王 鋒

引言

國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)目前正處在快速發(fā)展的過(guò)程中，逐步提高的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力要求房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資金管理措施的改良，以更好的應(yīng)對(duì)復(fù)雜的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)考驗(yàn)。因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作存在的主要問(wèn)題進(jìn)行分析研究，并制定符合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況的改進(jìn)策略，是房地產(chǎn)企業(yè)資金管理專(zhuān)業(yè)人員應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作的重要意義

從國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營(yíng)情況來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的資金供給水平直接決定著房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，在房地產(chǎn)行業(yè)依然是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的情況下，資金管理工作的價(jià)值更大程度上凸顯出來(lái)。國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)在常規(guī)運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中，普遍需要獲得較高水平的資金支持，唯有保證資金管理的相關(guān)措施具備足夠的合理性，才可以有效避免房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈斷裂問(wèn)題，使資金管理相關(guān)工作的突出價(jià)值得到進(jìn)一步顯現(xiàn)。在提高房地產(chǎn)企業(yè)資金管理水平情況下，企業(yè)的返工和停工問(wèn)題將得到有效的規(guī)避控制，尤其在房地產(chǎn)企業(yè)的資金規(guī)模偏大情況下，提高資金管理水平，可以使房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)困境得到全面突破，保證房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)健康有序的發(fā)展。在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施資金管理的過(guò)程中，國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的相關(guān)影響將得到妥善應(yīng)對(duì)，尤其在國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)發(fā)生深刻變化的情況下，資金管理工作可以在優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的功能方面發(fā)揮積極影響。在房地產(chǎn)企業(yè)的投資總量較大的情況下，資金管理工作可以為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新外部融資渠道提供有利支持，切實(shí)提高房地產(chǎn)企業(yè)的融資隨意性，以便能夠在多途徑融資策略得到合理構(gòu)建的情況下，為新型資金管理模式的創(chuàng)新構(gòu)建提供有利支持。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作存在的主要問(wèn)題

（一）監(jiān)管資金的釋放存在不足

確保監(jiān)管資金得到有效的釋放，是提高房地產(chǎn)企業(yè)資金管理水平的關(guān)鍵。但是，部分房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計(jì)資金管理的具體策略過(guò)程中，對(duì)于現(xiàn)有的工程管理機(jī)制建設(shè)情況重視程度較低，缺乏對(duì)工程質(zhì)量影響因素的考察，未能對(duì)現(xiàn)階段工程進(jìn)度的影響因素進(jìn)行全面總結(jié)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管資金釋放方案的設(shè)計(jì)無(wú)法具備足夠的針對(duì)性，難以在獎(jiǎng)懲措施得到改進(jìn)的情況下，為監(jiān)管資金的準(zhǔn)確釋放提供幫助。一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程驗(yàn)收工作實(shí)施情況重視程度較低，缺乏對(duì)行政機(jī)構(gòu)資金監(jiān)管機(jī)制構(gòu)建經(jīng)驗(yàn)的借鑒，導(dǎo)致監(jiān)管資金釋放方案設(shè)計(jì)無(wú)法與房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售情況相適應(yīng)，難以結(jié)合房款金額等重要信息為監(jiān)管資金的合理釋放提供幫助，也使得房地產(chǎn)企業(yè)的征信管理措施無(wú)法得到相應(yīng)的調(diào)整。一些房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對(duì)價(jià)格浮動(dòng)比例的關(guān)注，在設(shè)計(jì)監(jiān)管資金釋放的具體方案過(guò)程中，未能結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特征對(duì)資金監(jiān)管保證金進(jìn)行合理設(shè)置，導(dǎo)致資金監(jiān)管系統(tǒng)的構(gòu)建與資金的釋放需求無(wú)法實(shí)現(xiàn)有效銜接，難以在資金監(jiān)管工作有關(guān)各方的利益訴求得到明確的情況下，為監(jiān)管資金的高水平釋放提供幫助。一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然進(jìn)行了監(jiān)管資金釋放方案的探索，但對(duì)于按揭管理性質(zhì)工作的運(yùn)行情況重視程度較低，缺乏對(duì)監(jiān)管資金運(yùn)營(yíng)成本等重要信息的關(guān)注，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)難以在監(jiān)管保證金得到足額繳納的基礎(chǔ)上，為資金運(yùn)營(yíng)形式的創(chuàng)新提供幫助，也使得行政機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)在監(jiān)管資金釋放方面需要承擔(dān)過(guò)高的成本。部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于資金監(jiān)管保證金的浮動(dòng)空間特征缺乏深入考察，未能結(jié)合誠(chéng)信機(jī)制的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)監(jiān)管資金釋放激勵(lì)措施進(jìn)行合理設(shè)計(jì)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)很難在有關(guān)各方的合法權(quán)益得到充分保障的基礎(chǔ)上，有效的提升監(jiān)管資金釋放水平，也使得監(jiān)管資金的應(yīng)用價(jià)值無(wú)法得到充分開(kāi)發(fā)。

（二）資金管理模式的創(chuàng)新存在不足

目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)在探索資金管理工作的改革途徑過(guò)程中，對(duì)于資金管理模式的合理性認(rèn)知存在不足，缺乏對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展背景下，資金管理風(fēng)險(xiǎn)特征的關(guān)注，導(dǎo)致資金管理模式的創(chuàng)新無(wú)法在提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量方面發(fā)揮積極作用。一些房地產(chǎn)企業(yè)在制定資金管理模式的具體建設(shè)方案過(guò)程中，對(duì)于資金的籌集和投放情況調(diào)查不夠深入，缺乏對(duì)資金回籠等關(guān)鍵性業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)控制，導(dǎo)致預(yù)算管理機(jī)制的建設(shè)難以保證具備理想的基礎(chǔ)條件，也使得項(xiàng)目啟動(dòng)和市場(chǎng)調(diào)研等工作的開(kāi)展難以擁有理想的基礎(chǔ)條件。一些資金管理模式在創(chuàng)新探索過(guò)程中，對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的相關(guān)信息掌握不夠充分，缺乏對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度和明細(xì)特點(diǎn)的研究，導(dǎo)致資金管理模式的創(chuàng)新無(wú)法與合同及回款情況保持一致，難以在房地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)金流及稅費(fèi)信息得到準(zhǔn)確掌握的情況下，凸顯出新型資金管理模式的重要價(jià)值。一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于資金收支預(yù)算的相關(guān)信息分析和應(yīng)用存在不足，缺乏對(duì)資金預(yù)算精準(zhǔn)性的考察，未能對(duì)現(xiàn)有預(yù)算管理機(jī)制的運(yùn)行原理進(jìn)行完整的分析，導(dǎo)致與預(yù)算管理相關(guān)工作需求相適應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施無(wú)法得到有效構(gòu)建，難以在資金支付時(shí)機(jī)得到合理選取的情況下，為新型資金管理模式的構(gòu)建提供必要支持。一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然具備創(chuàng)新資金管理模式的愿望，但對(duì)于資金短缺壓力的形成原理缺乏深入分析，未能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的資金進(jìn)行有效盤(pán)活，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金監(jiān)管制度建設(shè)無(wú)法具備有利的基礎(chǔ)條件，也使得項(xiàng)目投融資管理等工作難以得到相應(yīng)的支持。一些房地產(chǎn)企業(yè)在探索改良資金管理模式的過(guò)程中，對(duì)于資金安全管理相關(guān)職責(zé)的落實(shí)情況缺乏詳細(xì)考察，未能結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)對(duì)資金的回籠和使用情況進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，導(dǎo)致資金管理模式的改革無(wú)法在經(jīng)驗(yàn)的有效積累之下提高制定策略靈活性，也使得房地產(chǎn)企業(yè)資金管理模式的創(chuàng)新難以爭(zhēng)取到廣泛的外部支持。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的創(chuàng)新存在不足

目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然具備提高資金管理水平的愿望，但缺乏對(duì)融資渠道的有效創(chuàng)新，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)依然單純的依賴(lài)銀行貸款，未能根據(jù)國(guó)家宏觀政策對(duì)新型融資渠道進(jìn)行探索創(chuàng)新，導(dǎo)致新型融資渠道的建設(shè)無(wú)法與房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需求相符合，也使得房地產(chǎn)企業(yè)難以在提高融資渠道豐富性的情況下，具備更強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力。一些房地產(chǎn)企業(yè)在探索融資渠道創(chuàng)新的具體途徑過(guò)程中，對(duì)于付款合同的簽署情況重視程度較低，缺乏對(duì)工程款支付進(jìn)度特征的考察，導(dǎo)致預(yù)售條件無(wú)法保證得到有效調(diào)整，也使得資金支付比例難以控制在合理區(qū)間。一些房地產(chǎn)企業(yè)在處理融資渠道創(chuàng)新的相關(guān)工作過(guò)程中，對(duì)于融資借貸性質(zhì)工作的價(jià)值認(rèn)知存在不足，未能對(duì)融資成本和壓力進(jìn)行有效控制，導(dǎo)致新型融資渠道的開(kāi)發(fā)模式無(wú)法得到合理選擇，也使得資金的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式無(wú)法保證得到有效設(shè)計(jì)。一些房地產(chǎn)企業(yè)在制定融資渠道創(chuàng)新的具體方案過(guò)程中，對(duì)于各類(lèi)項(xiàng)目資金的特征分析不夠充分，未能面向銀行進(jìn)行信息溝通方式的調(diào)整，導(dǎo)致銀企關(guān)系的維護(hù)水平較差，無(wú)法為新型企業(yè)融資渠道的創(chuàng)新構(gòu)建提供幫助。一些房地產(chǎn)企業(yè)在制定融資渠道創(chuàng)新的具體方法過(guò)程中，對(duì)于按揭保證金比例的關(guān)注度較低，缺乏對(duì)融資浮動(dòng)空間的關(guān)注，導(dǎo)致優(yōu)惠保證金比例的調(diào)整缺乏科學(xué)性，難以在資金回籠方式得到創(chuàng)新的情況下，更好的滿(mǎn)足金融機(jī)構(gòu)融資形式的創(chuàng)新需要，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道無(wú)法得到創(chuàng)新優(yōu)化。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理制度尚不完善

目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)在制定資金預(yù)算管理制度的過(guò)程中，缺乏對(duì)資金管理工作需求的關(guān)注，未能對(duì)影響房地產(chǎn)企業(yè)資金管理質(zhì)量的各方面因素進(jìn)行總結(jié)，導(dǎo)致資金預(yù)算管理措施無(wú)法得到相應(yīng)的調(diào)整，也使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算管理崗位難以得到更加科學(xué)的設(shè)置。一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然進(jìn)行了預(yù)算管理制度的探索調(diào)整，但對(duì)于資金預(yù)算管理主體職責(zé)的構(gòu)成情況缺乏詳細(xì)分析，未能對(duì)預(yù)算的制定和執(zhí)行策略進(jìn)行相應(yīng)的改良，導(dǎo)致用款和回款部門(mén)無(wú)法在資金預(yù)算需求得到明確的情況下，促進(jìn)預(yù)算管理制度的調(diào)整優(yōu)化。一些房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算管理制度在建設(shè)過(guò)程中，缺乏對(duì)預(yù)算偏差相關(guān)情況的重視，未能對(duì)預(yù)算執(zhí)行信息進(jìn)行精準(zhǔn)考核，難以凸顯出資金預(yù)算管理制度的重要價(jià)值。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作的改進(jìn)策略

（一）提高監(jiān)管資金的釋放水平

房地產(chǎn)企業(yè)在改良資金管理方法的過(guò)程中，需要對(duì)監(jiān)管資金及時(shí)釋放的重要價(jià)值加以總結(jié)，尤其要對(duì)工程管理機(jī)制的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行全面完整的分析，以便能夠在明確房地產(chǎn)工程質(zhì)量影響因素的基礎(chǔ)上，為房地產(chǎn)工程進(jìn)度的控制提供幫助。監(jiān)管資金釋放出來(lái)的設(shè)計(jì)需要與獎(jiǎng)懲制度相結(jié)合，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度特征，對(duì)工程竣工備案管理等基礎(chǔ)性工作進(jìn)行調(diào)整，保證監(jiān)管資金的釋放水平可以由此得到提升。房地產(chǎn)企業(yè)還需要積極借鑒行政機(jī)構(gòu)的工作經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售的特征，對(duì)房款金額等關(guān)鍵性信息進(jìn)行有效分析，使房地產(chǎn)企業(yè)的征信水平得到明確，以便能夠?yàn)橘Y金監(jiān)管保證金的足額繳納提供有利支持。監(jiān)管資金釋放方案在具體構(gòu)建的過(guò)程中，需要加強(qiáng)對(duì)資金監(jiān)管形式特征的重視，尤其要對(duì)行政機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的配合情況進(jìn)行詳細(xì)考察，使監(jiān)管資金的釋放能夠與首付款和按揭款等重要款項(xiàng)信息保持一致，以便能夠在監(jiān)管資金的管理成本得到有效控制的情況下，為監(jiān)管機(jī)制的及時(shí)釋放創(chuàng)造有了條件。房地產(chǎn)企業(yè)還需要對(duì)資金監(jiān)管保證金的浮動(dòng)空間進(jìn)行調(diào)查，根據(jù)行政機(jī)構(gòu)的工作運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)，對(duì)監(jiān)管資金釋放策略進(jìn)行合理設(shè)計(jì)，保證在房地產(chǎn)企業(yè)的誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)理念影響下，切實(shí)提高有關(guān)各方的權(quán)益保障質(zhì)量，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠在監(jiān)管資金得到有效釋放的基礎(chǔ)上，為資金管理方案的系統(tǒng)性改良提供幫助。

（二）提高資金管理模式的創(chuàng)新水平

房地產(chǎn)企業(yè)在制定資金管理模式的創(chuàng)新方案過(guò)程中，需要加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)有預(yù)算管理機(jī)制運(yùn)行情況的考察研究，尤其要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境中面臨的商機(jī)加以總結(jié)，使房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理風(fēng)險(xiǎn)控制能力可以得到進(jìn)一步加強(qiáng)，并保證在資金實(shí)現(xiàn)全面籌集和科學(xué)投放的基礎(chǔ)上，為資金管理模式的創(chuàng)新提供必要支持，更好的滿(mǎn)足資金回籠需求。資金管理模式在創(chuàng)新的過(guò)程中，還必須加強(qiáng)對(duì)預(yù)算管理機(jī)制特征的重視與考察，尤其要對(duì)在項(xiàng)目啟動(dòng)之前提高市場(chǎng)調(diào)研管理質(zhì)量，使項(xiàng)目可行性報(bào)告的制定可以擁有更加有利的條件，切實(shí)提高資金管理模式的創(chuàng)新質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)在創(chuàng)新資金管理模式的過(guò)程中，還需要加強(qiáng)對(duì)資金管理進(jìn)度的關(guān)注，提高成本明細(xì)分析水平，使銷(xiāo)售工作的節(jié)點(diǎn)可以得到更加合理的把控，為回款計(jì)劃的高水平設(shè)計(jì)提供幫助。資金管理模式在創(chuàng)新的過(guò)程中，還必須加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流和稅費(fèi)特征的關(guān)注與考察，尤其要對(duì)資金收支預(yù)算管理的相關(guān)信息加以總結(jié)，使預(yù)算管理機(jī)制的建設(shè)可以具備更高的嚴(yán)謹(jǐn)性，保證在資金實(shí)現(xiàn)合理投放的情況下，切實(shí)提高資金管理模式的創(chuàng)新質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)還需要根據(jù)資金管理模式創(chuàng)新的實(shí)際需要，對(duì)各項(xiàng)獎(jiǎng)懲措施進(jìn)行合理設(shè)計(jì)，并保證回款數(shù)額可以得到提升，以便能夠在延緩資金支付的情況下，有效的避免資金短缺壓力，使資金可以得到進(jìn)一步的盤(pán)活。房地產(chǎn)企業(yè)還需要結(jié)合資金管理模式創(chuàng)新的實(shí)際需要，對(duì)資金監(jiān)管制度進(jìn)行改良，尤其要對(duì)項(xiàng)目投融資管理方法做出調(diào)整，結(jié)合預(yù)算管理和銷(xiāo)售管理的經(jīng)驗(yàn)，制定資金管理模式的具體調(diào)整策略，使資金的各項(xiàng)調(diào)配措施都可以獲得有效的監(jiān)督。房地產(chǎn)企業(yè)還需要對(duì)資金的可控狀態(tài)加以分析，確保后續(xù)的資金管理措施可以具備更高的有效性。

（三）提高房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的創(chuàng)新水平

房地產(chǎn)企業(yè)在探索資金管理相關(guān)工作的改革路徑過(guò)程中，一定要對(duì)現(xiàn)有的融資渠道局限性加以研究，并對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中的資金需求情況進(jìn)行調(diào)查，使房地產(chǎn)企業(yè)可以擺脫對(duì)銀行貸款的單純依賴(lài)，為融資渠道的創(chuàng)新?tīng)?zhēng)取到更加完整的支持。房地產(chǎn)企業(yè)在總結(jié)融資渠道創(chuàng)新的價(jià)值過(guò)程中，需要對(duì)阻礙房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的各方面因素予以研究，尤其要調(diào)整付款合同簽訂方式，使前期工程款的支付進(jìn)度可以得到合理控制，以便能夠在房地產(chǎn)預(yù)售條件得到合理設(shè)置的基礎(chǔ)上，為融資渠道的調(diào)整優(yōu)化提供有利支持。房地產(chǎn)企業(yè)還需要使用統(tǒng)一借貸的方式進(jìn)行融資創(chuàng)新，盡可能降低融資成本壓力，并保證房地產(chǎn)企業(yè)各類(lèi)項(xiàng)目資金可以得到有效盤(pán)活，保證新型融資渠道的應(yīng)用價(jià)值得到顯現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)還需要對(duì)首付款金額的特征加以研究，尤其要注意提高資金回籠速度，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠在項(xiàng)目特點(diǎn)得到明確的同時(shí)，更好的滿(mǎn)足宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)控需求，使新型融資渠道建設(shè)的重要價(jià)值得到進(jìn)一步顯現(xiàn)。

（四）加快完善房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)在探索改良資金管理方法的過(guò)程中，需要將資金預(yù)算管理制度創(chuàng)新作為重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題，尤其要對(duì)影響資金管理質(zhì)量的各方面因素加以總結(jié)，使資金預(yù)算管理方法可以得到改進(jìn)，并保證在預(yù)算管理專(zhuān)崗得到合理設(shè)置的情況下，保證資金預(yù)算的制定和執(zhí)行方式得到調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理制度在建設(shè)過(guò)程中，必須加強(qiáng)對(duì)預(yù)算執(zhí)行各環(huán)節(jié)配合情況的關(guān)注，提高對(duì)用款部門(mén)和回款部門(mén)信息的關(guān)注，使資金預(yù)算需求得到充分明確，并保證在完成預(yù)算信息上報(bào)的情況下，確保房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)工作獲得高水平的資金供給，以此體現(xiàn)出資金預(yù)算管理制度的重要應(yīng)用價(jià)值。

四、結(jié)論

提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理質(zhì)量，是保證房地產(chǎn)企業(yè)具備更強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。因此，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)所處的實(shí)際競(jìng)爭(zhēng)局面進(jìn)行總結(jié)分析，并對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作存在的問(wèn)題進(jìn)行總結(jié)，制定符合新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展實(shí)際需求的改進(jìn)策略，對(duì)確保房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作的高水平推進(jìn)，具有十分重要的意義。