李飛飛 重慶萬達城投資有限公司

針對房地產(chǎn)行業(yè)泡沫嚴重、房價過高等問題，國家相關(guān)部門為了能夠促進社會的穩(wěn)定性，相繼頒布了多項政策來規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，在一定程度上對房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展起到了引導(dǎo)作用，但是部分房地產(chǎn)企業(yè)為獲取土地，會不斷增加自身的購地成本，進而轉(zhuǎn)移到商品房的價格上。然而，隨著房地產(chǎn)業(yè)的日益飽和，在房地產(chǎn)開發(fā)中也面臨著資金不足的經(jīng)濟壓力，會在很大程度上限制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。為了能夠更好地解決資金不足的難題，就會采用項目轉(zhuǎn)移的方式投入資金。企業(yè)中股權(quán)轉(zhuǎn)讓就是企業(yè)向著多層面上轉(zhuǎn)移，不再變更土地的使用權(quán)，以更好的方式減輕轉(zhuǎn)讓后的稅負，然而這一過程中卻存在著一定的風險，無形中也會讓企業(yè)面臨一定的困境。

一、房地產(chǎn)企業(yè)并購風險相關(guān)概述

風險就是潛在的有可能會遭受到損失的可能性，并且是不確定的。在不確定因素存在下，企業(yè)不僅會產(chǎn)生額外的收益，還會出現(xiàn)損失，這時所面臨的損失就時風險。站在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的角度上，風險對企業(yè)實現(xiàn)預(yù)期目標的事項會產(chǎn)生影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨著一定的經(jīng)濟損失，這就是在投資收入過程中面臨的不確定性。風險就是發(fā)生不利事件或產(chǎn)生損失的一種概率[1]。房地產(chǎn)企業(yè)并購風險就是企業(yè)在進行并購活動過程中，難以達到有效的預(yù)期目標并且影響到并購方企業(yè)正常經(jīng)營活動的可能性。房地產(chǎn)企業(yè)中面臨的并購風險的表現(xiàn)是：一是成功接管目標企業(yè)后，沒有進行良好的經(jīng)營，導(dǎo)致最終也沒有實現(xiàn)當初的預(yù)期目標，并購后業(yè)績也不斷下滑；二是并購時沒有堅持下去，導(dǎo)致在并購以前投入的資金“打了水漂”；三是在完成收并購以后，產(chǎn)生的效益也不能和并購方支付費用持平；此外，并購成功以后企業(yè)并沒有有效的進行管理，這還會增加管理過程中的成本；完成并購交易以后，股東收益也會出現(xiàn)下滑。在房地產(chǎn)企業(yè)中實行并購活動也是存在著一定的復(fù)雜性，其中也面臨著非常大的風險，并且存在的風險之間也存在著復(fù)雜的關(guān)系。文章在研究過程中探究的房地產(chǎn)企業(yè)并購風險就是受到外部環(huán)境不確定性的影響，并購雙方信息存在著不對稱性，并且并購交易整合較為復(fù)雜，最終使得房地產(chǎn)企業(yè)在并購活動開展過程中難以達到預(yù)期的目標，經(jīng)濟也會損失不少。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開展收并購的目的及動因分析

在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，進行收并購的目的之一很大一部分是為了獲取目標企業(yè)中的土地資源。由于土地較為稀缺，而房地產(chǎn)想要在市場中持續(xù)性的發(fā)展就需要土地資源的供給，因此房地產(chǎn)企業(yè)就需要采取并購的方式獲得。實際上房地產(chǎn)企業(yè)和其他企業(yè)存在著一定的不同之處，具體的表現(xiàn)是，其他企業(yè)并購就是為了讓自己的經(jīng)營規(guī)模和銷售渠道不斷擴大。在土地以及市場中，政府部門已經(jīng)進行了壟斷，因此土地就會缺少一定的流動性，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)想要獲得土地資源就只能采用固有渠道獲得，無形中也表現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)獲得土地資源的渠道缺少多樣化，但是在土地供應(yīng)量的不斷減少下，拿地成本也會相應(yīng)的較高。依托于并購的方式，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用較低的成本來獲得土地資源，還能更好地緩解地方行政壁壘。房地產(chǎn)企業(yè)采用并購的方式獲得土地資源，并依托于開發(fā)經(jīng)驗、品牌優(yōu)勢、目標企業(yè)有形資產(chǎn)，提高房地產(chǎn)開發(fā)中的整體效益[2]。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，采用收并購的方式可以保證自身綜合能力得以提高，逐步優(yōu)化市場中的發(fā)展布局，逐漸開辟新的發(fā)展區(qū)域。此外，還整合了目標企業(yè)開發(fā)經(jīng)營團隊以及銷售的渠道，在最大程度上拓寬房地產(chǎn)市場。例如，以住宅作為開發(fā)主體的房地產(chǎn)企業(yè)，依托于并購的方式對商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等方式進行控制，這樣保證開發(fā)出的產(chǎn)品可以從中獲得豐富的經(jīng)驗。房地產(chǎn)企業(yè)除了可以采用并購的方式來獲得新的領(lǐng)域，還能不斷拓展自身企業(yè)在發(fā)展中的目標。房地產(chǎn)企業(yè)依托于并購的方式對現(xiàn)有市場中進行調(diào)整，在市場中具有一定的競爭力，并在競爭中凸顯出自身具有的優(yōu)勢。企業(yè)實行收并購活動中，會擴大經(jīng)濟規(guī)模，保證自身效率得到提高，從中節(jié)約更多的成本。在我國，房地產(chǎn)也為了獲得更大的競爭優(yōu)勢，就必須要采取擴大規(guī)模的方式展開。由于在房地產(chǎn)企業(yè)中他們的資金較為密集，所以在具體運營中就會使用著高杠桿的方式展開，導(dǎo)致企業(yè)中的經(jīng)營模式對企業(yè)績效和融資能力產(chǎn)生很大影響，這時房地產(chǎn)企業(yè)就會采用并購的方式發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)收并購過程中的財務(wù)風險點

隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展規(guī)模越來越大，房企合作項目也逐漸增多，在實際經(jīng)營管理過程中，會遇到很多收并購的情況，如何正確認識收并購過程中的風險點已成為收并購工作的重點，需要房地產(chǎn)企業(yè)認真研究，精準定位各項風險點，將風險控制在合理范圍。其主要的風險點表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）對收并購企業(yè)的價值評估方面存在的風險

房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)收并購過程中，價值評估風險就是受到信息不對稱以及評估方法不合理的影響，導(dǎo)致并購方難以準確的進行評估，這樣在無形中也會增加并購成本。具體開展收并購過程中，最重要的就是評估目標企業(yè)的價值，也是在談判中參考的依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)收并購過程中面臨的價值評估方面風險有：一是交易過程中擁有的信息不同，出現(xiàn)信息不對稱風險。實際并購活動開展中，房地產(chǎn)掌握好的相關(guān)信息還比較少，而目標企業(yè)掌握的信息比較多，這時就出現(xiàn)了信息不對稱的現(xiàn)象，并且在進行并購以前也沒有制定出合理的調(diào)查方案，使得并購方很難真正地了解到目標企業(yè)中的實際狀況，也不能及時發(fā)現(xiàn)其中存在的潛在風險。有時候，目標企業(yè)也會存在道德缺失的情況，具體的表現(xiàn)是在轉(zhuǎn)讓中會為了自己的利益將公司中的財務(wù)和經(jīng)營中存在的問題進行隱患，導(dǎo)致并購方在對目標企業(yè)進行價值評估時難以準確的進行；二是中介機構(gòu)職業(yè)道德缺失。受到中介機構(gòu)缺少職業(yè)道德的影響，所以會做出虛假的評價，在具體的價值評價中也會選擇不合理的方法展開，這一過程中也沒有考慮到綜合因素，最終導(dǎo)致評價的結(jié)果很難確定出真實性；三是在外部環(huán)境的影響下，很難準確評估目標企業(yè)的資產(chǎn)價值。在房地產(chǎn)行業(yè)中，資金較為密集，投資建設(shè)周期長，很容易受到宏觀經(jīng)濟周期和房地產(chǎn)市場環(huán)境的影響，使得房地產(chǎn)項目在未來的投資收益中存在著一定的不確定性，嚴重影響了具體的評估情況[3]。

（二）收并購過程中存在的資金管理風險

隨著開發(fā)項目的不斷增加，所需資金也不斷增加，其中產(chǎn)生的經(jīng)濟效益也不斷提高，這代表著入股企業(yè)也處于不斷增加的趨勢。不同企業(yè)在具體發(fā)展過程中，盈利目標也缺少一致性，所以導(dǎo)致管理理念、開發(fā)產(chǎn)生了分歧。這樣無形之間也會存在資金管理方面的風險。此外，如果采用不同的支付方式，那么并購企業(yè)中資金流動性、股權(quán)結(jié)構(gòu)也會產(chǎn)生很大的影響。流動資產(chǎn)中現(xiàn)金支付所占比例較大，無形中也會增加房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力，在進行并購以后也會導(dǎo)致現(xiàn)金流動性受到影響；現(xiàn)金支付壓力可以采用股權(quán)支付的方式減輕，但是整體結(jié)構(gòu)卻很難改變，也不能稀釋原來股東經(jīng)營控制權(quán)。

（三）收并購過程中存在的財務(wù)整合風險

房地產(chǎn)企業(yè)在實際發(fā)展過程中，股權(quán)收并購中財務(wù)整合風險就是由于并購雙方在不同理念、經(jīng)營模式下，會有可能在具體合并后產(chǎn)生沖突，對企業(yè)中的實際經(jīng)營情況產(chǎn)生了很大影響。房地產(chǎn)企業(yè)在并購過程中，雙方會簽訂并購協(xié)議，他們在這一過程中僅僅完成了合法的產(chǎn)權(quán)交易，還要在進行并購后進行有效整合。房地產(chǎn)企業(yè)中，在具體并購時過程很復(fù)雜，目標企業(yè)中涉及項目也較多。并購?fù)瓿珊?，由于具體的整合工作有雙方的資源，其中也有多個層面要進行深度的融合。收并購也會導(dǎo)致原有員工職業(yè)生涯不穩(wěn)定，具體生產(chǎn)中也會導(dǎo)致整體效率的下降。房地產(chǎn)企業(yè)想要對目標企業(yè)整合，就需要采取合適的方式來安置原來員工，避免因并購過程中的整合不順導(dǎo)致并購失敗[4]。

（四）收并購過程中存在的稅務(wù)風險

房地產(chǎn)企業(yè)在進行收并購時，不可避免會涉及有關(guān)的稅務(wù)風險，具體包括國有土地使用權(quán)出讓金、增值稅、土地增值稅等相關(guān)稅費的計算、繳納等事項。比如在收并購過程中涉及的并購項目采取何種方式進行優(yōu)化設(shè)計，選擇合理的模式來完成收購，在實際操作過程中是有很多技巧和籌劃空間的。但是很多中小型房地產(chǎn)會因為自身參與收并購人員的不專業(yè)以及聘請的中介機構(gòu)出具的方案本身存在漏洞，給自身帶來了很大的稅務(wù)風險，為后期稅務(wù)檢查埋下了隱患。另外，項目目標額較大，稅基和稅率相乘也是巨大的開支，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的層面上來說，也會增加企業(yè)項目收購經(jīng)濟中的負擔，增加稅務(wù)風險。

四、從財務(wù)視角分析房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)收并購過程應(yīng)對措施

（一）做好前期財務(wù)盡調(diào)工作，全面評估企業(yè)價值

房地產(chǎn)企業(yè)在開展股權(quán)收并購過程中，必須充分做好前期盡調(diào)工作，全面了解被收并購企業(yè)的基本情況等信息，降低風險：一是調(diào)查企業(yè)中的實際情況，了解企業(yè)的利潤范圍和法定代表人。實際調(diào)查工作開展中，可以到工商登記部門查證，做好核對工作；二是檢查項目各個流程。在檢查過程中涉及的具體內(nèi)容有：具體的項目流程是否符合相關(guān)法律、應(yīng)用的手續(xù)是否齊全、在用地使用權(quán)方面是否進行了合法的登記。因此，企業(yè)需要在入股前期就要保證土地可以進行商業(yè)開發(fā)；三是在企業(yè)入股前，有必要咨詢項目涉及的所有資產(chǎn)。例如，建材采購、稅務(wù)申報等，通過這種方式，可以有效防止合伙人采用入股的方式產(chǎn)生嚴重經(jīng)濟損失。

（二）做好稅務(wù)風險管理工作，及時把控各項稅務(wù)風險點

在房地產(chǎn)業(yè)競爭越來越激烈的環(huán)境下，我國也采取了相關(guān)的政策，希望通過相關(guān)政策的實施對房地產(chǎn)過熱情況進行有效的遏制。所以，企業(yè)投資到房地產(chǎn)開發(fā)項目以前，要了解到國家政策取向，尤其關(guān)于稅收以及貸款利率方面內(nèi)容。結(jié)合項目在實際開發(fā)過程中的實際情況，會采用計稅的方法來降低稅負，減輕稅務(wù)負擔。房地產(chǎn)企業(yè)一方面可以加大對財務(wù)人員等其他專業(yè)人員的培養(yǎng)，提升專業(yè)理論知識體系，探討優(yōu)秀的收并購經(jīng)典案例，在收并購過程中，反復(fù)討論，將稅收風險降到最低；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要借助專業(yè)的中介機構(gòu)力量，加強合作，保持溝通交流，提出切實可行的稅籌方案，降低收并購過程中的風險點。

（三）統(tǒng)籌安排資金及配置，降低資金支付風險

房地產(chǎn)在實行股權(quán)收并購過程中，由于股權(quán)轉(zhuǎn)讓會涉及大量資金，如果想要成為股東可以采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓或承債的方式來進行支付，有效降低現(xiàn)金流支出。企業(yè)要是一次性支出大量的資金根本就不可能，如果嚴重還會導(dǎo)致企業(yè)中的其他項目難以正常開展，對企業(yè)其他業(yè)務(wù)的開展情況也會產(chǎn)生影響。在此基礎(chǔ)上,企業(yè)內(nèi)部也需要做出相關(guān)的明確，采用合同分期付款的方式來購買股票，不僅能夠減輕企業(yè)中面臨的經(jīng)濟負擔，也會使企業(yè)更熟悉這個項目,在一期項目操作和風險,一旦出現(xiàn)較大的金融風險,當時，可以采取從庫存或其他方式挽回損失[5]。同時，也可以和原股東一起合作開發(fā)提高財務(wù)整合以及規(guī)避收購風險，在支付方面可以采用給原股東提前分紅的方式來降低股權(quán)支付的資金壓力，更好地完成收并購工作。

（四）盡快加速財務(wù)整合，統(tǒng)一收并購企業(yè)財務(wù)管理

房地產(chǎn)企業(yè)在進行具體的整合工作時，要制定出詳細的方案，這樣才能順利完成并購交易活動，還能讓目標企業(yè)更加快速進入到新的發(fā)展軌道。房地產(chǎn)企業(yè)在開展具體并購工作時，也要對業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)進行整合，具體的可以分為企業(yè)文化、組織結(jié)構(gòu)、管理制度和項目管理四個方面，有效控制并購風險。房地產(chǎn)企業(yè)并購方也能成立并購整合的管理機構(gòu)，負責整合轉(zhuǎn)型階段目標的實施。在完成財務(wù)整合的進度過程中，一定要注意制定相應(yīng)的時間節(jié)點計劃，穩(wěn)步推進，順利完成財務(wù)過渡，在過渡過程中能采取有效措施，不出現(xiàn)相應(yīng)的財務(wù)風險因素，確保財務(wù)口徑的整合工作順利完成。

五、結(jié)語

結(jié)合以上研究顯示，房地產(chǎn)項目中也會影響到人們的生活，開發(fā)出高質(zhì)量的房地產(chǎn)，能夠保證人們的生活質(zhì)量得到很大程度的提高。然而想要開發(fā)出高質(zhì)量的房地產(chǎn)，就需要在整個開發(fā)過程中投入大量的資金，如果僅僅依靠公司中的力量很難展開，此時，為了能夠引入更多的資本，就會采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式進行。但是這一過程中也存在著一定的風險，文章站在財務(wù)的視角上，探究房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)收并購過程中的財務(wù)風險點，提出有效的風險防范措施，為企業(yè)順利進入到房地產(chǎn)市場提供借鑒。