許愛(ài)斌

（廣東省建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司 廣州 510010）

0 引言

在限額設(shè)計(jì)的工程項(xiàng)目中，項(xiàng)目建設(shè)概算原則上不得超過(guò)經(jīng)批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告投資估算的10%。當(dāng)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)上述情況時(shí)，應(yīng)進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化，并根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)、相關(guān)文件的規(guī)定進(jìn)行重新立項(xiàng)，通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議或重新招標(biāo)的方式，繼續(xù)推進(jìn)工程建設(shè)。

1 項(xiàng)目背景

某住宅項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模90 000 m2，可行性研究報(bào)告中項(xiàng)目建設(shè)投資34 836 萬(wàn)元，其中建安工程費(fèi)28 800 萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)3 456 萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)2 580 萬(wàn)元。

項(xiàng)目于2020 年8 月通過(guò)可行性研究報(bào)告批復(fù)。建設(shè)單位于2020 年9 月進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)施工總承包（EPC）的公開招標(biāo)，并于2020 年10 月完成招標(biāo)，簽訂EPC 承包合同。合同約定，本項(xiàng)目總承包中標(biāo)價(jià)為合同暫定價(jià)，實(shí)際合同價(jià)款以經(jīng)財(cái)政局審核通過(guò)的施工圖預(yù)算作為工程項(xiàng)目總造價(jià)，材料設(shè)備價(jià)格以預(yù)算送財(cái)政審核當(dāng)月的當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)信息價(jià)目為基期材料設(shè)備價(jià)格。

2021 年1 月因建設(shè)工程規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整，建筑面積增加約6 000 m2。

2021 年5 月，承包人完成施工圖設(shè)計(jì)及預(yù)算，預(yù)算造價(jià)37 400 萬(wàn)元，超出批復(fù)的可行性研究報(bào)告建筑安裝工程費(fèi)8 640 萬(wàn)元，超出比例約30%。項(xiàng)目可研估算建設(shè)投資和承包人提交的施工圖預(yù)算造價(jià)對(duì)比如表1所示。

表1 項(xiàng)目可研估算建設(shè)投資和承包人提交的施工圖預(yù)算造價(jià)對(duì)比表Tab.1 Comparison Table of Construction Investment of Project Feasibility Study Estimate and Construction Drawing Budget Cost Submitted by Contractor

2 超投資原因分析

2.1 審核施工圖預(yù)算

收集施工圖設(shè)計(jì)圖紙文件、承包人編制的施工圖預(yù)算工程量計(jì)算模型、計(jì)價(jià)文件、材料價(jià)格詢價(jià)文件、施工圖審查意見(jiàn)書、相關(guān)會(huì)議紀(jì)要等資料。

審核施工圖設(shè)計(jì)的合理性，是否存在明顯的設(shè)計(jì)不合理的情況，是否存在優(yōu)化空間。

審核預(yù)算工程量模型準(zhǔn)確性和完整性，找出建模錯(cuò)誤、模型缺漏的內(nèi)容，并修正和補(bǔ)充完善；審核施工圖預(yù)算計(jì)價(jià)文件中開項(xiàng)的準(zhǔn)確性和完整性、清單定額套用的準(zhǔn)確性和合理性，材料設(shè)備價(jià)格的合理性，刪除重復(fù)項(xiàng)和錯(cuò)誤項(xiàng)，修正清單定額的使用，調(diào)整材料設(shè)備價(jià)格，補(bǔ)充完善缺漏項(xiàng)［1］。

經(jīng)審核，承包人提交的施工圖預(yù)算存在不同程度的重復(fù)計(jì)算、高估冒算的情況，如剪力墻、框架梁及鋼筋混凝土樓板的鋼筋截面放大和重復(fù)布置、混凝土工程量多算、防水工程量多算、裝修材料及機(jī)電安裝設(shè)備材料價(jià)格虛高等，涉及造價(jià)約3 792 萬(wàn)元。審核后的施工圖預(yù)算造價(jià)為33 648 萬(wàn)元，超出可研4 848 萬(wàn)元，超出比例約17%。

2.2 投資增加原因分析

收集項(xiàng)目前期資料，主要包括項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及其批復(fù)文件、建設(shè)工程規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整的文件、EPC 招標(biāo)文件、EPC 合同文件、施工圖設(shè)計(jì)文件、施工圖預(yù)算文件、項(xiàng)目當(dāng)?shù)匕l(fā)布的安置房投資估算造價(jià)指標(biāo)等資料。

對(duì)上述資料進(jìn)行全面的梳理和分析。重點(diǎn)關(guān)注可行性研究報(bào)告中，項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、地質(zhì)情況、建設(shè)方案的描述，以及投資估算表的開項(xiàng)及各項(xiàng)指標(biāo)；EPC合同文件中實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的約定，以及合同價(jià)款、材料設(shè)備價(jià)格、材料調(diào)差機(jī)制等的約定。

分析可行性研究報(bào)告，具體分析可研報(bào)告中建設(shè)方案的內(nèi)容、投資估算開項(xiàng)的完整性、估算單價(jià)指標(biāo)的合理性、建設(shè)方案與投資估算的匹配程度、是否存在缺漏項(xiàng)或單價(jià)偏低/偏高的情況。

對(duì)比施工圖預(yù)算和可研投資估算，從建設(shè)規(guī)模、設(shè)計(jì)方案、建造標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)環(huán)境等方面，按以下步驟，分析預(yù)算超出可研投資估算的原因。

2.2.1 建設(shè)規(guī)模

根據(jù)本項(xiàng)目2018年原用地規(guī)劃，項(xiàng)目建設(shè)用地面積16 000 m2；2020年可研立項(xiàng)通過(guò)，2021年本項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)工程規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整，項(xiàng)目建設(shè)用地增加20 000 m2。設(shè)計(jì)單位從使用方角度，對(duì)原設(shè)計(jì)方案的戶型設(shè)置進(jìn)行優(yōu)化：將原設(shè)計(jì)方案東西向布置的住宅調(diào)整為南北向，住宅套內(nèi)房間布置亦做了相應(yīng)的調(diào)整。

項(xiàng)目總建筑面積增加6 000 m2，其中地下室面積增加3 000 m2，地上裙樓和塔樓住宅面積增加3 000 m2。該項(xiàng)引起造價(jià)增加約2 160 萬(wàn)元，約占8%。

2.2.2 設(shè)計(jì)方案

本項(xiàng)目地下室1層，局部2層，基坑深度5.0～8.5 m，施工圖設(shè)計(jì)基坑支護(hù)采用灌注樁加攪拌樁止水的支護(hù)形式。原可研報(bào)告未提及基坑支護(hù)方案，估算亦未開列此項(xiàng)。該項(xiàng)引起造價(jià)增加約1 200 萬(wàn)元，約占4%。

2.2.3 建造標(biāo)準(zhǔn)

本項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)除裙樓商業(yè)為毛坯交付外，地下室、塔樓住宅和配套幼兒園均為帶裝修交付?？裳袌?bào)告中，幼兒園為毛坯交付。該項(xiàng)引起造價(jià)增加約200 萬(wàn)元，約占1%。

2.2.4 市場(chǎng)環(huán)境

在2020年8月～2021年5月期間，受政策和市場(chǎng)環(huán)境影響，鋼筋、商品混凝土、砂漿等主要材料出現(xiàn)不同程度的上漲，其中鋼筋漲幅達(dá)到34%，如圖1 所示，商品混凝土和砂漿漲幅分別達(dá)到9%和8%。該項(xiàng)引起造價(jià)增加約1 288 萬(wàn)元，約占4%。

圖1 鋼材價(jià)格走勢(shì)Fig.1 Steel Price Trend Chart

根據(jù)上述，項(xiàng)目投資增加的原因及各項(xiàng)投資增加的因素占比，如表2、圖2所示。

表2 投資增加原因分析Tab.2 Investment Increase Reason Analysis Table

圖2 投資增加各因素占比Fig.2 Investment Increases the Proportion of Various Factors

3 解決方案

本項(xiàng)目為住宅項(xiàng)目，資金來(lái)源為區(qū)財(cái)政劃撥，根據(jù)《招投標(biāo)法》第三條［2］，屬于必須進(jìn)行招標(biāo)的工程建設(shè)項(xiàng)目。項(xiàng)目原可行性研究報(bào)告已經(jīng)批復(fù)，建設(shè)單位通過(guò)公開招標(biāo)方式完成EPC 的招標(biāo)工作，在施工圖及預(yù)算階段出現(xiàn)項(xiàng)目造價(jià)超出批復(fù)可行性研究報(bào)告的情況。項(xiàng)目審核后的建安造價(jià)約33 648 萬(wàn)元，超出批復(fù)的可研估算建安工程費(fèi)4 848 萬(wàn)元。為繼續(xù)推進(jìn)工程建設(shè)，需解決造價(jià)超可研的問(wèn)題以及已簽訂合同有效性問(wèn)題。

3.1 優(yōu)化設(shè)計(jì)

根據(jù)《政府投資條例》第二十三條“政府投資項(xiàng)目建設(shè)投資原則上不得超過(guò)經(jīng)核定的投資概算。針對(duì)造價(jià)超可研的問(wèn)題，首先考慮是否可以通過(guò)優(yōu)化設(shè)計(jì)的方式降低工程造價(jià)，控制項(xiàng)目投資”［3］。

本案例中，建造標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整在項(xiàng)目超投資原因中占4%，比重較低。且根據(jù)當(dāng)?shù)卣呶募靶陆ㄐ^(qū)配套幼兒園要按配建標(biāo)準(zhǔn)與小區(qū)同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步交付使用”，因此幼兒園部分保留施工圖設(shè)計(jì)的裝修方案，同步建設(shè)，不做調(diào)整。

施工圖設(shè)計(jì)邊坡支護(hù)采用灌注樁加攪拌樁止水的支護(hù)形式。為進(jìn)一步控制工程造價(jià)，分析設(shè)計(jì)優(yōu)化的可能性，再次分析詳勘資料，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)，本項(xiàng)目南面地下室為兩層地下室，地下室高度共7.9 m。地塊東北側(cè)距離本地塊約10 m 遠(yuǎn)處存在既有的高層建筑，如圖3 所示。該位置采用灌注樁加攪拌站止水的支護(hù)方式。對(duì)于一層地下室且周邊較為空曠、具有大放坡施工條件的西北側(cè)區(qū)域，調(diào)整支護(hù)方案為大放坡+攪拌樁止水?；舆吰轮ёo(hù)共節(jié)約造價(jià)約500 萬(wàn)元。

圖3 本項(xiàng)目與既有建筑位置關(guān)系Fig.3 The Relationship between the Project and the Existing Buildings

根據(jù)施工圖，地下室層高分別為4.2 m 和3.7 m。為控制項(xiàng)目投資，組織設(shè)計(jì)師對(duì)地下室層高以及地下室埋深進(jìn)行優(yōu)化，通過(guò)BIM進(jìn)行地下室管線綜合布置，優(yōu)化管網(wǎng)走向［4］，同時(shí)優(yōu)化地下室框架梁截面，將-2 層地下室層高降低到4.0 m，-1 層地下室層高降低到3.3 m。覆土厚度根據(jù)管線的最小埋深設(shè)置。通過(guò)上述優(yōu)化，減少土石方工程量、覆土厚度、豎向構(gòu)件工程量、地下室側(cè)壁防水工程量，節(jié)約造價(jià)約330 萬(wàn)元。

根據(jù)施工圖預(yù)算，地下室鋼筋指標(biāo)147.5 kg/m2，地上鋼筋指標(biāo)45 kg/m2。經(jīng)過(guò)優(yōu)化地下室側(cè)壁鋼筋、剪力墻配筋、梁和樓層板配筋，地下室鋼筋指標(biāo)降至128 kg/m2，地上鋼筋指標(biāo)降至42 kg/m2，節(jié)約造價(jià)約419 萬(wàn)元。

降低室內(nèi)外裝修的配置并優(yōu)化防水做法，地下車庫(kù)及電梯間頂棚的兩層砂漿抹灰改為一層，取消其膩?zhàn)訉雍屯苛细臑榇蟀诐{；取消管道井內(nèi)壁較厚的砂漿層及掛網(wǎng)；車庫(kù)地坪漆改為水泥砂漿面層；衛(wèi)生間防水高度由3.0 m 優(yōu)化為2.2 m；住宅套內(nèi)木地板改為?；u；優(yōu)化外立面線條和造型；地下室底板及側(cè)壁防水卷材由4 mm 調(diào)整為3 mm；采用預(yù)鋪反粘防水卷材，取消一層水泥砂漿找平層等。通過(guò)上述調(diào)整，節(jié)約造價(jià)約365 萬(wàn)元。

優(yōu)化室外園林景觀工程，通過(guò)減少苗木數(shù)量、降低苗木胸徑；減少鋪裝面積；取消水景工程和藝術(shù)品工程；減少造價(jià)約110 萬(wàn)元。

上述共優(yōu)化造價(jià)1 724 萬(wàn)元，優(yōu)化后預(yù)算造價(jià)31 924 萬(wàn)元，仍超可研3 124 萬(wàn)元，約11%，優(yōu)化前及優(yōu)化后的工程造價(jià)對(duì)比表如表3所示。

表3 優(yōu)化前及優(yōu)化后的工程造價(jià)對(duì)比Tab.3 Project Cost Comparison before and after Optimization

3.2 修編可行性研究報(bào)告

根據(jù)《政府投資條例》第十二條“初步設(shè)計(jì)提出的投資概算超過(guò)經(jīng)批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告提出的投資估算10%的，項(xiàng)目單位應(yīng)當(dāng)向投資主管部門或者其他有關(guān)部門報(bào)告，投資主管部門或者其他有關(guān)部門可以要求項(xiàng)目單位重新報(bào)送可行性研究報(bào)告”。因此應(yīng)進(jìn)行可行性研究報(bào)告修編，重新報(bào)送審批。修編后的項(xiàng)目投資估算如表4所示。

表4 修編后的項(xiàng)目投資估算Tab.4 Revised Project Investment Estimate

3.3 后續(xù)建設(shè)方案

合同的工期、工程價(jià)款、工程項(xiàng)目性質(zhì)等屬于合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容［5］。本案例中，項(xiàng)目?jī)r(jià)款發(fā)生變化，需分析其是否構(gòu)成合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容變更，以及已簽訂的工程總承包合同是否有效的問(wèn)題。

本案例EPC 合同約定，材料價(jià)格以預(yù)算送財(cái)政審核當(dāng)月的當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)信息價(jià)為基期價(jià)格。預(yù)算編制時(shí)間為2021 年5 月，從可研批復(fù)到施工圖預(yù)算的時(shí)間中，出現(xiàn)主要建筑材料上漲的情況，其中鋼材漲幅達(dá)到34%，該漲幅遠(yuǎn)超出正常的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)范疇。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程合同糾紛案件的暫行意見(jiàn)第27條，因情勢(shì)變更導(dǎo)致建材價(jià)格大幅上漲而明顯不利于承包人的，承包人可請(qǐng)求增加工程款［6-8］。

根據(jù)最高人民法院辦公廳關(guān)于印發(fā)《全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》的通知第23條，建設(shè)工程開工后，發(fā)包方與承包方因設(shè)計(jì)變更、建設(shè)工程規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整等原因，通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議、會(huì)談紀(jì)要、往來(lái)函件、簽證等形式變更工期、工程價(jià)款、工程項(xiàng)目性質(zhì)的，不應(yīng)認(rèn)定為變更中標(biāo)合同的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容［9］。

本案例工程造價(jià)比原工程合同增加3 124 萬(wàn)元，增加的原因主要為建材價(jià)格的大幅上漲和建設(shè)工程規(guī)劃指標(biāo)的調(diào)整，均不屬于變更中標(biāo)合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容，因此已簽訂的工程總承包合同仍然有效，合同雙方可通過(guò)簽訂補(bǔ)充協(xié)議調(diào)整合同價(jià)款。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)政府采購(gòu)法》第四十九條“政府采購(gòu)合同履行中，采購(gòu)人需追加與合同標(biāo)的相同的貨物、工程或者服務(wù)的，在不改變合同其他條款的前提下，可以與供應(yīng)商協(xié)商簽訂補(bǔ)充合同，但所有補(bǔ)充合同的采購(gòu)金額不得超過(guò)原合同采購(gòu)金額的百分之十”［10］。

本案例已簽訂的工程承包合同中，中標(biāo)工程費(fèi)用為28 512 萬(wàn)元，合同額的10%為2 851萬(wàn)元。經(jīng)友好協(xié)商，將增加的3 124 萬(wàn)元分為兩部分，其中2 851 萬(wàn)元通過(guò)合同雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議的方式追加，剩余272萬(wàn)元由承包人通過(guò)讓利等方式承擔(dān)。

4 結(jié)語(yǔ)

當(dāng)建設(shè)工程項(xiàng)目出現(xiàn)工程造價(jià)超出批復(fù)可行性研究報(bào)告的建安工程費(fèi)時(shí)，應(yīng)首先進(jìn)行圖紙的初步審查和工程造價(jià)審核，審查圖紙是否存在明顯的過(guò)度設(shè)計(jì)的情況，確保預(yù)算真實(shí)的表達(dá)了設(shè)計(jì)圖紙。對(duì)可研報(bào)告進(jìn)行項(xiàng)目投資分析，梳理可研報(bào)告中投資的合理性和準(zhǔn)確性、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的合理性以及概算或預(yù)算造價(jià)的準(zhǔn)確性。通過(guò)多方案經(jīng)濟(jì)性比選分析、優(yōu)化設(shè)計(jì)等方式，降低工程造價(jià)。若經(jīng)過(guò)審核和優(yōu)化后的工程造價(jià)仍超出批復(fù)可研投資10%的，應(yīng)進(jìn)行可研修編，重新報(bào)送可研報(bào)告。此外，還應(yīng)分析投資增加的原因，因情勢(shì)變更、建設(shè)工程規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整、主要材料設(shè)備價(jià)格大幅上漲等原因引起的造價(jià)增加，且增加額在已簽訂工程承包合同額的10%以內(nèi)的，可通過(guò)簽訂補(bǔ)充協(xié)議的方式，調(diào)整中標(biāo)合同價(jià)款。若工程造價(jià)的增加屬于變更合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容，則應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定的招標(biāo)方式，重新招標(biāo)。項(xiàng)目預(yù)算超可研的工作推進(jìn)流程如圖4所示。

圖4 預(yù)算超可研的工作推進(jìn)流程Fig.4 Flow Chart of Progress of Budget Overfeasibility