宋妮迪，孟盼盼，范勝龍，江曉忠

（福建農(nóng)林大學公共管理學院，福建 福州 350002）

據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒2021》數(shù)據(jù) ，我國農(nóng)村人口已減至5.1億，而城鎮(zhèn)人口比例為63.89%；非農(nóng)就業(yè)人員和城鎮(zhèn)就業(yè)人員逐年增加。由此可見，我國城鎮(zhèn)化進程加快，城鎮(zhèn)建設用地需求增加，而農(nóng)村人口減少造成宅基地閑置，建設用地供需矛盾突出。因此，為了盤活閑置宅基地，緩解城鄉(xiāng)建設用地矛盾，落實增減掛鉤政策，宅基地退出制度改革勢在必行。宅基地退出需要平衡政府、集體、農(nóng)戶等多方主體的利益，其中地方政府和農(nóng)戶雙方利益保持均衡狀態(tài)是促進宅基地退出的關鍵。國家要求宅基地退出必須堅持自愿補償原則，不能以任何名義強制農(nóng)民退出。探究有效引導農(nóng)民自愿退出宅基地，對提高土地利用率，推動新農(nóng)村建設和城鎮(zhèn)化發(fā)展具有重大意義。

當前，學術界對宅基地退出的研究在農(nóng)民退地意愿[1-2]、退地補償標準測算[3-4]及退地模式[5-6]等方面取得了豐碩成果，但對宅基地退出參與主體間的博弈行為研究較少。本文基于演化博弈模型，探討地方政府和農(nóng)戶合作退出宅基地的動態(tài)過程，分析影響其穩(wěn)定性的因素，借助Matlab軟件進行模擬仿真，為推動宅基地退出提出建議。

1 宅基地退出演化博弈模型

1.1 問題的提出與模型假設

在博弈分析前，需要明確主體責任、目標及利益關系，從而發(fā)現(xiàn)影響系統(tǒng)穩(wěn)定性的因素。地方政府希望通過宅基地退出獲得城市建設用地指標來謀求經(jīng)濟發(fā)展。農(nóng)戶在退地過程中更多地追求自身利益最大化，其關注點在于退地補償和生活保障。宅基地退出過程中地方政府和農(nóng)戶之間的利益緊密相關。地方政府的補償標準越高，社會保障越完善，農(nóng)戶就越傾向于退出宅基地；農(nóng)戶對退地政策越不滿意，政府實施政策的積極性就越小。因此，地方政府和農(nóng)戶是既博弈又合作的關系，找到一個使雙方利益最大化的穩(wěn)定狀態(tài)是推動宅基地退出的核心問題。地方政府實施政策促進宅基地退出，農(nóng)戶接受政策退出宅基地是最理想的策略組合。若要維持這種長期穩(wěn)定狀態(tài)，就必須分析博弈主體在退地過程中的策略選擇及其穩(wěn)定性的影響因素。

本文設計相關參數(shù)（表1）并提出假設，基于假設建立演化博弈矩陣（表2）。

表1 參數(shù)符號及含義

表2 演化博弈矩陣

假設1 地方政府策略包括促進、不促進，“促進”是指地方政府實施政策推動宅基地退出；“不促進”是指政府不實施退地政策。農(nóng)戶策略包括退出、不退出，“退出”是指農(nóng)戶接受政策或通過現(xiàn)期交易退出宅基地；“不退出”是指農(nóng)戶不滿意政策，保留宅基地待其升值后出售或作為生活保障。

假設2 地方政府促進概率為x（x∈[0,1]），不促進概率為1-x；農(nóng)戶退出概率為y（y∈[0,1]），不退出概率為1-y。

假設3 地方政府實施政策，農(nóng)戶接受政策退出宅基地時，政府付出成本CZ1、補償金Q，獲得預期資金收益RZ1、其他效益RZ2；農(nóng)戶付出成本CN1，獲得補償金Q、其他效益RN1，地方政府和農(nóng)戶最終收益分別為RZ1+RZ2-CZ1-Q和RN1+QCN1。

假設4 地方政府制定政策，但農(nóng)戶不滿意政策，拒絕退出時，政府付出成本CZ1但無收益，未退地，造成損失L1、L2。農(nóng)戶未來出售宅基地收益RN2/（1+ε），政府為了規(guī)范宅基地市場交易行為，利用交易稅增加交易成本CN2/（1+ε），地方政府和農(nóng)戶最終收益分別為CN2/（1+ε）-CZ1-L1-L2和RN2/（1+ε）-CN2/（1+ε）。

假設5 地方政府不實施政策而農(nóng)戶有退出意愿時，政府無收益且產(chǎn)生損失L2，農(nóng)戶通過不合法交易方式退出宅基地，地方政府和農(nóng)戶最終收益分別為-L2和RN2。

假設6 地方政府不實施政策且農(nóng)戶無退出意愿時，政府無收益且產(chǎn)生損失L2，農(nóng)戶保留宅基地獲未來增值收益RN2/（1+ε），地方政府和農(nóng)戶最終收益分別為-L2和RN2/（1+ε）。

1.2 建立演化博弈模型

根據(jù)演化博弈矩陣，地方政府采取促進、不促進時的期望收益及平均收益如下。

地方政府選擇促進的復制動態(tài)方程如下。

農(nóng)戶采取退出、不退出時的期望收益及平均收益如下。

農(nóng)戶選擇退出的復制動態(tài)方程如下。

令F（x）=0、F（y）=0，可得系統(tǒng)演化的5個均衡點：（0，0）、（0，1）、（1，0）、（1，1）、（x*，y*）。

2 博弈雙方策略演化的穩(wěn)定性及其影響因素分析

在博弈過程中，主體不斷積累經(jīng)驗，調(diào)整策略，最終達到均衡狀態(tài)，演化博弈理論將該過程視為一個動態(tài)系統(tǒng)，并運用演化穩(wěn)定策略（Evolutionary Stable Strategy，ESS）來分析系統(tǒng)局部穩(wěn)定性。根據(jù)微分方程穩(wěn)定性定理與演化穩(wěn)定策略性質(zhì)[7]，當F（x）、F（y）的導數(shù)小于0時，x或y為博弈方的ESS。

2.1 地方政府策略行為分析

對F（x）求導，得F"（x）=（1-2x）{y[RZ1+RZ2-Q-CN2/（1+ε）+L1+L2]+CN2/（1+ε）-CZ1-L1}

當F"（x）＜0，公式如下。

情 形1：當RZ1+RZ2-Q-CN2/（1+ε）+L1+L2＞0，即RZ1+RZ2-CZ1-Q＞CN2/（1+ε）-CZ1-L1-L2，農(nóng)戶接受政策退出宅基地時的政府收益大于農(nóng)戶不退出時的政府收益。在此基礎上，若CZ1+L1-CN2/（1+ε）＜0，即CN2/（1+ε）-CZ1-L1-L2＞-L2，農(nóng) 戶 不 退 出 時，政府選擇促進時的收益大于不促進時的收益。對Ay∈[0，1]存在F"（x）＜0，則x=1為政府的ESS，即無論農(nóng)戶作何選擇，地方政府都選擇促進。

情 形2：當RZ1+RZ2-Q-CN2/（1+ε）+L1+L2＞0且CZ1+L1-CN2/（1+ε）＞0，即RZ1+RZ2-CZ1-Q＞CN2/（1+ε）-CZ1-L1-L2，CN2/（1+ε）-CZ1-L1-L2＜-L2，農(nóng)戶不退出時，政府選擇促進時的收益小于不促進時的收益。該情況下，若RZ1+RZ2-CZ1-Q＜-L2，即農(nóng)戶愿意退出時，政府選擇促進時的收益也小于不促進時的收益。對Ay∈[0，1]存在F"（x）＜0，則x=0為政府的ESS，即無論農(nóng)戶作何選擇，地方政府都選擇不促進。

情 形3：當RZ1+RZ2-Q-CN2/（1+ε）+L1+L2＞0，CZ1+L1-CN2/（1+ε）＞0，且RZ1+RZ2-CZ1-Q＞-L2，即農(nóng)戶愿意退出時，政府選擇促進時的收益大于不促進時的收益。當y＞y0時，F(xiàn)"（1）＜0，則x=1為地方政府的ESS，即農(nóng)戶選擇退出的比率高于某一值時，政府選擇促進；當y＜y0時，F(xiàn)"（0）＜0，則x=0為地方政府的ESS，即農(nóng)戶選擇退出的比率低于某一值時，政府選擇不促進。

情形4：當RZ1+RZ2-Q-CN2/（1+ε）+L1+L2＜0，即RZ1+RZ2-CZ1-Q＜CN2/（1+ε）-CZ1-L1-L2，農(nóng)戶接受政策退出宅基地時的政府收益小于農(nóng)戶不退出時的政府收益。在此基礎上，若CZ1+L1-CN2/（1+ε）＞0，即CN2/（1+ε）-CZ1-L1-L2＜-L2，農(nóng)戶不退出時，政府選擇促進時的收益小于不促進時的收益。對Ay∈[0，1]存在F"（0）＜0，則x=0為地方政府的ESS，即無論農(nóng)戶作何選擇，地方政府都會選擇不促進。

情 形5：當RZ1+RZ2-Q-CN2/（1+ε）+L1+L2＜0且CZ1+L1-CN2/（1+ε）＜0，即CN2/（1+ε）-CZ1-L1-L2＞-L2，農(nóng)戶不退出時，政府選擇促進時的收益大于不促進時的收益。該情況下，若RZ1+RZ2-CZ1-Q＞-L2，即農(nóng)戶愿意退出時，政府選擇促進時的收益也大于不促進時的收益。對Ay∈[0，1]存在F"（1）＜0，則x=1為政府的ESS，即無論農(nóng)戶作何選擇，地方政府最終選擇促進。

情 形6：當RZ1+RZ2-Q-CN2/（1+ε）+L1+L2＜0，CZ1+L1-CN2/（1+ε）＜0且RZ1+RZ2-CZ1-Q＜-L2，即農(nóng)戶愿意退出時，政府選擇促進時的收益小于不促進時的收益。當y＞y0時，F(xiàn)"（0）＜0，則x=0為地方政府的ESS，即農(nóng)戶選擇退出的比率高于某一值時，政府選擇不促進；當y＜y0時，F(xiàn)"（1）＜0，則x=1為政府的ESS，即農(nóng)戶選擇退出的比率低于某一值時，地方政府選擇促進。

2.2 農(nóng)戶策略行為分析

對F（y）求導，得F"（y）=（1-2y）{x[RN1+Q-CN1-RN2+CN2/（1+ε）]+RN2-RN2/（1+ε）}

當F"（y）＜0，公式如下。

情形1：當RN1+Q-CN1-RN2+CN2/（1+ε）＞0，RN2/（1+ε）-RN2＜0，即RN1+Q-CN1＞RN2-CN2/（1+ε），RN2/（1+ε）＜RN2，經(jīng)運算得RN1+Q-CN1＞RN2/（1+ε）-CN2/（1+ε），此時農(nóng)戶退出收益始終大于不退出收益。對Ax∈[0，1]存在F"（1）＜0，則y=1為農(nóng)戶的ESS，即無論政府作何決策，農(nóng)戶都會選擇退出。

情 形2：當RN1+Q-CN1-RN2+CN2/（1+ε）＞0，RN2/（1+ε）-RN2＞0，即RN1+Q-CN1＞RN2-CN2/（1+ε），RN2/（1+ε）＞RN2，政府選擇不促進時，農(nóng)戶退出收益小于不退出收益。該情況下，若RN1+Q-CN1＜RN2/（1+ε）-CN2/（1+ε），即政府選擇促進時，農(nóng)戶退出收益也小于不退出收益。對Ax∈[0，1]存在F"（0）＜0，則y=0為農(nóng)戶的ESS，即無論政府如何選擇，農(nóng)戶最終選擇不退出。

情 形3：當RN1+Q-CN1-RN2+CN2/（1+ε）＞0，RN2/（1+ε）-RN2＞0且RN1+Q-CN1＞RN2/（1+ε）-CN2/（1+ε），政府選擇促進時，農(nóng)戶退出收益大于不退出收益。當x＞x0時，F(xiàn)"（1）＜0，則y=1為農(nóng)戶的ESS，即政府選擇促進的比率高于某一值時，農(nóng)戶選擇退出；當x＜x0時，F(xiàn)"（0）＜0，則y=0為農(nóng)戶的ESS，即政府選擇促進的比率低于某一值時，農(nóng)戶選擇不退出。

情 形4：當RN1+Q-CN1-RN2+CN2/（1+ε）＜0，RN2/（1+ε）-RN2＞0，即RN1+Q-CN1＜RN2-CN2/（1+ε），RN2/（1+ε）＞RN2，運算得RN1+Q-CN1＜RN2/（1+ε）-CN2/（1+ε），此時農(nóng)戶退出收益始終小于不退出收益。對Ax∈[0，1]存在F"（0）＜0，則y=0為農(nóng)戶的ESS，即無論政府作何決策，農(nóng)戶都會選擇不退出。

情 形5：當RN1+Q-CN1-RN2+CN2/（1+ε）＜0，RN2/（1+ε）-RN2＜0，即RN1+Q-CN1＜RN2-CN2/（1+ε），RN2/（1+ε）＜RN2，政府選擇不促進時，農(nóng)戶退出收益小于不退出收益。該情況下，若RN1+Q-CN1＜RN2/（1+ε）-CN2/（1+ε），政府促進退出時，農(nóng)戶退出收益也小于不退出收益。對Ax∈[0，1]存在F"（0）＜ 0，則y=0為農(nóng)戶的ESS，不論政府作何選擇，農(nóng)戶都會選擇不退出。

情 形6：當RN1+Q-CN1-RN2+CN2/（1+ε）＜0，RN2/（1+ε）-RN2＜0且RN1+Q-CN1＞RN2/（1+ε）-CN2/（1+ε），政府促進退出時，農(nóng)戶退出收益大于不退出收益。當x＞x0時，F(xiàn)"（1）＜0，則y=1為農(nóng)戶的ESS，即地方政府選擇促進的比率高于某一值時，農(nóng)戶選擇退出；當x＜x0時，F(xiàn)"（0）＜0，則y=0為農(nóng)戶的ESS，即地方政府選擇促進的比率低于某一值時，農(nóng)戶選擇不退出。

2.3 系統(tǒng)整體分析

通過條件組合將前文所述雙方策略選擇分為三類（表3）。

表3 不同條件下的策略組合

根據(jù)Friedman[8-10]提出的方法，利用雅可比矩陣J的行列式det J和跡tr J判斷均衡點局部穩(wěn)定性，當det J＞0、tr J＜0時，此條件下的策略組合為均衡穩(wěn)定策略。

雅可比矩陣J為

將均衡點代入矩陣，計算得出最終的穩(wěn)定點組合（表4），存在4種演化穩(wěn)定策略組合，即（1，1）、（1，0）、（0，1）、（0，0），且最終演化方向取決于矩陣因素取值和系統(tǒng)初始狀態(tài)。其中27種組合條件下雙方合作退出關系破裂，即存在演化穩(wěn)定點（0，0）或（0，1）或（1，0）；8種組合條件下存在唯一演化穩(wěn)定點（1，1）；僅有1種組合條件，演化穩(wěn)定點為（1，1）、（0，0）。當?shù)胤秸龠M收益大于不促進收益，且農(nóng)戶退出收益大于不退出收益時，二者會采取合作退出策略且過程趨于穩(wěn)定，即結(jié)果趨于（1，1）。

表4 不同組合條件下的演化穩(wěn)定點

2.4 博弈雙方合作退出策略影響因素分析

根據(jù)演化穩(wěn)定點為（1，1）、（0，0）時的條件，即地方政府：CZ1+L1-CN2/（1+ε）＞0，RZ1+RZ2-CZ1-Q＞-L2；農(nóng)戶：RN2/（1+ε）-RN2＞0，RN1+Q-CN1＞RN2/（1+ε）-CN2/（1+ε），分析博弈雙方合作退出穩(wěn)定性的影響因素。

根據(jù)雅可比矩陣進行穩(wěn)定性分析，C（1，1）、A（0，0）為穩(wěn)定點組合，B（0，1）、D（1，0）為不穩(wěn)定點組合，M（x*，y*）的det J＜0且tr J=0，記M為鞍點。雙方策略選擇演化過程如圖1所示。

當初始狀態(tài)在BADM區(qū)域時，系統(tǒng)向A收斂，即地方政府選擇不促進，農(nóng)戶選擇不退出；當初始狀態(tài)在BCDM區(qū)域時，系統(tǒng)向C收斂，即地方政府選擇促進，農(nóng)戶選擇退出。因此，演化博弈系統(tǒng)最終結(jié)果隨初始狀態(tài)的不同而改變，博弈系統(tǒng)演化趨勢由區(qū)域BADM面積S1和區(qū)域BCDM面積S2決定，當S2＞S1時，演化系統(tǒng)趨于雙方合作退出狀態(tài)。分析影響博弈系統(tǒng)穩(wěn)定狀態(tài)的因素，即分析影響S2面積的因素。

因此，影響S2面積的因素為RN1、RN2、RZ1、RZ2、Q、CN1、CN2、CZ1、L1、L2。用S2對這些因素分別求偏導數(shù)，+為正相關，-為負相關，×為無法判斷，具體見表5。

表5 合作退出策略影響因素分析

RZ1、RZ2、RN1分別為地方政府和農(nóng)戶合作退出時的收益，當這些收益不斷增長時，M向A移動，S2增加，經(jīng)過長期演化，博弈雙方更傾向于C，即“促進+退出”策略組合。

RN2是農(nóng)戶出售宅基地時獲得的收益，S2與RN2呈負相關，即當RN2持續(xù)增長甚至高于退出收益時，農(nóng)戶會傾向于不退出宅基地以獲得較高的出售收益。與此同時，政府政策更加難以滿足農(nóng)戶需求，政策無效的可能性提高，極易造成政府公信力下降的損失L1，出于最優(yōu)投入產(chǎn)出比的考慮，政府逐漸放棄實施政策，博弈雙方更傾向于A，即“不促進+不退出”策略組合。

CZ1、CN1為“促進+退出”策略組合下地方政府和農(nóng)戶的成本，當成本增加時，M向C移動，S2減小，經(jīng)過長期演化，博弈雙方更傾向于A，即“不促進+不退出”策略組合。也就是說，當?shù)胤秸畬嵤┱咄度氲某杀境^預算且沒有達到預期效果時，選擇不促進。同理，農(nóng)戶為獲得更多的信息和收益付出的成本大于退地收益，選擇不退出。

CN2是農(nóng)戶出售宅基地時需要付出的交易成本，S2與CN2呈正相關，若CN2持續(xù)增加甚至使交易收益小于退出補償，那么農(nóng)戶會傾向于選擇接受政策退出宅基地。同時，若地方經(jīng)濟發(fā)展受阻，損失L2越大，地方政府就會加大對政策的投入力度以減小損失。所以該情況下博弈雙方更傾向于C，即“促進+退出”策略組合。

退地補償Q是雙方收益的重要組成部分，S2對Q進行二階求導，結(jié)果小于0，表示S2關于Q存在最大值，即存在合理的補償標準使雙方更趨向于合作退出策略組合。

綜上所述，在宅基地退出過程中，合作退出策略穩(wěn)定性受雙方各自基本收益、增值效益、投入成本等的影響，并存在合理的補償值，有利于雙方合作退出宅基地過程的穩(wěn)定。

3 數(shù)值仿真分析

為了更加直觀展現(xiàn)初始狀態(tài)和相關因素對演化博弈系統(tǒng)穩(wěn)定性的影響，用Matlab對系統(tǒng)進行仿真模擬。

3.1 初始狀態(tài)對演化結(jié)果的影響

根 據(jù) 約束 條 件，令RN1=4、RN2=2、ε=-0.6、RZ1=8、RZ2=5、CZ1=8、CN1=1、CN2=2.8、Q=2、L1=4、L2=2，得鞍點M（0.3，0.5），分散地選取6個點進行仿真，（x，y）=（0.1，0.6）、（0.3，0.4）、（0.5，0.1）、（0.4，0.9）、（0.6，0.6）、（0.9，0.3），博弈雙方策略隨時間變化的動態(tài)演化過程如圖2 。當（x，y）落在BADM區(qū)域時收斂于（0，0），當（x，y）落在BCDM區(qū)域時收斂于（1，1），證明了系統(tǒng)演化結(jié)果依賴初始狀態(tài)。

3.2 相關因素對演化結(jié)果的影響

本文選取Q、CN2、RN2作為變動因素，模擬博弈雙方策略演化的動態(tài)過程。

（1）退地補償Q。根據(jù)約束條件，令Q分別為1、3、5、6.5，其余參數(shù)保持不變，初始狀態(tài)為（0.5，0.5），改變Q對演化結(jié)果所產(chǎn)生的影響（圖3）。當Q為1時，農(nóng)戶選擇退出和地方政府選擇促進的收斂速度相當。隨著Q不斷增大，農(nóng)戶為了獲得更多利益，選擇退出的收斂速度加快，而地方政府因成本增加，選擇促進策略的收斂速度減緩。這表明退地補償存在合理的標準范圍，使博弈雙方趨于穩(wěn)定狀態(tài)（1，1），補償過高或過低都會有一方對收益不滿而導致宅基地退出無果。

（2）假設宅基地交易存在交易稅CN2，折現(xiàn)率為ε。根據(jù)約束條件，令CN2分別為1、1.5、2、2.5，其余參數(shù)保持不變，初始狀態(tài)為（0.5，0.5），改變CN2對演化結(jié)果所產(chǎn)生的影響（圖4）。當CN2為1和1.5時，初始狀態(tài)在區(qū)域BADM，表示農(nóng)戶能輕松承擔稅費，更趨于選擇不退出；政府得到的收益無法彌補成本，更趨于選擇不促進，博弈演化結(jié)果最終為（0，0）。隨著CN2增大，農(nóng)戶選擇退出和政府選擇促進的收斂速度明顯提升，系統(tǒng)狀態(tài)從（0，0）演化到（1，1），即CN2在維護合作穩(wěn)定性方面起到積極作用，交易成本越高，博弈雙方就更加趨于選擇“促進+退出”的策略組合。弈雙方最終演化結(jié)果為（1，1）。隨著RN2持續(xù)增大，農(nóng)戶為了獲得更多收益，更快趨于選擇不退出，演化系統(tǒng)逐漸從（1，1）演化到（0，0），即雙方合作退出宅基地的穩(wěn)定性與農(nóng)戶出售宅基地收益RN2呈負相關；出售收益越高，博弈雙方更加趨于選擇“不促進+不退出”的策略組合。

（3）農(nóng)戶出售宅基地收益RN2。根據(jù)約束條件，令RN2分別為2、2.5、3.5、4、4.5，其余參數(shù)保持不變，初始狀態(tài)為（0.5，0.5），改變RN2對演化結(jié)果所產(chǎn)生的影響（圖5）。當RN2為2、2.5時，初始狀態(tài)在區(qū)域BADM中，這表明此時RN2低于農(nóng)戶預期，選擇接受政策退出宅基地會獲得更多收益，所以博

4 政策建議

基于上述分析，為促進雙方合作退出宅基地的穩(wěn)定性提出以下建議。

（1）充分調(diào)研農(nóng)戶意愿，完善宅基地退出補償方案。博弈系統(tǒng)的初始狀態(tài)與演化結(jié)果緊密相關，策略選擇者占比決定了演化方向。如果選擇接受政策退地的農(nóng)戶占比超過臨界值，則最終所有成員都會向該策略演化。所以，政府應在制定政策前充分了解農(nóng)戶的真實訴求，預測不同策略選擇的農(nóng)戶占比，判斷臨界值，根據(jù)結(jié)果制定補償方案，逐步改善方案使其更加適應現(xiàn)實變化要求，一方面應滿足農(nóng)戶的基本需求，另一方面應減少政策成本支出，提高行政效率[11-12]。

（2）構(gòu)建信息平臺，使信息更加透明公開。從外部環(huán)境來看，博弈主體需要與多個參與主體進行溝通交流，但因為信息不對稱，信息閉塞一方無法衡量不同策略的利弊，不利于系統(tǒng)穩(wěn)定。在宅基地退出過程中，地方政府和農(nóng)戶做決策所依據(jù)的信息不同，獲取信息需付出的成本不同，信息不對稱性也會降低雙方間的信任。因此，地方政府應與專業(yè)機構(gòu)合作，構(gòu)建大數(shù)據(jù)信息平臺，公布有關宅基地退出的信息，一方面可以降低策略選擇成本；另一方面可以降低信息不對稱性，為雙方交流溝通提供機會，有利于政策的完善和實施。

（3）引入專業(yè)評估機構(gòu)并制定相關法律法規(guī)。影響因素變動會改變策略的選擇，從而影響系統(tǒng)演化結(jié)果的穩(wěn)定性。農(nóng)戶普遍缺乏準確評估宅基地價值的能力，部分因素的輕微變動可能使農(nóng)戶對宅基地價值產(chǎn)生錯誤判斷。例如，地方政府為促進宅基地退出適當提高補償時，農(nóng)戶容易高估宅基地價值，增加了政策實施難度。因此，在制定補償標準時，可引入專業(yè)的價值評估機構(gòu)，增強補償標準的說服力，并通過制定相關法律法規(guī)降低政府成本。

（4）制定合理的補償標準和激勵措施，引導宅基地有序退出。如圖3所示，在一定的補償范圍內(nèi)，博弈系統(tǒng)會隨時間的增加趨于（1，1），因此，退出補償?shù)暮侠硇杂绊戅r(nóng)戶決策。政府在制定政策前，應充分了解當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平、房屋使用價值、宅基地交易情況等，確定具有針對性、滿足現(xiàn)實要求的補償標準，以解決農(nóng)戶宅基地退出后的基本生活保障問題為底線。同時在政府承受范圍內(nèi)制定適當?shù)莫剟顧C制，以此來提高農(nóng)戶收益，激勵其退出宅基地。

（5）規(guī)范農(nóng)村建設用地交易市場，管控宅基地交易行為。政府推行宅基地退出政策，是為了盤活農(nóng)村閑置土地、發(fā)展地方經(jīng)濟，而跨區(qū)域或私下交易宅基地亂象不利于這些目標的實現(xiàn)。從圖4、圖5可以看出，當農(nóng)戶出售宅基地的交易成本增加、收益降低時，系統(tǒng)逐漸向（1，1）點演化。提高交易成本、降低收益可以通過設置交易稅或違法交易罰金來實現(xiàn)。因此，應明確宅基地交易相關的法律規(guī)定和約束條件，對于非法交易行為設置罰金，提高違法成本，加大處罰力度；對于合法交易，應通過規(guī)范的交易場所、完整的交易流程、標準的交易價格、相應的稅費措施等加強管控。