文/史麗娟（丹陽市曲阿安居工程建設開發(fā)有限公司）

新收入準則的實施一定程度上對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算產(chǎn)生了干擾和影響，其使得房地產(chǎn)企業(yè)失去了控制收入確認的權利，交易時房地產(chǎn)企業(yè)因此處于相對比較被動的地步，針對這種新變化就必須要對房地產(chǎn)企業(yè)成本核算方式進行優(yōu)化和調(diào)整，否則房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展必將受阻。

一、新收入準則和舊準則的差別

（一）收入確認方式不同

收入確認方式不同是新舊收入準則應用的重要特點之一，在傳統(tǒng)收入準則下，企業(yè)實施會計核算時，必須要在收入確認之后進行，這樣就容易出現(xiàn)會計核算信息滯后的問題，財務信息的準確性可能會因此而受到影響和干擾。而且在進行收入確認時所使用到系統(tǒng)、模型不夠統(tǒng)一，這樣在進行會計核算時就涉及了換算問題，無形中增加了工作人員的工作量。而新收入準則落實后，要求企業(yè)在進行收入確認時，必須統(tǒng)一會計核算標準，收入確認權限也需要做好相應的規(guī)范，借助這一系列的措施，會計核算更加規(guī)范化，工作效率及質(zhì)量得到了大幅度提升，會計核算的標準化、統(tǒng)一化趨勢日趨明顯。

（二）收入確認標準不同

新收入準則推行后，房地產(chǎn)企業(yè)收入確認標準也發(fā)生了明顯變化，在確認收入時，傳統(tǒng)收入準則主要是針對商品、財產(chǎn)等內(nèi)容對風險進行評估，新收入準則主要是從控制權著手對風險進行評估。

相較于傳統(tǒng)收入準則來說，新收入準則在收入標準確認方面的優(yōu)勢表現(xiàn)為：可以對收入條件進行更加理性的判斷，收入確認精準度大幅度提升，外界干擾因素減小，這對于后期會計信息報告的優(yōu)化也有著重要的幫助。

（三）交易合同處理方式不同

交易合同是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的重要內(nèi)容之一，合同類型多元。在新收入準則應用之后，合同的交易方式得到了更好的規(guī)劃，合同各個主體責任更加清晰明確，這樣可以有效杜絕合同簽訂雙方不積極履責的問題，可以更好地對合同交易進行規(guī)范化管理，這些都為后期成本核算提供了諸多便利，在成本核算中更好地發(fā)揮合同作用價值。

（四）特定交易的收入確認、計量的不同

新收入準則針對特定交易業(yè)務收入進行了科學合理的規(guī)劃，確認標準及計量原則明確明朗，工作程序得到了更好的規(guī)范，統(tǒng)一的標準制度得以順利實施，會計信息的準確性進一步提升。

二、房地產(chǎn)企業(yè)中成本核算對象和項目

房地產(chǎn)企業(yè)盈利的主要途徑就是房屋開發(fā)、建設以及銷售等業(yè)務，當前市場上比較常見的房屋開發(fā)主要有三種類型，即銷售給個人的商品房；出租給個人或者集體的出租方；為拆遷或者是具體特殊居民群體所建設的保障住房。這幾種房屋因為類型存在差異，在進行成本核算時，核算的模式、方法也存在有顯著的差異，但是這些房屋都是以盈利為目的的，均涉及了成本核算方面的問題，建筑的用途及性質(zhì)存在有高度相似性，因此在進行成本核算時可以運用相同的方式。

新會計準則為了更好地落實房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的各項工作，設置了多個管理科目，如“開發(fā)成本”“房屋開發(fā)成本”等科目，其主要針對房屋建筑具體建設過程中所涉及的各項費用進行了劃分，比如說，房屋建筑中的基礎設施、工程、配套設施品費用等。

三、新收入準則背景下產(chǎn)生的影響

（一）自行開發(fā)房屋的影響

自行開發(fā)房屋是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的主要業(yè)務，其自行開發(fā)房屋主要可以分為現(xiàn)房和期房銷售兩種類型，現(xiàn)房銷售比較符合新收入準則中的時間點履約標準，但實際上，就當前我國房地產(chǎn)企業(yè)的實際經(jīng)營狀況來看，期房銷售的數(shù)量遠高于現(xiàn)房銷售數(shù)量，房地產(chǎn)在進行期房銷售時，存在有諸多不可預知的因素，客戶在等待房屋交付的期間自身利益追求也發(fā)生了諸多新變化，為了使得房地產(chǎn)企業(yè)在房屋建設過程中的各項產(chǎn)業(yè)與規(guī)定標準要求相匹配，在房屋銷售環(huán)節(jié)，就必須要加強對銷售合同的管理，明確銷售價格，銷售過程中合同雙方所需要承擔的費率等，優(yōu)化成本管理質(zhì)量效果。

（二）代建房屋的影響

代建房屋一般是由政府或者是企業(yè)委托房地產(chǎn)企業(yè)代為建設，房屋開發(fā)建設所需要花費的時間周期比較長，短則數(shù)月長則數(shù)年，在此過程中，房屋建筑委托方的經(jīng)濟狀況和利益可能會發(fā)生明顯變化，如委托企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營風險、資不抵債，這樣如果委托企業(yè)沒有將所有款項付給房地產(chǎn)企業(yè)，就將會對企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生干擾和影響，不利于成本核算工作的有序?qū)嵤?/p>

（三）出租房的影響

出租房是房地產(chǎn)開發(fā)項目中一個相對比較特殊的業(yè)務，當前，我國針對出租房的經(jīng)營時間通常不會超過一個會計年度，房地產(chǎn)企業(yè)就可以對相關業(yè)務進行協(xié)商處理，并且按照相關原則對相關業(yè)務按照時間內(nèi)履行并進行收入確認。

四、在新收入準則背景下房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對策

新收入準則背景下，房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算方面發(fā)生了明顯的變化，其對于房地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生了深刻影響。新收入準則實施之前，房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中滿足時間內(nèi)履行的業(yè)務相對來說比較多，企業(yè)的經(jīng)濟效益得到了有效保證，但是在實施了新收入準則之后，其對于房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認提出了諸多新標準及要求，房地產(chǎn)企業(yè)所需要面對的問題更多，如果不能及時采取措施解決相關問題，那么勢必會對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展建設產(chǎn)生不利影響，其解決對策主要可以從以下方面著手：

（一）強化財務人員專業(yè)能力

新收入準則實施時間并不是很長，從2018年出臺執(zhí)行至今不過4年的時間，在新會計準則背景下，要想更好地進行房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作，優(yōu)化核算質(zhì)量效果，那么就必須要培養(yǎng)出一支高素質(zhì)的財務隊伍，需要積極轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的成本核算理念，加強對企業(yè)內(nèi)部會計人員的培訓，借助專業(yè)化的培訓，保證財務人員能夠準確解讀新收入準則的各項條款內(nèi)容，并且能夠在房地產(chǎn)項目成本核算環(huán)節(jié)靈活地加以應用。對于房地產(chǎn)企業(yè)自身來說，其也應當正視當前社會環(huán)境下，國家政策所做出的一系列調(diào)整，對于自身成本核算工作有著哪些機遇和挑戰(zhàn)，在未來的工作中應當如何科學應對，保證可以抓住機遇，化解挑戰(zhàn)和危機，最大限度地保證成本核算信息準確度，為企業(yè)的發(fā)展打好基礎，如在招聘會計工作人員時，要提高招聘標準，既要關注會計人員的理論知識掌握度，還應當關注會計人員的實踐操作能力，保證所有會計人員對于新收入準則以及成本核算方式，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務類型有充分了解和認識，保證企業(yè)擁有充足的復合型會計人才，能夠滿足企業(yè)的成本核算工作需要。

（二）優(yōu)化合同條款

隨著新收入準則的實施，房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動發(fā)生了巨大的變化，為了使新收入準則更好地發(fā)揮作用，優(yōu)化成本核算效果，企業(yè)應當積極對合同條款予以優(yōu)化和調(diào)整，加強管理，保證合同中的各項條款與相關規(guī)定要求高度匹配。與此同時，還需要保證合同條款能夠被雙方所接受和認可，企業(yè)對于合同內(nèi)容應當有深入的了解和認識，深入分析合同履行過程中雙方所需要承擔的責任、義務等。在對合同條款進行優(yōu)化管理過程中，針對交易價格、交易時間等也應當提高重視度，因為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務相較于其他企業(yè)來說有著明顯的差異，業(yè)務交易所花費的時間比較長，諸多業(yè)務交易時間通常會超過一個會計年度。房地產(chǎn)企業(yè)實際生產(chǎn)經(jīng)營過程中，有著諸多挑戰(zhàn)和問題，這些都可能會導致經(jīng)濟效益、成本支出等發(fā)生變化。因此，房地產(chǎn)企業(yè)擬定合同時就必須要慎重，不能過于草率，需要充分考慮多方面的因素，明確其可能會對成本核算產(chǎn)生的影響，然后對合同的價格條款進行更加科學合理的設定，為收入確認提供更加充足的依據(jù)。

（三）制定健全企業(yè)制度

企業(yè)制度不健全的情況下，成本核算可能會因為企業(yè)各個部門工作內(nèi)容、重心等存在差異，導致成本核算的各項工作難以順利實施，新收入準則的作用可能無法有效發(fā)揮出來。所以，為了更好地優(yōu)化成本核算質(zhì)量效果，解決好成本核算環(huán)節(jié)存在的各種問題，更好地發(fā)揮新收入準則效用，就需要對企業(yè)制度進行完善和優(yōu)化，以便更好地對收入確認予以管控，提高企業(yè)經(jīng)濟效益。在對企業(yè)內(nèi)部制度完善的過程中，需要從長計議，結(jié)合企業(yè)的實際情況針對性地優(yōu)化，企業(yè)工作人員應當加強交流和溝通，積極開展合作，使得企業(yè)內(nèi)部工作人員認識到成本核算并非是某一個部門的責任，其與企業(yè)的整體經(jīng)營發(fā)展息息相關，只有企業(yè)各個部門彼此之間高度配合、協(xié)調(diào)合作，才能使得財務管理工作的效用最優(yōu)化，提高成本核算的有效性與精準性。在對企業(yè)內(nèi)部制度予以完善和優(yōu)化的過程中，要保證立足實際，不能操之過急，要對新會計準則進行準確解讀，否則相關工作實施效果不理想，也會影響成本核算質(zhì)量效果。此外，在內(nèi)部控制制度完善的過程中，對于會計工作的監(jiān)督也不能有所忽視，要安排專業(yè)人員對成本核算的內(nèi)容和細則等進行監(jiān)督和管控，保證核算的質(zhì)量效果。

（四）完善評估考核標準

在新收入準則實施背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益發(fā)生了明顯變化，為了使企業(yè)在未來獲得更好的發(fā)展，提高企業(yè)經(jīng)濟效益，房地產(chǎn)企業(yè)在按照新收入準則開展成本核算工作時，就應當立足于自身發(fā)展的實際，對評估考核制度予以優(yōu)化和完善，對房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的各項內(nèi)容進行階段性的評估和分析，明確成本核算是否有缺陷或者有不足存在，然后在未來積極對現(xiàn)有缺陷與不足進行優(yōu)化和調(diào)整，保證考核標準得以不斷優(yōu)化和調(diào)整，以便更好地適應新收入準則的需要。

（五）積極構(gòu)建成本信息核算系統(tǒng)

當前是信息化時代，信息技術在人們的日常生活中應用是越來越頻繁，在房地產(chǎn)企業(yè)成本核算以及各項會計工作執(zhí)行過程中，信息技術的應用范圍也在不斷擴大。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在應用新收入準則對成本核算工作進行規(guī)范化處理過程中，應當積極地與時俱進，結(jié)合企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模、成本核算工作實施現(xiàn)狀，構(gòu)建新的財務信息系統(tǒng)。當然成本信息核算系統(tǒng)成功構(gòu)建之后，還需要關注企業(yè)員工的能力水平，要保證會計工作人員能夠流暢地操作各類系統(tǒng)，減少系統(tǒng)應用存在的問題和不足，保證系統(tǒng)應用質(zhì)量效果，要落實好財務人員的培訓工作。

五、房地產(chǎn)企業(yè)應用新收入準則進行成本核算的注意事項

新收入準則應用于房地產(chǎn)企業(yè)雖然有著諸多優(yōu)勢，可以使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算工作朝著更好的方向發(fā)展，但是在具體應用過程中也有諸多需要注意的事項，如果新收入準則應用不當，將會產(chǎn)生適得其反的效果，其需要注意的事項主要集中在以下兩方面：一是要注意識別合同。合同的類型多種多樣，不同合同對于成本核算的營銷差異明顯，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其需要加強對合同的核對，明確合同是否具有商業(yè)實質(zhì)，否則的話就難以結(jié)合合同確認收入。同時，房地產(chǎn)企業(yè)與客戶簽訂的合同屬于多項合同的范圍，為了簡化合同，可以嘗試對合同進行合并，在合并合同的基礎之上對收入進行確認。二是注意識別履行義務。由于各個行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營特點差異明顯，合同也不盡相同，因此新收入準則對于履約義務的識別并沒有給出具體統(tǒng)一的識別標準。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其所簽訂的諸多合同除了規(guī)定交商品房的履約義務之外，可能還存在有諸多隱性條款，針對隱性條款的相關內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)也不能有所忽視，要保證履約義務順利高效落實，否則的話也會影響成本核算效果。

六、結(jié)語

總之，在新收入準則落實后，房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的各項工作將會面臨諸多新的變化，針對這些新變化，房地產(chǎn)企業(yè)不能坐視不管，而是要積極采取措施予以應對，明確新收入準則的優(yōu)缺點，科學合理應用新收入準則優(yōu)勢作用，做好企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營成本控制工作，提升自我經(jīng)濟效益，促使企業(yè)朝著更好的方向發(fā)展。