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        房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)資金管理完善策略研究

        2022-11-27 05:07:08鐘艷萍廣東富港投資集團(tuán)有限公司
        品牌研究 2022年20期
        關(guān)鍵詞:資金財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)管理

        文/鐘艷萍(廣東富港投資集團(tuán)有限公司)

        房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè),21世紀(jì)以來,房地產(chǎn)企業(yè)隨著國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展獲得了迅猛的發(fā)展,出現(xiàn)了房地產(chǎn)熱,步入了房地產(chǎn)高利潤時(shí)代。

        隨后,國家實(shí)施了有效的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策。例如2016年國家提出的“房子是用來居住的,不是用來炒的”基本理念,2017年提出的土地供應(yīng)政策、量化問責(zé)機(jī)制等,房地產(chǎn)發(fā)展過猛的勢頭得到一定控制,逐漸地趨于合理[1]。

        在其中,房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式就發(fā)生了巨大改變,企業(yè)轉(zhuǎn)型、管理創(chuàng)新成為大勢所趨。本文針對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及其營運(yùn)資金管理中存在的問題進(jìn)行分析,提出了幾點(diǎn)新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型實(shí)踐策略,以為實(shí)際的企業(yè)營運(yùn)資金管理提供借鑒。

        一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

        (一)發(fā)展呈多元化趨勢

        當(dāng)前,房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭愈發(fā)激烈,許多企業(yè)都開始選擇多元化經(jīng)營,幫助企業(yè)有效地抵抗風(fēng)險(xiǎn),提升經(jīng)濟(jì)效益。

        多元化趨勢為房地產(chǎn)企業(yè)提供了多樣化經(jīng)營模式,要求企業(yè)管理盡可能地滿足消費(fèi)者的多元化需求,充分利用企業(yè)的經(jīng)營能力、技術(shù)優(yōu)勢和資金優(yōu)勢,根據(jù)市場變化制定資金營運(yùn)規(guī)則,實(shí)行多種新管理策略,加大管理范圍,改革管理方法。

        (二)市場競爭力增加

        雖然房地產(chǎn)行業(yè)告別了高利潤時(shí)代,但其仍處于快速發(fā)展中,房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量不斷增加,競爭也越來越激烈。其中企業(yè)數(shù)量眾多規(guī)模普遍偏小、房地產(chǎn)市場集中度小,是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場競爭力增加的主要原因。在許多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部,也暴露出了競爭力低下、管理冗雜的問題,阻礙了企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。面對日益復(fù)雜的市場環(huán)境及日趨激烈的競爭壓力,房地產(chǎn)企業(yè)必須不斷推進(jìn)經(jīng)營管理水平提升,采取科學(xué)有效的措施提升競爭力,轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新財(cái)務(wù)管理模式,促進(jìn)企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。

        (三)盈利模式在轉(zhuǎn)變

        在新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢下,我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式發(fā)生了較大的變化,這意味著房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式也發(fā)生了較大的變化。

        首先,我國加大土地市場監(jiān)管,土地價(jià)格不斷上升的趨勢得到一定程度控制,傳統(tǒng)的土地增值模式以及單純靠房價(jià)上漲獲取利潤的方式已不再適用[2]。房地產(chǎn)企業(yè)的盈利方式轉(zhuǎn)變?yōu)榉慨a(chǎn)創(chuàng)新增值以及土地運(yùn)作增值,需要運(yùn)用差異化、精細(xì)化的發(fā)展模式,采用節(jié)約成本型的經(jīng)營方法,提升企業(yè)的利潤空間和盈利水平。

        二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理中的問題

        (一)財(cái)務(wù)管理意識不足

        目前,許多房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的首要問題是財(cái)務(wù)管理的意識不足,財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)薄弱,經(jīng)營者財(cái)務(wù)管理理念差。在這樣的環(huán)境下,房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度不完善,缺乏有效的成本監(jiān)控體系,也就導(dǎo)致了許多房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)中不能保持強(qiáng)大的競爭力,阻礙了企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。另外,許多房地產(chǎn)企業(yè)對會計(jì)核算比較重視,忽略了全面預(yù)算管理與財(cái)務(wù)管理目標(biāo),缺少完善的財(cái)務(wù)組織機(jī)構(gòu)與制度,缺乏有效的預(yù)算執(zhí)行和監(jiān)督措施,這也是財(cái)務(wù)管理意識不足的表現(xiàn),無法使財(cái)務(wù)管理發(fā)揮其在企業(yè)管理中的積極作用。

        (二)財(cái)務(wù)管理制度不足

        財(cái)務(wù)管理制度不足,也是目前許多房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的主要問題之一。主要表現(xiàn)在企業(yè)中內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度不夠全面,沒有覆蓋所有的經(jīng)營部門及經(jīng)營環(huán)節(jié),沒有滲透房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的各個(gè)領(lǐng)域或企業(yè)經(jīng)營操作的各個(gè)環(huán)節(jié),沒有明確企業(yè)各級部門和人員的職權(quán)與責(zé)任,內(nèi)部控制力度不強(qiáng),資金營運(yùn)和賬簿管理混亂,未實(shí)施賬、錢分管原則,這就要求房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理控制,保證營運(yùn)資金的完整和安全,發(fā)現(xiàn)、防止并及時(shí)糾正財(cái)務(wù)管理舞弊與錯(cuò)誤現(xiàn)象,保證企業(yè)財(cái)務(wù)資料的合法、完整、真實(shí)。另外,許多房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度還存在缺乏科學(xué)性管理措施的問題,主要表現(xiàn)在存貨控制不嚴(yán)、資金停滯,應(yīng)收賬款控制不嚴(yán)、資金回籠困難,缺乏有力催收措施、資金回收期過長等方面。有些企業(yè)認(rèn)為,現(xiàn)金流越多越好,這就導(dǎo)致了資金長期閑置不能參加生產(chǎn)經(jīng)營周轉(zhuǎn),造成嚴(yán)重浪費(fèi)。有些企業(yè)則相反,其將大量資金用來購置固定資產(chǎn),沒有科學(xué)地使用計(jì)劃,導(dǎo)致資金長期短期,經(jīng)營急需資金匱乏,使企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境[3]。

        (三)缺乏財(cái)務(wù)籌劃管理

        企業(yè)的財(cái)務(wù)籌劃管理指的是企業(yè)的財(cái)務(wù)工作目標(biāo)和方向。新形勢下,許多房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理缺乏科學(xué)的籌劃管理,這是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)缺乏核心競爭力的關(guān)鍵因素。一旦房地產(chǎn)企業(yè)缺乏科學(xué)的籌劃管理,就會導(dǎo)致財(cái)務(wù)工作沒有明確的目標(biāo)與方向,財(cái)務(wù)管理工作就較為主觀隨意,管理被動,很容易受到內(nèi)外部環(huán)境的影響,無法進(jìn)行基本的財(cái)務(wù)預(yù)測、控制與分析。而導(dǎo)致企業(yè)缺乏財(cái)務(wù)籌劃管理的主要原因,一是房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)部門對財(cái)務(wù)籌劃不夠重視,缺乏專業(yè)的財(cái)務(wù)籌劃隊(duì)伍或人才,也就很難進(jìn)行科學(xué)的財(cái)務(wù)籌劃工作;二是企業(yè)沒有足夠的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)管理意識,缺乏對經(jīng)營中顯性或隱性風(fēng)險(xiǎn)的籌劃與處理,這會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營面臨不必要的風(fēng)險(xiǎn);三是許多房地產(chǎn)企業(yè),由于受自身實(shí)際情況的限制,財(cái)務(wù)管理崗位缺乏合理性,財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的收集和儲存缺乏連續(xù)性和充分性,這就使得企業(yè)的財(cái)務(wù)籌劃管理工作難以正常、科學(xué)地開展。

        (四)缺乏財(cái)務(wù)動態(tài)管理

        許多房地產(chǎn)企業(yè)屬于中小型企業(yè),經(jīng)營模式屬于個(gè)體、私營性質(zhì),由于自身規(guī)模較小,他們往往偏向于追求短期目標(biāo),資金結(jié)構(gòu)中貸款投資所占比例比大企業(yè)多得多。所以,許多房地產(chǎn)企業(yè)投資總是希望盡快收回成本,很少考慮擴(kuò)大自身規(guī)模,投資盲目,也對經(jīng)營過程中將要發(fā)生的現(xiàn)金流問題缺乏可靠預(yù)測,缺乏對財(cái)務(wù)的動態(tài)管理。主要表現(xiàn)在企業(yè)對財(cái)務(wù)管理沒有進(jìn)度計(jì)劃和前期預(yù)算,缺乏對企業(yè)管理過程中、經(jīng)營過程中的成本、資金流等關(guān)鍵環(huán)節(jié)的了解和把控,缺乏詳細(xì)、科學(xué)的財(cái)務(wù)規(guī)劃。雖然有些企業(yè)在事后進(jìn)行了績效考核,發(fā)現(xiàn)了財(cái)務(wù)動態(tài)管理中的缺陷,但已經(jīng)流出的現(xiàn)金已不可挽回[4]。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)站在企業(yè)戰(zhàn)略角度進(jìn)行財(cái)務(wù)管理,加強(qiáng)資金的計(jì)劃管理,進(jìn)一步盤活資產(chǎn),保證資金鏈安全,為企業(yè)創(chuàng)造更大價(jià)值。

        三、新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型實(shí)踐策略

        新常態(tài)下,房地產(chǎn)企業(yè)處于市場競爭壓力不斷加大、市場日新月異的環(huán)境中,企業(yè)本身也存在缺乏財(cái)務(wù)管理意識,缺少完善的財(cái)務(wù)管理機(jī)制,缺乏財(cái)務(wù)的統(tǒng)籌動態(tài)管理等問題,這就要求房地產(chǎn)企業(yè)提高財(cái)務(wù)管理意識和水平,建立健全完善的財(cái)務(wù)管理制度,全面實(shí)施預(yù)算管理,加強(qiáng)資金管理,來完成企業(yè)財(cái)務(wù)管理的有效轉(zhuǎn)型。

        (一)提高財(cái)務(wù)管理意識

        對于缺乏財(cái)務(wù)管理意識這一方面,首先要做的就是轉(zhuǎn)變經(jīng)營者的財(cái)務(wù)管理理念,明白財(cái)務(wù)管理對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的益處,引進(jìn)先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理理念,構(gòu)建有效的財(cái)務(wù)管理機(jī)制,提升財(cái)務(wù)管理者的專業(yè)性,明確各部門各崗位的職權(quán)與責(zé)任,加大對企業(yè)營運(yùn)資金的監(jiān)督與風(fēng)險(xiǎn)控制,應(yīng)用精細(xì)化財(cái)務(wù)管理,將其貫徹到房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的研發(fā)生產(chǎn)及銷售的各個(gè)環(huán)節(jié),增強(qiáng)其中的財(cái)務(wù)監(jiān)督水平。其中,起著關(guān)鍵性作用的就是管理人員的專業(yè)素質(zhì)。對此,房地產(chǎn)企業(yè)不僅要重視引進(jìn)高水平的財(cái)務(wù)管理人員,還要實(shí)施完善的績效考核措施,定期對財(cái)務(wù)管理人員開展針對性的培訓(xùn),要定期召開財(cái)務(wù)管理會議,及時(shí)發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)日常管理工作中的不足,不斷提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理的效果。同時(shí)還要合理配置財(cái)務(wù)管理人員,做到專人專用,明確崗位職權(quán)與責(zé)任,避免職責(zé)混淆,防止出現(xiàn)一人兼顧多個(gè)職能、濫用職權(quán)的現(xiàn)象,并落實(shí)財(cái)務(wù)管理的相關(guān)法律法規(guī),促進(jìn)財(cái)務(wù)管理規(guī)范、科學(xué)、合法。

        (二)完善財(cái)務(wù)管理制度

        實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型,完善財(cái)務(wù)管理制度必不可少,健全的財(cái)務(wù)管理制度與體系,不僅是新常態(tài)下經(jīng)濟(jì)環(huán)境的要求,也是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展方向正確、目標(biāo)明確的關(guān)鍵。對此,房地產(chǎn)企業(yè)一方面要優(yōu)化現(xiàn)有的財(cái)務(wù)管理制度,完善健全財(cái)務(wù)管理體系,深度挖掘企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù),分析過往的財(cái)務(wù)預(yù)算報(bào)告,識別財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),降低財(cái)務(wù)安全隱患,在日常工作中做好財(cái)務(wù)預(yù)算編制與管理,重視資金管理,合理分配資金,實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金的良性運(yùn)作,并同時(shí)做好資金預(yù)算編制與分析工作,把握企業(yè)部分項(xiàng)目及整合項(xiàng)目的資金預(yù)算編制,避免突發(fā)情況處理不及時(shí)危及整體項(xiàng)目的財(cái)務(wù)運(yùn)行工作。

        另一方面,房地產(chǎn)企業(yè)要為財(cái)務(wù)人員提供更多的培養(yǎng)和教育機(jī)會,及時(shí)學(xué)習(xí)國內(nèi)外先進(jìn)的、最新的財(cái)務(wù)管理方法,帶動企業(yè)管理工作革新,并重視構(gòu)建信息化財(cái)務(wù)管理體系,利用信息網(wǎng)絡(luò)快速收集財(cái)務(wù)數(shù)據(jù),幫助財(cái)務(wù)人員實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)的全面、動態(tài)管理,提高工作效率。

        (三)全面實(shí)施預(yù)算管理

        預(yù)算管理作為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容,也在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型中起著關(guān)鍵性作用。它可以降低房地產(chǎn)企業(yè)成本,提高利益水平,合理規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)白熱化的市場競爭環(huán)境及復(fù)雜多變的政策環(huán)境。而房地產(chǎn)企業(yè)想要實(shí)施全面的預(yù)算管理,首先就要具備較強(qiáng)的財(cái)務(wù)預(yù)測與分析能力,對房地產(chǎn)經(jīng)營事先進(jìn)行正確判斷,包括不確定因素、可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)事件等,都要有一定的認(rèn)識,并要根據(jù)累積的財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn),采取風(fēng)險(xiǎn)抵抗措施;其次,房地產(chǎn)企業(yè)還要熟知當(dāng)前環(huán)境下的國家房地產(chǎn)政策與法規(guī),提高企業(yè)提交稅收額度,制定和調(diào)整財(cái)務(wù)管理制度,盡可能地獲得國家政策支持,享受相應(yīng)的政策福利;再次,房地產(chǎn)企業(yè)還要進(jìn)行企業(yè)內(nèi)各部門的預(yù)算管理,要求內(nèi)部各個(gè)部門都要根據(jù)自身項(xiàng)目的實(shí)際開展情況,提出有針對性的預(yù)算管理方案,進(jìn)而匯總成企業(yè)整體的年度預(yù)算管理方案,為企業(yè)實(shí)施預(yù)算動態(tài)化管理、全面管理提供支持;最后,則是要求房地產(chǎn)企業(yè)改變?nèi)谫Y、渠道與方式,采用多元化融資間接融資等融資方式,減少對銀行直接貸款的依賴,強(qiáng)化對現(xiàn)有流動性資產(chǎn)或固定資產(chǎn)的管理,盤活企業(yè)存貨資產(chǎn),縮短存貸差的轉(zhuǎn)換時(shí)間,提高資金周轉(zhuǎn)效率[5],減少開發(fā)周期長帶來的資金時(shí)效差問題,合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

        (四)加強(qiáng)財(cái)務(wù)資金管理

        房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型還離不開財(cái)務(wù)資金的有效管理。對此,房地產(chǎn)企業(yè)首先要強(qiáng)化成本控制,建立系統(tǒng)的成本管理體系,提高利潤空間,包括從基礎(chǔ)的成本管理與流程開始優(yōu)化,控制每個(gè)階段的成本要點(diǎn),以及從企業(yè)的戰(zhàn)略角度優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)。一方面,房地產(chǎn)企業(yè)要將成本控制貫穿于每一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程,在前期決策階段、設(shè)計(jì)階段、投招標(biāo)階段、合同洽商階段,都要做到精準(zhǔn)的全面的成本控制,項(xiàng)目實(shí)施與施工結(jié)算階段則要嚴(yán)控成本。另一方面,房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)資金的收支管理,對應(yīng)收房款要建立嚴(yán)密的、行之有效的售房款追收制度。相關(guān)銷售業(yè)務(wù)收款時(shí)需按照銷售收款流程進(jìn)行,對支出則要根據(jù)審批通過的資金計(jì)劃來進(jìn)行資金的統(tǒng)一調(diào)度和安排,按照資金的緊急重要程度進(jìn)行合理有序的支出。另外房地產(chǎn)企業(yè)還需實(shí)施有效的項(xiàng)目考評制度,這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)具有高負(fù)債特點(diǎn),實(shí)施項(xiàng)目考評可以對企業(yè)資金進(jìn)行有效把控,幫助企業(yè)在自身承受范圍內(nèi)選擇最合適的開發(fā)項(xiàng)目,避免企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈,規(guī)避營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。

        四、結(jié)束語

        總的來說,在新常態(tài)下,房地產(chǎn)企業(yè)面臨著市場環(huán)境日新月異、自身競爭力不足、管理制度不完善、缺乏統(tǒng)籌動態(tài)管理方法等問題,亟須進(jìn)行財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型,適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢要求,提高財(cái)務(wù)管理意識和水平,建立健全完善的財(cái)務(wù)管理制度,全面實(shí)施預(yù)算管理,加強(qiáng)資金管理,推動財(cái)務(wù)一體化建設(shè),發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用與積極作用,為企業(yè)的可持續(xù)有效發(fā)展提供支持,推動企業(yè)整體的轉(zhuǎn)型與升級,提升企業(yè)核心競爭力。

        相關(guān)鏈接

        房地產(chǎn)(real estate)是一個(gè)綜合的較為復(fù)雜的概念,從實(shí)物現(xiàn)象看,它是由建筑物與土地共同構(gòu)成。土地可以分為未開發(fā)的土地和已開發(fā)的土地,建筑物依附土地而存在,與土地結(jié)合在一起。建筑物是指人工建筑而成的產(chǎn)物,包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。

        房地產(chǎn)既是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài),也是一項(xiàng)法律權(quán)利。前者是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱,包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權(quán)利。房產(chǎn)指建筑在土地上的各種房屋,包括住宅商鋪、廠房、倉庫以及辦公用房等。地產(chǎn)指土地及其上下一定的空間,包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、地面道路等。房地產(chǎn)由于其位置的固定性和不可移動性,在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)。有三種存在形態(tài):即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中,其拍賣標(biāo)的也有三種存在形態(tài),即土地(或土地使用權(quán))、建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。

        營運(yùn)資金:

        營運(yùn)資金亦稱“運(yùn)用資金”。國外稱為營運(yùn)資本。是合營企業(yè)流動資產(chǎn)總額減流動負(fù)債總額后的凈額,即企業(yè)在經(jīng)營中可供運(yùn)用、周轉(zhuǎn)的流動資金凈額。由于營運(yùn)資金是流動資產(chǎn)減去流動負(fù)債后的凈額,因此,流動資產(chǎn)和流動負(fù)債的變化,都會引起營運(yùn)資金的增減變化。如流動負(fù)債不變,流動資產(chǎn)的增加就意味著營運(yùn)資金的增加;流動資產(chǎn)的減少就意味著營運(yùn)資金的減少。

        如流動資產(chǎn)不變,流動負(fù)債增加,就意味著營運(yùn)資金的減少;流動負(fù)債減少就意味著營運(yùn)資金增加。在兩者同時(shí)變化的情況下,只有兩者抵銷后的凈額才是營運(yùn)資金的增減凈額。在一般情況下,只有一方涉及流動資產(chǎn)或流動負(fù)債類科目,而另一方涉及非流動資產(chǎn)或非流動負(fù)債類科目(如長期負(fù)債、長期投資、資本、固定資產(chǎn)等)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)才會使?fàn)I運(yùn)資金發(fā)生增減。雙方都涉及流動資產(chǎn)或流動負(fù)債類科目的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù),即發(fā)生在營運(yùn)資金內(nèi)部項(xiàng)目間的業(yè)務(wù),不會使?fàn)I運(yùn)資金發(fā)生增減。

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