)?shù)貕K靠近地鐵站時，即地塊周邊1km 范圍內(nèi)有地鐵站，相應(yīng)地，ln（成交價格）會增加0.281 個單位。當(dāng)ln（面積）每增加一個單位時，ln（成交價格）增加0.972 個單位，這可能是因為大面積的土地可以讓房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)，降低了開發(fā)的單位成本，獲得規(guī)模收益，所以，大面積土地更能得到開發(fā)商的青睞。ln（容積率）增加一單位ln（成交價）增加0.544個單位，這是因為容積率在合理范圍內(nèi)，越高的容積率代表土地利用效率越高，相應(yīng)地，地價也會越高。

（2）區(qū)位因素對地價的影響如下：ln（距市中心的距離）每減少一個單位ln（成交價）增加0.343 個單位，所以，土地離市中心越近地價就越高，一是市中心聚集了商業(yè)、文化、金融等配套設(shè)施，完善的生活配套會增加周圍土地的價格；二是市中心商業(yè)用地價格的高收益會倒逼住宅用地價格的提高。

（3）鄰里因素對地價的影響如下：ln（距超市的距離）每減少一個單位ln（成交價）就增加0.184 個單位；ln（距公園的距離）每減少一個單位ln（成交價）增加0.127 個單位；ln（距購物中心的距離）每減少一個單位ln（成交價）增加0.189 個單位；ln（距重點小學(xué)的距離）每減少一個單位ln（成交價）增加0.046 個單位，這表明人們對生活便利性、教育的重視程度較高，當(dāng)?shù)貕K離超市、購物中心、重點小學(xué)越近時，那么地價越高。

本文按5%的顯著性水平標(biāo)準(zhǔn)，交易類型、是否靠近地鐵站、面積、容積率、距市中心的距離、距超市的距離、距公園的距離、距購物中心的距離、距重點小學(xué)的距離9 個特征變量指標(biāo)進(jìn)入模型，回歸結(jié)果如表7 所示。根據(jù)回歸結(jié)果，可以得到2021年5 月金刀營城中村土地作為住宅用地的價值為每平米17 253.02 元。

表7 特征變量的回歸結(jié)果

2021 年5 月金刀營城中村改造前的土地價值為每平米7 790.82 元，改造后的土地價值為每平米17 253.02 元。根據(jù)相關(guān)文件，金刀營征收過程中對地上建筑物的補(bǔ)助約為6 008.07 萬元，扣除地上建筑物的補(bǔ)償，金刀營城中村改造后每平米土地增值（即發(fā)展權(quán)價值）9 391.72 元，約為改造前價值的1.21 倍。

四、研究結(jié)論與建議

本文以昆明市金刀營城中村改造為例，采用退出補(bǔ)償價格法來評估金刀營城中村改造前的土地價值，再利用2018 年1 月-2021 年5 月昆明市232 宗住宅用地的成交數(shù)據(jù)為樣本構(gòu)建特征價格模型評估金刀營城中村改造后的價值，最后，將改造前后的價值對比發(fā)現(xiàn)，金刀營城中村改造后土地價值大幅增加，由此產(chǎn)生的土地發(fā)展權(quán)價值為9 391.72 元/m2，約為改造前價值的1.21 倍。

基于以上結(jié)論，本文就我國農(nóng)村土地從集體土地轉(zhuǎn)化為國有土地產(chǎn)生的土地發(fā)展權(quán)相關(guān)問題提出以下建議：

1.土地對于農(nóng)民來說是生存的基礎(chǔ)，政府征收農(nóng)村土地時，不能只是采用“一次性補(bǔ)償”的策略，而不考慮農(nóng)民土地被征收后長期的生存問題，政府應(yīng)積極推進(jìn)農(nóng)村土地發(fā)展權(quán)收益分配“公私兼顧”，改變原來土地發(fā)展權(quán)收益“歸公”的局面，讓農(nóng)村集體和農(nóng)戶參與到土地發(fā)展權(quán)收益的分配體系當(dāng)中，實現(xiàn)土地發(fā)展權(quán)收益合理分配。

2.退出補(bǔ)償價格法下農(nóng)村土地價值的評估本著“損失什么，補(bǔ)償什么”的原則，引入市場機(jī)制，把土地的社會保障價值和情感價值考慮在內(nèi)，更加公平、合理的從農(nóng)村土地發(fā)揮的功能來衡量農(nóng)村土地的價值，該方法不僅為建立農(nóng)村土地價值評估的體系奠定了基礎(chǔ)，而且，該方法同時適用于城市房屋拆遷時價值的測算。

3.特征價格模型的建立過程中需要運(yùn)用大量的土地交易樣本，這在一定程度上保證了評估結(jié)果的合理性和準(zhǔn)確性。但是，特征價格法對樣本數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性要求十分嚴(yán)格，并且，目前對于土地價格影響因素的量化方法比較多樣，所以，相關(guān)土地交易數(shù)據(jù)庫的建立和土地價格影響因素量化方法的統(tǒng)一對于規(guī)范特征價格模型在土地評估中的運(yùn)用顯得十分重要。