胡啟超

（無錫遠正房地產開發(fā)有限公司，江蘇 無錫 214000）

在新形勢下，各種新理念和新技術不斷涌現(xiàn)，為房地產企業(yè)業(yè)務管理創(chuàng)造了更多的可能性。要想有效化解問題，提升房地產企業(yè)的財務管理水平，必須不斷推動和強化房地產企業(yè)的業(yè)財融合，使財會工作者全方位、多角度地掌握各項管理信息，從而以更好的服務品質與效益實現(xiàn)房地產企業(yè)的增值。

一、房地產企業(yè)業(yè)財融合概述

業(yè)財融合實質上是一種業(yè)務核算，業(yè)務部門和財務部門通過信息系統(tǒng)實現(xiàn)密切合作。業(yè)財融合強調的是財務和業(yè)務的一體化發(fā)展，財務管理人員只有對其業(yè)務情況形成全面的認識，才能進行科學的財務分析，為房地產企業(yè)管理者提供決策依據(jù)。與傳統(tǒng)的財務業(yè)務方式相比，業(yè)財融合注重從前、中、后三個方面進行財務管理，使房地產企業(yè)的價值最大化［1］。

二、新形勢下業(yè)財融合的必要性

第一，促進房地產企業(yè)管理與財務的全面深入融合，能夠有效增進業(yè)務部門和財務部門的關系，實現(xiàn)房地產企業(yè)整體的管理和發(fā)展。業(yè)財融合是房地產企業(yè)進行管理策略轉型、專業(yè)化管理，能有效降低房地產企業(yè)的資金消耗，最大限度地利用資產優(yōu)勢，從而減輕房地產企業(yè)的壓力。

第二，在新形勢下，傳統(tǒng)單一、粗放的財務管理模式已不能滿足新的發(fā)展要求。而加速房地產企業(yè)的業(yè)財融合，推進財務管理人員深入業(yè)務管理的各個環(huán)節(jié)，能有效減少業(yè)務風險、優(yōu)化資金管理、成本識別和預算管理，提高房地產企業(yè)的綜合效益。

第三，滿足大數(shù)據(jù)和信息技術的發(fā)展需求。隨著辦公自動化和信息技術的飛速發(fā)展，各類財務和非財務信息數(shù)量快速增長。加強業(yè)財融合，有利于實現(xiàn)多種信息資源的有效融合，提高房地產企業(yè)的信息化管理和分析能力。

第四，實現(xiàn)良好的經(jīng)濟效益是財務管理的根本目的。在新形勢下，促進業(yè)財融合成為提高房地產企業(yè)經(jīng)濟實力和經(jīng)濟效益的重要手段。房地產企業(yè)的財務管理也是一種管理活動，因此，要實現(xiàn)房地產企業(yè)效益的最大化，就要從“融合”的角度出發(fā)，加強對財務管理工作的技術支持，以優(yōu)化房地產企業(yè)的管理模式。通過及時準確地反映各環(huán)節(jié)數(shù)據(jù)信息，實現(xiàn)對財務數(shù)據(jù)的整理、分析、統(tǒng)計，以便最大限度地促進房地產企業(yè)的健康發(fā)展。

第五，改善房地產企業(yè)的財務狀況。在以往的管理模式下，房地產企業(yè)的財務工作以反映管理情況為主，即全面分析現(xiàn)有數(shù)據(jù)，具有明顯的事后特征，一旦出現(xiàn)不可預見的風險，便會給房地產企業(yè)造成巨大的經(jīng)濟損失。但房地產企業(yè)內部的財務工作與管理工作存在不協(xié)調、無法獨立執(zhí)行上級要求的情況，其與現(xiàn)實工作相脫離，這些資料難以為房地產企業(yè)的管理者作出科學合理的決策提供依據(jù)。在業(yè)財融合時代，財務的運作不再只是單純地統(tǒng)計數(shù)字，更要將房地產企業(yè)的業(yè)務信息與市場運作緊密聯(lián)系在一起，提煉出準確、真實、全面的財務信息，協(xié)助房地產企業(yè)作出正確的 決策［2］。

第六，理性地避免管理中的風險。隨著我國經(jīng)濟社會的迅速發(fā)展，房地產企業(yè)規(guī)模迅速擴張，其在發(fā)展過程中出現(xiàn)了投融資難、產品滯銷等問題。這些問題若不能得到有效預防，將給我國帶來巨大的經(jīng)濟損失。這要求房地產企業(yè)的財務人員打破常規(guī)思維，主動投身于各項工作之中，獲取更多有價值的資料，持續(xù)改進我國現(xiàn)行的財務制度，切實解決當前的問題。在業(yè)財融合的大背景下，必須基于較高的職業(yè)素養(yǎng)開展財務管理工作，以提高房地產企業(yè)的內部管理水平，減少管理風險。

三、業(yè)財融合中房地產企業(yè)需要處理的幾種關系

（一）整體與局部

房地產企業(yè)的財務管理具有特殊性，所以在管理活動中要防止一系列盲目追求利潤的行為。要充分認識到房地產企業(yè)整體與局部的聯(lián)系，使其與房地產企業(yè)的各項管理行為相協(xié)調，充分發(fā)揮財務的職能，保障各項活動的順利進行。此外，還要逐步構建更加完善的數(shù)據(jù)分享系統(tǒng)，以便房地產企業(yè)員工可以在第一時間獲取有關資料，并高效開展工作，以保障房地產企業(yè)內部管理的精確性和綜合性。

（二）主動與被動

從財務機構的角度來說，要積極掌握房地產企業(yè)的管理情況，收集和整理房地產企業(yè)的相關資料，以突出房地產企業(yè)的優(yōu)勢和作用，并承擔提高房地產企業(yè)經(jīng)濟效益、規(guī)避管理風險等重要使命，從而實現(xiàn)自身價值。對于財務部來說，僅僅被動地接收數(shù)據(jù)，很可能出現(xiàn)數(shù)據(jù)造假、數(shù)據(jù)偏差等問題，從而降低房地產企業(yè)的相關工作效率和工作質量。而對于房地產企業(yè)業(yè)務人員來說，應該根據(jù)房地產企業(yè)的發(fā)展目標，積極配合財務部門的相關工作。

（三）原則與柔性

房地產企業(yè)的財務管理具有雙重職能，即服務和監(jiān)管，其監(jiān)管職能的履行需要通過制定相關的規(guī)章制度來保障。房地產企業(yè)的監(jiān)管功能對房地產企業(yè)的財務管理起到了非常關鍵的作用，也使得房地產企業(yè)的運作模式更加規(guī)范化和合理化。值得一提的是，規(guī)則也要具有一定的靈活性，可以根據(jù)具體情況和變化適當調整，以更好地適應房地產企業(yè)的需求。所以，在業(yè)財融合的大環(huán)境下，房地產企業(yè)要嚴格控制和處理好原則與靈活之間的關系，以有效地銜接財務部門與業(yè)務部門之間的工作［3］。

四、房地產企業(yè)推動業(yè)財融合的有效策略

（一）深化對業(yè)財融合的認識，將業(yè)財融合提升到戰(zhàn)略層面

業(yè)財融合是房地產企業(yè)最關鍵的環(huán)節(jié)，它會直接影響房地產企業(yè)的經(jīng)濟效益和社會效益。房地產企業(yè)涉及的財務領域比較廣，因此要實現(xiàn)全面的集中業(yè)務和全面的業(yè)財融合比較困難。房地產企業(yè)在開展業(yè)財融合工作時必須注重兩個方面。一是要強化合同管理結算，要注重責任成本控制、基建會計控制、工程預結算控制、固定資產管理。例如，房地產企業(yè)的財會經(jīng)理在進行工程承包結算時，根據(jù)工程的具體類別和具體情形，將各種結算對象、已完工工程造價、已付款等進行了有效區(qū)分，并根據(jù)合約核算了責任費用，保障了房地產企業(yè)運行的規(guī)范性。二是在預算編制時，應注重與工程主管加強聯(lián)系，加強對材料的統(tǒng)計，確保材料的分析與預算的口徑及費用核算的統(tǒng)一。房地產企業(yè)的財務經(jīng)理要根據(jù)房地產企業(yè)的發(fā)展策略，將財務和非財務信息結合起來，對其進行相應的研究，從財務管理的角度出發(fā)，為房地產企業(yè)的管理決策提供參考，從而進一步促進房地產企業(yè)的發(fā)展。

（二）促進財務端與業(yè)務端溝通

要推動業(yè)財融合，必須充分發(fā)揮房地產企業(yè)財務控制的優(yōu)勢，合理配置財務管理的權力，并能有效地運用各項資金，突出房地產企業(yè)的價值。房地產企業(yè)的財務控制具有復雜性、多變性等特點，因此，當前要緊緊抓住“產業(yè)”這條“生命線”，要從多個角度切入及時找出問題，并采取相應的應對策略。在具體的工作中，管理層應根據(jù)實際工作的需要，賦予財務人員相應的權力，使其能夠主動深入業(yè)務，全面了解各項業(yè)務的實際執(zhí)行情況，提出切實可行的建議。應根據(jù)這些數(shù)據(jù)，運用現(xiàn)代信息技術，通過分析預算風險成因，全面評估各種資源，從而提高房地產企業(yè)的管理能力。

（三）抓住管理要點，促使業(yè)務開發(fā)與財務管理有效融合

房地產企業(yè)要想更好地促進業(yè)財融合，提高自身的財務管理水平，就必須從多個方面改進和優(yōu)化，從而確保各項工作和活動的規(guī)范性，達到管控目標費用的目的，從而增強房地產企業(yè)的經(jīng)濟實力。

首先，由于房地產企業(yè)本身的特殊性，其受各種客觀條件的影響，其體系也存在一定的缺陷。因此，當前要加強對目標成本的控制，既要注重控制產品成本，又要注重滿足市場需求，要針對具體條件進行適當?shù)恼{整和優(yōu)化。其次，在制定目標費用計劃之前，應建立健全綜合監(jiān)測體系，確保有關部門盡職盡責，充分運用業(yè)務項目的資料進行成本預測，并及時收集真實的數(shù)據(jù)，以此確定目標成本。最后，在實施過程中，要堅持“以人為本”的原則，降低投入成本，督促有關部門合理應用管理項目經(jīng)費，防止超支，以適應各種經(jīng)濟需要，達到較好的成本管控效果，從而增加房地產企業(yè)的經(jīng)濟效益。

（四）加強信息化建設

信息資源的共享、融合、開發(fā)和利用是業(yè)財融合的根本。只有充分挖掘、融合和利用信息，解決信息不匹配、信息傳遞不及時、“信息孤島”等問題，才能實現(xiàn)財務與業(yè)務之間的互聯(lián)互通。在實現(xiàn)信息流、價值鏈、物質流三大要素流的融合過程中，要做到以下兩點。一是通過引進協(xié)同辦公、經(jīng)濟法律一體化、ERP等一體化的綜合管理體系，利用物聯(lián)網(wǎng)技術和互聯(lián)網(wǎng)技術突破信息傳遞的時間邊界以及空間邊界，為財務管理人員融合信息資源提供便利。以此為基礎進行財務管理，包括成本結算、預算控制、工程建設、房屋銷售、合同管理、法律管理等方面的管理與核算，為房地產企業(yè)順利開展管理工作與制定規(guī)章制度奠定堅實的基礎，以增強業(yè)財融合的實效。二是運用大數(shù)據(jù)技術實現(xiàn)信息資源的查詢與融合，以便自動歸類房地產企業(yè)會計、非會計信息，減輕會計工作壓力，從而形成業(yè)財融合的新模式。

（五）提高整體的重視程度，優(yōu)化業(yè)財融合氛圍

為了全面評估房地產企業(yè)的目標、過程、效益、成果和影響，要提供更加客觀的數(shù)據(jù)，優(yōu)化預算控制，讓管理者直觀地了解項目的實施效果和目標之間的差異。有關部門在編制預算時，要根據(jù)預算管理強調實效性這一特點，結合實際細化評價系統(tǒng)，只有做到預算與支出、業(yè)務范圍相結合，才能確保預算的有效性和實用性。因此，必須建立一套以業(yè)績?yōu)橐罁?jù)的預算評價體系，把工程實施分為目標、實施、效益和影響四個層面，并通過獎懲統(tǒng)一的方法來實現(xiàn)，使各方關系得到有效統(tǒng)一，從而促進業(yè)財融合。對房地產企業(yè)來說，推動業(yè)財一體化的發(fā)展具有重大意義，能夠有效規(guī)避運營過程中遇到的各類風險，從而提升總體運營能力，實現(xiàn)自身長遠發(fā)展。因此，在實施這一戰(zhàn)略的過程中，必須有效控制目標成本，加速產業(yè)與資本的融合，以便培養(yǎng)復合型人才，建立健全評價體系，優(yōu)化預算控制。與此同時，還要變革管理方式，促進業(yè)財一體化的迅速發(fā)展。

（六）建立完善的業(yè)財融合服務管理體系

在新形勢下，構建健全的業(yè)財一體化服務管理系統(tǒng)，是快速推進業(yè)財一體化管理的有效途徑，它具備自主性、靈活性、民主性等特點，能有效提升房地產企業(yè)的工作質量，提升房地產企業(yè)的人力資本使用效益，營造良好的工作氛圍，為房地產企業(yè)提供有效的防范措施。比如一家房地產企業(yè)，從財務部門和業(yè)務部門中挑選一批優(yōu)秀的員工，組建風險管理團隊，可以減少房地產企業(yè)的運營風險。在每個項目開始前，財務人員都會進行項目預算和風險預測，而業(yè)務人員會根據(jù)項目的具體情況，給出相應的改進建議，消除潛在的危險，并在各方共同努力下作出反應，為抵御風險做好準備。

（七）構建復合型人才隊伍

在房地產行業(yè)環(huán)境和市場環(huán)境進一步發(fā)生變化的情況下，房地產企業(yè)的業(yè)財融合程度將進一步提高。房地產企業(yè)會大力推動業(yè)財融合一體化，著力培養(yǎng)復合型人才。一方面，通過崗位輪換等方式加深對財務主管工作的理解與認識，使其逐漸形成業(yè)財融合的觀念。對于剛進入房地產企業(yè)的財務經(jīng)理，可以從培訓和試用兩方面進行訓練，從而為房地產企業(yè)的發(fā)展奠定良好的基礎。同時，進一步加強培訓，以業(yè)財為主線，調整培訓內容，完善培訓機制，增強培訓的針對性，可以使培訓管理制度化、明晰化、過程化。專業(yè)的業(yè)財融合隊伍是房地產企業(yè)順利開展管理活動的關鍵，能使房地產企業(yè)獲得更大的經(jīng)濟效益。

在實際工作中，財務部門要主動核實工程預算，主動參與采購活動，對市場情況有全面的認識，這樣才能在各方的共同作用下，高效利用資金，保證工程的正常進行。為了進一步促進業(yè)財融合，應加強對管理人員和運營人員的培養(yǎng)，提高其業(yè)務素質，培養(yǎng)一支職業(yè)素質較高的人才隊伍。房地產企業(yè)應及時推進管理制度的改革，確保預算和績效能夠得到最大限度的利用。通過這種方式，可以有效地激發(fā)有關部門的工作熱情，加速業(yè)財融合，合理防范各種財務風險，以保證房地產企業(yè)在激烈的市場競爭中保持正常運轉。

五、結語

房地產作為促進經(jīng)濟發(fā)展的支柱型產業(yè)，在經(jīng)濟發(fā)展、社會發(fā)展和推進城市化進程中發(fā)揮了舉足輕重的作用。在新的歷史條件下，國家更加重視發(fā)展的品質，而國家出臺的針對房地產的新的調控措施，也給房地產行業(yè)帶來了新的機遇和挑戰(zhàn)。如何提升財務工作的效率，發(fā)揮其對房地產企業(yè)管理的重要支持作用，是一個需要認真研究的問題。業(yè)財融合實質上是一種與常規(guī)會計相區(qū)別的企業(yè)會計概念，在推動業(yè)財融合的進程中，必須進一步加強房地產企業(yè)的管理，增強財務管理的信息、法律、法規(guī)意識，以突破管理與財務管理的壁壘，推動房地產企業(yè)的更好發(fā)展。