2022年10月，黨的二十大在北京隆重召開。二十大是在我國邁上全面建設(shè)社會主義現(xiàn)代化國家新征程、向第二個百年奮斗目標進軍的關(guān)鍵時刻召開的一次重要會議。習近平總書記代表十九屆中央委員會向大會作報告，總結(jié)了過去五年的工作和新時代十年的偉大變革，指明了新時代、新征程中國共產(chǎn)黨的使命和任務(wù)。二十大報告指出，未來五年是全面建設(shè)社會主義現(xiàn)代化國家起步的關(guān)鍵時期，高質(zhì)量發(fā)展是首要任務(wù)，需要把實施擴大內(nèi)需戰(zhàn)略同深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革有機結(jié)合起來，加快構(gòu)建以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局。

基礎(chǔ)設(shè)施有中長期發(fā)展空間

政策分析

2022年4月，中央財經(jīng)委第十一次會議提出：“要統(tǒng)籌發(fā)展和安全，優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施布局、結(jié)構(gòu)、功能和發(fā)展模式，構(gòu)建現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施體系。”會議提出，需要加強網(wǎng)絡(luò)型基礎(chǔ)設(shè)施（交通、能源、水利等）、產(chǎn)業(yè)升級基礎(chǔ)設(shè)施（信息、科技、物流等）、城市基礎(chǔ)設(shè)施（城市交通、地下管廊、防洪排澇等）、農(nóng)業(yè)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施（農(nóng)田水利、農(nóng)村交通、環(huán)境治理等）、國家安全基礎(chǔ)設(shè)施（能源安全、糧食安全等）五類基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

中央財經(jīng)委第十一次會議強調(diào)了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要性。從定位上，明確基礎(chǔ)設(shè)施是經(jīng)濟發(fā)展的重要支撐，對于擴大內(nèi)需、推動高質(zhì)量發(fā)展和保障國家安全具有重大意義；從內(nèi)容上，傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施和新型基礎(chǔ)設(shè)施均包括在內(nèi)并相互融合；從保障上，對資源、資金、技術(shù)、人才等要素都提出了要求。

二十大報告把基礎(chǔ)設(shè)施定位于建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系的重點之一，提出“優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施布局、結(jié)構(gòu)、功能和系統(tǒng)集成，構(gòu)建現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施體系”。同時，二十大報告在推動高質(zhì)量發(fā)展的其他重點任務(wù)，包括全面推進鄉(xiāng)村振興、促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、推進高水平對外開放等章節(jié)，都提到了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的要求。對比中央財經(jīng)委第十一次會議精神，二十大報告保持了加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的總基調(diào)。

投資現(xiàn)狀

2022年，我國經(jīng)濟受到多重超預期因素沖擊，前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值870269億元，同比增長3.0%，低于預期。受新冠肺炎疫情嚴重影響，2022年消費對GDP的貢獻不斷下滑，前三季度對GDP的貢獻僅為40%（2021年消費每季度對GDP的貢獻在63%到85%之間），投資對GDP的貢獻明顯上升。其中，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資是穩(wěn)經(jīng)濟的主要抓手。

自2008年推出4萬億基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目后，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資逐步成為托底經(jīng)濟的主要工具。在深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革實施“三去一降一補”后，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資增速大幅放緩。2021年，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資增速降至新低，只有0.2%。2022年伊始，面臨嚴峻的形勢，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資快速上揚。2022年前三季度，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資149134億元，同比增長11.2%。其中，以交通、水利為代表的“一重”更是創(chuàng)出新高。根據(jù)交通部和水利部數(shù)據(jù)，2022年1—10月，完成交通建設(shè)投資24665億元，同比增長9.5%；完成水利建設(shè)投資9211億元，同比增長63.3%。

未來展望

從政策定位來看，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不僅是穩(wěn)經(jīng)濟的抓手，而且對保障國家安全、擴大內(nèi)需、促進國內(nèi)國際雙循環(huán)都具有重要意義；從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資本存量來看，我國人均及單位面積資本存量和發(fā)達國家相比仍處于較低水平；從城鎮(zhèn)化進程的國際經(jīng)驗來看，我國還有十來年的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資增量期。未來，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)可以總結(jié)為以下三個方向。

表1 2022年前三季度“三駕馬車”對于經(jīng)濟增長的貢獻

近年基礎(chǔ)設(shè)施投資額和增長情況

一是傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施提質(zhì)。二十大報告提出：“實施城市更新行動，加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，打造宜居、韌性、智慧城市。以城市群、都市圈為依托構(gòu)建大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展格局，推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)。全面推進鄉(xiāng)村振興，統(tǒng)籌鄉(xiāng)村基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)布局，建設(shè)宜居宜業(yè)和美鄉(xiāng)村?！睆目偭可峡矗浴拌F公基”為代表的傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資預計保持平穩(wěn)增長，更注重質(zhì)的提升，主要是存量更新改造以及補短板。在交通建設(shè)領(lǐng)域，鐵路投資已多年維持在8000億元左右，投資以高鐵為主。2021年鐵路投資7489億元，同比減少4.2%。2035年，我國高鐵里程計劃為7萬公里，預計“十四五”期間鐵路投資仍保持在8000億元左右。近年來，公路投資平穩(wěn)增長，2021年公路投資25995億元，同比增長6.0%，但傳統(tǒng)公路建設(shè)已經(jīng)接近頂峰，未來以改擴建為主。2035年，我國國家高速公路計劃為16.2萬公里，普通國道 29.9萬公里。其中，預計3萬公里高速公路和10萬公里普通國道需要擴容改造。在城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域，2021年我國城市建成區(qū)面積6.24萬平方公里，同比增長2.8%，增速持續(xù)放緩。建設(shè)重點從新建城鎮(zhèn)逐步轉(zhuǎn)向城市更新（包括老舊小區(qū)改造、市政基礎(chǔ)設(shè)施補短板等）、縣城建設(shè)和鄉(xiāng)村振興。截至2020年，生活在100萬人以上大城市的人口有3.3億，100萬以下中小城市有5.2億，鄉(xiāng)村有5.5億。然而，城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資存在極大的不平衡，2020年縣城人均市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資不足城市的四分之一。未來，縣城建設(shè)和鄉(xiāng)村振興的投資增長更為快速。

近年房地產(chǎn)投資額和增長情況

表2 2022年1—9月份房地產(chǎn)行業(yè)主要數(shù)據(jù)

二是新型基礎(chǔ)設(shè)施增速。狹義的新型基礎(chǔ)設(shè)施包括特高壓、軌道交通、新能源汽車充電樁、大數(shù)據(jù)中心、5G、人工智能、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)七大領(lǐng)域，廣義的新型基礎(chǔ)設(shè)施則包括信息基礎(chǔ)設(shè)施（大數(shù)據(jù)中心等）、融合基礎(chǔ)設(shè)施（傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施智慧化改造等）、創(chuàng)新基礎(chǔ)設(shè)施（科研基地等）三大類別。初步測算，狹義新型基礎(chǔ)設(shè)施七大領(lǐng)域投資總量約占整體基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資的10%左右。其中，軌道交通和大數(shù)據(jù)中心為最大的兩個領(lǐng)域，“十四五”期間投資總量預計均在3萬億元左右。狹義的新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資年均增速預計在15%左右，明顯高于整體基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資的增速，其中新能源汽車充電樁、5G、人工智能、大數(shù)據(jù)中心等具備更高的成長性。廣義的新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，智慧交通、智慧水利、智慧城市等智慧化建設(shè)正在全面推開并逐步深入，以傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施智慧化改造為代表的融合基礎(chǔ)設(shè)施具備更大的發(fā)展前景。二十大報告在建設(shè)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)化體系章節(jié)中強調(diào)，要“加快發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟，促進數(shù)字經(jīng)濟和實體經(jīng)濟深度融合，打造具有國際競爭力的數(shù)字產(chǎn)業(yè)集群，加快建設(shè)數(shù)字中國”，基于新型基礎(chǔ)設(shè)施打造的數(shù)字產(chǎn)業(yè)集群將是我國未來數(shù)字經(jīng)濟的重要構(gòu)成。

三是安全基礎(chǔ)設(shè)施加量。能源安全、糧食安全、重要產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈安全是國家安全基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重點。二十大報告指出，“積極穩(wěn)妥推進碳達峰碳中和。加快規(guī)劃建設(shè)新型能源體系，確保能源安全。”“雙碳”戰(zhàn)略下，新能源加量發(fā)展。2021年，我國電力建設(shè)投資10481億元，同比增長2.9%，創(chuàng)歷史新高。其中，電源建設(shè)投資5530億元，而以風電、光電為代表的新能源建設(shè)投資已經(jīng)占到電源建設(shè)投資的近60%，到2030年，風電、光電總裝機容量計劃達12億千瓦以上，未來10年年均增速為8.5%。抽水蓄能中長期規(guī)劃落地，2030年裝機規(guī)劃達到1.2億千瓦，未來10年年均增速為15%。水利建設(shè)對于保障我國防洪安全、供水安全、糧食安全、生態(tài)安全及能源安全具有重要作用。二十大報告要求“深入推進環(huán)境污染防治。統(tǒng)籌水資源、水環(huán)境、水生態(tài)治理，推動重要江河湖庫生態(tài)保護治理”。“十三五”期間水利建設(shè)投資年均增速8.5%，“十四五”期間水利建設(shè)投資繼續(xù)延續(xù)高景氣。根據(jù)披露投資計劃的16個省市的“十四五”水利發(fā)展規(guī)劃，“十四五”期間水利建設(shè)投資較“十三五”實際投資大幅增長44%。在供水保障、防洪提升基礎(chǔ)上，伴隨著長江大保護、黃河生態(tài)治理上升為國家戰(zhàn)略，水生態(tài)、水環(huán)境建設(shè)投資將持續(xù)上升。

房地產(chǎn)進入新時代

政策分析

房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)乎經(jīng)濟發(fā)展和民生需求，也關(guān)乎金融穩(wěn)定。因此，既要防范房地產(chǎn)金融泡沫風險，也要防范房地產(chǎn)發(fā)展失速風險。二十大報告提出，“堅持把發(fā)展經(jīng)濟的著力點放在實體經(jīng)濟上”。房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)乎上下游實體產(chǎn)業(yè)發(fā)展，2021年房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈直接和間接貢獻在30萬億元左右，占GDP總量的近四分之一。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)對地方政府財政收入的貢獻超過40%，重要性短期無法替代。房地產(chǎn)調(diào)控的目的是控制高杠桿模式下的金融風險，中央在貸款集中度管理中劃定房地產(chǎn)貸款占比，防止房地產(chǎn)行業(yè)過度擠占實體經(jīng)濟資金，引導投資更多轉(zhuǎn)向?qū)嶓w產(chǎn)業(yè)。在當前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展降速的背景下，2022年9月中央多部門密集出臺穩(wěn)樓市政策，涉及貸款利率調(diào)降、個稅退稅優(yōu)惠、保交樓專項借款、不良資產(chǎn)處置，明確釋放出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的信號。11月，央行、銀保監(jiān)會出臺了16條金融政策，在整體政策方向不變的同時，加強了金融支持力度，推動房地產(chǎn)“軟著陸”，促進“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”。

二十大報告在健全社會保障體系章節(jié)中提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，對房地產(chǎn)的表述和十九大報告保持一致。這也預示著在堅持“房住不炒”政策下，房地產(chǎn)將進入市場歸市場、保障歸保障的“住房雙軌制”時代，即在房價高企的一二線城市兼顧市場化商品住宅供應(yīng)與保障性住房建設(shè)，滿足不同收入人群的需求，而三四線及更低能級城市以市場化供應(yīng)為主、保障性住房建設(shè)為輔。房地產(chǎn)行業(yè)進入新的發(fā)展階段。

投資現(xiàn)狀

2021年，房地產(chǎn)投資增速自2017年來首次低于固定資產(chǎn)投資增速，2022年增速差距不斷擴大，固定資產(chǎn)投資更多由基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資帶動。房地產(chǎn)投資下降的背后是銷售的不暢和資金的缺乏。

2022年1—9月，房地產(chǎn)商品房銷售面積、房屋施工面積、房屋新開工面積、土地購置面積等四大指標和2021年同期對比均出現(xiàn)下降，房屋新開工面積和土地購置面積兩個先行指標更是大幅下滑38.0%和53.0%。在經(jīng)濟下行和新冠肺炎疫情等多重外部因素沖擊下，房地產(chǎn)行業(yè)面臨較大困難。

未來展望

房地產(chǎn)行業(yè)為我國城鎮(zhèn)化進程作出了重要貢獻，但過去快速發(fā)展的理由在未來不復存在，投資放緩是必然趨勢。一是我國城鎮(zhèn)化進程步入下半場，城鎮(zhèn)化率提升放緩；二是大拆大建的造城模式已經(jīng)結(jié)束，城市更新成為新要求；三是雖然存在結(jié)構(gòu)性矛盾，但目前我國人均住房面積已超過40平方米，增量空間有限。2019年房地產(chǎn)新開工面積22.7億平方米，2021年房地產(chǎn)銷售面積17.9億平方米，這個兩個重要指標大概率已經(jīng)見頂，未來將逐步下行。

不過，對于房地產(chǎn)的未來也不必過于悲觀，這個行業(yè)將長期存在。觀察后城鎮(zhèn)化時代發(fā)達國家的房地產(chǎn)行業(yè)狀況，以美國為例，其在1950年城鎮(zhèn)化率達到65%，當前約為82%。美國房地產(chǎn)行業(yè)增加值占GDP的12%左右，是典型的支柱產(chǎn)業(yè)，行業(yè)發(fā)展顯現(xiàn)出較強的周期性。2020年，美國住宅新開工套數(shù)和1950年基本持平，商業(yè)地產(chǎn)投資額創(chuàng)歷史新高。支撐美國房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的主要動力主要包括以下兩個方面：一是人口的流動；二是更新和改善需求。

因此，從短期來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨深度調(diào)整要求，需要從高杠桿、高周轉(zhuǎn)的商業(yè)模式轉(zhuǎn)向減量提質(zhì)、租售并舉的健康發(fā)展。在多重政策支撐下，房地產(chǎn)市場降幅會逐漸收窄，2023年上半年觸底復蘇。中長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)銷售總量會逐步回落，10億平方米可能是后城鎮(zhèn)化時代的合理水平。房地產(chǎn)投資熱點將主要集中在人口流入的重點城市群和都市圈，市場份額愈來愈快地向頭部企業(yè)集中。

2022年，面臨復雜多變的外部環(huán)境，“活下去”成為了很多勘察設(shè)計企業(yè)的目標。一方面，勘察設(shè)計企業(yè)需要保持高度的市場敏銳度，及時根據(jù)政策和環(huán)境的變化尋找機遇，加強拓展；另一方面，需要看清大勢，保持定力，不斷培育提升核心競爭力。全面建設(shè)社會主義現(xiàn)代化國家新征程決定了無論是基礎(chǔ)設(shè)施還是房地產(chǎn)都有進一步的發(fā)展需求，只有自己變得更強，才能從“活下去”走向“活得更好”。