肖迪 西安曲江建設(shè)集團(tuán)有限公司

我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)行業(yè)是一項重要支柱，而隨著我國經(jīng)濟(jì)邁入新常態(tài)階段，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也迎來了全新的發(fā)展局面。2014年，房地產(chǎn)業(yè)增加值在國民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中所占比例有所下滑，這是21世紀(jì)以來房地產(chǎn)行業(yè)的第一次下滑，而這也預(yù)示著新形勢下的一大轉(zhuǎn)折。因此，我們必須要重視并深入研究當(dāng)前局面下的地產(chǎn)發(fā)展情況，從中找尋適合的發(fā)展對策。

一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的房地產(chǎn)市場概況

自從改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)始終保持著較高的增長率，而這也成功地將我國發(fā)展成世界第二大經(jīng)濟(jì)體。但伴隨著國民經(jīng)濟(jì)總量基數(shù)的加大，所相匹配的資源、制度、經(jīng)濟(jì)要素等也隨之產(chǎn)生巨變，加上國際金融危機(jī)的屢屢影響，我國經(jīng)濟(jì)增速逐漸變緩。如今我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展已然邁入到增長速度換擋、結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛、前期刺激政策消化的疊加狀態(tài)下，這一狀態(tài)中經(jīng)濟(jì)增速變緩、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、經(jīng)濟(jì)發(fā)展動力要素也有所更改[1]。

在這一新常態(tài)局面下，房地產(chǎn)市場發(fā)展呈現(xiàn)何種面貌呢？我們可以采用中央分析框架來研究。首先，消費上，之前住房存在短缺問題，消費需求導(dǎo)致購房欲望增長，但2014年限購政策的出臺，使得地產(chǎn)行業(yè)中這種爆發(fā)性增長成為過去，因為我國消費供求本質(zhì)關(guān)系產(chǎn)生了變化?！傲铡睌?shù)據(jù)結(jié)果表明，其實2011年我國便已實現(xiàn)了戶均一套房的目標(biāo)，同時不同區(qū)域城市分化趨勢非常顯著，比如北上廣深人口數(shù)量激增，但三四線城市人口則無法消化地產(chǎn)的新增供給，甚至部分區(qū)域存在凈流出人口。

其次，投資需求上，伴隨著需求峰值、供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變，投資增速有所減緩，換擋跡象明顯，保守預(yù)測，倘若未來沒有出現(xiàn)較強(qiáng)的刺激，那么投資需求率極可能降低到10%以下。

第三，生產(chǎn)能力、產(chǎn)業(yè)組織方面，從2010年起我國地產(chǎn)供給能力大大提高，很多三四線城市供大于求，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)亟待升級。地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量也呈直線上升趨勢。但伴隨著政策的改變，很顯然是無法保持目前的企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的。未來企業(yè)組織結(jié)構(gòu)只會越來越集中化，兼并、重組是不可避免的。

第四，生產(chǎn)要素上，當(dāng)前我國農(nóng)業(yè)勞動力越發(fā)減少，成本卻急速增加，要素驅(qū)動力愈發(fā)減弱。整體上看，房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是建筑業(yè)，是勞動密集型產(chǎn)業(yè)，而成本和要素驅(qū)動力的改變，促使地產(chǎn)開發(fā)要更多地憑借技術(shù)升級。市場競爭方面，此前更為重視城市、地段、價格，而今后會越來越朝著功能、服務(wù)、舒適轉(zhuǎn)變。同時，推動低碳綠色化發(fā)展，加快新型環(huán)保材料的研發(fā)和使用也將成為不可逆的一大趨勢。

二、經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)國民經(jīng)濟(jì)的作用

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下國民經(jīng)濟(jì)的價值

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為國民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)提供基礎(chǔ)重要的生產(chǎn)資料，是社會活動中不可或缺的一部分，也是大眾安居樂業(yè)、社會穩(wěn)定和諧的有利因素，在國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)非常關(guān)鍵的地位[2]。

首先，新常態(tài)形勢下地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位不會改變?！秶鴦?wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》中明確表示，房地產(chǎn)的影響力度、帶動力度、關(guān)聯(lián)力度都非常強(qiáng)，是不可否認(rèn)的國民經(jīng)濟(jì)的一大支柱產(chǎn)業(yè)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長也多次強(qiáng)調(diào)，雖然房地產(chǎn)市場供求有所改變，但并不會影響地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位。

無論經(jīng)濟(jì)形態(tài)如何改變，房地產(chǎn)的屬性、業(yè)務(wù)品類決定了其在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱性、基礎(chǔ)性地位不會改變。地產(chǎn)既具有生產(chǎn)資料屬性，又具有生活資料屬性，既是大眾生活的場所、生存的基礎(chǔ)，又是生產(chǎn)中勞動力勞動資料的總和。而且地產(chǎn)商品也是社會所需求的生產(chǎn)、生活資料，關(guān)聯(lián)到教育、文化、科學(xué)等多個行業(yè)，所以，它的地位必然是無法更改的。

其次，新常態(tài)下地產(chǎn)和國民經(jīng)濟(jì)其他行業(yè)關(guān)聯(lián)度不變。相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)和采礦、家電、裝修、家具、建筑、機(jī)械等50多個產(chǎn)業(yè)部門密切關(guān)聯(lián)，相互影響，換言之，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，直接影響到這些行業(yè)的發(fā)展勢頭，尤其是建材、鋼材、水泥等關(guān)聯(lián)度尤為高，地產(chǎn)繁榮這些行業(yè)也會隨之興旺，反之地產(chǎn)蕭條也會導(dǎo)致產(chǎn)能過剩。而這些行業(yè)對地產(chǎn)也有反作用力，比如建筑建材政策、價格的變動，影響到地產(chǎn)的開發(fā)、成本、進(jìn)度等，一言以蔽之，地產(chǎn)和這些行業(yè)的關(guān)聯(lián)性對國民經(jīng)濟(jì)有一定的先導(dǎo)超前啟示，某種程度上說可以是國民經(jīng)濟(jì)的晴雨表。

（二）經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)

首先，宏觀環(huán)境。經(jīng)濟(jì)發(fā)展邁入新常態(tài)階段后，地產(chǎn)行業(yè)也迎來了新的發(fā)展階段，此前，居民住房較為緊缺，地產(chǎn)行業(yè)幾乎只要拿到地便能有所高收益，而如今，居民已經(jīng)進(jìn)入理性消費時期，地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)朝著質(zhì)量化、理性化方向轉(zhuǎn)變。與此同時，我國城鎮(zhèn)化速度不斷提高，預(yù)估到2030年城鎮(zhèn)化率會達(dá)到70%，換言之，會有3億多人會在城市安家，購房需求總量上依舊較大，但近幾年城鎮(zhèn)化速度有所放緩，很明顯，城鎮(zhèn)化步伐的減慢會大大影響地產(chǎn)的發(fā)展速度。另外，我國人口結(jié)構(gòu)近幾年也產(chǎn)生較大變化，老齡化加重、年齡結(jié)構(gòu)不夠科學(xué)、生育率有所降低等，這促使地產(chǎn)業(yè)不可能再繼續(xù)享受人口紅利。加上勞動力的緊俏、薪資的上漲等因素影響，地產(chǎn)市場需求會大大改變，就像日本地產(chǎn)泡沫的破裂一樣，我們必須提早引起重視[3]。

其次，地產(chǎn)市場環(huán)境。房地產(chǎn)行業(yè)因為成本上漲、價格停滯、高端住宅需求下滑等因素影響，深受重創(chuàng)，而且國家相關(guān)地產(chǎn)政策、信貸收縮等的影響，使得當(dāng)前地產(chǎn)市場呈現(xiàn)低迷態(tài)勢，供給大于需求。一方面，房地產(chǎn)行業(yè)去庫存化壓力依舊較大，盡管公積金新政、央行降息等諸多政策的出臺，使得樓市庫存消化速度有所變快，但總體并不樂觀。另一方面，地產(chǎn)開發(fā)投資熱情、銷售量都呈降低趨勢，而且不同區(qū)域市場的差異化非常大，分化現(xiàn)象比較嚴(yán)重。

三、經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)市場的地位分析

（一）經(jīng)濟(jì)新常態(tài)內(nèi)涵

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)指的是我國經(jīng)濟(jì)朝著高級形態(tài)化、合理結(jié)構(gòu)化、分工復(fù)雜化方向轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入新的階段，自此前的高速增長轉(zhuǎn)為中高速增長，發(fā)展方式也自此前的粗放型速度模式轉(zhuǎn)為效率型質(zhì)量模式，結(jié)構(gòu)自此前的增量擴(kuò)能轉(zhuǎn)為調(diào)整存量，經(jīng)濟(jì)動力自此前的傳統(tǒng)增長點轉(zhuǎn)為增加新的增長點。這種形勢下的中國將面臨一系列的挑戰(zhàn)，比如大眾對幸福生活的訴求得不到完全化滿足，會引發(fā)一連串反應(yīng)促使經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)困于惡性循環(huán)中，投資行業(yè)長久陷入低迷，導(dǎo)致供需結(jié)構(gòu)失衡，產(chǎn)生部分資源浪費等[4]。

（二）房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀

2010年，房地產(chǎn)市場遭遇限貸限購政策束縛，2014年進(jìn)入到行業(yè)冬季。國房景氣指數(shù)不斷下跌，地產(chǎn)投資增速也大大放緩，從19.8%一直下滑到10.5%，商品房銷售面積、銷售額均出現(xiàn)嚴(yán)重下滑趨勢，70個大中城市住宅銷售價格中，有64個城市都出現(xiàn)明顯跌落跡象。過去，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了十幾年的高速化發(fā)展，可謂是遍地開花，拿到地便等于超高收益提前落袋，但如今，市場逐漸回歸到理性狀態(tài)中，地產(chǎn)市場也將邁入到提質(zhì)增效的階段中。如何確保地產(chǎn)市場長久健康發(fā)展，是經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下地產(chǎn)行業(yè)需要深思的問題。

（三）經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

首先，市場發(fā)展逐漸落入平緩。地產(chǎn)市場歷經(jīng)黃金發(fā)展期后，將來會進(jìn)入到平穩(wěn)時期。從供需上看，由于地產(chǎn)投資比重加大，市場供給也會隨之上漲，供需矛盾會有所緩和。但也恰恰因居住需求的基本滿足所以會令大規(guī)模地產(chǎn)投資需求停滯，隨著經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的放緩，地產(chǎn)市場也會慢慢平穩(wěn)。

其次，適老住宅需求明顯增長。目前我國新增人口不斷下降，而老齡化卻越發(fā)嚴(yán)重，這無疑為養(yǎng)老住宅帶來了需求。當(dāng)然老齡化社會對于地產(chǎn)的要求也會越來越高，加上國家各類扶老政策的出臺，適老住宅將會成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。

第三，投資越發(fā)朝著理性方向回歸。習(xí)近平總書記明確提出，房子是用來住的，不是用來炒的，對于炒房客國家也給出了嚴(yán)厲的震懾和敲擊，同時出臺了諸多調(diào)控政策，以防止地產(chǎn)市場過熱，這些都會促使地產(chǎn)投資慢慢回歸到理性道路上。

第四，去庫存壓力加重。經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，去庫存是一項重要工作內(nèi)容，最近幾年大規(guī)模投資促使住房供給力大大提高，市場失衡問題普遍，特別是三四線城市，去庫存壓力非常大，這也是政府和城建開發(fā)的核心任務(wù)之一。

四、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)市場發(fā)展的對策建議

（一）政府層面

首先，加大對地產(chǎn)市場的監(jiān)測力。這一時期政府需要對地產(chǎn)市場進(jìn)行適度調(diào)控，各地區(qū)要創(chuàng)建地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)、統(tǒng)計機(jī)制，健全市場監(jiān)測機(jī)制等，以便對地產(chǎn)市場走勢動向加強(qiáng)把控，及時發(fā)覺新問題、新風(fēng)險，從而提早預(yù)警，加強(qiáng)對地產(chǎn)和金融市場的預(yù)見性規(guī)劃與調(diào)控，也便于進(jìn)行好方法、寶貴經(jīng)驗的分享和推廣[5]。

其次，加大地產(chǎn)市場輿論導(dǎo)向。如今地產(chǎn)市場步入了敏感時期，政府要在輿論導(dǎo)向上加以引導(dǎo)，使之朝著正確的方向邁進(jìn)，防止出現(xiàn)過度緊張狀態(tài)，從而加大系統(tǒng)性風(fēng)險的發(fā)生概率。要提高保障性住房建設(shè)力度，提倡居民住房合理消費，令地產(chǎn)市場在健康發(fā)展，同時不斷宣傳各項國家政策，穩(wěn)定民心，而對那些散布謠言、鼓吹干擾市場秩序的行為要嚴(yán)厲打擊。

第三，制度建設(shè)、去行政化同步建設(shè)。地產(chǎn)制度建設(shè)不夠健全時，對樓市進(jìn)行調(diào)控是非常有價值的，但隨著制度的健全和市場形勢的改變，地產(chǎn)市場去行政化也是必然的。限購、限貸、限價等行政性手段的出臺，雖然起到了一定的降溫效果，但長期看是弊大于利的。未來地產(chǎn)的調(diào)控還需要更多地依靠市場力量。因此，去行政化建設(shè)也要提上日程。與此同時加大財稅制度改革、金融改革等，創(chuàng)建地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制。

最后，保障房建設(shè)要堅持以人為本準(zhǔn)則。國務(wù)院有關(guān)部門必須加大職能履行，加快建設(shè)保障性住房，推動地產(chǎn)市場的健康化發(fā)展，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要加大對國家補助資金、建設(shè)工程質(zhì)量的監(jiān)管，尤其是棚戶區(qū)改造工作。在保障房建設(shè)時要以人為本，而非以房為本。

（二）企業(yè)層面

首先，對存量進(jìn)行盤活，對總量進(jìn)行框定。地產(chǎn)市場進(jìn)入到存量房階段，這就意味著要擺脫傳統(tǒng)一味追求數(shù)量的發(fā)展模式，必須要實行存量發(fā)展、增量發(fā)展同步策略。從總體來看，一方面要保證地產(chǎn)市場供給，保證供需關(guān)系平衡，另一方面要對市場存量進(jìn)行消化，特別是危房改造、棚戶區(qū)改造、城中村改造等，要提升安置比例。

其次，加強(qiáng)功能需求的滿足率。大眾生活水平不斷提高，對住宅品質(zhì)也有了更高要求，地產(chǎn)市場自從前的剛性需求轉(zhuǎn)為改善性需求，加上三胎政策的開放，地產(chǎn)企業(yè)要集中對房子的功能化予以改良和更新，使之更為多樣、個性，符合大眾不同群體的差異化訴求。

第三，加快適老房住宅建設(shè)。我國已然提前邁入老齡化社會，但適老住宅發(fā)展較為滯后，從西方國家發(fā)展經(jīng)驗來分析，人均GDP突破2萬美元，老齡人口會突破14%，便會進(jìn)入到養(yǎng)老地產(chǎn)時期。按照這一數(shù)據(jù)，我國從2017年便已經(jīng)進(jìn)入了養(yǎng)老地產(chǎn)初期階段。而我國早期一些建筑，無論是質(zhì)量還是標(biāo)準(zhǔn)都不符合適老住宅需求，相關(guān)的適老設(shè)施也不完善，所以未來地產(chǎn)企業(yè)要看到這一發(fā)展時機(jī)，推動適老住宅的建設(shè)，做到真正為民，實現(xiàn)老有所依。

最后，地產(chǎn)企業(yè)要重視自身架構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級，比如實行輕資產(chǎn)運營模式，將地產(chǎn)和其他產(chǎn)業(yè)進(jìn)行鏈接，以產(chǎn)業(yè)為依托，以地產(chǎn)為載體，加快土地的綜合化開發(fā)和營運，搭建產(chǎn)業(yè)價值鏈一體化平臺，同時加快人才建設(shè)，推進(jìn)企業(yè)的實力化發(fā)展。

五、結(jié)語

總而言之，經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的到來必然會令房地產(chǎn)市場發(fā)展趨于平穩(wěn)和理性，地產(chǎn)市場將面臨一系列的考驗和挑戰(zhàn)，發(fā)展也會受制于諸多因素，這不單單是價格方面的市場問題，更是牽扯到人的社會問題，因此，地產(chǎn)企業(yè)必須引起重視，回歸到地產(chǎn)建設(shè)本心，以人為本從功能性出發(fā)，提高自身實力，以滿足市場的需求。