□ 高 越

中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅在解封后10 天內(nèi)，上?？們r(jià)3000 萬(wàn)元以上的一二手豪宅已成交33 套。大部分買(mǎi)豪宅的人，都是“拿著桃，找蘋(píng)果”。這些人共同的特點(diǎn)是，為了置換而買(mǎi)房?！?000 萬(wàn)元追5000 萬(wàn)元，5000 萬(wàn)元趕上億，普通平層換江景，江景房換別墅……都是為了住更大、更好、能象征身份地位的豪宅。談起價(jià)格來(lái)，心態(tài)穩(wěn)定、態(tài)度強(qiáng)勢(shì)”。

5060萬(wàn)元的單子

6 月份，上海解封后，負(fù)責(zé)豪宅交易的中介老馬，復(fù)工后每天上班的第一件事，就是為“頭號(hào)客戶(hù)”周聰尋找新房源。前后看過(guò)40 多套房子后，周聰?shù)男枨?，他早就爛熟于心：5000 萬(wàn)元左右、大約200平方米、位于市中心、兩個(gè)朝南房間、不要頂樓和一二三層……“目標(biāo)”終于出現(xiàn)了。它在嘉天匯小區(qū)，位于靜安區(qū)的黃金地段，向西394米是地鐵14 號(hào)線武定路站，向東南838 米是靜安寺。以3000 米為直徑畫(huà)個(gè)圓，周?chē)卸鄠€(gè)幼兒園、中小學(xué)、大型商超、公園和醫(yī)院，是個(gè)交通、休閑、教育、醫(yī)療和購(gòu)物全部齊備的“五邊形戰(zhàn)士”。

老馬感覺(jué)這回能成，立馬約周聰看房。周聰一進(jìn)屋，最先看到的是灑進(jìn)來(lái)的陽(yáng)光，照在米白色系的家具上，顯得房?jī)?nèi)很溫暖。這符合他的最大要求——房子是給父母養(yǎng)老買(mǎi)的，必須南北通透，否則梅雨季一到，屋里潮濕，對(duì)關(guān)節(jié)不好。

一邊轉(zhuǎn)，一邊看，周聰越看越滿意，4 樓不高不低，200 平方米大小合適，小區(qū)環(huán)境也好。他想當(dāng)場(chǎng)定下來(lái)，只是5060 萬(wàn)元的總價(jià)，有些小貴。他拉著老馬囑咐：“能不能跟房主商量，再降個(gè)200 萬(wàn)元？”但房主態(tài)度很堅(jiān)決——“不談價(jià)，能接受就成交，不接受就換人，不要浪費(fèi)時(shí)間拉扯?！?/p>

老馬轉(zhuǎn)頭來(lái)說(shuō)服周聰，嘉天匯一房難求，之前一周已經(jīng)有不下十個(gè)人來(lái)看房，“晚一步，可能就會(huì)錯(cuò)過(guò)”。聽(tīng)到這話，周聰下定決心，全款成交。此前，周聰住在長(zhǎng)寧區(qū)一個(gè)很有品質(zhì)的小區(qū)，但父母圖清凈，住在佘山，平時(shí)，一個(gè)小時(shí)的車(chē)程不覺(jué)得遠(yuǎn)，疫情來(lái)后，才發(fā)現(xiàn)處處不方便?！叭诉^(guò)不去，送點(diǎn)東西比登天還難?！敝苈斨卑迅改附觼?lái)市里，凡事有個(gè)照應(yīng)。

“搶”豪宅的人

胡青和大軍夫婦，也是購(gòu)房團(tuán)的一員。6 月25 日，他們終于迎來(lái)了選房日。進(jìn)入倒計(jì)時(shí)15 秒，大軍兩手舉高手機(jī)，胳膊保持架起姿勢(shì)，微微張開(kāi)手指活動(dòng)放松，隨時(shí)做好點(diǎn)擊準(zhǔn)備。界面跳出的那一刻，一切出乎意料地順利，大軍抓緊時(shí)間核對(duì)價(jià)格、確認(rèn)，像之前演練過(guò)的3 次一樣，一切順利地完成了。胡青的心情有些復(fù)雜，開(kāi)心中，夾雜著不敢相信，腦子里跳出的第一個(gè)念頭是：“原來(lái)在上海花掉2000 萬(wàn)元，只需要1 分鐘。”

回顧買(mǎi)房經(jīng)歷，胡青覺(jué)得“太不容易了”。滬漂14 年，生了女兒，兩個(gè)外地人終于攢夠了購(gòu)房資金和積分?；舜蟀肽?，搖了2 次號(hào)，又等待了3 個(gè)月，才成功選中一套房子。這一刻，她才有“終于扎下根了”的實(shí)感。像他們這樣的“滬漂”買(mǎi)房人還有很多。歸功于落戶(hù)政策，2022 年，“新上海人”增加了73128 人，是2020 年的2 倍多。在筑巢時(shí)，品質(zhì)更高、更有價(jià)值的豪宅，是很多人的首選。

有些人買(mǎi)房時(shí)步步謹(jǐn)慎、處處小心，也有人眼都不眨一下，就一擲千金。1998 年出生的阿蘇剛從美國(guó)回國(guó)，學(xué)的是動(dòng)畫(huà)設(shè)計(jì)，落戶(hù)上海后，第一件事就是買(mǎi)房。她的需求和很多留學(xué)生很像：不看重朝向，只在乎風(fēng)景；必須精裝修，最好全部五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)配齊，連毛巾、杯子都有，能直接拎包入住。像阿蘇這樣的留學(xué)生，是豪宅購(gòu)買(mǎi)力中的一個(gè)新代表，中介們也喜歡和他們打交道，因?yàn)椤昂谜f(shuō)話、付錢(qián)爽快，喜好也好把握”，他們最喜歡的就是網(wǎng)紅地段。

但也有不少人不喜歡網(wǎng)紅地段，而是追求私密和清凈。有一天，中介鄒珺收到新消息，是個(gè)老客戶(hù)要他幫忙找房。兩年前，她剛剛由鄒珺經(jīng)手買(mǎi)下了一套江景房，花了5000 多萬(wàn)元。這一次，她的要求是佘山地段，獨(dú)棟別墅。

與新上海人相比，這些高凈值人群，才是豪宅市場(chǎng)最核心的客群。胡潤(rùn)百富發(fā)布的《2021 中國(guó)高凈值人群家族安全報(bào)告》顯示，2021年，上海千萬(wàn)人民幣凈資產(chǎn)家庭數(shù)量達(dá)到25.5 萬(wàn)，僅次于北京，超過(guò)香港，是深圳的3 倍多。至于職業(yè)，中介們看得最清楚不過(guò)?！?012年之前，做實(shí)業(yè)的較多，比如基建、礦業(yè)和有色金屬等。2015 年之后，大多是互聯(lián)網(wǎng)人士、新能源從業(yè)者和網(wǎng)紅。”鄒珺說(shuō)。

錢(qián)放著貶值不如買(mǎi)房

豪宅，一個(gè)蘿卜一個(gè)坑，新房并不多，想要二手房，只能等人出手。與此同時(shí)，也有出售豪宅離開(kāi)上海的人。6 月份，中介們打出“蔡少芬剛剛搬出去，可以直接入住”的宣傳語(yǔ)，為一個(gè)豪宅打廣告。它位于新天地，4 室3 廳4 衛(wèi)，家具家電齊全，每間房都有落地窗和全地暖。有意思的是，這距離蔡少芬一家風(fēng)風(fēng)火火地來(lái)到上海，剛過(guò)去一年。

有人在拋售，還有更多人在搶購(gòu)，豪宅市場(chǎng)被炒得一片火熱。很多人好奇，解封之后，上海豪宅為何成交如此火爆？中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦稱(chēng)，一個(gè)原因是業(yè)主心態(tài)變了，四五月份疫情反復(fù)，部分群體對(duì)住房品質(zhì)的要求會(huì)有提升。房子小的想換大房子，平層的想換別墅，“積壓下的購(gòu)買(mǎi)力就釋放了”。鄒珺則認(rèn)為，疫情之后，投資的風(fēng)險(xiǎn)大了，但渠道卻在減少，無(wú)論是開(kāi)公司、還是設(shè)生產(chǎn)線，都有賠錢(qián)的可能?！板X(qián)放著也會(huì)貶值，不如買(mǎi)套房子，既能享受，又能保值，是最好的辦法了?！?/p>

事實(shí)上，豪宅的火熱并非只出現(xiàn)在上海，而是全國(guó)同步。早些時(shí)候，北京海淀區(qū)的“學(xué)府公館”迎來(lái)選房日，所有房源，不到10 小時(shí)搶購(gòu)一空，成交額近120 億元。如果將總價(jià)1000 萬(wàn)元作為豪宅的“入門(mén)門(mén)檻”，2022 年上半年，北京已經(jīng)成交了3770 套豪宅，比去年同期增加了33%。在深圳、杭州，同樣如此。這是一個(gè)有些魔幻的現(xiàn)實(shí)。在很多人擔(dān)心房租上漲的時(shí)候，有些人正在排隊(duì)下場(chǎng)，瘋狂掃貨豪宅。

一百個(gè)中介在爭(zhēng)搶

豪宅鏈條飛速運(yùn)轉(zhuǎn)，燒得滾燙；豪宅中介，也跟著賺得缽滿盆滿。老馬所在的公司一個(gè)月成交了15套，破了開(kāi)業(yè)至今的新紀(jì)錄，公司光是傭金就拿到了2000萬(wàn)元以上?！耙惶缀勒山坏谋澈?，是100 個(gè)中介在忙活和爭(zhēng)搶。”老馬說(shuō)，這是一場(chǎng)激烈的爭(zhēng)奪。

“為什么別人帶看賣(mài)不出去，偏偏是你可以？”這里頭學(xué)問(wèn)有很多。摸爬滾打了十多年，成熟的中介們漸漸能摸出一些門(mén)道，比如“看人下菜碟”就很重要。事業(yè)成功的客戶(hù)，往往更在意價(jià)值，“越稀缺、越獨(dú)一無(wú)二越好”。房子的各種細(xì)節(jié)和特質(zhì)，被老馬刻在了腦中，隨時(shí)提取，“59 層、有全無(wú)遮擋的江景”“旁邊緊鄰人文故居，有優(yōu)秀歷史保護(hù)建筑”……甚至到了后來(lái)，老馬能清楚地解釋出，價(jià)格相差1000 萬(wàn)元的房子，看到的江景究竟有什么不同。

年輕的客戶(hù)，往往更喜歡追潮流。有時(shí)候，鄒珺帶看房前，會(huì)準(zhǔn)備一些“秘密武器”——電視劇的劇照。一次，他帶客戶(hù)看景瑞尚濱江，這是《三十而已》《我的莫格利男孩》《溫暖的弦》的取景地。這招似乎有幾分好用。這些電視劇拍攝時(shí)，小區(qū)內(nèi)還有一手現(xiàn)房，但現(xiàn)在，早已經(jīng)被搶空了。

對(duì)房子細(xì)節(jié)如數(shù)家珍還不夠，中介們還需要嘴嚴(yán)、心細(xì)，懂得建立長(zhǎng)期關(guān)系。老馬接觸過(guò)不少有商業(yè)版圖的老板，最重要的就是不能打聽(tīng)，有時(shí)還要簽保密協(xié)議。如果遇到明星買(mǎi)房，一般全權(quán)由經(jīng)紀(jì)人聯(lián)系。看房當(dāng)天，到場(chǎng)的明星也大都全副武裝，不見(jiàn)真面目。

這兩天，老馬正在幫業(yè)主賣(mài)一套湯臣一品的房子，432 平方米，4 房2 廳4 衛(wèi)。房子對(duì)面，便是外灘。四季更迭，晨昏交替，黃浦江的美景，站在這里的陽(yáng)臺(tái)上，一覽無(wú)遺。新房源的照片拍好后，老馬發(fā)了個(gè)朋友圈，配圖文案：“擁有它，就擁有了四季?！?/p>