顏罡

（京投發(fā)展股份有限公司，北京 100000）

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國市場經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展起到了不少的影響。但同時，房地產(chǎn)企業(yè)由于在其經(jīng)營過程中所涉及的各種流動資金的規(guī)模大，更容易發(fā)現(xiàn)風(fēng)險問題?，F(xiàn)階段，我國大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)在其稅務(wù)風(fēng)險管理的過程中仍然存在一些不足，比如，內(nèi)部風(fēng)險管控意識不到位、稅務(wù)風(fēng)險管理制度不科學(xué)、稅務(wù)人員綜合素質(zhì)欠佳、缺乏正確的稅務(wù)溝通機(jī)制等等，嚴(yán)重影響著房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想能夠得到穩(wěn)定發(fā)展，就必須加強(qiáng)稅務(wù)管理工作，建立一套符合自身發(fā)展的稅務(wù)管理體系，并隨時根據(jù)市場動向做出相應(yīng)調(diào)整，從而減少稅務(wù)風(fēng)險發(fā)生的可能性。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理的概述

（一）企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理內(nèi)涵

房地產(chǎn)企業(yè)存在著兩種類型的稅務(wù)風(fēng)險：第一類是房地產(chǎn)企業(yè)因違反稅收法律規(guī)定而導(dǎo)致的稅務(wù)風(fēng)險，既因未按時繳納應(yīng)繳的稅款，經(jīng)由稅務(wù)機(jī)關(guān)查處后，繳納滯納金導(dǎo)致的風(fēng)險等。第二類是因房地產(chǎn)企業(yè)未能正確認(rèn)識對稅務(wù)政策，或因稅務(wù)籌劃不當(dāng)而繳納大量的稅款。稅務(wù)風(fēng)險管理是企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險中的重要內(nèi)容，稅務(wù)風(fēng)險存在于整合企業(yè)納稅的全過程中[1]。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險概述

第一，項目前期收購階段。土地收購是指房地產(chǎn)企業(yè)購買土地這一階段產(chǎn)生的稅務(wù)風(fēng)險，其用于住宅、商業(yè)金融、商住一體等其他類型建筑。首先是土地征用時未明確使用用途而引起稅務(wù)風(fēng)險。比如，某房地產(chǎn)企業(yè)在一個樓盤開發(fā)的建設(shè)項目中，獲得了土地使用權(quán)，其主要用于住宅、商鋪以及商住樓的使用之中。然而，由于該企業(yè)在并沒有細(xì)致規(guī)劃，將其直接分為居住和商業(yè)兩部分，并且在建設(shè)時，未與當(dāng)?shù)卣屯恋厥褂脵?quán)以及用途深入商討，未能顧及所拆遷成本，從而導(dǎo)致在最終費用計算時，出現(xiàn)稅收不明晰，使得資金流失。

第二，項目開發(fā)階段。在房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)階段中，其開發(fā)的各個環(huán)節(jié)都與稅務(wù)部門密切相關(guān)。主要的稅務(wù)風(fēng)險存在以下幾個方面：一是開發(fā)商在建設(shè)過程中，對各類住房的數(shù)量進(jìn)行了不合理的規(guī)劃，人員配置不恰當(dāng)，使得企業(yè)所得稅以及土地增值稅增加，出現(xiàn)不合理的稅收，降低了企業(yè)收益。二是開發(fā)階段企業(yè)會將大量資金用于建造方面，在這一過程中，有些企業(yè)會選擇外包的形式，將建設(shè)工程承包給施工單位，若企業(yè)的開發(fā)商和承包商在對接時，未能將個合同條款細(xì)則明確，導(dǎo)致偷稅漏稅的問題發(fā)生。

第三，銷售階段。銷售過程中，企業(yè)會制定一些銷售方案，若沒有正確的銷售方案，很可能也會給企業(yè)帶來稅務(wù)風(fēng)險。比如，房屋車位需要購買或者贈送，不一樣的方式下所生成的銷售合同發(fā)票、稅收風(fēng)險等也存在一定差異。在商品房的預(yù)售與銷售時，若是相關(guān)人員未能科學(xué)核算稅務(wù)有關(guān)科目，若出現(xiàn)不合理的定價，會引起土地增值稅的風(fēng)險或者偷稅漏稅的風(fēng)險。

第四，竣工階段。竣工階段，房屋產(chǎn)權(quán)的交接完成之后，會涉及房屋開發(fā)的發(fā)票、稅收的申報等，這些若是未能提前預(yù)算規(guī)劃，必然影響企業(yè)的凈利潤，給企業(yè)帶來損失。此外，由于房地產(chǎn)企業(yè)增值稅通常在合同規(guī)定時間內(nèi)、實際交付或者取得發(fā)票時間，所以企業(yè)要及時對其進(jìn)行銷項稅額抵扣，以防發(fā)生大量留抵問題[2]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理中存在的問題

（一）企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)風(fēng)險防范意識不強(qiáng)

在目前的發(fā)展趨勢下，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都會配備相應(yīng)的財務(wù)人員，負(fù)責(zé)稅務(wù)工作。然而有的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者卻忽略了稅務(wù)風(fēng)險，并且對稅務(wù)有關(guān)的知識了解得也不多，無法支撐發(fā)展規(guī)劃以及戰(zhàn)略決策。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式與發(fā)展直接受到政策影響，很多企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者未能及時把握市場動態(tài)，不具備前瞻眼光，未能及時了解其風(fēng)險因素，導(dǎo)致突如其來的風(fēng)險給企業(yè)帶來巨大的沖擊，嚴(yán)重?fù)p失了企業(yè)政策經(jīng)營。除此之外，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員缺少稅務(wù)風(fēng)險管理的意識，缺乏正確的稅務(wù)認(rèn)知，對相關(guān)的法律法規(guī)不甚了解，缺少風(fēng)險識別能力，導(dǎo)致企業(yè)稅務(wù)多繳或者漏繳現(xiàn)象出現(xiàn)。

（二）企業(yè)內(nèi)部的缺乏完善的風(fēng)險管理機(jī)制

房產(chǎn)企業(yè)的稅收風(fēng)險主要包括內(nèi)部因素與外部因素外兩個部分：內(nèi)部因素，由于企業(yè)內(nèi)部管理制度的不完善、不全面而導(dǎo)致的稅收風(fēng)險。房企項目周期長，極易突發(fā)各類意外狀況，產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險。而外部因素是指由于國家宏觀調(diào)控、政策變動所引發(fā)的稅收風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營涉及了民生的各個方面，而企業(yè)稅務(wù)籌劃方案時間較長，一旦國家政策變動，必然會影響稅收籌劃方案[3]。

（三）企業(yè)內(nèi)部缺乏有效的稅務(wù)溝通機(jī)制

一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)都是各個地區(qū)、各個項目同時進(jìn)行，而各個地區(qū)的稅務(wù)機(jī)關(guān)有著不同的規(guī)則與政策，若是企業(yè)不能進(jìn)行各方面協(xié)調(diào)、統(tǒng)籌，與各個稅務(wù)機(jī)關(guān)不能進(jìn)行有效的溝通、調(diào)節(jié)，企業(yè)將會損失大量的資金。同時，房地產(chǎn)企業(yè)也未能建立其良好的溝通機(jī)制，企業(yè)的稅務(wù)機(jī)關(guān)無法正確地了解各項目的涉稅信息，無法根據(jù)不同地區(qū)、不同項目進(jìn)行導(dǎo)致稅收籌劃以及風(fēng)險防范，企業(yè)將會無法面對更多的風(fēng)險。此外，企業(yè)無法第一時間掌握稅務(wù)政策變化，不能準(zhǔn)確地預(yù)判可能存在的風(fēng)險，就難以充分利用稅收優(yōu)惠政策，無法做出正確的規(guī)避計劃。

（四）房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)不健全

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)由于內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)不健全，導(dǎo)致稅收風(fēng)險加大。在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動中，土地增值稅會受到工程造價影響較大，而房地產(chǎn)企業(yè)作為項目管理者，其成本支出較大，若是將所有費用納入管理費用，會對公司的稅收管理產(chǎn)生不利的影響。比如，企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)復(fù)雜，存在著很多管理層級，以及子分公司，使得企業(yè)的經(jīng)營模式比較復(fù)雜分散，若是企業(yè)內(nèi)部各管理人員的職責(zé)權(quán)限不明晰，就會造成項目成本的增加，對稅務(wù)籌劃造成負(fù)面影響[4]。

（五）企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)管理人員綜合素質(zhì)較弱

在企業(yè)稅務(wù)管理過程中，稅收種類繁多，計算方式復(fù)雜，這對稅務(wù)人員的要求較高，需要一定專業(yè)水平的能力。并且，由于目前的稅務(wù)人員仍然大多數(shù)存在著老化的思想，思維比較封閉，不具備企業(yè)稅收管理的需要。同時，在房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃過程中，國家政策在時刻變化，有的稅務(wù)人員未能重點關(guān)注并分析國家政策的變化，不具備較強(qiáng)的全局意識，未能做到隨著時代的發(fā)展與時俱進(jìn)，導(dǎo)致企業(yè)的風(fēng)險頻頻加劇。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)稅務(wù)管理風(fēng)險防范的措施

（一）增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部人員風(fēng)險防范意識

一方面，隨著行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)人員應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注外部的國家法律稅收政策的變化，隨著稅收政策的調(diào)整，更加有效進(jìn)行稅務(wù)籌劃，結(jié)合相關(guān)稅務(wù)風(fēng)險點提出相應(yīng)的稅務(wù)管理措施，從而進(jìn)一步低降低稅收風(fēng)險?？梢云刚垖I(yè)人士或者在企業(yè)內(nèi)部組建專業(yè)的風(fēng)險團(tuán)隊，運用新興技術(shù)對外部的風(fēng)險進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測，以便及時防范風(fēng)險的發(fā)生。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)管理者以及領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)該提高對稅收風(fēng)險的認(rèn)識，以正確的心態(tài)面對企業(yè)風(fēng)險的發(fā)生，積極采取措施，有效地規(guī)避、解決企業(yè)的風(fēng)險。在企業(yè)之間形成完善的稅收風(fēng)險預(yù)防機(jī)制。其中，企業(yè)管理人員應(yīng)以身作則，掌握相關(guān)專業(yè)知識，帶頭組織稅務(wù)方面的學(xué)習(xí)，積極貫徹稅務(wù)管理文化，加大稅務(wù)風(fēng)險管理方面的知識宣傳。在企業(yè)做好良好的培訓(xùn)、教育工作，讓企業(yè)其他人也能了解稅收的風(fēng)險知識，讓每一位員工都能有良好的稅務(wù)風(fēng)險防范意識以及實際操作水平，從而在企業(yè)形成良好的氛圍，降低企業(yè)風(fēng)險，以促進(jìn)稅收風(fēng)險管理的有效進(jìn)行。

（二）健全企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)風(fēng)險防范體系

健全企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)風(fēng)險防范體系，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)了解稅收環(huán)境以及國家政策對企業(yè)經(jīng)營的影響，以依法納稅為前提，針對稅務(wù)管理工作嚴(yán)格規(guī)范工作流程，比如區(qū)域納稅申報流程、關(guān)鍵環(huán)節(jié)監(jiān)管制度等等，為稅務(wù)管理工作提供工作依據(jù)。另外一方面，在企業(yè)財務(wù)部門設(shè)立專業(yè)的、獨立的稅務(wù)管理小組，專門負(fù)責(zé)稅務(wù)工作，負(fù)責(zé)稅務(wù)相關(guān)咨詢、納稅申報材料管理等，并以此為前提并建立快速反應(yīng)機(jī)制，對突發(fā)稅務(wù)事件或稅務(wù)機(jī)關(guān)的稽查進(jìn)行及時反應(yīng)。與此同時，稅務(wù)活動與其他各部門之間的關(guān)系緊密，在稅務(wù)籌劃中要協(xié)調(diào)各方面的關(guān)系，與企業(yè)各個部門保持聯(lián)系合作，調(diào)動業(yè)務(wù)部門工作積極性，加強(qiáng)稅務(wù)管理小組與業(yè)務(wù)部門的日常交流溝通。比如對其他部門不了解稅務(wù)政策的情況及時給予咨詢解決，打破企業(yè)的隔離狀態(tài)，減少稅務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生[5]。

（三）建立完善的內(nèi)部溝通機(jī)制，落實稅收政策

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立完善的有效的內(nèi)部溝通機(jī)制，提高效率，落實稅收政策。第一，企業(yè)應(yīng)當(dāng)搭建起溝通渠道，比如可以利用大數(shù)據(jù)、信息化等新興技術(shù)，構(gòu)建稅務(wù)風(fēng)險管理體系，以信息技術(shù)為依托，鏈接企業(yè)內(nèi)部各個部門，高效傳遞相關(guān)的稅收數(shù)據(jù)，同時利用大數(shù)據(jù)與人工智能的分析，加強(qiáng)涉稅數(shù)據(jù)專業(yè)分析與風(fēng)險排查，從而發(fā)現(xiàn)可能存在的風(fēng)險并實施相應(yīng)方案。第二，企業(yè)稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與其他業(yè)務(wù)部門或者與政府稅務(wù)機(jī)關(guān)建立良好的聯(lián)系，加強(qiáng)內(nèi)外信息溝通，全方位整合一系列稅收問題，及時獲取一手情報，盡快解決稅務(wù)疑難問題，使稅務(wù)管理效率提升。第三，必須保持敏銳度，關(guān)注國家層面下達(dá)的各項稅收政策，主動聯(lián)系并配合稅務(wù)部門的工作，同步優(yōu)化企業(yè)稅務(wù)管理制度，促使工作更加規(guī)范并且更加高效率，實現(xiàn)有效防范風(fēng)險。

（四）完善內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，明確權(quán)責(zé)劃分

一方面，在企業(yè)具體的實踐操作過程中，稅務(wù)管理會涉及企業(yè)各個部門。然而，由于企業(yè)管理部門眾多，各個職能分工不清，很容易發(fā)生相互推諉的情況。因此，企業(yè)管理者要健全公司各部門的相關(guān)規(guī)章制度，并要嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定，明確各部門各員工具體的工作任務(wù)與職責(zé)，有效地減少稅收風(fēng)險。企業(yè)應(yīng)當(dāng)對組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行有效的調(diào)整，使各方的權(quán)利和義務(wù)得到充分的體現(xiàn)。例如，在大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)營中，股東占有的股權(quán)比例是最大的。因此，在具體的項目建設(shè)階段，可以根據(jù)股權(quán)所占比進(jìn)行資金的投入，制定書面合同文案，以避免出現(xiàn)過多的沖突。另一方面，企業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)對稅務(wù)進(jìn)行系統(tǒng)化、全面化管理監(jiān)督管理，加強(qiáng)各部門之間的聯(lián)系。例如，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)部門主要負(fù)責(zé)稅務(wù)，財務(wù)部門可以與其他部門加強(qiáng)聯(lián)系，對各部門存在的風(fēng)險及時知悉，設(shè)置獨立的稅收風(fēng)險防范小組，負(fù)責(zé)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險評估、稅務(wù)風(fēng)險的防范等工作，落實稅務(wù)稽查與監(jiān)控，提高效率[6]。

（五）提高稅務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)

要想有效地降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險，加強(qiáng)企業(yè)的稅務(wù)管理工作，應(yīng)當(dāng)不斷地提高稅務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)。夯實專業(yè)人才基礎(chǔ)保障。首先，企業(yè)需要在內(nèi)部建立人才培育機(jī)制，加強(qiáng)對稅務(wù)人員專業(yè)素養(yǎng)的培訓(xùn)，培養(yǎng)他們的全局思維企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期展開有關(guān)稅務(wù)管理主體的培訓(xùn)活動或者研討會議，要求稅務(wù)人員充分地掌握稅收管理政策的變化以及內(nèi)容，提高自身對稅務(wù)的解讀能力，要加強(qiáng)對當(dāng)?shù)卣臏贤ê徒涣?，減少對稅務(wù)政策理解上的偏差，不斷提高對稅務(wù)風(fēng)險防范的警惕性，并及時地根據(jù)稅收政策進(jìn)行企業(yè)的稅務(wù)制度調(diào)整。其次，要加強(qiáng)稅務(wù)人員的溝通能力，加強(qiáng)與各業(yè)務(wù)管理部門之間的聯(lián)系。嚴(yán)格地劃分各稅務(wù)種類，根據(jù)各部門稅務(wù)種類以及所得稅等之間的差異。企業(yè)內(nèi)部的稅務(wù)管理人員應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)各部門進(jìn)行稅種交流，做好企業(yè)內(nèi)部跨稅種管理的工作。改變稅務(wù)人員片面的稅務(wù)分析問題，提高多角度制定稅務(wù)籌劃方案的能力。最后，在此基礎(chǔ)上，要充分調(diào)動員工的積極性，可立足于實際，結(jié)合員工的實際需求，適當(dāng)通過日常考核、薪酬獎勵等不同方式，在有效的考核與激勵下，提高員工工作熱情，同步提高稅務(wù)人員的管理水平，更加積極地參與企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作，并且為企業(yè)經(jīng)營提供更加專業(yè)的建議以及指導(dǎo)。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險貫穿于企業(yè)經(jīng)營過程的各個階段，其中稅務(wù)風(fēng)險管理是其風(fēng)險防范工作的重要組成部分?？v觀我國未來的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模將會逐漸擴(kuò)大。因此，為了保證房地產(chǎn)企業(yè)在市場中獲得競爭力，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的洪流中站穩(wěn)腳跟，企業(yè)管理者應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)自身稅務(wù)風(fēng)險管理工作，結(jié)合市場的環(huán)境動態(tài)以及相應(yīng)的法律法規(guī)，從多個角度探索，比如提高企業(yè)稅務(wù)人員的專業(yè)素養(yǎng)，提高全局性發(fā)展眼光，完善稅務(wù)管理體系，加強(qiáng)風(fēng)險識別能力，有效地防范企業(yè)的風(fēng)險，促進(jìn)我國房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。