文/楊曉晨（南京大華華城置業(yè)有限公司）

一、控制房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的優(yōu)勢

房地產(chǎn)一直是民生新聞中的熱點內(nèi)容，關(guān)系著人民生活與國家經(jīng)濟發(fā)展建設(shè)質(zhì)量。為了充分發(fā)揮自身的社會效能，房地產(chǎn)企業(yè)必須運用好手中資源，積極響應國家的發(fā)展政策，保證深化改革的有效性。相關(guān)負責人必須重視企業(yè)成本管控，采取合理的手段，做好成本管理工作，對成本金額進行有效控制，助力房地產(chǎn)企業(yè)跑贏市場，保證項目的質(zhì)量，實現(xiàn)潤最大化。

（一）保護企業(yè)的權(quán)益

企業(yè)發(fā)展獲得利潤能促進社會經(jīng)濟的建設(shè)，也是保證企業(yè)現(xiàn)金流的途徑之一。針對房地產(chǎn)企業(yè)成本進行管控，能保護企業(yè)的權(quán)益，在一系列規(guī)范的管控流程下降低經(jīng)營成本，減少不必要的資金支出。這不僅能保證資金的合理使用，還能提升企業(yè)的盈利金額，為企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展奠定堅實有力的基礎(chǔ)。

（二）奠定管控的基礎(chǔ)

古語稱“千里之行，積于跬步”，唯有堅持不懈的付出才能得到應有的回報，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展更是如此。在這之中，成本控制是保證企業(yè)利潤的基準條件，也是貫穿于企業(yè)整體發(fā)展的核心。想要實現(xiàn)收益最大化，就要對成本支出進行有效分析與控制，為管控成本支出奠定堅實有力的基礎(chǔ)。

（三）提高自身競爭力

管控成本能讓企業(yè)認識到自身的短板，不再將發(fā)展重點投放在短期付出上，要為制定出長遠的發(fā)展計劃做足準備工作。這種戰(zhàn)略性的發(fā)展概念，能讓企業(yè)對自身進行系統(tǒng)的公正的評估，包括對房產(chǎn)企業(yè)中銷售規(guī)則和銷售行為等的評估，從而實現(xiàn)對企業(yè)整體成本支出的合理消化和控制，在保證企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。開源節(jié)流的發(fā)展過程，能提高企業(yè)的競爭意識，使企業(yè)發(fā)展更具生命力；完善的管控體制，能穩(wěn)固企業(yè)的發(fā)展，最大限度減少大環(huán)境對企業(yè)發(fā)展帶來的不良影響，保證企業(yè)在眾多同行中脫穎而出。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控力度不足的局限性因素

（一）成本管控機制不健全

就目前我國房地產(chǎn)企業(yè)實際發(fā)展現(xiàn)狀而言，大部分企業(yè)都存在成本管控機制不健全的問題。首先，就管控制度體系而言，大多數(shù)企業(yè)并沒有完善的管理體系，對成本管控的力度不足。其次，部分企業(yè)的制度建設(shè)比較完善，但仍處于形式化管控階段，致使制度無法落地。最后，大部分企業(yè)存在崗位工作權(quán)責劃分不清的問題，一來無法調(diào)動員工的工作積極性，二來加大了企業(yè)管理難度。

由此可見，成本管控機制的不健全，造成了企業(yè)制度人力匹配不均等不良發(fā)展現(xiàn)狀，這阻礙著企業(yè)成本管控工作質(zhì)量的提升和進步。

（二）成本管控機制不完善

就目前我國房地產(chǎn)企業(yè)實際發(fā)展現(xiàn)狀而言，大部分企業(yè)都存在成本管控機制不完善的現(xiàn)狀。不完善的管控機制表明企業(yè)管控工作存在漏洞，盡管不同的企業(yè)有著不同的管控側(cè)重點，但大多數(shù)企業(yè)在開展成本管控工作時，都存在對管控工作認知片面的現(xiàn)象，或是只對某幾個管控因素進行重點關(guān)注，這其實不利于整體管控工作的高質(zhì)量開展。而這一“不利”主要體現(xiàn)在兩個方面：一方面，管控機制不完善導致企業(yè)利潤空間被不斷壓縮，為了保證企業(yè)的正常運行，大部分企業(yè)所制定的成本管控機制只能一退再退。另一方面，這種高強壓、不完善的成本管控機制，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展帶來了消極影響。由此可見，企業(yè)想要實現(xiàn)戰(zhàn)略化發(fā)展，突破現(xiàn)有的發(fā)展瓶頸，提升利潤空間，貼合市場發(fā)展，就必須完善成本管控機制。

（三）缺乏戰(zhàn)略性管控理念

就目前我國房地產(chǎn)企業(yè)實際發(fā)展現(xiàn)狀而言，大部分企業(yè)都缺乏戰(zhàn)略性管控理念。一方面，經(jīng)濟全球化的發(fā)展趨勢，對我國房地產(chǎn)企業(yè)提出了更高的要求，各企業(yè)想要在此背景之下獲得更加長遠的發(fā)展，就必須緊緊跟隨全球化經(jīng)濟的發(fā)展潮流。另一方面，企業(yè)想要保證長遠發(fā)展，必須對客戶群體需求擁有正確的認知和了解。就房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀而言，大部分企業(yè)對成本管控的理解處于，減少不必要的成本支出和浪費。這種理念也是最常見、最通用的。但也有特殊的情況，例如，商品房售價特定，此時，企業(yè)要開展成本管控工作，就必須考慮到房地產(chǎn)稅種的特殊性。針對土地增值稅與其他稅種的不同之處，合理降低土地增值稅的繳納金額，這就需要企業(yè)在項目開始時增加相應的成本金額，一來能保證產(chǎn)品的高質(zhì)量建設(shè)，二來能提升企業(yè)經(jīng)濟效益。由此可見，戰(zhàn)略性管控理念決定著企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展質(zhì)量，企業(yè)應當根據(jù)自身實際不斷完善管控理念。

（四）成本管控機制不合理

就目前我國房地產(chǎn)企業(yè)實際發(fā)展現(xiàn)狀而言，大部分企業(yè)都存在成本管控機制不合理的現(xiàn)象。傳統(tǒng)的成本管理工作多是由財務部門提交財務報告并進行分析，經(jīng)過其他部門的核算后找到成本管控中的不足之處。這種管控機制存在滯后性，并不能及時針對企業(yè)的成本支出現(xiàn)狀做出靈活調(diào)整，致使成本管控對策大打折扣。伴隨著我國房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展，大部分企業(yè)意識到舍棄成本管控中的事前和事中環(huán)節(jié)，會對自身發(fā)展造成極大的不利影響。因而越來越多地企業(yè)開始重視成本管控工作的開展，并將事前和事中管控環(huán)節(jié)融入發(fā)展之中。但就實際發(fā)展現(xiàn)狀而言，由于實際操作技術(shù)手段有待提高，存在著進度緩慢，實時性不足，匹配程度低等因素，成本管控工作的開展仍然存在不小的實施難度。由此可見，合理的成本管控機制與規(guī)劃，是強化企業(yè)成本管控手段的最佳途徑。

三、招標采購視角下，管控房地產(chǎn)企業(yè)成本支出的探究和建議

（一）盡量統(tǒng)一設(shè)計標準，減少非標準定制產(chǎn)品招標

招標對象的設(shè)計標準化，通過以量換價，形成戰(zhàn)略合作，能大幅度減少企業(yè)的成本支出。為了保證企業(yè)成本管控工作質(zhì)量，在開展招標工作時，企業(yè)做好前期準備工作，統(tǒng)一同類型產(chǎn)品設(shè)計標準，對標準定制產(chǎn)品進行戰(zhàn)略招標，減少對非標準定制產(chǎn)品的招標，為企業(yè)成本管控減少變數(shù)，提升整體管控質(zhì)量奠定堅實有力的基礎(chǔ)。

（二）同類型、同時段招標項盡可能保持批量

為了保證成本支出的規(guī)范性，企業(yè)在開展招標工作時，盡可能將同類的產(chǎn)品招標時間安排在一起，便于招標工作結(jié)束后的梳理和統(tǒng)一采購，這不僅能節(jié)省人力和時間成本，還能保證采購數(shù)量的合理性，有利于企業(yè)成本管控工作的順利開展。

（三）優(yōu)化成本預算管理

優(yōu)化成本預算管理工作，能保證企業(yè)成本支出的針對性。一方面，可以保證企業(yè)項目資金鏈與現(xiàn)金鏈的有效使用，減輕企業(yè)所承受的資金壓力。另一方面，能完善管控管理工作流程，使成本控制工作的開展更加科學。在企業(yè)的整體發(fā)展過程中優(yōu)化成本預算管理，擔負著彌補企業(yè)發(fā)展短板與機制漏洞的功能，這不僅能讓員工感受到企業(yè)激勵政策的人性化，還能進一步激發(fā)工作人員的工作熱情。

（四）完善招標審核流程

在房地產(chǎn)項目招標工作進行中，建材與建設(shè)設(shè)備是成本支出的重點。基于此，企業(yè)必須重視該階段成本管控工作，保證建設(shè)項目總成本的合理支出。一方面，相關(guān)負責人應當確定成本管控目標，并對采購必需品和所屬對象做好詳盡調(diào)查，在開展招標的過程中，對各個環(huán)節(jié)進行預判，確定最終的招標流程。另一方面，企業(yè)要在公開公平公正的情況下確定招標對象，保證良性競爭作用的充分發(fā)揮。招標工作收尾后，在保證建筑質(zhì)量的基礎(chǔ)之上，合理壓縮成本支出，提高企業(yè)利潤空間。

四、招標采購視角下，房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要階段

（一）招標采購視角中的投資階段

就招標視角房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀而言，投資階段是管控企業(yè)發(fā)展成本的第一環(huán)節(jié)。首先，企業(yè)在進行投資之前所做的分析工作，包括但不限于對自身盈利現(xiàn)狀、投資能力、實施能力與項目收益進行具體分析，為的是得到精確的數(shù)據(jù)，對項目開發(fā)的必要性、優(yōu)越性、利潤回報率做出具體的估值。企業(yè)要將自身投資對象與當?shù)卣{(diào)控政策相結(jié)合，在保證投資項目符合市場需求，滿足大眾需求的同時，對項目決策階段的成本控制大量調(diào)研。其次，在此階段所做的準備工作，直接影響到項目的最終收益。相關(guān)負責人必須在該環(huán)節(jié)明確發(fā)展方向，保證后續(xù)工作的順利開展。由各部門負責人各司其職，針對項目的客觀因素、施工類型和規(guī)模、技術(shù)指標、材料供應的市場價值等進行細致考察。其中，分析數(shù)據(jù)的部門要提供科學有效的精準數(shù)據(jù)，對項目整體規(guī)模進行估算。決策者根據(jù)各部門呈上的方案，對市場需求進行細致劃分，最大限度規(guī)避潛在風險。最后，確定項目可行性后，對工程造價及具體花銷進行更加細化的估算，保證在投資階段實現(xiàn)對后續(xù)工作開展的有效管控。

（二）招標采購視角中的設(shè)計階段

就招標視角房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀而言，設(shè)計階段是管控企業(yè)發(fā)展成本的第二環(huán)節(jié)。這不僅是對投資項目的必要設(shè)計，更是整體項目能夠在合理的成本限額下順利開展的保障。在此階段中控制成本主要是為了有效控制項目成本、降低規(guī)劃設(shè)計的支出金額，包括但不限于對人工、材料、設(shè)備維護、原材料、安裝、施工費用的精準把控，設(shè)置設(shè)計條件。大多數(shù)企業(yè)選擇以設(shè)置限額設(shè)計招標的方式完成該階段的工作，確保了對后續(xù)成本管理的可控性，極大地節(jié)省了企業(yè)支出成本。

設(shè)計階段的工作質(zhì)量是控制成本的關(guān)鍵因素，唯有設(shè)計出合理的項目方案，才能避免投資高、周期長、回收慢、影響施工進度、經(jīng)濟效益得不到最大化現(xiàn)象的發(fā)生?；诖?，房地產(chǎn)企業(yè)在該階段應當對項目進行翔實的分析，確保成本管理的有效性，對于成本支出較多的項目進行反復的斟酌，借助一系列針對性的控制舉措，保證設(shè)計階段成本支出金額始終處于預算范圍之內(nèi)。對于不確定的施工因素預留出相應的急救費用，保證在出現(xiàn)突發(fā)情況時，可以對成本支出金額做出靈活的調(diào)整。

（三）招標采購視角中的施工階段

就招標采購視角房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀而言，施工階段是管控企業(yè)發(fā)展成本的第三環(huán)節(jié)。該階段的工作復雜程度遠超其他幾個環(huán)節(jié)，不僅要保證成本的把控，更要保證施工質(zhì)量。這就要求領(lǐng)導者在二者之間找到平衡點，有效規(guī)避支出矛盾。就傳統(tǒng)施工過程而言，質(zhì)量與成本是相對立的關(guān)系，為了保證施工質(zhì)量，最大限度減少不必要的支出，企業(yè)應當做到以下四點：

（1）做好施工前的準備工作。在進行施工前，企業(yè)應當審查好施工組織設(shè)計、商務投標文件的響應度和完整性，從表面上來說，這項工作似乎對成本管控的影響不大。但就實際施工過程來說，該階段的工作內(nèi)容影響著后續(xù)的施工進度和質(zhì)量。施工設(shè)計所體現(xiàn)的是承包方與發(fā)包方之間的權(quán)利與義務，更是處理雙方分歧的強有力的依據(jù)。施工組織設(shè)計大多包括項目質(zhì)量、施工進度、施工成本控制、施工處理變更、經(jīng)濟索賠、處理矛盾方式、工程款的支付日期與形式等內(nèi)容。這份依據(jù)不僅是約定，更是規(guī)范施工行為的重要內(nèi)容，對后期施工起到促進和推動的作用，能有效避免出現(xiàn)矛盾時相互扯皮的現(xiàn)象。由此可見，施工前的準備工作決定著成本控制的力度和范圍。

（2）比價后采購物資。采購物資對成本控制擁有直接影響，相關(guān)部門不僅應當對采購物資進行多維度的對比，包括但不限于價格、質(zhì)量、服務、信譽等因素。還應當對不同的供應商進行多維度對比，爭取與專業(yè)性強、產(chǎn)品有明顯優(yōu)勢的生產(chǎn)廠家合作，剔除信譽有污點、企圖在質(zhì)量上蒙混過關(guān)的廠家。在保證采購質(zhì)量的同時獲得物美價廉的物資，有針對性地降低采購成本。

（3）把控施工細節(jié)。施工過程中突發(fā)的施工問題會提高成本預算，這就要求企業(yè)把控好施工細節(jié)，盡量避免工程返工現(xiàn)象的發(fā)生。因此，在施工前，企業(yè)應當認真做好施工圖審查和交底，爭取把問題消除在未施工階段，對施工計劃和施工流程圖進行細致的審核與對接，針對施工計劃中的不確定因素，設(shè)計出可行性較高的備選方案?？s小施工流程圖與實際施工之間的差距，這不僅能提高施工質(zhì)量和效率，還能保證成本的有效把控。

（4）強化合同管理階段。加強合同管理，做到施工項目有據(jù)可循，能有效避免施工結(jié)束后工程索賠、經(jīng)濟糾紛隱患的出現(xiàn)。這不僅能完全杜絕施工后成本支出現(xiàn)象的發(fā)生，還能為控制成本提供強有力的保障。

（四）結(jié)算階段

就招標采購視角下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀而言，結(jié)算階段是管控企業(yè)發(fā)展成本的第四環(huán)節(jié)，也是竣工的最后一個階段，能夠直觀地呈現(xiàn)成本控制的整體效果。該階段成本控制工作，主要內(nèi)容是對相關(guān)材料、設(shè)備使用情況的結(jié)算，項目規(guī)劃、設(shè)計階段成本把控的完善性，直接影響著結(jié)算階段的成本支出是否符合最初的預算計劃。這不僅能保證結(jié)算的準確性，還能避免不必要的糾紛。企業(yè)應當根據(jù)合同針對之前的施工設(shè)計圖、施工變更圖、現(xiàn)場簽證進行一一核對，一來可以及時總結(jié)經(jīng)驗和教訓，為完善成本管控體系提供典型案例；二來實現(xiàn)對成本把控工作的細節(jié)驗收，對不同的施工環(huán)節(jié)進行記錄與核對，包括但不限于工程量、審核驗收記錄、審查附屬工程施工費用的明確體現(xiàn)。交付工程款項之后，貫穿于整個項目的成本控價工作才算真正的完成。相關(guān)部門要對整個成本控制過程進行評價與分析，為接下來企業(yè)的持續(xù)發(fā)展和戰(zhàn)略性建設(shè)奠定堅實有力的基礎(chǔ)，少走彎路，節(jié)約成本，實現(xiàn)投資收益的穩(wěn)定提升。

五、結(jié)束語

控制成本是實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必由之路。在管控成本支出的過程中，企業(yè)要完善自身管理體系，使用更加科學先進的管理手段，合理展開管理工作，實現(xiàn)成本管控工作質(zhì)量的提升和進步。這不僅能為企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供堅實有力的基礎(chǔ)，還能夠滿足企業(yè)對更高利潤空間和現(xiàn)金流量的發(fā)展需求，對企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，強化企業(yè)社會責任帶來積極影響。