王 曉

（文登同興聯(lián)合會(huì)計(jì)師事務(wù)所，山東 威海 264400）

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中，需要獲取多方面的支持，只有這樣才可以更好地發(fā)揮出可持續(xù)發(fā)展理念價(jià)值，營(yíng)造良好的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境?；谀壳胺康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的問題，擬定相應(yīng)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，不僅可以提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，而且對(duì)于推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、健康發(fā)展有著積極的意義。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展內(nèi)涵

1.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)自身發(fā)展

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展過程中，自身發(fā)展屬于重要應(yīng)用內(nèi)涵，只有房地產(chǎn)自身取得了良好發(fā)展，才能夠促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。而房地產(chǎn)自身發(fā)展又涉及以下內(nèi)容。第一，進(jìn)行準(zhǔn)確定位，需要對(duì)房地產(chǎn)自身情況進(jìn)行整理，以此來確定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)，圍繞其定位情況來擬定匹配措施，以滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求。第二，仔細(xì)分析內(nèi)外部環(huán)境，內(nèi)容涉及市場(chǎng)環(huán)境、內(nèi)部制度環(huán)境、政策環(huán)境等，從中找到最為合適的發(fā)展方向，確保自身發(fā)展過程的科學(xué)性。第三，制定科學(xué)有效的措施，圍繞房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題，擬定更加科學(xué)的發(fā)展措施，使其發(fā)展呈現(xiàn)出長(zhǎng)久性、生態(tài)性特點(diǎn)。同時(shí)，在發(fā)展中也需具備前瞻性，充分借助大數(shù)據(jù)技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、計(jì)算機(jī)技術(shù)提供的便利條件，對(duì)未來發(fā)展形勢(shì)進(jìn)行預(yù)估，以此來制定可靠決策，使其可以順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展要求，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與環(huán)境協(xié)調(diào)

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，環(huán)境是非常重要的發(fā)展基礎(chǔ)，只有在尊重環(huán)境的基礎(chǔ)上，對(duì)于資源進(jìn)行合理開發(fā)建設(shè)，才可以確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，從而為行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造更多經(jīng)濟(jì)效益。在具體應(yīng)用中，也需要注意以下幾點(diǎn)。第一，分析環(huán)境承重能力，對(duì)于當(dāng)?shù)丨h(huán)境容納量等參數(shù)進(jìn)行整理，以此來營(yíng)造更加舒適的發(fā)展環(huán)境；第二，優(yōu)化建設(shè)內(nèi)容，這樣也可以為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造合適條件，并且對(duì)雙方關(guān)系進(jìn)行合理處理，從而為地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供穩(wěn)定的內(nèi)在動(dòng)力；第三，協(xié)調(diào)環(huán)境關(guān)系，在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中需要考慮周圍環(huán)境帶來的影響，選擇最為恰當(dāng)?shù)慕ㄔO(shè)方式、匹配的建設(shè)材料，以此來提升整體協(xié)調(diào)性，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來的生態(tài)效益。

3.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)協(xié)調(diào)

除上述提到的相關(guān)內(nèi)容外，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)協(xié)調(diào)也是非常明顯的應(yīng)用屬性，二者在應(yīng)用中也具備了相應(yīng)的反作用。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展過程中，可以有序推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展，同時(shí)也可以加快社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，這樣在應(yīng)用中也可以為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供良好的外在環(huán)境，并且通過協(xié)調(diào)二者之間的應(yīng)用關(guān)系，也可以為國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。這也要求在實(shí)際發(fā)展中需要綜合考慮社會(huì)多項(xiàng)因素帶來的影響，均衡各方的經(jīng)濟(jì)利益，以此來提高發(fā)展過程的均衡性。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

1.市場(chǎng)發(fā)展迅速

基于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前越來越多的農(nóng)村人口選擇進(jìn)入城鎮(zhèn)生活，為了長(zhǎng)期定居在城鎮(zhèn)，人們?cè)谫彿肯M(fèi)上也保持著較高熱情，這也在很大程度上提高了開發(fā)商的開發(fā)積極性，增加了投資過程的傾向性，而房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)規(guī)模也在此過程中不斷擴(kuò)大，形成了較為完善的運(yùn)營(yíng)體系，以此來服務(wù)于當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)行業(yè)。除了在建材行業(yè)中有著良好發(fā)展外，其也在家電、建筑以及金融等行業(yè)中起到了良好的推動(dòng)作用，并且在“綠色經(jīng)濟(jì)”發(fā)展背景下，也促使綠色建材、綠色節(jié)能等行業(yè)的快速發(fā)展，這樣也在很大程度上帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的整體增長(zhǎng)。

2.房?jī)r(jià)漲幅較大

根據(jù)2013—2019年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以得知，目前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)依舊呈現(xiàn)出上漲趨勢(shì)，尤其是在一線及超一線城市，此類趨勢(shì)更加明顯，表現(xiàn)出合理性較低的狀態(tài)。但是在房地產(chǎn)類型的選擇上，卻存在了供求不對(duì)等的情況，如一些地區(qū)高端住房的供給量超過了需求量，商品房的供給量卻小于實(shí)際需求量，而地方保障性住房供給量明顯不滿足需求等。并且在房地產(chǎn)價(jià)格快速增長(zhǎng)的情況下，當(dāng)?shù)鼐用竦纳顮顟B(tài)、生活水平也受到干擾，在此情況下并不利于居民生活質(zhì)量的提升。導(dǎo)致此類問題出現(xiàn)的原因在于，居民經(jīng)濟(jì)收入與房產(chǎn)價(jià)格相比，其整體漲幅速度較小，很難滿足現(xiàn)階段的發(fā)展需求。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題

1.忽略環(huán)境保護(hù)建設(shè)

從現(xiàn)階段發(fā)展情況來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展期間存在以下問題。第一，忽略生態(tài)建設(shè)工作，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了追求經(jīng)濟(jì)利益最大化，在項(xiàng)目建設(shè)中增加建筑密度、建筑高度，綠地空間存量較少，這樣也使得建筑群內(nèi)的空氣循環(huán)密閉，污染無法及時(shí)散發(fā)到外界，影響到居民的身體健康。第二，忽略文化建設(shè)工作，許多房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)，參考的都是常規(guī)建筑形式，地方文化特色融入度較低，造成“千城一面”的情況。在智慧城市、文化城市發(fā)展背景下，這類建筑無法為“城市文化”提供支持，從而阻礙了城市文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)度，使城市在發(fā)展中缺少文化合力，增加文化城市的打造難度。

2.資源利用率較低

從目前的應(yīng)用情況來看，也存在資源利用率較低的問題。從目前的發(fā)展情況來看，國(guó)內(nèi)資源開發(fā)模式主要以粗放式開發(fā)為主，此模式下降低了資源利用率，同時(shí)也為后續(xù)發(fā)展活動(dòng)的進(jìn)行帶來了阻礙。并且在對(duì)資源的處理上，也存在重視程度較低的情況，這樣也使得資源在利用和開發(fā)環(huán)節(jié)無法得到充足重視，從而導(dǎo)致資源浪費(fèi)的情況。我國(guó)人口基數(shù)較大，而資源儲(chǔ)備量并不豐富，尤其是在土地資源和空間資源整理上，也存在形勢(shì)嚴(yán)峻性強(qiáng)等問題，這樣也使得房地產(chǎn)資源利用率處于較低水平，直接或間接影響到其他行業(yè)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

3.空置壓力相對(duì)較大

從目前的發(fā)展情況來看，也存在空置壓力相對(duì)較大的問題，導(dǎo)致空置房地產(chǎn)產(chǎn)生的原因較多，概括后歸類為以下幾方面。第一，由于其和外部客觀環(huán)境的適應(yīng)性較差，從而導(dǎo)致空置問題的出現(xiàn)，如房地產(chǎn)規(guī)模超出了當(dāng)?shù)厝丝谝?guī)模，并且在開發(fā)時(shí)過度追求高利潤(rùn)，沒有考慮市場(chǎng)發(fā)展需求，從而導(dǎo)致空閑房地產(chǎn)問題。第二，在內(nèi)部因素影響下導(dǎo)致了房地產(chǎn)空置問題，例如，開發(fā)商的資質(zhì)相對(duì)較低，其開發(fā)的房地產(chǎn)質(zhì)量相對(duì)較差，這樣也導(dǎo)致銷售不暢的問題?；蛘唛_發(fā)商的項(xiàng)目和周邊其他項(xiàng)目的雷同性較高，缺乏自身應(yīng)用特點(diǎn)，從而缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，導(dǎo)致空置壓力增大的問題[1]。

4.金融體系完善度低

在實(shí)際發(fā)展中也存在金融體系完善度低的問題，此類問題具體體現(xiàn)在以下幾方面。第一，房地產(chǎn)的信貸結(jié)構(gòu)還需要進(jìn)一步完善，目前房地產(chǎn)貸款長(zhǎng)期傾向于開放貸款，但是在住房消費(fèi)貸方面的發(fā)展存在嚴(yán)重不足，而且消費(fèi)貸款的發(fā)放也給銀行資產(chǎn)安全性帶來較多隱患，影響到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程的穩(wěn)定性[2]。第二，在房地產(chǎn)貸款方面，其長(zhǎng)期資金來源問題也沒有得到較好的解決，這樣也使得貸款資產(chǎn)流動(dòng)性出現(xiàn)不足問題，金融市場(chǎng)的缺位情況非常嚴(yán)重。第三，住房公積金的繳交范圍和比率也會(huì)受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境的制約，這樣也使得資金利用效率較低，同時(shí)其公平性也會(huì)受到較大影響性。例如，一線城市和三、四線城市所繳納的公積金比例差異性較小，但是房地產(chǎn)均價(jià)存在較大差異，因此在選擇貸款類型時(shí)，這些城市也會(huì)表現(xiàn)出不同的差異，資金利用率存在較大不同。

5.基礎(chǔ)設(shè)施協(xié)調(diào)性弱

除上述提到的應(yīng)用問題外，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，也存在基礎(chǔ)設(shè)施協(xié)調(diào)性較差的情況。在城市基礎(chǔ)建設(shè)活動(dòng)中，其內(nèi)容涉及供排水、供電、供暖、天然氣、交通工程等，尤其是在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和交通滯后矛盾持續(xù)突出的情況下，也使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)問題日益突出，如交通擁堵問題、環(huán)境惡化問題等，而住宅空置的問題也和交通便利性有著直接影響。而且信息和通信設(shè)施完善性，也將是干擾房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的重要因素。信息設(shè)施發(fā)達(dá)程度的提升，使得居住區(qū)遠(yuǎn)離喧鬧市中心成為可能，這也滿足了人們對(duì)于寧靜生活的向往，滿足了人們?cè)诰駥用娴纳钚枨螅瑥亩斓赝苿?dòng)房地產(chǎn)智能化發(fā)展[3]。

四、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略整理

1.搭建生態(tài)社區(qū)環(huán)境

搭建生態(tài)社區(qū)環(huán)境，有利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。在具體實(shí)踐中應(yīng)注意以下幾點(diǎn)。第一，做好生態(tài)保護(hù)開發(fā)工作，在房地產(chǎn)項(xiàng)目正式開發(fā)前，需通過多種渠道來論證項(xiàng)目的生態(tài)性，基于其中存在的不足進(jìn)行改進(jìn)，以此來提高設(shè)計(jì)項(xiàng)目的生態(tài)價(jià)值。第二，加強(qiáng)文化建設(shè)工作，項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段也需要對(duì)當(dāng)?shù)匚幕瘍?nèi)涵進(jìn)行梳理，篩選出代表文化來作為建筑風(fēng)格指引，使其能夠與當(dāng)?shù)匚幕尘跋嗥鹾?，為“文化城市”建設(shè)提供助力[4]。第三，做好社區(qū)環(huán)境的優(yōu)化工作，基于社區(qū)建筑風(fēng)格、當(dāng)?shù)貧夂驐l件、社區(qū)定位等內(nèi)容，對(duì)于社區(qū)公共活動(dòng)空間展開合理規(guī)劃，期間也需要做好文化融入工作，如搭建“文化長(zhǎng)廊”來普及宣傳當(dāng)?shù)匚幕?，同時(shí)兼顧社區(qū)內(nèi)各類人群需求，如修建無障礙通道、盲道、扶手等，滿足不同人群的出行要求。另外，在各類功能分區(qū)之間也需要做好過渡分區(qū)設(shè)計(jì)，如利用綠植、碎石道路等載體來銜接兩個(gè)功能分區(qū)，從而使各分區(qū)形成整體，更好地服務(wù)區(qū)域居民生活。

2.合理利用各類資源

合理利用各類資源，可以改善資源浪費(fèi)問題，營(yíng)造更好的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境。在具體實(shí)踐中，也需注意以下內(nèi)容。第一，在政策的擬定上，需要加強(qiáng)對(duì)粗放型房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管控，并且在此過程中，也需要確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)向著資源集約利用方向快速轉(zhuǎn)變，借此提升土地資源、空間資源的利用效率，減少資源浪費(fèi)問題。第二，在實(shí)際應(yīng)用中也需要做好長(zhǎng)期規(guī)劃，提高規(guī)劃內(nèi)容的科學(xué)性，借此來確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和其他行業(yè)可以保持良好的協(xié)調(diào)性，這樣也可以更好地發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)的支柱作用，同時(shí)也可以更好地帶動(dòng)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，減少危害經(jīng)濟(jì)發(fā)展的行為。第三，做好資源利用過程跟蹤，對(duì)于其存在的問題進(jìn)行及時(shí)處理，從而提高資源利用率，滿足相應(yīng)的發(fā)展需求[5]。

3.提高市場(chǎng)監(jiān)管力度

通過提高市場(chǎng)監(jiān)管力度，能夠更好地發(fā)揮出市場(chǎng)功能，營(yíng)造更加穩(wěn)定的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展過程中，需要有良好外部環(huán)境的支持，政府在其中也起到了良好的引導(dǎo)作用。對(duì)此在具體實(shí)踐中，第一，政府在工作中需做好制度建設(shè)，減少房地產(chǎn)資源開發(fā)活動(dòng)中政府過度干預(yù)的問題，這樣也可以從根本上減少不合理費(fèi)用支出、暗箱操作等問題。第二，不斷完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)法律法規(guī)，在具體實(shí)踐中需要擬定詳細(xì)的實(shí)施規(guī)則，期間也需要做好法律和規(guī)則之間的交互管理，從而打造公平、透明的市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境，根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展原則來篩選優(yōu)質(zhì)開發(fā)商，提高開發(fā)商與市場(chǎng)發(fā)展之間的關(guān)系，從而將開發(fā)商的短期行為與投機(jī)行為下調(diào)到最低，以營(yíng)造更好的市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境，滿足房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展需求[6]。

4.完善房地產(chǎn)金融體系

完善房地產(chǎn)金融體系，能夠推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，提高房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力。從實(shí)際應(yīng)用情況來看，在具體發(fā)展中需結(jié)合房地產(chǎn)金融發(fā)展情況，進(jìn)行房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，適當(dāng)提高消費(fèi)貸款比重，不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力[7]。同時(shí)，為了解決房地產(chǎn)資金來源問題，房地產(chǎn)金融行業(yè)在發(fā)展過程中，也需要建立住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)，這樣也可以更好地實(shí)現(xiàn)抵押貸款證券化，為企業(yè)提供更加便捷的服務(wù)。另外，在發(fā)展過程中也需要做好一、二級(jí)市場(chǎng)的銜接性，幫助企業(yè)拓展資源來源渠道，滿足企業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需求。

5.加強(qiáng)科技創(chuàng)新工作

通過加強(qiáng)科技創(chuàng)新工作，可以發(fā)揮科學(xué)技術(shù)的應(yīng)用價(jià)值，從而更好地推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。從當(dāng)前社會(huì)發(fā)展情況來看，科技創(chuàng)新已經(jīng)成為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要保障，房地產(chǎn)科技創(chuàng)新力度的增長(zhǎng)，可以更好地改善人們的生活環(huán)境，使其生活舒適度得到穩(wěn)步提升。而且在新技術(shù)應(yīng)用背景下，也有利于智能革命的快速發(fā)展，這樣也可以不斷突破原有的發(fā)展原則，持續(xù)推動(dòng)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。并且在此基礎(chǔ)下，新技術(shù)、新材料、新能源的發(fā)展也取得了良好發(fā)展，這樣也可以更好地進(jìn)行環(huán)境保護(hù)，減少房地產(chǎn)污染問題。例如，目前智能技術(shù)、節(jié)能技術(shù)的應(yīng)用，可以確保各類配套設(shè)施的協(xié)調(diào)性，使得資源利用率得到了有效改善。另外。在新技術(shù)不斷發(fā)展的背景下，人們也將突破原來的思維方式和生產(chǎn)方式，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段[8]。

結(jié)語

綜上所述，搭建生態(tài)社區(qū)環(huán)境，有利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，合理利用各類資源，可以改善資源浪費(fèi)問題，提高市場(chǎng)監(jiān)管力度，能夠更好地發(fā)揮出市場(chǎng)功能，完善房地產(chǎn)金融體系，能夠推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，加強(qiáng)科技創(chuàng)新工作，可以發(fā)揮科學(xué)技術(shù)的應(yīng)用價(jià)值。通過采取合理措施來促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，對(duì)于提高房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益有著積極的意義。