鄭迪，鄧夢蘭，周儒婷

（武漢紡織大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院，湖北武漢 430200）

我國對房地產(chǎn)的調(diào)控自2016 年起經(jīng)歷了由松到緊的過程。2018 年7 月，中共中央政治局會議提出堅持“房住不炒”的價值定位，堅決打好房價維穩(wěn)攻堅戰(zhàn)不動搖。[1]這使得學(xué)術(shù)界對房地產(chǎn)供給與需求問題產(chǎn)生了新一輪的廣泛討論。房地產(chǎn)問題一直是我國經(jīng)濟的核心問題，由于房地產(chǎn)具備不動產(chǎn)特性，對房地產(chǎn)問題的研究不完全等同于商品市場中其他商品的研究。同時考慮到要充分理解我國房地產(chǎn)市場，不僅涉及到長期以來我國差異性的住房政策、財稅政策、土地政策及金融政策等，還涉及到我國不同人群的差異性住房需求等。為了避免對其研究時陷入“就房價談房價”的自我循環(huán)認證誤區(qū)，應(yīng)該結(jié)合我國新型城鎮(zhèn)化背景，并充分考慮居民收入及分配、人口規(guī)模、人口結(jié)構(gòu)及住房需求的價格彈性四個影響住房需求因素，這樣才能判斷當前我國對房地產(chǎn)的需求狀況，充分朝著國家政策引領(lǐng)的正確方向發(fā)展，解開我國房地產(chǎn)之謎。

一、新型城鎮(zhèn)化發(fā)展現(xiàn)狀

改革開放以來，我國城鎮(zhèn)化迅速發(fā)展。年均新增城鎮(zhèn)人口數(shù)量在1979-1995 年為1055 萬人，1996-2011 年為2119 萬人，增長速度快了兩倍。2019 年我國城鎮(zhèn)化率首次超60%，但仍低于發(fā)達國家的城鎮(zhèn)化水平。同時，傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)化發(fā)展由于注重城鎮(zhèn)空間的迅速擴張，忽略了城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量，造成了資源浪費、分配不公、社會保障不足等一系列問題。[2]因此，黨的十八大以來，我國明確提出應(yīng)發(fā)展以人為本的城鎮(zhèn)化，走符合中國特色的新型城鎮(zhèn)化道路。

新型城鎮(zhèn)化作為社會發(fā)展的必然趨勢，是衡量我國經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量的重要標志和經(jīng)濟發(fā)展的核心推動力。研究表明，中國的城鎮(zhèn)化率每提高1%，大約能增加7 萬億元的市場需求。[3]其中人口作為住房需求的核心載體將在城鎮(zhèn)化進程中作為刺激城市群發(fā)展的重要角色，大力推動城鎮(zhèn)房地產(chǎn)行業(yè)的需求釋放。因此探究我國新型城鎮(zhèn)化發(fā)展道路對居民住房需求的具體影響，并相應(yīng)地發(fā)揮供給政策改革的作用，合理匹配住房需求，實現(xiàn)住房市場供需發(fā)展與新型城鎮(zhèn)化進程相協(xié)調(diào)具備充分的現(xiàn)實價值。筆者著眼于新型城鎮(zhèn)化對住房需求作用的具體路徑研究，從新型城鎮(zhèn)化對收入及分配、人口規(guī)模、人口結(jié)構(gòu)三個方面的影響分析入手，以期能為解決我國房地產(chǎn)發(fā)展的根本問題提供參考。

二、理論機制及分析

按照西方經(jīng)濟學(xué)理論，市場供給和需求決定了價格，價格又決定了資源分配。由此來看，決定房價的實質(zhì)仍是房地產(chǎn)市場供給和需求兩方面的均衡。住房需求按照性質(zhì)可以分為三類：基于人口自然增長、結(jié)婚或分戶帶來的家庭數(shù)量變化的基本住房需求、基于城市發(fā)展和舊城改造等帶來的住房升級的改善住房需求及為滿足資產(chǎn)保值增值或收取租金等的投機投資住房需求。從宏觀層面來看，實體經(jīng)濟因素、貨幣政策因素、匯率以及通貨膨脹等對住房需求與供給雙方都會產(chǎn)生影響。從人的角度出發(fā)來看，影響住房需求的主要因素有收入及分配、人口規(guī)模、人口結(jié)構(gòu)和住房需求的價格彈性。

1.收入及分配

住房需求的收入彈性研究長期以來就是國外學(xué)術(shù)界研究的重點，但由于其具有動態(tài)特征，所以與我國目前的住房需求是否具備收入彈性的觀念不盡相同?？偟膩碚f，住房需求的收入彈性可以從三個方面來分析，分別是總收入、收入的分配和收入差距。

一般認為，居民總收入能夠顯著影響住房需求，尤其長期永久性收入能顯著影響居民的住房消費決策。但由于永久性收入不能直接觀察，仍然需要通過現(xiàn)期收入和消費特征得到。[4]住房需求的收入彈性并非一成不變，而是有一個“先小后大再減小”的過程。當收入難以滿足溫飽時，大部分將會用于覆蓋食品支出，而非用于住房條件改善，這意味著此時住房需求的收入彈性較小；當收入逐漸增加，居民的基本溫飽問題解決后，會相應(yīng)開始考慮住房條件的改善，此時住房需求的收入彈性較大，并且隨著收入的逐漸增加，住房需求的收入彈性也會呈現(xiàn)增加趨勢；直到住房條件得到顯著改善，住房需求的收入彈性迅速變小。

居民對于收入的分配與其消費水平相關(guān)，而居民消費水平與房價的變動方向顯著一致。[5]居民消費水平的提高可以通過乘數(shù)效應(yīng)提升居民總收入，從而使得住房需求增加；反之住房需求增加推動房價上漲，刺激居民消費水平及總收入提高與增加，進而又會推動住房需求的增加。

收入差距會對家庭消費產(chǎn)生較大影響，進而影響住房需求。收入差距加大時，家庭存在提升地位的動機，因此會存在攀比行為，被動提升其消費需求，購房動機增強；另一方面，當收入差距變化時，中低收入家庭消費會受到高收入家庭消費示范效應(yīng)的影響，從而增加其購房動機。[6]所以當收入差距增大時，住房需求會增加。

一方面，新型城鎮(zhèn)化會顯著促進居民消費水平的提升，帶來居民總收入的增加，進而刺激住房需求；另一方面，在新型城鎮(zhèn)化“以人為本”理念下，隨著城鄉(xiāng)差距的減小，住房需求會逐漸減緩；但若仍舊只注重城鎮(zhèn)化率的提升，“新居民”在城鎮(zhèn)化進程中并未切實得到與原城鎮(zhèn)人口均等的社會地位，住房需求仍會高居不下。

2.人口規(guī)模

人口規(guī)模對住房需求可以產(chǎn)生顯著的直接影響，具體來說影響的是基本住房需求。人口規(guī)模受兩方面因素的影響，一是人口自然增長的規(guī)模，二是人口遷移流動的規(guī)模。自然增長人口因?qū)Ρ镜馗鞣矫孢m應(yīng)度高，通常具備較高的基本住房需求，而隨著年齡的增長與收入的增加，改善住房需求與投資住房需求均較高。這種方式增長的人口規(guī)模對住房需求有著顯著的促進作用。隨著城鎮(zhèn)化的不斷發(fā)展，人口遷移流動呈現(xiàn)出時間與空間上的差異性，并且不同類型的遷移人口的購房意愿也是動態(tài)發(fā)展的。

對我國城鎮(zhèn)化導(dǎo)致人口流動的時間與空間特征的認識可歸納為幾點：第一，在人口流動總規(guī)模狀況上，早些年東部沿海城市對人才吸引力顯著加強，為人口凈流入?yún)^(qū)，中部人才流失嚴重，整體呈現(xiàn)東中西空間格局。近些年，隨著近域流動加強，中西部對人才的吸納能力顯著提升。[7]第二，在較長一段時期內(nèi)，城鎮(zhèn)化主要帶來的是跨省人口流動；但近些年來，本鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)就業(yè)的外來人口增速和占比持續(xù)上升，省內(nèi)流動超越跨省流動成為勞動力選擇的主要遷移方式。其中，省會城市又在承載省內(nèi)農(nóng)民進城中發(fā)揮了重要作用，農(nóng)民工從東部回流的趨勢日益顯著。[8]這說明城鎮(zhèn)化的不斷發(fā)展，對人口流動的影響呈現(xiàn)出動態(tài)變化的空間格局。

我國新型城鎮(zhèn)化對遷移人口購房意愿的動態(tài)發(fā)展表現(xiàn)為以下幾點：第一，隨著農(nóng)民工群體年齡與家庭結(jié)構(gòu)的發(fā)展演化，新一代農(nóng)民工受收入與消費觀念變化的影響，更愿意住設(shè)施條件更好的住房。同時由于新一代農(nóng)民工舉家外出打工比例的增加，對住房也提出了更高的需求。第二，流動到不同地區(qū)的農(nóng)民工群體有著截然不同的定居和住房選擇意愿。由于置業(yè)成本、家庭基本消費、文化融合度等各方面因素，跨省流動及流入東部發(fā)達城市的農(nóng)民工定居意愿不強，住房需求較低。而省內(nèi)流動的農(nóng)民工返鄉(xiāng)置業(yè)、進城購房趨勢顯著，住房需求較高。

根據(jù)以上論述，新型城鎮(zhèn)化對人口遷移流動的影響是一個動態(tài)的過程，伴隨著區(qū)域差異性和時間滯后效應(yīng)，而人口遷移流動對住房需求的影響也存在著區(qū)域差異性和群體差異性。

3.人口結(jié)構(gòu)

我國的人口結(jié)構(gòu)目前呈現(xiàn)出明顯的趨勢性特征，這將促進對住房的需求，具體來說，按照年齡層可以將人口劃分為少兒、青壯年及老年人。青壯年又可按照婚姻狀態(tài)劃分為已婚與未婚，按照性別劃分為男性與女性。其中認為少兒比例會抑制住房需求。教育投資與住房成本是目前家庭面臨的主要經(jīng)濟負擔，對少兒的撫養(yǎng)與教育投入會使得住房總需求減少。老年化對住房需求的影響有兩方面。一方面，基于我國高儲蓄特征，老年人在退休時會達到儲蓄最大值。老年人在退休后則是純消費無收入的狀態(tài)，其消費水平與儲蓄都將降低。消費水平的降低會通過乘數(shù)效應(yīng)降低居民收入，進而導(dǎo)致住房總需求減少。另一方面，人口老齡化的發(fā)展促進了醫(yī)療、衛(wèi)生、保健、旅游等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，通過老年人口觀念的改變和儲蓄向其子女的代際轉(zhuǎn)移，提升了社會消費水平，進而通過乘數(shù)效應(yīng)增加了收入，增加了住房總需求。[9]已婚青壯年出于組建家庭的需要，會增加基本住房需求，而未婚青壯年及男女結(jié)構(gòu)因減少了家庭組成數(shù)而使得基本住房需求減少。[10]

新型城鎮(zhèn)化進程中，表現(xiàn)出年齡選擇性特征，即大量農(nóng)村青年勞動力轉(zhuǎn)移到城市，進而延緩城市人口老齡化的趨勢，促進了城市住房需求。同時新型城鎮(zhèn)化進程中也表現(xiàn)出較大的區(qū)域差異性特征，即綜合實力較強的東部地區(qū)比較弱的中西部地區(qū)更能吸引青壯年勞動力流入，進而使東部地區(qū)基本住房需求增加，中西部因年輕勞動力人才的流失而使基本住房需求減少。

三、滿足新型城鎮(zhèn)化下住房需求的政策建議

隨著我國新型城鎮(zhèn)化的進一步發(fā)展，住房需求將進一步提升，對此，筆者提出以下幾點政策建議：

第一，考慮到我國各地區(qū)城鎮(zhèn)化發(fā)展差異較大，各地在人口規(guī)模、人口結(jié)構(gòu)等方面的情況均有其獨特特點，政府應(yīng)該重視地區(qū)差異，因地制宜建設(shè)住房供給體系；同時也應(yīng)進一步推進各地區(qū)城鎮(zhèn)化的均衡發(fā)展，避免出現(xiàn)東部人滿為患，中西部人才流失的極不平衡局面。一方面，積極推動交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，擴大居民居住空間的可選擇性；另一方面，增強東部地區(qū)與中西部地區(qū)各方面合作，以東部地區(qū)發(fā)展拉動中西部地區(qū)發(fā)展，不斷縮小東部與中西部間的發(fā)展差距。

第二，建立完善住房消費機制，積極打破機制體制性障礙，確保收入更合理分配。流動人口由于缺乏原始積累和相應(yīng)的住房保障，購房能力較弱，政府可構(gòu)建多樣化購房、租房策略，租購并舉，充分發(fā)揮市場、企業(yè)和政府三方的聯(lián)合；還可不斷完善“新居民”的教育、養(yǎng)老、醫(yī)療等方面基本制度，促進流動人口收入更合理分配，住房需求得到滿足。

第三，加強金融監(jiān)管，建立房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理框架。積極建立防止投資性資金進入房地產(chǎn)市場的長效機制，堅決遏制炒房現(xiàn)象，努力實現(xiàn)“住房不炒”目標。同時還需根據(jù)實際供需情況合理調(diào)控房地產(chǎn)土地供給，引導(dǎo)房地產(chǎn)投資方向，降低房地產(chǎn)經(jīng)營風險。