方 澗，陳曉敏

(浙江工商大學 法學院，浙江 杭州 310018)

“十四五”規(guī)劃指出，構建國土空間開發(fā)保護新格局，推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，建設韌性城市，是滿足人民生活新需求的重要舉措。如今我國城鎮(zhèn)居住人口已達90 199萬人，占總人口的63.89%，人地矛盾越加突出，人地耦合關系日益引發(fā)關注。1997年頒布的《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》為地下空間的開發(fā)利用提供了宏觀指導，隨之地下空間確權登記的立法活動在全國范圍內展開。2019年中共中央辦公廳、國務院辦公廳聯(lián)合印發(fā)實施的《關于統(tǒng)籌推進自然資源資產產權制度改革的指導意見》再次強調了土地立體化利用的重要性，指出“加快推進建設用地地上、地表和地下分別設立使用權，促進空間合理開發(fā)利用”。在該背景下，武漢、深圳、南京、杭州等城市均進行了一些改革，遺憾的是，并未形成統(tǒng)一適用標準，地方立法缺乏上位法支撐，各城市處理方式迥異。[1]

政策的指引方向迅速吸引了學界對地下空間確權登記問題的關注，其中，尤以地下車位確權登記問題為甚。一般意義上講，地下車位是指地下區(qū)域中用于停放汽車而劃分的特定空間，是區(qū)別于地面車位，需要耗費較高建造成本的具有四至的封閉空間。[2]關于這一問題的討論主要聚焦于權屬和獨立性兩個方面。針對車位權屬問題，目前理論界存在國家所有說、開發(fā)商所有說和業(yè)主所有說三種主流觀點，但均存在難以解釋的缺陷。[3]國家所有說認為人防車位系國防財產而歸國家所有，但忽略了停車位在市場中的商品屬性；開發(fā)商所有說基于“誰投資，誰所有”的基本原則認為，地下車位由投資建設的主體所有，但該觀點因放大市場中的逐利性而涉嫌侵犯業(yè)主利益，并且難以保證人防車位在緊急狀態(tài)下能被迅速投入使用；業(yè)主所有說根據民法物權共同共有理論而提出，認為車位應由小區(qū)業(yè)主共同所有并管理，但該觀點忽略了地下車位建造費用高昂的現實，地下車位應當區(qū)別于電梯、物業(yè)用房等包含在購房價格之內的附屬設施。而在車位獨立性這一問題上，爭議的核心體現在車位可否成為獨立的所有權登記客體上，由此相應地存在肯定說和否定說兩種截然對立的觀點。[4]觀各家之言，目前觀點對立的重要原因在于沒有清晰地界定地下空間的法律性質，且沒有對車位進行細致的類型化區(qū)分。(1)肯定說認為地下車位是能為人所支配的獨立的客觀存在，具有所有權客體的物理特性；否定說認為，所有權的設立要嚴格依據“物權法定”原則，地下車位沒有所有權客體的法律特征。本文試圖通過對基本規(guī)范的梳理和對基本現實的考察，從學理和規(guī)范兩個層面尋求地下空間確權登記問題的解決之道。

一、地下空間確權登記的規(guī)范梳理與運行現狀

地下空間開發(fā)利用是緩解城市化發(fā)展和土地資源緊張兩者間矛盾的重要途徑，現行法律規(guī)范體系是開展這一開發(fā)活動的基本依據，通過梳理和認識基本規(guī)范，可以更深入地了解現狀與解決問題。

(一)地下空間確權登記的現行規(guī)范

從法律體系內部考察，目前我國尚未形成統(tǒng)一的地下空間確權登記規(guī)范。在法律層面最早對地下空間權利進行專門規(guī)定的是《中華人民共和國物權法》(以下簡稱《物權法》)，該法第74條為地下車位權屬問題提供了初步的規(guī)范支撐，隨后該條款被民法典所吸收，并與《不動產登記暫行條例》《人民防空法》《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》等形成地下空間確權登記的基本規(guī)范體系。但現有規(guī)范仍存在明顯的碎片化現象，缺乏立法的統(tǒng)合性，且各個規(guī)范之間存在一定的邏輯交叉。[5]

地下車位確權問題始見于1985年的《關于平時使用人民防空工程收費的暫行規(guī)定》，該部門規(guī)章將人民防空工程定性為國家財產。住房制度改革后，新建商品房修建地下人防工程用作小區(qū)地下車庫的做法十分常見。長久以來，商品房配建地下人防車位根據其人防資產屬性被定性為國防戰(zhàn)備工程，確定歸國家所有。隨著經濟發(fā)展，國家開始鼓勵社會力量投資建設人民防空工程，人防工程貫徹與經濟建設協(xié)調發(fā)展、與城市建設相結合的原則。1997年《人民防空法》第5條規(guī)定“國家對人民防空設施建設按照有關規(guī)定給予優(yōu)惠”，投資者使用并收取利益。人防工程投資主體的多元化彰顯了人防工程的經濟屬性，因此，不能簡單地將人防工程和國防資產等同，只看到其戰(zhàn)備屬性而忽略經濟屬性，并由此直接得出人防車位當然屬于國家財產的結論。

1995年國家土地管理局在《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》中明確：“地面與空中、地面與地下立體交叉使用土地的(樓房除外)，土地使用權確定給地面使用者，空中和地下可確定為他項權利?！痹摬块T規(guī)章規(guī)定了地下空間可以另設土地權利，但沒有解釋該種權利的性質和該權利主體與地面上、下土地使用權人之間的關系。該問題直到2007年《物權法》頒布后才得以明確，該法第136條規(guī)定：“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權?！睆哪撤N意義上講，該條正式開啟了我國的土地空間立法，在此之前，地下空間使用權未被賦予具體的名稱，物權法之后，該項權利被定性為建設用地使用權，可見我國在地下空間權利制度的構建過程中，將地下空間使用權納入用益物權范疇，并未創(chuàng)設新類物權。[6]然而令人遺憾的是，雖然該條涉及土地分層利用的問題，但僅是原則性規(guī)定，并未具體展開。另外，法律層面首次對車位歸屬問題作出回應，《物權法》第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”該條以尊重開發(fā)商和業(yè)主的自由意志為基本出發(fā)點，但在實踐中卻維護了開發(fā)商的天然優(yōu)勢地位，因為開發(fā)商可以利用定價主動權輕易繞開法律要求的平等協(xié)商義務，因此并沒有實質性解決實踐中存在的“只賣不租”“天價車位”等問題。但值得肯定的是，該條第1款對業(yè)主的利益提供了一定的傾斜保護，業(yè)主依據地上建筑物所有權人的身份可以對地下停車位享有“首先滿足”的特殊利益，然而何謂“首先滿足”，在實踐中依然存在爭議。

由于地下空間開發(fā)利用是一項系統(tǒng)性工程，與建設、規(guī)劃、人防、環(huán)保等部門的工作息息相關，因此除了上述規(guī)范之外，還應關注與地下空間確權登記相關的其他專業(yè)領域立法。如《城市規(guī)劃編制辦法》將地下空間納入規(guī)劃范圍，《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》為地表、地上或者地下設立的國有建設用地使用權制定了具體的招標、拍賣或者掛牌出讓規(guī)則等。[7]

中央層面頒行的大多為宏觀性、指導性的法律法規(guī)，沒有細化地下空間確權登記的具體內容和程序，地方立法在這一方面總體上比中央立法較具操作性。[8]上海市為統(tǒng)一規(guī)劃管理地下空間，明晰地下建筑物產權，提高投資者積極性，于2006年頒布了國內第一個關于地下空間建設用地審批和權屬管理的規(guī)范性文件《上海市城市地下空間建設用地審批和房地產登記試行規(guī)定》，就商品房項目附屬地下車庫(位)出租、轉讓、停放管理等行為進行規(guī)制。(2)參見《關于商品房項目附屬地下車庫(位)租售問題的暫行規(guī)定》《上海市住宅物業(yè)管理區(qū)域機動車停放管理暫行規(guī)定》《上海市城市地下空間建設用地審批和房地產登記試行規(guī)定》《上海市房屋土地資源管理局關于住宅物業(yè)管理區(qū)域機動車停車位轉讓有關問題的通知》。杭州市依托《浙江省土地登記辦法》，先后頒布了一系列地方性法律文件。《杭州市不動產登記若干規(guī)定》第24條規(guī)定：“建設用地使用權依法在土地的地表、地上或者地下分別設立的，可以依法予以登記。”事實上，該條本質上還是對上位法的簡單重復，并未就具體操作作出細節(jié)規(guī)定；《杭州市區(qū)地下空間建設用地管理和土地登記暫行規(guī)定》明確將地下停車位納入國有土地范圍內地下空間開發(fā)建設的用地審批和建設用地使用權登記范圍，并參照國有建設用地使用權登記的程序和類型辦理地下建設用地使用權登記。地方政府在鼓勵開發(fā)地下空間方面作出了積極響應，一些地方政府結合原建設部的《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》，根據當地地下空間利用的實際情況制定了地方地下空間開發(fā)管理規(guī)定。但地方性立法尚存內容缺失、效力層級低的問題，且僅在車位的使用、分配、轉讓等方面作出規(guī)定，沒有對權屬問題進行直接規(guī)范。

(二)地下空間確權登記的運行現狀

現有法律法規(guī)及政策為地下車位確權登記提供了一定的方向指引，其中，《民法典》及相關法律法規(guī)也試圖勾勒出地下空間產權框架體系，但實踐中并沒有呈現出理想的制度效果。[9]迄今為止，尚未存在統(tǒng)一或者明確的立法對地下車位的產權確認問題進行規(guī)范，這導致登記工作的開展具有極大的不確定性。從實際運行來看，利用地下空間建造停車場是一項涉及建設、人防、規(guī)劃等多個部門的浩大工程，不僅要求各類規(guī)范之間相互協(xié)調，在操作方面也要做到相互配合，形成完整的流程體系。大部分城市對于地下車位的確權登記問題并無明確規(guī)定，僅由房屋登記機構憑項目的土地使用權審批手續(xù)和符合規(guī)劃的證明進行房屋登記。

通過實踐考察可以發(fā)現，制度運行過程中的核心爭議體現在權利歸屬和登記方式兩個方面上。(1)在權利歸屬上，部分地區(qū)對開發(fā)商、業(yè)主之間的車位配比進行了明確，部分地區(qū)則有意繞開了這一問題，實踐中共存在三種典型模式。如南京市規(guī)劃部門規(guī)定將配建停車位總量的15%確定為業(yè)主共有，其余歸開發(fā)商所有。(3)參見《南京市商品房附屬房屋轉讓等問題的若干規(guī)定(試行)》(2004年)。這一規(guī)定在司法上也得到了一定的呼應和支持，在南京星漢城市花園業(yè)主委員會訴江蘇星漢置業(yè)有限公司車庫糾紛一案中，法院將核準規(guī)劃的36個地下車位中的15%判定為歸業(yè)主共有。深圳市并未采取按比例由業(yè)主共有配建車位的做法，而是規(guī)定業(yè)主可約定共有配套車位，另外開發(fā)商擁有增設停車位的所有權。(4)參見《深圳市房地產開發(fā)項目停車位建設及處分管理辦法(征求意見稿)》(2014年)。有些城市并未說明地下車位權利的歸屬，例如北京、上海、濟寧，但允許開發(fā)商和購房者在購房合同中作出約定。(2)在登記方式上，有單獨登記發(fā)證和附屬登記、一并發(fā)證兩種模式。如濟寧采取分割單獨登記發(fā)證的方式，而上海市并未開展地下車位單獨登記發(fā)證工作；北京則采取可以單獨核發(fā)房屋所有權證登記，也可以合并核發(fā)房屋所有權證的作法，該做法具備一定靈活性，但同時也帶來了車位流轉登記不統(tǒng)一的問題。

從司法運行層面考察，盡管《民法典》第275條、276條肯定了“車位約定說”，但法院卻存在“同案不同判”的現象。總結而言，在未約定權屬的情況下，法院判定地下車位所有權主體的主要依據有四個：(1)地下車位建造成本是否納入公攤面積或公攤成本。如漳州招商局經濟技術開發(fā)區(qū)涵碧樓花園業(yè)主委員會訴漳州紅樹林房地產有限公司建筑物區(qū)分所有權糾紛一案中，業(yè)主委員會無法證明訟爭車庫建造成本被分攤至業(yè)主購房價格中，法院未支持業(yè)主共有訟爭車庫的請求。(5)參見福建省龍海市法院(2013)龍民初字第3543號民事判決書。(2)地下車位是否在規(guī)范建造范圍之內。如星漢城市花園一案中超規(guī)建造的29個車位被判定歸業(yè)主共有。(3)地下車位是否登記。如深圳市海鵬苑業(yè)主委員會訴深圳市鹽田區(qū)果菜食品有限公司、侯立旋及第三人深圳市秋玉投資有限公司車庫糾紛一案中，業(yè)主委員會未能成功舉證涉案車庫登記在全體業(yè)主名下，其訴求未得到法院支持。(6)參見廣東省深圳市鹽田區(qū)法院(2013)深鹽法房初字第109號民事判決書。(4)人防車位因其特殊性而單獨討論，存在歸屬于國家、歸屬于投資者和明確收益權三種處理方式。[10]如欽州希望房地產開發(fā)有限公司與南寧憑興物業(yè)服務有限公司、南寧憑興物業(yè)服務有限公司欽州分公司返還原物糾紛一案中，二審法院認為居民小區(qū)修建的人防工程作為國防資產組成部分，其產權歸屬于國家。(7)參見廣西壯族自治區(qū)欽州市中院(2015)欽民一終字第306號民事判決書。南京寧南國際汽配城業(yè)主委員會訴南京寧南車業(yè)投資有限公司建筑物區(qū)分所有權糾紛一案中，法院認定該地下室車庫由寧南車業(yè)公司投資，平時應由寧南車業(yè)公司使用管理，故收益歸寧南車業(yè)公司，避開了確權問題。(8)參見江蘇省南京市雨花臺區(qū)法院(2015)雨民初字第1238號民事判決書。柏志海、汪愛玲與鹽城市力拓房地產開發(fā)有限公司車位糾紛一案中，法院認為，《人民防空法》中“平戰(zhàn)結合”規(guī)定的是人防工程的使用功能，而非權屬界定，民用建筑的人防工程應按照“誰投資，誰所有”原則確定歸投資者所有。(9)參見江蘇省鹽城市中院(2014)鹽民終字第01318號民事判決書。

二、地下空間確權登記的核心法律爭議

實踐中，由于缺乏上位法支撐，各地對地下空間確權登記問題規(guī)范不一，尤其是對于地下建設空間使用權的獨立性、權利歸屬、地下停車位“首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)范內涵等問題沒有法律上的明確指向，因此提高了地下空間確權登記的制度建設成本。

(一)地下建設空間使用權的獨立性問題

《民法典》第345條明確規(guī)定可以在地下設立建設用地使用權，目前存在的問題是地下建設用地使用權是一項獨立的使用權還是地上使用權的延伸？對其獨立性的探討則是解決權屬爭議的邏輯前提。在實踐中，地方為簡化供地手續(xù)，通常規(guī)定與地上建筑物屬同一建設項目的地下建筑部分不單獨辦理供地手續(xù)，該做法實際上未將地下空間視為可獨立設立建設用地使用權的客體。

對地下空間獨立性的探討存在一定的現實淵源。在建設工程中，根據地下車位物理構造的不同，可以將其分為單建式和結建式兩種類型。單建式地下車位與地上建筑分別設計、施工，且在建筑結構上具有獨立性；結建式地下車位與地上建筑同時設計、施工，且在建筑結構上具有整體性。小區(qū)地下車位大多數屬于結建式建筑，系服務于地上建筑而一體化建造，但否認其具有獨立登記客體地位相當于否認了地下空間的獨立價值，因此如何看待結建式地下車位獨立性問題，將在登記頒證、權利轉讓等方面產生重要影響。與建設用地使用權獨立性問題緊密相關的是地下車位在建筑物區(qū)分所有權中的定性問題，討論其為專有還是共有部分，本質上仍是在討論地下車位所占空間是否具有法律上的獨立地位。

(二)地下停車位的權利歸屬問題

地下車位根據是否具有人防屬性，分為人防車位和非人防車位。人防車位根據投資建設主體的不同，分為國建人防車位和民建人防車位；非人防車位根據是否在規(guī)劃配建范圍之內，又可以分為規(guī)劃配建車位和規(guī)劃之外的車位。建筑物規(guī)劃配建車位是規(guī)劃領域的專業(yè)概念，其設置標準應當結合城市停車設施專項規(guī)劃編制進行調整?；诓煌囄坏念愋?，對其權利歸屬問題存在不同的學說和爭議，且主要存在民建人防車位和非人防車位之中，并由此產生了國家所有說、開發(fā)商所有說和業(yè)主所有說。[11]

1.民建人防車位的權利歸屬爭議

民建人防車位是指由自然人、企業(yè)或其他社會組織出資，根據“平戰(zhàn)結合”原則建立，在作戰(zhàn)狀態(tài)下用作防護，在非作戰(zhàn)狀態(tài)下滿足日常停車之需的地下空間。從投資主體角度上看，民建人防車位具有明顯的私人財產屬性，國家采取給予優(yōu)惠政策而非直接投資的方式參與其中。從作用角度上看，兼具私用和公用屬性，國家在戰(zhàn)時免費征用此類車位作為地下人防工程，平時此類車位可由開發(fā)商處置?；谏鲜鎏卣鳎纬闪藘煞N截然不同的觀點：國有說基于其公用屬性認為民建人防車位屬于國家所有，但在該理論下，難以從市場公平角度解釋投資主體不能獲得投資對象所有權的問題；私人財產所有說則基于其私人財產屬性認為民建人防車位屬于私有，但同樣也存在一定的矛盾，難以解釋對人防車位使用進行限制的問題。而在規(guī)范層面，《人民防空法》規(guī)定人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有，該條對所有權和收益權的模糊表述進一步加劇了民建人防車位的權利歸屬爭議。[12]

2.非人防車位的權利歸屬爭議

非人防車位是指不具有戰(zhàn)時防護功能的，由自然人、企業(yè)或其他社會組織出資建設，用于滿足日常停車需求的地下空間。根據“誰投資，誰享有”原則，由開發(fā)商享有車位所有權最能夠充分發(fā)揮物的經濟價值，但從業(yè)主角度看，作為小區(qū)房產所有人，滿足其日常停車需求的地下車位作為地上建筑的附屬設施，應當歸業(yè)主共有，因此，形成了開發(fā)商所有說和業(yè)主所有說兩種觀點。核心規(guī)范體現在《民法典》第275條，實踐中對該法條的理解存在較大分歧，該規(guī)范形式上體現了開發(fā)商和業(yè)主之間的平等協(xié)商關系，實質上遺留下幾大問題：第一，“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫”是否排除了規(guī)劃之外建造的車位？[13]第二，開發(fā)商可選擇贈與、出售或是出租的形式和業(yè)主就車位所有和使用進行約定，是否可以推定其為地下車位的初始權利人？第三，在沒有約定的情況下該如何確定地下車位的權利歸屬？

(三)地下停車位“首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)范內涵

根據《民法典》第276條的規(guī)定，為了保障業(yè)主合理的停車權益，建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。實踐中，由于相關概念的內涵尚未明確，在“先買房后買車”“一戶多車”等情況下，出現難以公平分配有限停車位資源的困境。

“首先滿足業(yè)主需要”是指基于保護業(yè)主利益的目的，有條件地滿足全部或大部分業(yè)主的合理需求。這項原則至少意味著其“同意”所在的業(yè)主可以在這里停放車輛，或者業(yè)主對這種車位享有“使用權”具有“初顯優(yōu)越性”。[14]《民法典》第276條原則性的表述，在實踐中留下了較大的解釋空間。第一，“首先”是指絕對還是相對地保護業(yè)主的停車需求？絕對保護指禁止將車位出租和出讓給第三人，相對保護指“同等條件”下優(yōu)先保護業(yè)主利益。第二，“業(yè)主”的身份該如何認定？根據相對說，取得車位的第三人即可取得業(yè)主地位，但其與小區(qū)房屋所有權人該如何競爭有限的車位資源？實踐中存在開發(fā)商保留部分房屋所有權，是否也同樣享有“業(yè)主”的車位利益？第三，在經濟較發(fā)達的城市中，一個家庭擁有多輛私家車不足為奇，如何恰當界定“需求”的范圍大小是平衡業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)主與非業(yè)主之間停車利益的關鍵，應在該基礎上確定每戶可得車位的數量。因此，對該法條核心概念的解讀是明確地下停車位確權和交易規(guī)則的基本前提。

三、地下空間確權登記的變革路徑

上述核心法律爭議是突破地下空間確權登記困境的重要切入口，總體上，需以定性為前提，確權為核心，滿足業(yè)主合理需求為保障?？隙ǖ叵陆ㄔO用地使用權獨立性的同時，明確《民法典》第276條涉及的核心概念的含義、范圍，從而提出平衡各類業(yè)主需求的對策，統(tǒng)合銜接目前的不動產登記制度。

(一)對地下空間進行類型化定性確權

《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，建筑區(qū)劃內具有構造、利用上的獨立性，可以成為登記客體的特定空間，應當認定為《民法典》第二編第六章所稱的專有部分。需要注意的是，法學意義上的特定空間與物理意義上的特定空間存在概念差異，前者強調觀念上的間隔，目的是確定特定空間權利歸屬主體，后者強調物理上的間隔，目的是從事實上對物進行客觀明確的區(qū)分。[15]首先，地下空間建設用地使用權應當獨立于地表建設空間使用權，以分層利用為基本原則的土地空間立體化利用不同于土地平面化利用，數個建設用地使用權共存于一個立體空間之內，彼此間通過相鄰關系調整權利義務分配，因此其兼具物理和法學意義上的獨立特定空間之特征，應當肯定其獨立客體地位并單獨確權頒證。其次，地下車位應定性為建筑物區(qū)分所有權的專有部分，理由在于：(1)地下車位具有構造上的獨立性。地下車位系利用地表以下空間，建造一定規(guī)模的地下建筑，在其中劃分出來的滿足車輛停放需求的獨立空間，可以是用水泥墻隔開，三面封閉的車庫，也可以是以警示線、界釘為劃分標志的平面車位。傳統(tǒng)理論認為必須要有客觀上的固定間隔才能夠確定結構獨立的物體，隨著現代民法的發(fā)展，具有獨立結構的物不再限于固定間隔之物，理念上的間隔也可以成為構造獨立之物的判斷標準。[16]警示線、界釘等能夠標識范圍的界限標志發(fā)揮了劃分空間的作用，使地下車位成為了具有獨立構造之物。(2)地下車位具有利用上的獨立性。地下車位系滿足地上建筑所有權人生活之所需而建造，但并不是所有購買房屋的人都有車位需求，也即車位和房屋并不必然存在對應關系。有房無車的業(yè)主，或是擁有地上停車位的業(yè)主，都不產生地下車位的需求。因此，不可以簡單將地下車位定性為地上建筑的從物，將其定性為地上建筑物的獨立性附屬設施較為恰當。房屋附屬設施本應指與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施，但從《物權法》立法過程中可以窺見，地下車庫的定性不僅是一個法律問題，也是一個復雜的政策考量問題，雖說地下車位為了服務于地上建筑而存在，但其具有利用上的獨立性。[17](3)地下車位可以成為登記的客體。《不動產登記暫行條例實施細則》規(guī)定，不動產單元是指歸屬界限封閉且具有獨立使用價值的空間，地下車位可以借助標識劃分出可識別的空間，具有不依附于地上建筑物的獨立使用價值，因此可以成為單獨的不動產單元?！墩憬〉叵陆ㄖ锏怯洉盒修k法》規(guī)定：“房地產開發(fā)項目內按照規(guī)劃要求建設的地下車位，在設置永久性固定四至界標后，方可作為基本單元申請地下建筑物所有權登記。”若以永久性固定四至界標作為劃定空間的標識，應當由具備相應資質的測繪機構設置。

建設用地使用權和地下車位的獨立性論證為不同類型車位的權屬確定提供了重要的理論支撐。[18]第一，人防車位中開發(fā)商投資建設的民建人防車位應當由開發(fā)商擁有所有權?！度嗣穹揽辗ā返?條實質上將民建人防工程的權屬賦予了投資者。有觀點認為國家給予政策上的優(yōu)惠屬于一種間接投資，該觀點有失偏頗。國家給予的優(yōu)惠是政策上的保障措施，并非國家的投資形式，因此不可以將國家看作民建人防工程的投資主體之一。同時，收益權是所有權的重要權能之一，在沒有明確權屬的情況下，收益主體同時也承擔了維護和管理的義務，將所有權判定給投資者更加合理。另外，條文表面上并沒有明確說明民建人防工程的所有權歸屬，根據“誰投資、誰所有”原則，排除國家投資主體資格，所有權屬于投資者。另一大爭議圍繞人防車位的戰(zhàn)時功能展開，但若將投資者的特定交付義務認為是贊同人防車位歸國家所有的理由則系因果顛倒，據《憲法》規(guī)定，出于公共利益的需要，國家可以對私人財產進行征收征用，因此人防車位的戰(zhàn)備屬性并不影響其成為開發(fā)商的私有財產。[19]

第二，非人防車位中規(guī)劃配建車位在沒有約定的情況下應當歸開發(fā)商所有，規(guī)劃配建外的車位同樣歸開發(fā)商所有。規(guī)劃內的車位在沒有約定的情況下，若開發(fā)商非地下車位的原始權利人則其不享有約定車位歸屬的權利，開發(fā)商享有實際上的主動權，可以選擇到底是以出售、贈與還是出租的方式處置車位權利，該主動權佐證了開發(fā)商享有車位所有權的觀點。[20]《民法典》第275條排除了規(guī)劃配建之外地下車位的適用，使得確權爭議缺乏相應法律規(guī)定支撐。筆者認為配建之外的車位歸投資者所有更加符合公平原則，理論上的分攤面積說在實踐中存在操作困難——地下車位被納入公攤面積或公攤成本則歸全體業(yè)主所有，若未納入則歸開發(fā)商所有——首先是目前并不存在將地下車庫規(guī)定為屬于公攤部分的法律文件，因此很難將其界定為全體業(yè)主共有。(10)《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則(試行)》第9條規(guī)定了公用建筑面積計算原則：凡己作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。另外，原告舉證存在較大困難，某些案件中原告業(yè)主因無法充分舉證證明房地產的分攤行為而敗訴。(11)參見福建省龍海市法院(2013)龍民初字第3543號民事判決書。并且，要求開發(fā)商公開建造成本也缺乏法律依據和可操作性，房地產市場開放后，價格依靠市場調節(jié)，房屋價格是開發(fā)商和購房者之間達成的合意，根據意思自治原則，若購房合同中未明確約定地下車庫納入公攤面積則表明購房者認同房屋價格不包含地下車庫在內。

(二)對“首先滿足業(yè)主的需要”進行法律解釋

該條款的解釋重點在于對“業(yè)主”“首先滿足”“需要”等幾個核心概念的理解?！皹I(yè)主”是指房屋所有權人，依據文義解釋可以將取得小區(qū)地下停車位的非房屋所有人排除在業(yè)主范圍之外。“業(yè)主”范圍不宜在條文適用過程中被擴大，否則將出現稀缺資源無法滿足過量需求的失衡狀態(tài)，從而引發(fā)更多利益糾紛。因此要從滿足生活需要的目的出發(fā)，將權利主體范圍限定在房屋所有權人范圍內，排除保留部分房屋所有權的開發(fā)商和依法取得小區(qū)停車位的非房屋所有權人，該部分主體無法依據其所有的車位權利要求和其他業(yè)主享有同等待遇。[21]“首先滿足”不能純粹地解釋為絕對地保護業(yè)主的停車需求，將“首先滿足”解釋為“同等條件”下優(yōu)先滿足業(yè)主需要是一條恰當的途徑。根據目的解釋，該條文想要體現對業(yè)主利益的保護傾斜，因此對“同等條件”的適用應采取緩和態(tài)度，避免處于主動地位的開發(fā)商制定過高價格，導致購房者無力負擔而被迫放棄“同等條件”優(yōu)先購買的權利，當購房者與開發(fā)商無法通過自由協(xié)商達成一致的車位價格時，法律應保障購房者尋求第三方機構進行估價以保證價格公正合理的權利。[22]從對上述兩個核心概念的解釋可以看出，與權利主體對應的義務主體的范圍要更大，包括開發(fā)商以及擁有專有地下車位的小區(qū)業(yè)主和通過合法途徑擁有地下車位的第三人。

“需要”指代的是一種“合理需求”?！昂侠硇枨蟆笔且粋€依據居民生活水平和可利用資源存量標準進行解釋的概念，在不同地區(qū)、時間內會有不同的解釋，因此將配置比例作為滿足業(yè)主需要的標準具有較大操作性和合理性，按照小區(qū)房屋數量和車位數量嚴格控制業(yè)主購買車位的機會，提供量化標準的同時保障了業(yè)主的機會公平。[23]當比例大于1∶1時，保障一戶可以購得一個車位(按照比例依次增加可購買車位數量)，允許將車位出租給非業(yè)主，但禁止出售；當比例小于1∶1時，禁止出租、出售車位給非業(yè)主，業(yè)主之間的車位購買機會可以采用搖號或者其他保障機會公平的方式獲取，從而實現數量上的合理性。當然，“合理需求”也應該解釋為時間上的合理，照顧購房后才產生停車需求的業(yè)主的利益，該部分業(yè)主可以通過預先購買車位或租賃車位、和開發(fā)商簽訂附條件的預購合同的方式保障其作為業(yè)主而應當享有的車位利益，當業(yè)主購買車輛之后再向開發(fā)商購買車位。預先購買或出租車位等方式保證有車和無車業(yè)主在初次購買車位時享有機會平等，保障了業(yè)主的“優(yōu)先購買權”，簽訂附條件的預購合同的方式保障業(yè)主將來實現需求。將空余車位投入市場，提高車位使用率，帶來了開發(fā)商和購房者經濟利益雙豐收的局面，但需要注意的是，無車業(yè)主簽訂預購合同后應當采取公示手段，避免傷害第三人的信賴利益。

(三)對不動產登記進行統(tǒng)合與銜接

目前我國關于地下空間登記的法律法規(guī)存在層級較低的現象，主要依據各地方的地方性法規(guī)和部門規(guī)章展開登記工作。因此，依托不動產統(tǒng)一登記制度，建立配套法律制度有著緊迫的現實需要。

第一，土地使用權是地下車位登記的前提，應當統(tǒng)一為地下建筑核發(fā)地下空間土地使用權證書。例如武漢市，開發(fā)建設項目及其配建地下停車場作為結建空間的，地表建設用地使用權和地下建設用地使用權按照“一并供地、分次辦理”的原則，一并擬訂供地方案，分別辦理供地手續(xù)。(12)參見《武漢市人民政府關于進一步規(guī)范開發(fā)建設項目配建地下停車場管理的意見》。第二，房屋機構應當建立地下建筑物登記簿，將地下車位登記在冊，不應與地上建筑物一并登記。目前大部分城市對于結建式地下車位采用附記于房屋產權證書的登記形式，并未體現其獨立的客體屬性，亦影響辦理車位單獨流轉時的登記手續(xù)。第三，登記和確權應當形成一個閉環(huán)。明晰地下車位的權屬，才能夠確定登記主體，不同類型的地下車位由各自權利人申請登記，若屬于國家所有或業(yè)主共有，則無需登記。[24]

四、結語

為解決小區(qū)地下車位確權登記難題，亟需拓展“以確權為前提”的登記思維模式，明確規(guī)定登記主體，細化登記流程。以問題為導向，構建“定性-確權-保障”的基本制度框架，完善地下空間確權登記規(guī)則以應對現有法律不完善而產生的法律適用難題。總體而言，首先，地下車位與地上建筑具有密不可分的關系，這使得解釋地下車位可成為獨立登記客體具有重要意義，因為其具備構造和利用上的獨立性而將其定性為建筑物區(qū)分所有權的專屬部分。其次，從投資主體、目的、效益等角度論證不同類型地下車位的權利歸屬成為最重要的一環(huán)。最后，解釋“首先滿足業(yè)主需要”的含義以保障基于業(yè)主身份而享有的特殊利益。