耿智勇

隨著二胎、三胎政策實施與帶押過戶政策逐步落地，越來越多家庭選擇置換新房以改善居住條件，改善型戶型逐漸成為市場需求的主流，地產商為此推出大平層、洋房等產品。

1 需求端的居住現(xiàn)狀

調研發(fā)現(xiàn)，對改善有需求的業(yè)主，其目前居住的房子主要分為3 類：第一，建筑高度接近100 m 的高層住宅；第二，超過25 年的房改房、“老破小”；第三，棚戶區(qū)、城中村。居住品質均不高，具體分析如下。

1.1 高層居住小區(qū)的居住現(xiàn)狀

該類住宅建筑的高度接近100 m，戶型面積為80 ～125 m2，公攤面積大于27%，多數戶型只有兩間臥室，市場售價相對便宜，還貸壓力較小，成為年輕人置辦婚房的剛需首選。隨著二胎、三胎相關政策實施，家庭成員增加，房屋不再滿足家庭居住需求。

同時，超高層居住小區(qū)的人口密度大，容積率普遍超過2.8，地下停車位、電梯等公共資源均存在使用緊張的現(xiàn)象。小區(qū)停車位緊張，車位配比小于1.0，導致小區(qū)級道路兩側非機動車道成為臨時停車位，影響進出小區(qū)的通行效率。高層住宅一般為26 ～27 層，按照兩梯四戶計算，平均一部電梯服務50 戶居民，導致高峰期的候悌時間過長，電梯易發(fā)生故障，增加出行煩惱。高層住宅僅僅解決了人們居住的剛性需求，還滿足不了人們對居住品質的精神需求。

1.2 房改房、“老破小”的居住現(xiàn)狀

該類房屋是20 世紀的企事業(yè)單位利用有限的劃撥土地自行籌建的多層居住小區(qū)，小區(qū)規(guī)模較小，缺乏整體規(guī)劃，道路狹窄，綠化極簡，沒有設計停車位，房改后，物業(yè)服務內容也僅是垃圾處理與看守大門。平均每戶的建筑面積小于100 m2，房屋質量參差不齊，其上下水、集中供暖、燃氣管路、通信網絡、電網、保溫及防水等相關配套設施常因老化而面臨升級改造。

1.3 棚戶區(qū)、城中村的居住現(xiàn)狀

此類房屋多為居民早期的自建、改擴建的低層住宅，隨著城市化發(fā)展及歷次舊城改造逐漸規(guī)范成為小區(qū)。由于此類房屋所處的城市位置較好且租金低，房屋的出租率高但人口流動性大，商業(yè)配套齊全但居住環(huán)境嘈雜。近年來的棚改貨幣化政策使部分居民具備置換房屋的經濟基礎。

2 改善型居住小區(qū)的戶型優(yōu)勢

2.1 公攤面積較少，得房率高

按照建筑高度分類，可分為高層住宅和中高層住宅。開發(fā)商將改善型住宅中的高層住宅產品稱為“小高層”，將中高層住宅產品稱為“洋房”。按照建筑設計防火規(guī)范，該類改善型產品的建筑高度控制在27 ～54 m，屬于二類高層民用建筑[1]。

“洋房”的建筑高度控制在33 m 內，可采用一部封閉樓梯間，“小高層”的建筑高度控制在54 m 內，可采用一部防煙樓梯間。然而，大于54 m 小于100 m的一類高層民用住宅建筑（以下文中稱為大高層），采用的是剪刀封閉樓梯間。相較而言，相同建筑面積的戶型，改善型住宅建筑的公攤面積較少，得房率較高，較為吸引消費者。

2.2 樓間距較寬，位置優(yōu)越。

相同層高的大高層居住小區(qū)，樓高間距比在1.2 ～1.4，改善型居住小區(qū)的樓高間距比在1∶1，戶型的開間大于12 m，層高不小于3.0 m，室內裝修后的凈高不小于2.7 m。相比較，相同樓層的住戶，采光時間更長，視野更寬，樓間通風更流暢，居住空間不壓抑。小區(qū)周邊外部自然景觀與小區(qū)園林銜接增加景觀視野，配套教育、醫(yī)療、商超、交通及健身活動等資源。

2.3 人口密度低，小區(qū)不擁擠，居住舒適性高

改善型住宅小區(qū)的容積率大約為1.5 ～2.1，地下車庫的車位配比大于1.1，停車不緊張。電梯配置方面，“洋房”的每個單元配置一梯兩戶，“小高層”的每個單元配置兩梯兩戶，平均每部電梯服務20 戶業(yè)主，每戶均能做到擁有門前單獨的候梯廳，候梯時間短，出行效率高。電梯轎廂凈尺寸滿足無障礙需求，乘梯不擁擠。小區(qū)綠化覆蓋率高，配置水系景觀、露營草坪，配套老人、孩童的活動設施。

3 改善型居住小區(qū)的戶型設計分析

為了提高居住品質，既要功能齊全，又要空間體驗良好。通過分析濟南市2020 ～2022 年的改善型居住小區(qū)的戶型，可以得出以下結論：第一，臥室數量不小于3；第二，戶型方案歸類為四葉草迭代戶型和大平層戶型[2]；第三，面積為130 ～200 m2，其中套內面積為90 ～160 m2。

四葉草迭代戶型由四葉草戶型發(fā)展而來，四葉草戶型的設計核心思路是在平面布置上創(chuàng)建公共空間，將客廳、餐廳、廚房集中布置成為戶型的核心公共區(qū)域，臥室及衛(wèi)生間分布在區(qū)域周邊，各自分別采光通風，每個臥室空間較為獨立、私密且隔音良好。四葉草迭代戶型是為了滿足業(yè)主寬敞舒適的居住體驗，借鑒南向四開間的設計思路，增加南向開間尺寸，陽臺連接南向客廳和臥室，增加采光面，營造開敞通透的居住體驗。

大平層戶型是將客廳、餐廳、廚房、陽臺4 個功能空間融合成一個整體公共區(qū)域，并在一條線上，為業(yè)主提供個性化和自主性空間。整體開間尺寸大，橫向寬廳空間開敞，與寬廳對應的室內寬陽臺能夠提供更好的采光與視野。該類戶型的公共空間大，私密空間小，動靜分區(qū)明顯。廚房豎向空間采用一體化設計，留出較寬松的烹飪空間，確保對流通風。業(yè)主后期可通過調整客廳與次臥的隔墻來獲得橫向大寬廳，滿足家庭不同階段的需求。各功能區(qū)域的最小舒適面積見表1。

由表1 可以得出，戶型套內面積在87.9 ～134 m2時，主要為四葉草迭代戶型，134 m2以上的戶型為大平層戶型。

表1 各功能區(qū)域的最小舒適面積

4 改善型居住小區(qū)的住宅外立面設計分析

立面風格公建化。窗戶變大，采光增加，陽臺落地，建筑標準層層高不小于2.95 m，為建筑的立面風格公建化提供條件。當前購買的人群更看重產品展現(xiàn)出來的氣質，而公共建筑使用的材料風格更加符合此類改善型住宅的發(fā)展方向。

立面工藝幕墻化。材料通常選用石材、鋁板、鋁方通、陶板以及真石漆。雨落管、空調機位有效隱藏在幕墻內，部分出挑幕墻結合景觀做雨水鏈處理。

立面效果扁平化。采用不同顏色橫向分隔，強化橫向窗戶的連續(xù)性，弱化窗戶之間的豎向分隔。

豎向分隔經典化。采用三段式設計，即基座部分-中間標準層腰部-頂部造型部分?；糠值母叨扰c單元入戶門廳高度統(tǒng)一。

立面工藝可控化。每個部分可分別進行模塊化設計，把控材料生產批次，控制材料色差，降低幕墻二次深化設計難度，提高施工品質。

立面節(jié)能化。保溫隔熱方面，玻璃采用Low-E 中控節(jié)能玻璃，幕墻材料內部可安裝保溫材料。

5 改善型居住小區(qū)的地下汽車庫設計分析

5.1 車位尺寸

依據小區(qū)容積率和車位配比數值得出停車數量，明確車位類型，車庫內按照比例設置標準車位、寬體車位、無障礙車位及充電車位。每一個停車位都要達到標準尺寸，如表2 所示。

表2 車位尺寸

5.2 車位分區(qū)明確，布置合理

結構墻柱上有分區(qū)標識，便于業(yè)主判斷車位，高效尋車、停車。車位標志、地面導向箭頭清晰且耐磨，車位上方的信息牌字體清晰，識別度高；車位整體布局采用垂直停車方式，避免傾斜、平行停車，便于汽車停放和移動。布置標準三聯(lián)車位時，車位最小凈寬度為7.3 m。若受結構、人防、消防等因素影響，不能布置三聯(lián)車位時，可以布置兩個寬體車位；取消車庫道路的末端車位，設置回轉空間。

5.3 人車分流

車庫出入口設置在小區(qū)主入口側邊，采用單向坡道進出，提高車輛進出小區(qū)效率和駕駛安全性，緩解市政道路的擁堵壓力。設置0.5 m 人行通道，人行通道顏色清晰，提高安全性，人行導向在地面、墻面、吊頂面指引清晰且連續(xù)性強，能夠清晰指引至單元電梯廳。車道的寬度在5.5 ～6 m，優(yōu)化行車路線，采用單雙結合的環(huán)行車道，減少車流交叉情況，轉彎處設置視線輔助凸面鏡，提高通行效率。

5.4 設計品質高

停車場與坡道之間設置玄關，營造氣氛；地庫整體墻面采用白色鋁板，選用鋁方通吊頂，吊頂高度達到3.6 m，有效隱藏消防、通風管道及電氣橋架；地面采用環(huán)氧地坪漆、金剛砂固化相結合，耐磨易保養(yǎng)；車庫的頂板以上覆土做居住小區(qū)的園林景觀[3]。酒店式地庫入戶大堂采取酒店式裝修風格，電動移動門運用人臉識別、懸浮按鈕等設計；門前設置光廳，布置星空燈光吊頂，穿孔鋁板吊頂內布置暖光燈，照明燈光采用線條型材燈與筒燈搭配布置；車位燈光亮度自動感應與調節(jié)，燈與燈之間有感應聯(lián)動功能，人在通行時提前打開前方的燈。

6 改善型居住小區(qū)的園林綠化設計分析

6.1 綠化部分

小區(qū)內部的實際綠化覆蓋率不小于30%，景觀主題明確；在集中區(qū)域可設計人工草坪，實現(xiàn)親子互動、露營；科學配置植被，確保根系不破壞地下車庫頂板，四季皆有景，垂直方向有層次，避免住宅遮陽，降低噪音對住宅的影響。主大門布置水景，結合亭、臺等建筑小品營造水文環(huán)境[4]；小區(qū)沒有自然水源，需要考慮節(jié)水循環(huán)措施，設計淺水面，鏡面效果構建虛實景觀。景觀道路無臺階設計，優(yōu)先采用緩長坡道。

6.2 營造細節(jié)

兒童游樂設施采用彩色橡膠顆粒地面，配置適合兒童、老人的休息設施。地庫上方的覆土層設計使用篩過多次的有機土，后期小區(qū)植物長勢茂盛。道路設計采用厚度不小于4 cm 的天然大理石地磚，增加荷載余量，多遍壓實夯土，并細化鋪裝設計，避免出現(xiàn)小區(qū)后期使用中出現(xiàn)道路沉陷、地磚碎裂、地磚縫隙開裂的現(xiàn)象[5，6]。

7 結語

改善型居住小區(qū)是當下商品房市場的一個發(fā)展趨勢，體現(xiàn)房地產市場已經進入消費升級時代，人們更加注重住宅的品質。因此，在今后的住宅設計細節(jié)上要做更加深入的研究，推動改善型住宅往更高品質的方向發(fā)展。