賀克芬

（新大正物業(yè)集團股份有限公司深圳分公司，廣東 深圳 518118）

一、引言

物業(yè)管理涉及室內(nèi)外安全保障、環(huán)境維護、設(shè)施設(shè)備管理等工作，內(nèi)容相對復(fù)雜，因此物業(yè)管理成本的產(chǎn)生來源具有點多面廣的特征，給物業(yè)管理成本控制工作帶來了一定的挑戰(zhàn)。物業(yè)管理企業(yè)要想推動自身可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)樹立成本節(jié)約意識，通過降本增效提升自身市場競爭力。因此，必須重視物業(yè)管理成本控制工作，針對當前管理難點探索科學(xué)合理的成本控制途徑。

二、物業(yè)管理成本控制原則

為保障物業(yè)管理成本控制工作有序開展，應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理特征確定成本控制原則，以原則為導(dǎo)向開展物業(yè)管理成本控制工作。

（一）戰(zhàn)略目標原則

與其他企業(yè)相同，物業(yè)管理企業(yè)所有管理活動均須以自身戰(zhàn)略規(guī)劃為核心，實施物業(yè)管理成本控制的過程中，應(yīng)緊扣企業(yè)戰(zhàn)略目標，根據(jù)自身戰(zhàn)略目標的具體要求制訂成本控制方案，以此避免成本控制措施脫離實際。成本控制并非簡單縮減開支、壓縮成本，而是須立足全局，站在戰(zhàn)略角度明確成本控制目標與方向，使物業(yè)管理成本控制工作能夠?qū)ζ髽I(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)起到促進作用［1］。

（二）價值鏈原則

成本控制是一項長期性工作，應(yīng)將其貫穿物業(yè)管理企業(yè)的各項經(jīng)營活動中，從不同角度、不同層次開展物業(yè)管理工作，推動物業(yè)管理成本控制工作良好開展。

（三）聚焦重點原則

物業(yè)管理的工作內(nèi)容寬泛復(fù)雜，成本控制期間難以面面俱到，為最大限度增強物業(yè)管理成本控制效果，應(yīng)樹立差異化管理理念，遵循聚焦重點原則，對物業(yè)管理中的重大開支、重要事項進行專項管理，以提升物業(yè)管理成本控制工作效率和邊際效益。

（四）成本效益原則

物業(yè)管理企業(yè)實施成本控制的主要目的在于降低成本支出，提升企業(yè)效益，因此，制訂與實施物業(yè)管理成本控制計劃時，應(yīng)注意分析成本控制效益，以效益分析結(jié)果為依據(jù)選擇行之有效的成本控制形式，繼而確?？刂菩б娓哂诳刂瞥杀?。

三、物業(yè)管理成本控制難點

（一）預(yù)算管理理念滯后

預(yù)算管理可為物業(yè)管理成本控制工作提供指導(dǎo)，是精細化、規(guī)范化推進成本控制工作的基本依據(jù)。但在部分物業(yè)管理企業(yè)中，普遍重視具體成本控制措施的實行，對成本控制的前期依據(jù)（預(yù)算方案）有所忽視，這就導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)仍沿用傳統(tǒng)預(yù)算管理辦法，全過程預(yù)算管理工作的落實不到位［2］。

1.事前管理缺陷

預(yù)算編制與物業(yè)管理戰(zhàn)略目標有所偏離，導(dǎo)致部分預(yù)算細節(jié)與物業(yè)管理企業(yè)實際情況不匹配，預(yù)算方案的指導(dǎo)作用降低，不利于后續(xù)成本控制工作的開展。

2.缺乏事中控制

物業(yè)管理成本控制涉及諸多業(yè)務(wù)活動，預(yù)算事中控制內(nèi)容廣泛，難以面面俱到，因此部分物業(yè)管理企業(yè)僅看重最終預(yù)算總額，對預(yù)算實施細節(jié)有所忽視，出現(xiàn)“總額控制、各項混用”的情況，繼而引發(fā)預(yù)算外支出、超預(yù)算問題的出現(xiàn)，嚴重阻礙了成本控制工作的順利開展。

3.事后總結(jié)不當

因預(yù)算管理理念滯后，部分物業(yè)管理企業(yè)在預(yù)算工作結(jié)束后通常會忽略總結(jié)工作，缺乏預(yù)算考核，這就導(dǎo)致企業(yè)難以直觀地了解預(yù)算執(zhí)行情況，也就無法得知與預(yù)算相關(guān)的成本控制效果。

（二）成本控制參與度低

物業(yè)管理內(nèi)容較多，產(chǎn)生成本支出的事項較多，同時物業(yè)管理具有較強的動態(tài)性、長期性，各類成本產(chǎn)生事項的發(fā)生節(jié)點各有不同，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)難以在特定時期集中開展成本控制工作，須將成本控制行為嵌入物業(yè)管理的各類經(jīng)營活動中，這就導(dǎo)致物業(yè)管理成本控制戰(zhàn)線過長，僅靠單一團隊推進成本控制工作并不現(xiàn)實，需要企業(yè)全員參與到成本控制工作中，在一定程度上提高了物業(yè)管理成本控制的難度。

除此之外，為實現(xiàn)物業(yè)管理事項的有序開展，物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)通常會設(shè)置較多的部門，各部門運行過程中不可避免地會產(chǎn)生成本支出，而大部分成本均源于物業(yè)管理一線業(yè)務(wù)，但物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部并未結(jié)合自身實際情況營造特定的管理氛圍，無法借助環(huán)境氛圍潛移默化地對員工工作行為產(chǎn)生影響和指導(dǎo)［3］。

由此可見，物業(yè)管理成本控制工作戰(zhàn)線相對較長，難以在物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)形成濃厚的成本控制氛圍，不利于全員參與成本控制，且會增大變量因素的出現(xiàn)概率，進一步提升物業(yè)管理成本控制的復(fù)雜性。為改變這一現(xiàn)象，應(yīng)從不同角度入手，在物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部營造濃厚的成本控制氛圍。

（三）成本產(chǎn)生點多面廣

隨著新型城鎮(zhèn)建設(shè)、城市化建設(shè)的推進，學(xué)校、車站、政府、醫(yī)院、賓館、居民區(qū)、寫字樓、辦公樓等場所不斷增多，由此產(chǎn)生了更多的物業(yè)管理需求，這為物業(yè)管理企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展創(chuàng)造了良好契機。在此形勢下，物業(yè)管理工作內(nèi)容要素增加，不僅須負責安全保障相關(guān)工作，還須承擔設(shè)備維護、結(jié)構(gòu)檢修、衛(wèi)生管理、環(huán)境保護等工作。在物業(yè)管理業(yè)務(wù)中包含了70%左右的人工成本、15%左右的專項業(yè)務(wù)及材料等采購成本，因此，在物業(yè)管理成本控制過程中，應(yīng)從人力成本、采購成本兩個角度全方位、多角度地推進物業(yè)管理成本控制工作。

四、基于物業(yè)管理的成本控制途徑

（一）實施全過程預(yù)算管理

為實現(xiàn)全面成本控制，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)革新預(yù)算管理理念，實施全過程預(yù)算管理，將成本控制思想融入物業(yè)預(yù)算管理中，從預(yù)算根源處加強成本控制，完善事前預(yù)算，優(yōu)化事中控制，落實事后考核，全過程開展預(yù)算管理工作，借助預(yù)算控制物業(yè)管理支出，以此實現(xiàn)全方位的成本控制。

1.完善事前預(yù)算

遵循戰(zhàn)略目標原則，根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃情況編制預(yù)算方案，統(tǒng)籌全局，精細規(guī)劃物業(yè)管理企業(yè)的年度、季度、月度成本費用開支，從預(yù)算層面科學(xué)配置資金，為后續(xù)成本控制工作的開展奠定基礎(chǔ)。與此同時，以全過程預(yù)算管理為基礎(chǔ)，融入業(yè)財融合理念，要求財務(wù)預(yù)算部門與物業(yè)管理業(yè)務(wù)部門加強溝通交流。編制預(yù)算之前，由物業(yè)管理業(yè)務(wù)人員整理年度、季度、月度項目資金需求細節(jié)，將其轉(zhuǎn)化為報表遞交給財務(wù)預(yù)算部門，預(yù)算人員綜合考量企業(yè)資金水平、往年預(yù)算經(jīng)驗、業(yè)務(wù)部門報表，從業(yè)財融合的角度出發(fā)制訂預(yù)算方案，以此提升預(yù)算方案的可靠性與針對性，實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)資金的科學(xué)配置，通過保障資金利用率實現(xiàn)成本控制。此外，在后續(xù)預(yù)算執(zhí)行與物業(yè)管理業(yè)務(wù)實施期間，可將預(yù)算方案作為依據(jù)開展成本控制管理工作，最大限度保障成本控制實效。

2.優(yōu)化事中控制

以成本控制為目的跟蹤預(yù)算方案實施情況，嚴格管控物業(yè)管理日常成本。物業(yè)管理期間，若需調(diào)整資金配置，應(yīng)提出預(yù)算更改申請，不可各項資金混用，以此避免資金混用、濫用而引發(fā)的超預(yù)算現(xiàn)象。預(yù)算方案實施期間，可以成本控制小組為主體監(jiān)督監(jiān)管物業(yè)管理資金的流動情況，嚴格把控物業(yè)管理業(yè)務(wù)實施期間所有的資金收支過程，輔以成本核算，一旦出現(xiàn)資金異常數(shù)據(jù)，要及時核實檢查，全方位控制成本支出，以此強化預(yù)算監(jiān)督，防止預(yù)算超支。

3.落實事后考核

完成預(yù)算管理工作后，應(yīng)對近階段預(yù)算執(zhí)行率進行計算考核，了解物業(yè)管理各部門的預(yù)算完成程度及成本支出情況，將物業(yè)管理成本控制成果以量化形式呈現(xiàn)出來，如此不僅可及時發(fā)現(xiàn)、應(yīng)對預(yù)算管理與成本控制問題，還能夠在一定程度上避免預(yù)算失效，造成成本超支。預(yù)算事后總結(jié)期間，要整理預(yù)算執(zhí)行時的所有物業(yè)管理成本收支數(shù)據(jù)，總結(jié)成本控制經(jīng)驗和預(yù)算管理經(jīng)驗，以供后續(xù)參考，防止類似問題重復(fù)出現(xiàn)而造成額外成本開支。

（二）營造全員成本控制氛圍

濃厚的成本控制氛圍能夠?qū)ζ髽I(yè)內(nèi)部員工產(chǎn)生潛移默化的引導(dǎo)作用，促進全員參與成本控制局面的形成，由此可輕松應(yīng)對成本控制戰(zhàn)線過長的難題。

1.樹立全員控制理念

將成本控制視為物業(yè)管理企業(yè)重點工程，在總經(jīng)理、財務(wù)總監(jiān)的帶領(lǐng)下，以財務(wù)部門為主導(dǎo)制訂物業(yè)管理成本控制方案，由審計部門對成本控制實施細節(jié)進行審計，以此全面推動成本控制工作的開展，實現(xiàn)全員參與，切實保障物業(yè)管理成本控制的實施效果。物業(yè)管理成本控制并非僅為財務(wù)部門的責任，需要物業(yè)管理企業(yè)全員勠力同心，通過分工協(xié)作共同攻克成本控制難關(guān)。例如，將成本控制納入物業(yè)管理企業(yè)文化中，按照物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)階段的成本控制需要制定針對性的戰(zhàn)略目標，起到警醒作用，提高各部門、各層級、各崗位對成本控制的重視度。還可以成本控制為主題在物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)設(shè)置文化墻或標語，潛移默化地引導(dǎo)員工重視成本控制工作，通過樹立全員成本控制理念實現(xiàn)全方位的降本增效。除此之外，應(yīng)認識到物業(yè)管理成本控制的動態(tài)性特征，根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境變化及時更新成本控制策略［4］。

2.構(gòu)建成本控制小組

成本控制戰(zhàn)線過長嚴重影響相關(guān)措施的執(zhí)行，為更好地控制物業(yè)管理成本，物業(yè)管理企業(yè)可基于現(xiàn)有的組織結(jié)構(gòu)組建成本控制小組，專項負責成本控制工作，以此提升各層級交流效率，避免戰(zhàn)線過長阻礙成本控制措施的實行。為保障成本控制小組的嚴謹性，要求該成本控制小組由物業(yè)管理企業(yè)總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)，各部門選取代表擔任小組成員，在物業(yè)管理企業(yè)按實際情況制訂成本控制方案后，由該小組成員分別通知各部門，保障成本控制策略精準下達［5］。在成本控制期間，該專項小組負責工作追蹤督查及問效管理，結(jié)合成本控制實際情況進行考核獎懲，同時建立追責機制，明確劃分成本控制職責，若物業(yè)管理期間產(chǎn)生資金浪費、成本超支問題應(yīng)立即追責問責，以此提高物業(yè)管理人員對成本控制工作的重視度，在成本控制小組的專項管理下，切實控制物業(yè)管理中的不合理支出。

3.健全成本控制制度

嚴謹科學(xué)的制度體系是保障物業(yè)管理成本控制工作的前提，是營造濃厚的成本控制氛圍的重要舉措。在控制物業(yè)管理成本的過程中，可借助完善的制度體系使物業(yè)管理成本控制工作變得更加流程化。在實際的成本控制過程中，應(yīng)結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的實際情況，從費用申報、預(yù)算管理、考核獎懲等方面健全成本控制制度，強化物業(yè)管理成本控制工作的剛性約束，使成本控制措施的落實有章可循。

完善的管理制度可為物業(yè)管理成本控制工作提供指導(dǎo)。為全方位控制物業(yè)管理成本，應(yīng)在物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)階段成本控制制度內(nèi)增設(shè)外包綠化、保潔、設(shè)施設(shè)備維護等外包服務(wù)執(zhí)行標準，明確規(guī)定可能產(chǎn)生的外包服務(wù)行為（如戰(zhàn)略聯(lián)盟、長期合同等）實施要求及標準，借助制度管理外包服務(wù)。

除此之外，在新時期背景下，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)逐漸引進先進的機械設(shè)備，如能源管理平臺、智慧安防系統(tǒng)、行政綜合管控平臺、無人駕駛清潔車等，保障物業(yè)管理實效。同時，應(yīng)在制度層面對上述智能平臺或設(shè)備系統(tǒng)操作標準及要求作出規(guī)定，以此避免因設(shè)備系統(tǒng)誤操作而產(chǎn)生額外成本。

（三）多角度實行控制措施

1.人效提升，降低人工成本

人力是開展物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)，也是最重要的成本支出項目，在控制物業(yè)管理成本時，應(yīng)重點控制人力成本，而人力成本控制不是簡單粗暴地減編減員、減少員工福利，而是應(yīng)從人效提升、可持續(xù)發(fā)展的角度入手，做到客戶、企業(yè)、員工三方受益。具體可從優(yōu)化考核機制、調(diào)整崗位設(shè)置、科學(xué)配置人力、優(yōu)化工作方式四個角度開展。

（1）革新薪酬體系，優(yōu)化考核制度。按照各崗位標準操作流程設(shè)置考核標準，要求考核指標切實反映物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量與業(yè)績水平，同時，可將考核結(jié)果作為員工薪資水平、績效獎金的依據(jù)，借助考核制度與薪酬體系形成激勵機制，防止出現(xiàn)人員冗余、消極怠工等現(xiàn)象，杜絕不必要的人力成本支出。

（2）調(diào)整崗位設(shè)置，整合重復(fù)職能。在遵循不相容崗位分離原則的基礎(chǔ)上調(diào)整崗位設(shè)置，合理整合具有重復(fù)性職能的崗位，以此減少整體人力資源配置規(guī)模，從人力角度實現(xiàn)成本控制。

（3）梳理崗位價值，科學(xué)配置人力。量化物業(yè)管理工時，合理選擇人力配置形式，對于保安等物業(yè)崗位，可采用“以崗定人”的形式配置人力?！耙詬彾ㄈ恕庇嬎愎綖椤霸搷徫灰粋€月總工時/該崗位員工每月工作時間數(shù)=單個崗位編制數(shù)”。除“以崗定人”外，保潔等物業(yè)崗位則適宜采用“以工作量定人”的形式配置人力。為確保所梳理的崗位價值具備合理性，應(yīng)核定項目編制概數(shù)，梳理影響的相關(guān)因素，對人力配置情況進行準確評估，分析其合理性，同時梳理可兼職作業(yè)的內(nèi)容清單，通過周期性復(fù)盤進行固化或者調(diào)整，以此確保各崗位人力配置規(guī)模始終處于最佳狀態(tài)，避免產(chǎn)生額外的人力成本。

（4）專業(yè)的人做專業(yè)的事，優(yōu)化工作方式。針對要求較高的物業(yè)管理內(nèi)容設(shè)定專業(yè)工作組，如設(shè)置保潔、工程、保安、綠化、會服專業(yè)小分隊等，通過培養(yǎng)專業(yè)小組提升物業(yè)管理效率，專業(yè)的人做專業(yè)的事，以此可減少因人員不專業(yè)而產(chǎn)生的額外成本支出。此外，可結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃情況積極引進先進的工具，采用人機結(jié)合形式提升物業(yè)管理效率，間接起到縮減物業(yè)管理人力成本的作用。

在信息化時代，物業(yè)管理企業(yè)還可積極推進數(shù)字化轉(zhuǎn)型工作，以科技賦能物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)鏈，通過加快數(shù)字化轉(zhuǎn)型提高自身的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。從物業(yè)管理角度來看，現(xiàn)已推出能源管理平臺、智慧安防系統(tǒng)、行政綜合管控平臺、無人駕駛清潔車等，將其應(yīng)用到物業(yè)管理工作中不僅可提升服務(wù)質(zhì)量，還可在一定程度上控制物業(yè)服務(wù)成本，實現(xiàn)降本增效。

2.采購成本控制

首先要轉(zhuǎn)變思維方式，將傳統(tǒng)的采購作為成本中心調(diào)整為利潤中心，即采購可直接創(chuàng)造效益，以采購降本為基礎(chǔ)，在執(zhí)行采購過程中對采購各環(huán)節(jié)進行精準把控及閉環(huán)管理，提升采購的效益。

（1）關(guān)鍵采購節(jié)點控制。采購成本控制是指在滿足業(yè)務(wù)需求的前提下，根據(jù)采購成本預(yù)算方案對采購全流程的把控。通過這種方式將采購成本控制在預(yù)算成本范圍內(nèi)，同時引入全流程管控思想，從采購需求審核、動態(tài)調(diào)整、供應(yīng)商談判、合同簽訂等全流程進行系統(tǒng)管控。在流程管控各環(huán)節(jié)一定要牢記采購管理的實質(zhì)是要降低采購成本，而不是簡單做到形式和流程上的合規(guī)。總結(jié)采購成本關(guān)鍵控制節(jié)點要點，具體如下。

第一，采購需求審核，將采購工作由被動執(zhí)行轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃影芽亍Ｍㄟ^對采購內(nèi)容和采購預(yù)算金額的前置審核強化采購源頭管理［6］。在進行采購內(nèi)容前置審核時，應(yīng)核查物業(yè)主合同、報價文件或招標文件，分析采購內(nèi)容是否符合上述文件要求，若采購要求超出文件標準，則須相應(yīng)調(diào)整采購內(nèi)容。為嚴格控制采購成本，在審核采購內(nèi)容時應(yīng)杜絕主觀判斷，必須以書面文件核查為準，同時提出專業(yè)性的采購指導(dǎo)意見。在進行采購預(yù)算金額前置審核時，應(yīng)對采購預(yù)算金額與項目編制的預(yù)算金額進行核對，確保采購預(yù)算金額準確；若緊急進場的新采購項目尚未完成預(yù)算編制，則須將投標報價對應(yīng)金額扣減預(yù)期毛利作為采購預(yù)算金額的上限參考。

第二，采購需求動態(tài)調(diào)整，確保將采購成本控制在采購預(yù)算范圍內(nèi)。根據(jù)采購過程推進情況，同需求部門密切配合形成合力，動態(tài)調(diào)整采購需求，確保將采購成本控制在合理預(yù)算范圍內(nèi)。

第三，充分的談判前準備工作，是成功談判的基礎(chǔ)，亦適用80/20法則。談判前的準備工作主要包含確定談判小組成員、角色分工、召開談判碰頭會、確定談判策略等。談判小組成員一般由采購負責人、運營負責人、財務(wù)負責人及采購需求部門負責人或代表參加。其中，采購負責人須把控采購談判的總體進度及結(jié)果，運營負責人須從物業(yè)管理品質(zhì)角度出發(fā)提出具體要求，財務(wù)負責人則主要負責供應(yīng)商報價分析等。在正式采購談判之前應(yīng)召開碰頭會議，統(tǒng)一談判目標、談判策略、話術(shù)口徑及談判流程。

第四，堅定談判目標不動搖是成功談判的關(guān)鍵。采購談判的核心是采購價格的談判，一般按第一輪報價排名情況排序，談判順序一般采取按價格排名第三、第二、第一倒排的順序談判，通過第二、第三議價基本可以探出底價，最終確定排名第一議價，進而選擇最合適的供應(yīng)商。

（2）物業(yè)管理企業(yè)采購成本控制實操。第一，集中采購，規(guī)模效應(yīng)降本。針對服務(wù)類或者物資類，可采取全國或者區(qū)域集采的方式，通過打造規(guī)模優(yōu)勢降低采購成本。以物業(yè)管理企業(yè)保潔物料采購為例，各物業(yè)項目需要的保潔物料種類基本一致，只是由于客戶需求和項目定位不一致，物料的品牌型號、規(guī)格要求略有差異，因此采取集采的方式具有非常強的可操作性。具體操作為收集各項目具體需求，包括品牌、型號、采購量、配送時間等需求，匯總梳理出共性需求和個性需求。針對共性需求尋找滿足條件的供應(yīng)商，經(jīng)過招標或比價的形式選擇一家戰(zhàn)略合作供應(yīng)商，實現(xiàn)規(guī)模效益降本；而針對個性需求，則進一步選擇相匹配的供應(yīng)商進行采購。集中集采期間應(yīng)注意，不可執(zhí)著追求一個供應(yīng)商能夠滿足所有項目的需求，只要能夠滿足絕大多數(shù)項目需求時即可統(tǒng)一集采，借助規(guī)模效應(yīng)縮減采購成本。

第二，精準采購，降低采購成本。根據(jù)物業(yè)管理項目具體運營情況進行精準采購，以此降低采購成本。例如，四害消殺是物業(yè)管理專項采購成本支出之一，消殺頻次直接影響相關(guān)用品消耗量，間接決定成本支出金額。而四害的活躍程度與季節(jié)相關(guān)，此時可采用精準采購的模式，根據(jù)季節(jié)特征差異確定消殺頻次，將消殺頻次從每月相同次數(shù)調(diào)整為按季節(jié)不同匹配消殺頻次。

第三，改變運營模式，降低采購成本。針對運營過程中使用的駕駛式清潔車、洗地車、多功能打印機等設(shè)施設(shè)備，物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)實際運營情況進行購租成本對比分析，選擇成本最優(yōu)的模式，以此有效壓縮成本。

五、結(jié)語

成本控制能夠推動物業(yè)管理企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，必須予以足夠重視，實施物業(yè)管理成本控制過程中，應(yīng)遵循戰(zhàn)略目標原則、價值鏈原則、聚焦重點原則、成本效益原則，并從樹立理念、專項小組、制度體系三個方面在物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)營造濃厚的成本控制氛圍，將成本控制嵌入物業(yè)管理工作的各個方面，如采購管理、人力管理等，并在此基礎(chǔ)上優(yōu)化預(yù)算管理，以此促進物業(yè)管理成本控制目標的實現(xiàn)。