梁玉芬 蘇州聿盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

引言

城市化進(jìn)程的不斷加快推動了房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的發(fā)展，競爭日益激烈的市場環(huán)境促使政府開始對房地產(chǎn)行業(yè)采取有效的方式進(jìn)行管控，相關(guān)政策的落實(shí)促使房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營過程中更加規(guī)范化，同時也對房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制與預(yù)算管理提出了新要求。基于此，對房地產(chǎn)企業(yè)有效開展項(xiàng)目成本預(yù)算管理工作進(jìn)行研究是十分有必要的。

一、開展項(xiàng)目成本預(yù)算管理工作的背景

在我國加入世界貿(mào)易組織后，房地產(chǎn)行業(yè)開始迅速發(fā)展，我國部分企業(yè)在進(jìn)行全國性擴(kuò)張的同時，國外的資本也紛紛涌入，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中市場競爭也越來越激烈。在市場環(huán)境的影響下，房地產(chǎn)市場價格相對不穩(wěn)定，對于房地產(chǎn)市場在發(fā)展中出現(xiàn)的種種問題，政府采取宏觀調(diào)控的方式對房地產(chǎn)市場進(jìn)行管理，因此，房價在很大程度上將會受到政府政策的影響，在未來市場環(huán)境以及政策環(huán)境的共同作用下，房地產(chǎn)企業(yè)想要在市場上占據(jù)一定的有利條件，唯一的方式就是有效的管控成本。成本預(yù)算管理作為房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營過程中關(guān)鍵性的一環(huán)，對企業(yè)影響是非常大的，只有不斷優(yōu)化成本控制，在滿足各項(xiàng)要求的情況下降低成本，才能夠更好地提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，在房地產(chǎn)市場中占有一席之地。國際金融危機(jī)的爆發(fā)同樣對中國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了一定影響，在金融危機(jī)的影響下，讓本就競爭激烈的房地產(chǎn)市場環(huán)境更加嚴(yán)峻[1]。

二、開展項(xiàng)目成本預(yù)算管理工作的重要作用

(一)定位企業(yè)發(fā)展目標(biāo)

開展有效的項(xiàng)目成本預(yù)算工作能夠更好地協(xié)助企業(yè)定位發(fā)展目標(biāo)。由于項(xiàng)目成本預(yù)算管理具有將企業(yè)發(fā)展目標(biāo)細(xì)致的分化為更多明確的小目標(biāo)，能夠讓企業(yè)明確發(fā)展方向，了解具體需要落實(shí)的工作，根據(jù)企業(yè)發(fā)展情況以及資金狀況等實(shí)際情況開展成本預(yù)算工作，有助于房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營過程中，更加明確發(fā)展方向，還能為企業(yè)運(yùn)營過程中的重要決策提供更多具有參考價值的數(shù)據(jù)，從而更好地幫助企業(yè)規(guī)避風(fēng)險向前穩(wěn)步發(fā)展。另外，項(xiàng)目成本預(yù)算管理工作還能夠根據(jù)企業(yè)運(yùn)營發(fā)展?fàn)顩r對未來的經(jīng)濟(jì)效益以及可控財(cái)務(wù)風(fēng)險等進(jìn)行預(yù)測，在推動企業(yè)發(fā)展的同時，可以針對易產(chǎn)生的風(fēng)險，及時做好應(yīng)對措施，從而大大提高房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險能力，增強(qiáng)企業(yè)應(yīng)變能力，確保企業(yè)發(fā)展目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)[2]。

(二)合理配置資源

開展有效的成本預(yù)算工作可以更好的實(shí)現(xiàn)資源合理配置。房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目管理預(yù)算工作對企業(yè)運(yùn)營發(fā)展的整個過程都有產(chǎn)生以一定的影響，同時有效的項(xiàng)目管理預(yù)算工作還需要各個層級部門的人員積極配合。只有協(xié)調(diào)合作，才能夠有效完成整體的項(xiàng)目成本預(yù)算管理工作。開展項(xiàng)目成本預(yù)算管理工作，能夠提高企業(yè)資源配置效率，優(yōu)化企業(yè)資源配置，實(shí)現(xiàn)有效的成本控制目標(biāo)。通過全面的成本預(yù)算，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益來判斷項(xiàng)目價值。成本預(yù)算管理工作能夠根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，將企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)與成本管控工作以及資金管理相結(jié)合，充分發(fā)揮項(xiàng)目管理預(yù)算工作成本進(jìn)行預(yù)算、監(jiān)控的工作，從而更好地在企業(yè)運(yùn)營過程中，實(shí)現(xiàn)有限資源的高效應(yīng)用[3]。

(三)優(yōu)化考核體系

開展有效的成本預(yù)算管理工作能夠優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)考核體系。由于成本預(yù)算管理工作需要公司全體人員共同的努力，因此，在開展項(xiàng)目成本預(yù)算管理過程中，通過相關(guān)考核內(nèi)容能夠全面地反映預(yù)算管理工作的落實(shí)情況，有效的績效考核能夠更好地呈現(xiàn)預(yù)算與實(shí)際運(yùn)營情況，通過財(cái)務(wù)指標(biāo)以及其他指標(biāo)能夠?qū)ο嚓P(guān)負(fù)責(zé)人的工作能力以及工作態(tài)度進(jìn)行公證的評判，利用賞罰分明的管理制度對相關(guān)人員進(jìn)行評定，能夠讓付出努力的員工得到嘉獎，鞭策不夠努力的工作人員，從而充分激發(fā)工作人員的工作熱情，促使員工共同努力，積極建設(shè)公司，促進(jìn)公司發(fā)展。

三、影響開展成本管理工作的因素

(一)成本預(yù)算與企業(yè)目標(biāo)不匹配

在房地產(chǎn)企業(yè)開展項(xiàng)目成本預(yù)算管理工作中，盡管項(xiàng)目成本預(yù)算管理能夠有效的協(xié)助企業(yè)定位發(fā)展目標(biāo)，但是仍然有部分企業(yè)由于成本預(yù)算與企業(yè)制定的發(fā)展目標(biāo)不匹配，造成成本預(yù)算管理工作無法順利開展的情況。當(dāng)前階段，大部分房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目預(yù)算管理普遍是以年度預(yù)算管理作為參考，通常利用財(cái)務(wù)預(yù)算管理指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)。盡管這類方法具有一定的合理性，但是卻疏忽了項(xiàng)目開發(fā)具有可持續(xù)性的特點(diǎn)，此外，非財(cái)務(wù)指標(biāo)在對房地產(chǎn)公司的平穩(wěn)運(yùn)營與發(fā)展同樣具有非常重要的作用。房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目開發(fā)時間普遍為三年，此類周期跨度相對較長的項(xiàng)目，同時還對運(yùn)營、銷售以及資金投入具有跨期的需要，然而以往的年度項(xiàng)目預(yù)算已經(jīng)不能滿足周期較長項(xiàng)目的需要，因此，造成部分企業(yè)在現(xiàn)實(shí)運(yùn)行過程中，將目標(biāo)集中于追求周期更短、經(jīng)濟(jì)效益更大的項(xiàng)目，使得項(xiàng)目成本預(yù)算管理工作與企業(yè)發(fā)展目標(biāo)不匹配，整體的成本預(yù)算管理工作沒有充分發(fā)揮其作用[4]。

(二)預(yù)算管理體系有待完善

在企業(yè)開展項(xiàng)目成本管理工作過程中，部分企業(yè)預(yù)算管體系相對而言不健全是造成企業(yè)無法有效開展成本管理工作的關(guān)鍵問題之一。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目周期長，項(xiàng)目種類豐富，投資范圍大，不同區(qū)域政府的相關(guān)政策具有一定的差異性，因此，行業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)下自由發(fā)展過程中，沒有規(guī)范的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，同樣也沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)的參考。因此，在以往的項(xiàng)目成本管理過程中，往往具有預(yù)算簡單化以及預(yù)算不完整的特點(diǎn)，同時，還存在開展預(yù)算項(xiàng)目周期短、不規(guī)范等問題。大部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本預(yù)算管理時，往往將成本預(yù)算范圍局限于財(cái)務(wù)預(yù)算，并沒有依據(jù)專業(yè)管理的方式方法進(jìn)行預(yù)算，從而使得預(yù)算無法全面涵蓋運(yùn)行流程。另外，由于房地產(chǎn)行業(yè)政策在不斷變化，市場環(huán)境相對復(fù)雜，部分企業(yè)為了縮短拿地到開盤的時間，往往設(shè)計(jì)方案并未完善就開工了，導(dǎo)致在施工過程中反復(fù)修改，從而增加施工成本，造成資金浪費(fèi)[5]。

(三)成本控制觀念有待提升

企業(yè)的成本控制觀念不強(qiáng)是導(dǎo)致無法順利開展項(xiàng)目成本管理工作的重要因素之一。只有提高企業(yè)的成本控制觀念，才能夠意識到成本管理的重要作用，從而加強(qiáng)成本管理工作，推動企業(yè)整體發(fā)展，更好地提高企業(yè)競爭力。由于與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)聯(lián)的部分相對較多，部門組成也更加廣泛，涵蓋了資金來源，拿地、開發(fā)建設(shè)、銷售、經(jīng)營管理等多個方面，因而，對相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行成本預(yù)算管理工作是將整個項(xiàng)目所涉及到的相關(guān)部門進(jìn)行統(tǒng)籌的動態(tài)管理過程。在以往的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，長久以來對成本控制都存在著一定的誤區(qū)，成本管控并不僅僅是將所耗費(fèi)的資金成本壓縮到最低，還涉及到企業(yè)日常經(jīng)營管理，在保障正常經(jīng)營管理的前提下，找到成本與經(jīng)濟(jì)效益的最佳平衡點(diǎn)，才能夠促進(jìn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。而當(dāng)前階段，仍有部分企業(yè)在發(fā)展運(yùn)行過程中，并沒有科學(xué)、合理的成本管理方法，對于控制成本的方式方法始終局限于材料成本上[6]。

(四)成本預(yù)算缺乏科學(xué)性

企業(yè)在開展項(xiàng)目成本預(yù)算管理工作過程中，成本預(yù)算缺乏一定的科學(xué)性嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)有效發(fā)揮成本預(yù)算管理的作用。當(dāng)前階段，部分企業(yè)在管理過程中，仍然對項(xiàng)目成本預(yù)算管理工作的認(rèn)識存在一定偏差。在開展成本預(yù)算管理工作的過程中，沒有重視預(yù)算的主要價值，疏忽了成本預(yù)算管理對優(yōu)化企業(yè)資源配置，對企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的主要作用。企業(yè)在運(yùn)營過程中，由于部門相對較多，部門與部門之間的關(guān)聯(lián)性并不強(qiáng)，導(dǎo)致企業(yè)整體工作人員整體意識不強(qiáng)。大部分從事預(yù)算管理人員普遍認(rèn)為項(xiàng)目成本預(yù)算管理僅僅是一種財(cái)務(wù)管理行為，主要由財(cái)務(wù)部門管控而成本預(yù)算管理工作涉及到企業(yè)全體部門，因此，以往缺乏科學(xué)性的成本預(yù)算管理工作往往很少得到企業(yè)其他相關(guān)部門的理解和配合，從而造成企業(yè)資源在沒有得到更好的應(yīng)用[7]。

(五)成本預(yù)算管理考核制度不健全

企業(yè)開展項(xiàng)目成本預(yù)算管理工作能夠有效的優(yōu)化考核體系，然而，由于部分企業(yè)存在成本預(yù)算管理考核制度不健全的問題，導(dǎo)致項(xiàng)目成本預(yù)算管理工作無法充分發(fā)揮其作用。成本預(yù)算管理的有序?qū)嵭?，需要具備相關(guān)能力的工作人員，因此，企業(yè)成本管理工作需要相應(yīng)的工作人員參與努力，只有不斷提升成本預(yù)算管理人員的工作能力以及專業(yè)水平，才能夠?yàn)槠髽I(yè)提供更加準(zhǔn)確的成本預(yù)算，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)。然而，當(dāng)前階段，企業(yè)項(xiàng)目成本預(yù)算管理考核制度并沒有得到重視，這一情況造成部分員工在積極努力工作后，并沒有比其他人收獲更多，導(dǎo)致工作人員工作積極性不高，在成本預(yù)算管理工作中，沒有主動性。因此，缺乏有效的項(xiàng)目成本預(yù)算管理考核制度會影響企業(yè)的發(fā)展，長此以往會造成成本預(yù)算管理工作無法正常開展[8]。

四、有效開展成本管理工作的具體措施

(一)成本預(yù)算與企業(yè)目標(biāo)相契合

在開展成本預(yù)算管理工作中，只有讓公司的成本預(yù)算管理工作與企業(yè)目標(biāo)相契合才能夠有序開展相關(guān)工作，從而促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。值得注意的是，企業(yè)目標(biāo)是引導(dǎo)企業(yè)的發(fā)展方向，房地產(chǎn)企業(yè)管理層需要正確把控企業(yè)發(fā)展方向，合理規(guī)劃企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。管理層成員應(yīng)根據(jù)企業(yè)實(shí)際發(fā)展情況，利用科學(xué)、合理的方法進(jìn)行全面分析，得出未來的發(fā)展目標(biāo)。由于企業(yè)資源有限，在發(fā)展過程中應(yīng)重點(diǎn)突出管理目標(biāo)，從而更好地實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展。因此，在開展項(xiàng)目成本預(yù)算管理工作前期，需要提高各部門工作人員對成本預(yù)算管理的認(rèn)識，提高公司凝聚力，引領(lǐng)員工共同努力促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。在具體實(shí)施過程中，要求成本預(yù)算工作人員全面了解企業(yè)發(fā)展目標(biāo)，估計(jì)企業(yè)各個部門代表成員參加成本預(yù)算工作，加強(qiáng)各個部門內(nèi)部的溝通，協(xié)調(diào)發(fā)展。最后，根據(jù)各個部門提供的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總，形成整體的成本預(yù)算，避免管理層與部門工作人員信息資源存在差異的問題，確保管理目標(biāo)與公司發(fā)展目標(biāo)相匹配[9]。

(二)完善成本預(yù)算管理體系

建立健全的成本預(yù)算體系，能夠有效改善以往成本預(yù)算管理體系中存在的不足，從而更有效地發(fā)揮成本預(yù)算管理工作的主要作用。由于房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中具有一定的差異，對于不同模式以及處于不同發(fā)展階段的企業(yè)，成本預(yù)算管理的重點(diǎn)內(nèi)容也不相同。企業(yè)成本預(yù)算需要根據(jù)實(shí)際發(fā)展需要抓住重點(diǎn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目周期跨度大，資金投入大，資源流動性不強(qiáng)，資金緊張等特點(diǎn)，造成成本預(yù)算管理已經(jīng)成為企業(yè)預(yù)算的重要內(nèi)容，然而成本管理作為資金管理的初步階段，所以，成本預(yù)算管理成為了需要重點(diǎn)關(guān)注的對象。在企業(yè)投資新項(xiàng)目前期，需要對各種影響項(xiàng)目建設(shè)的因素進(jìn)行綜合考量，首先就是要進(jìn)行成本預(yù)算工作，運(yùn)用科學(xué)的預(yù)算方法，發(fā)揮成本預(yù)算的指導(dǎo)作用。嚴(yán)格把控合同以及相關(guān)簽證的變更概率，有計(jì)劃地進(jìn)行合同擬定以及付款。隨后，將預(yù)算方案落實(shí)到各個部門，有效地進(jìn)行跟蹤管理[10]。

(三)樹立正確的成本預(yù)算觀念

首先，房地產(chǎn)企業(yè)開展項(xiàng)目成本預(yù)算管理工作時，需要相關(guān)管理人員樹立正確的成本預(yù)算觀念，只有相關(guān)管理人員提高對成本預(yù)算管理工作的重視，才能夠充分發(fā)揮成本預(yù)算管理工作的作用。在具體實(shí)施過程中，可以對相關(guān)管理人員進(jìn)行定期培訓(xùn)，以組織知識講座、開展知識競賽活動等方式鼓勵工作人員自覺主動地了解相關(guān)專業(yè)內(nèi)容，提高管理人員能力，從而加強(qiáng)對成本預(yù)算管理工作的重視程度。其次，企業(yè)要注重人力資源的儲備，明確工作人員能力需要，在招聘過程中，尋找優(yōu)秀的工作人員。可以通過和學(xué)校合作的方式，引進(jìn)優(yōu)秀的成本預(yù)算管理人才，為企業(yè)相關(guān)部門注入新鮮血液。最后，在日常工作生活中，可以采用貼標(biāo)語、科普的形式，為企業(yè)所有員工普及成本管理的重要性，潛移默化地影響工作人員，為其樹立正確的成本預(yù)算觀念[11]。

(四)提高成本預(yù)算的科學(xué)性

在項(xiàng)目成本預(yù)算管理工作過程中，有效提升成本預(yù)算的科學(xué)性，能夠?yàn)槠髽I(yè)在順利開展成本預(yù)算管理工作時，提供強(qiáng)有力的理論支撐，有效發(fā)揮項(xiàng)目成本預(yù)算管理的作用。企業(yè)管理層人員需要依據(jù)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化以及企業(yè)自身的發(fā)展目標(biāo)，結(jié)合以往企業(yè)成本預(yù)算狀況來制定相關(guān)成本預(yù)算計(jì)劃。隨后，將預(yù)算計(jì)劃落實(shí)到相關(guān)部門，部門成員要依據(jù)科學(xué)的管理辦法根據(jù)預(yù)算編制開展工作。預(yù)算管理部門將初步預(yù)算方案進(jìn)行整理匯總，隨后提交到企業(yè)管理層進(jìn)行討論研究。企業(yè)管理層成員根據(jù)預(yù)算以及企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)對部門內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整后，提交給董事會審批，審批通過后下發(fā)到各個部門開始執(zhí)行。需要重點(diǎn)關(guān)注的是，預(yù)算人員在收集數(shù)據(jù)過程中要保證準(zhǔn)確無誤，收集數(shù)據(jù)，分析數(shù)據(jù)是非常重要的，預(yù)算編制難免會存在錯誤，因此，從事相關(guān)工作的工作人員要克服困難，解決問題。

(五)建立健全的權(quán)利考核制度

在企業(yè)項(xiàng)目成本管理工作中，建立健全的權(quán)利考核制度有利于優(yōu)化企業(yè)考核體系，促進(jìn)成本預(yù)算工作順利進(jìn)行，在不斷的考核中提高管理人員工作能力，從而推動公司朝著正確的目標(biāo)方向發(fā)展。若是成本預(yù)算管理工作結(jié)果并沒有得到合理的考核，為了激勵員工所設(shè)立的相關(guān)獎懲制度則會降低員工工作積極性。因此，企業(yè)管理人員需要根據(jù)公司的實(shí)際情況，建立健全考核制度，相關(guān)預(yù)算結(jié)果需要通過管理層的嚴(yán)格把控與審批，明確相關(guān)人員的監(jiān)督責(zé)任，設(shè)立科學(xué)的規(guī)章制度，從而在進(jìn)行成本預(yù)算工作時做到賞罰分明，提高員工工作積極性。

五、結(jié)語

綜上所述，本文以房地產(chǎn)企業(yè)有效開展項(xiàng)目成本預(yù)算管理工作為主題進(jìn)行研究，在當(dāng)前的大背景下，成本預(yù)算管理的相關(guān)工作日益受到重視，成本預(yù)算管理能夠在市場環(huán)境下為房地產(chǎn)企業(yè)做好風(fēng)險預(yù)測工作，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理能力，從而更好地令企業(yè)在大環(huán)境下生存發(fā)展?！?/p>