蔡 琳，王凱峰

(西北工業(yè)大學(xué) 公共政策與管理學(xué)院，陜西 西安 710129)

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，銀行貸款政策逐漸緊縮，民間借貸行為日益頻繁，債權(quán)擔(dān)保需求相應(yīng)增長(zhǎng)，諸如質(zhì)押、抵押、留置等傳統(tǒng)法律制度體系中的擔(dān)保方式已經(jīng)越來越難以滿足人們對(duì)債權(quán)擔(dān)保的法律需求。在此背景下，諸多新型借貸擔(dān)保方式逐漸誕生并獲得發(fā)展，其中便包括不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。目前我國(guó)司法實(shí)踐中，對(duì)這一行為的合法性和法律效力的認(rèn)定仍存在一定爭(zhēng)議。因此，如何在法律層面厘清這一行為的性質(zhì)、合法性和法律效力等問題，并構(gòu)建相應(yīng)的司法認(rèn)定規(guī)則，對(duì)統(tǒng)一司法裁判，對(duì)當(dāng)事人以不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為設(shè)置借貸擔(dān)保提出相應(yīng)法律指引，防控和化解相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)和糾紛，具有重要的研究意義和實(shí)踐價(jià)值。

一、不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的司法爭(zhēng)議

不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，多發(fā)生在小產(chǎn)權(quán)房、回遷安置房屋等產(chǎn)權(quán)不完整的不動(dòng)產(chǎn)之上，其中以房產(chǎn)居多。因不具備房屋所有權(quán)證書，該類不動(dòng)產(chǎn)無法通過辦理抵押登記的方式設(shè)立抵押權(quán)，在財(cái)產(chǎn)價(jià)值利用方面受到一定限制。但是隨著民間借貸需求的激增，一些民間借貸機(jī)構(gòu)為了提高自己的債權(quán)受償可能性、降低債權(quán)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，將此類不動(dòng)產(chǎn)也納入到融資擔(dān)保的范圍之內(nèi)，設(shè)計(jì)了不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓的新型擔(dān)保模式。

無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為一般基于雙方當(dāng)事人簽訂的無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同實(shí)施。合同的主要內(nèi)容為借貸關(guān)系債務(wù)人將其“不動(dòng)產(chǎn)”權(quán)利視為債權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給借貸關(guān)系債權(quán)人，向其移交相關(guān)權(quán)利證書或憑證，并在合同中約定，若債務(wù)人完全履行主債務(wù)合同(即借貸合同)之約定清償債務(wù)，則無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議自動(dòng)失效，以擔(dān)保主債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。其實(shí)質(zhì)是用不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為替代不動(dòng)產(chǎn)抵押登記，若到期主債權(quán)無法實(shí)現(xiàn)，主債權(quán)人即可通過對(duì)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓之不動(dòng)產(chǎn)主張債權(quán)，以無對(duì)價(jià)獲得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)利。

從行為結(jié)構(gòu)上來看，此種行為所包含的內(nèi)在意思表示和外在表現(xiàn)之間存在較大的差異。在外在表現(xiàn)方面，此種行為屬于一種附解除條件的無對(duì)價(jià)的債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，債務(wù)人將其所享有的房屋債權(quán)通過協(xié)議方式無償轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人，并約定了在一定條件成就時(shí)，該轉(zhuǎn)讓協(xié)議自動(dòng)解除；而在內(nèi)在意思表示層面，此種行為屬于一種擔(dān)保行為，即雙方當(dāng)事人之間進(jìn)行債權(quán)轉(zhuǎn)讓的真正目的在于以房屋不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，此為雙方當(dāng)事人內(nèi)心所隱含的真實(shí)意思表示，與之相對(duì)應(yīng)的，當(dāng)事人之間關(guān)于債權(quán)轉(zhuǎn)讓的約定則可以被理解為表現(xiàn)于外在的虛偽意思表示。因此，可以認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為存在意思表示方面的雙重性，導(dǎo)致了其在行為結(jié)構(gòu)方面也形成了“內(nèi)在的擔(dān)保行為”和“外在的債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為”的雙重性，進(jìn)而導(dǎo)致其在司法認(rèn)定中存在較大的爭(zhēng)議。

作為一種新型的借貸擔(dān)保方式，司法適用中自然存在著諸多問題，尤其是當(dāng)債務(wù)人無法清償債務(wù)，又拒絕履行無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)，債權(quán)人能否獲得法律救濟(jì)，不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為這一借貸擔(dān)保方式能否獲得法律保護(hù)，以及能夠獲得怎樣程度的保護(hù)。從目前的司法實(shí)踐來看，這些問題均取決于法院對(duì)這一行為的合法性與法律效力的認(rèn)定。通過梳理相關(guān)案例及裁判文書可知，我國(guó)司法實(shí)踐中對(duì)于上述合法性、法律效力問題的認(rèn)定存在著多種不同的理解，主要可以歸結(jié)為三種處理方式。

一是只具有合法性但不具有法律效力。如西安市雁塔區(qū)人民法院在(2019)陜0113民初17497號(hào)民事判決書中將這一行為認(rèn)定為房屋抵押行為，具有合法性。但是因當(dāng)事人未辦理房屋抵押登記，抵押權(quán)未設(shè)立，因而不產(chǎn)生抵押擔(dān)保之法律效力。[1]

二是既不具有合法性亦不具有法律效力。如西安市雁塔區(qū)人民法院的另一份(2019)陜0113民初1141號(hào)民事判決書中指出，當(dāng)事人之間所進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，本質(zhì)上屬于一種抵押擔(dān)保行為，但是此行為中包含了以物抵債的約定，違反了我國(guó)法律關(guān)于禁止流質(zhì)的強(qiáng)制性規(guī)定而不具有合法性，亦不具有法律效力。[2]

三是具有合法性和部分法律效力。如西安市中級(jí)人民法院(2020)陜01民終8850號(hào)判決書雖然同樣將不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為認(rèn)定為房屋抵押行為，但是其并未以未辦理房屋抵押登記，抵押權(quán)未設(shè)立為由直接否認(rèn)其全部法律效力，而是在分析認(rèn)定雙方當(dāng)事人對(duì)于未辦理房屋抵押登記的過錯(cuò)比例的基礎(chǔ)上，判決原被告按照各自的過錯(cuò)比例承擔(dān)責(zé)任，即要求債務(wù)人以房產(chǎn)價(jià)值的50%為限清償債務(wù)。[3]

綜上所述，目前我國(guó)司法實(shí)踐中對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為這一借貸擔(dān)保方式的合法性與法律效力認(rèn)定存在著較大的爭(zhēng)議，相關(guān)司法裁判亦未能達(dá)成統(tǒng)一，這主要是各個(gè)法院對(duì)于其行為性質(zhì)和物權(quán)法定原則的理解存在一定偏差而導(dǎo)致的。因此，有必要圍繞這兩方面的主要問題和相關(guān)理論，檢視我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為現(xiàn)有的司法認(rèn)定觀點(diǎn)，進(jìn)而在此基礎(chǔ)上重新明確并認(rèn)定其行為性質(zhì)、法律效力等問題。

二、不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為認(rèn)定的司法檢視

(一)合法性與法律效力認(rèn)定檢視

正如前文所述，目前我國(guó)司法實(shí)踐中對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為這一借貸擔(dān)保方式的合法性與法律效力認(rèn)定主要存在三種觀點(diǎn)，因此對(duì)于這一行為司法認(rèn)定之檢視，亦應(yīng)當(dāng)從三個(gè)方面展開。

一是關(guān)于“只具有合法性但不具有法律效力”之認(rèn)定。實(shí)際上，此種司法認(rèn)定已經(jīng)隨著我國(guó)《民法典》以及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《擔(dān)保制度的解釋》)的制定實(shí)施而失去了參考價(jià)值，因?yàn)楦鶕?jù)《擔(dān)保制度的解釋》第46條第2、3款之規(guī)定，未辦理抵押登記的不動(dòng)產(chǎn)抵押并非完全失去法律效力，而須根據(jù)無法辦理抵押登記的具體緣由分析并認(rèn)定債務(wù)人的責(zé)任。并且，此種司法認(rèn)定是基于不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為屬于房屋抵押行為的性質(zhì)認(rèn)定基礎(chǔ)上作出的，但是這一行為與房屋抵押行為之間存在較大的差異性，無法簡(jiǎn)單地一概而論，因此在這一層面的理解上，此種司法認(rèn)定亦不具備合理性。

二是關(guān)于“既不具備合法性亦不具備法律效力”之認(rèn)定。此種司法認(rèn)定存在概念上的混淆，即將不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為與以物抵債行為混同，而錯(cuò)誤地適用了我國(guó)法律關(guān)于禁止流質(zhì)的強(qiáng)制性規(guī)定。一方面，不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為中債權(quán)人依照合同之約定，在債務(wù)履行期限屆滿之前，便通過債權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得了作為擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的房產(chǎn)；而以物抵債行為中債權(quán)人在債務(wù)履行期限屆滿之前，并未取得擔(dān)保財(cái)產(chǎn)相關(guān)權(quán)利。另一方面，不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為中當(dāng)事人之間的意思表示是若債務(wù)人按約履行清償義務(wù)，則債權(quán)人返還房屋債權(quán)，反之債權(quán)人可以就房產(chǎn)清償債務(wù)；而以物抵債行為中則直接約定若債務(wù)人無法清償債務(wù)，則相關(guān)財(cái)產(chǎn)直接歸債權(quán)人所有。[4]據(jù)此可以認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為與以物抵債行為之間存在顯著區(qū)別，并不違反我國(guó)關(guān)于禁止流質(zhì)的強(qiáng)制性規(guī)定。并且《民法典》制定實(shí)施后，以物抵債行為也不會(huì)因?yàn)檫`反禁止流質(zhì)的相關(guān)規(guī)定而直接無效，法律僅否定了流質(zhì)條款的效力，而沒有否定債權(quán)人就擔(dān)保財(cái)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)債權(quán)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

三是關(guān)于“具有合法性和部分法律效力”之認(rèn)定。此種司法認(rèn)定與第一種司法認(rèn)定存在一定相似性，均認(rèn)可了不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為作為房屋抵押行為的合法性，而僅在法律效力認(rèn)定方面存在“全部無效”和“部分有效”的爭(zhēng)議。從第三種司法認(rèn)定的“部分有效”觀點(diǎn)進(jìn)行分析，可以認(rèn)為其雖然仍然堅(jiān)持不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為屬于房屋抵押行為的性質(zhì)認(rèn)定，但是在法律效力認(rèn)定方面已經(jīng)顯露出一定的對(duì)這一行為真正法律屬性認(rèn)知的突破。具體而言，此種司法認(rèn)定以過錯(cuò)賠償責(zé)任的方式認(rèn)可了不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的部分法律效力，但是若加以深入考究，此種得以認(rèn)可的“部分法律效力”究竟屬于何種法律效力？一方面，可以明確的是其不屬于抵押擔(dān)保法律效力，因?yàn)楫?dāng)事人并未辦理房屋抵押登記，抵押權(quán)未設(shè)立，自然不存在抵押擔(dān)保法律效力；另一方面，法院所持的“過錯(cuò)賠償責(zé)任”之觀點(diǎn)亦存在一定問題，在設(shè)置這一借貸擔(dān)保方式時(shí)，債權(quán)人對(duì)于其不具備房屋所有權(quán)證書，無法辦理抵押登記這一情況是明知的，并且自愿承受這一法律風(fēng)險(xiǎn)，因此自然不存在債務(wù)人的過錯(cuò)賠償責(zé)任。據(jù)此，在排除上述種種可能之后，只能認(rèn)為這一“部分法律效力”屬于抵押擔(dān)保法律效力之外的擔(dān)保法律效力，即非典型擔(dān)保法律效力，其源于當(dāng)事人在設(shè)置這一借貸擔(dān)保方式時(shí)的債權(quán)擔(dān)保意思表示。但是受我國(guó)物權(quán)法定原則之限制，不可能從法律層面承認(rèn)這一非典型擔(dān)保方式的法律效力，因此只能采用“過錯(cuò)賠償責(zé)任”理論保障債權(quán)人合法權(quán)益的實(shí)現(xiàn)，亦是對(duì)當(dāng)事人意思自治的尊重。

由此可知，第一種和第三種司法認(rèn)定最大的差異性，便在于是否認(rèn)可不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的非典型擔(dān)保法律效力，而司法實(shí)踐中之所以存在此種認(rèn)知轉(zhuǎn)變，與我國(guó)《民法典》的制定和實(shí)施密切相關(guān)；而從理論基礎(chǔ)進(jìn)行考察，應(yīng)當(dāng)與我國(guó)《民法典》實(shí)施后物權(quán)法定原則的緩和和柔化具有緊密的聯(lián)系。

如前所述，司法實(shí)踐中認(rèn)可不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為這一借貸擔(dān)保方式的非典型擔(dān)保法律效力，最大的合法性障礙來自于我國(guó)物權(quán)法定原則。在各國(guó)的物權(quán)法結(jié)構(gòu)體系中，物權(quán)法定原則歷來處于樞紐地位[5]，而我國(guó)法律制度體系中的物權(quán)法定原則更是尤為剛性[6]，其限制物權(quán)的種類與內(nèi)容必須由法律作出明確規(guī)定，嚴(yán)格禁止民事主體的自由創(chuàng)設(shè)。但是我國(guó)《民法典》的實(shí)施使得這一情況發(fā)生了改變。雖然《民法典》中并沒有明確規(guī)定改變我國(guó)剛性的物權(quán)法定原則，但是其第388條第1款規(guī)定中“其他具有擔(dān)保功能的合同”之表述，如果將其理解為包含讓與擔(dān)保合同在內(nèi)的多種非典型擔(dān)保合同的話，此條規(guī)定表面上是擴(kuò)大了擔(dān)保合同的范疇，體現(xiàn)了我國(guó)擔(dān)保體系的開放性。[7]但是若對(duì)其進(jìn)行深入分析，讓與擔(dān)保屬于擔(dān)保物權(quán)的一種，因此在一定程度上可以認(rèn)為其認(rèn)可了讓與擔(dān)保作為一種擔(dān)保物權(quán)的法律地位，從而突破了我國(guó)剛性物權(quán)法定原則的限制，為我國(guó)實(shí)施物權(quán)法定緩和提供了新的可能性。更有學(xué)者直接指出，確認(rèn)“其他具有擔(dān)保功能的合同”這一概念的最重要的價(jià)值便是對(duì)我國(guó)剛性物權(quán)法定原則的實(shí)質(zhì)突破[8]。因此在這一層面的理解上，可以認(rèn)為伴隨著《民法典》的正式實(shí)施，我國(guó)的剛性物權(quán)法定原則已經(jīng)開始逐漸柔化，從而為不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的法律效力認(rèn)可提供了合法性基礎(chǔ)。

綜上所述，目前我國(guó)司法實(shí)踐中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的合法性與法律效力的多種認(rèn)定均存在一定不合理性，尤其是在《民法典》制定實(shí)施后，我國(guó)民事法律制度體系隨之迎來了全面的革新，民法理論與實(shí)踐進(jìn)入到以民事法律規(guī)范的解釋和適用為中心的“后法典時(shí)代”[9]。在此背景下，有必要結(jié)合相關(guān)法律制度的完善與變革，重新研究并分析這一行為的合法性與法律效力，但是在此之前，仍須對(duì)司法實(shí)踐中不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為性質(zhì)的認(rèn)定進(jìn)行檢視和分析，以明確這一行為的真正法律屬性。

(二)行為性質(zhì)檢視

目前，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為性質(zhì)的司法認(rèn)定較為統(tǒng)一，即認(rèn)為其屬于一種房屋抵押行為。而正如前文所述，此種行為在行為結(jié)構(gòu)方面具有一定的復(fù)雜性，即具備“內(nèi)在的擔(dān)保行為”和“外在的債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為”的雙重性特征，因此對(duì)此種行為性質(zhì)的司法認(rèn)定檢視，須回歸至其行為結(jié)構(gòu)的雙重性特征這一根本問題上展開研究和分析。

1.買賣行為與擔(dān)保行為

不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為在行為結(jié)構(gòu)上存在著“內(nèi)在的擔(dān)保行為”與“外在的債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為”的雙重性，由此便導(dǎo)致了其在外在表現(xiàn)上具有買賣行為的特征，而在實(shí)際功能和效果層面又具有擔(dān)保行為的特征。對(duì)此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為即便從行為外觀上來看雙方當(dāng)事人之間所實(shí)施的是一種針對(duì)某種特定的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行無償買賣的行為，但是此種外在行為所蘊(yùn)含的當(dāng)事人意思表示并非其內(nèi)心真意，以財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓作為債權(quán)實(shí)現(xiàn)的擔(dān)保才是雙方當(dāng)事人真正想到達(dá)成的效果，尤其是當(dāng)事人之間還特別約定了若債權(quán)得到實(shí)現(xiàn)，則無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議自動(dòng)解除的內(nèi)容，更是體現(xiàn)了其債權(quán)擔(dān)保的真實(shí)意圖。因此，不論是從實(shí)際功能與效果的角度，還是從當(dāng)事人真實(shí)意思表示的角度，都可以認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為本質(zhì)上屬于一種擔(dān)保行為，而其具有的買賣行為特征，無非是其實(shí)現(xiàn)擔(dān)保功能的手段和方式而已，并非其真正的行為性質(zhì)和屬性。

2.典型擔(dān)保與非典型擔(dān)保

目前,我國(guó)司法實(shí)踐中所持的觀點(diǎn)是：不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為本質(zhì)上仍屬于一種房屋抵押性質(zhì)的行為，因而屬于典型擔(dān)保行為，是抵押行為的一種。此種觀點(diǎn)不具備合理性，即便房屋抵押行為與不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為之間存在一定的相通性，但是這并不意味著可以直接將二者等同而論，其在當(dāng)事人的意思表示、權(quán)利義務(wù)所指向的對(duì)象以及行為結(jié)構(gòu)等方面均存在很大的差異性。

由此觀之，房屋抵押行為與不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為之間存在著較大的差異性，實(shí)踐中法院將二者等同而論的司法認(rèn)定不具備合理性。并且，不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不僅不同于抵押這一典型擔(dān)保方式，也不同于我國(guó)典型擔(dān)保中的人?；蛘哔|(zhì)押、留置等物保中的任何一種類型。具體而言，物的保證中，一方面其顯然不屬于質(zhì)押的范疇，因?yàn)閭鶛?quán)轉(zhuǎn)讓與債權(quán)出質(zhì)完全屬于兩個(gè)概念和范疇；另一方面其也不屬于留置的范疇，因?yàn)榘凑瘴覈?guó)法律規(guī)定留置權(quán)的客體必須是債權(quán)人基于與債權(quán)同一法律關(guān)系而合法占有的動(dòng)產(chǎn)，因此顯然沒有留置權(quán)適用的基礎(chǔ)。據(jù)此，在排除了一系列典型擔(dān)保之后，可以認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)當(dāng)屬于一種非典型擔(dān)保。

3.不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為之性質(zhì)——讓與擔(dān)保

通過前段論述，已經(jīng)可以明確不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為屬于一種非典型擔(dān)保，但是我國(guó)非典型擔(dān)保也存在諸多類型，例如優(yōu)先權(quán)、所有權(quán)保留和讓與擔(dān)保等。因此，在前述研究和分析的基礎(chǔ)上，若要真正探究不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為之性質(zhì)，還須在非典型擔(dān)保的基礎(chǔ)上進(jìn)一步分析和細(xì)化，探討其具體屬于哪一種非典型擔(dān)保類型，或者是一種新的非典型擔(dān)保形式。

通過對(duì)比研究，可以發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為與讓與擔(dān)保之間存在一定的相似性。讓與擔(dān)保是指?jìng)鶆?wù)人或第三人為擔(dān)保債權(quán)人債權(quán)之實(shí)現(xiàn)，將其擁有的某種財(cái)產(chǎn)形式上轉(zhuǎn)移至債權(quán)人處，若債務(wù)人到期清償債務(wù)，則被轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)返還；若債務(wù)人未能如約清償債務(wù)，則債權(quán)人可以通過對(duì)該財(cái)產(chǎn)折價(jià)、拍賣或變賣等方式實(shí)現(xiàn)其債權(quán)的一種擔(dān)保行為。[10]其具有四個(gè)方面的法律特征：一是轉(zhuǎn)移擔(dān)保財(cái)產(chǎn)或相關(guān)權(quán)利；二是成立于債權(quán)人與債務(wù)人之間的債之法律關(guān)系的基礎(chǔ)上；三是以保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)；四是在債權(quán)得到實(shí)現(xiàn)時(shí)，相關(guān)財(cái)產(chǎn)或權(quán)利須返還。[11]

因此，從基本的法律特征層面考察，不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為與讓與擔(dān)保之間具有高度契合性和相似性。一是不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為通過房屋債權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行了房屋不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓；二是其成立于債之法律關(guān)系的基礎(chǔ)上；三是以保障債權(quán)人債權(quán)實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)，具備擔(dān)保的功能和效果；四是雙方當(dāng)事人約定了在債務(wù)人清償債務(wù)之后，無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議自動(dòng)失效，即返還財(cái)產(chǎn)。因此，基于這四個(gè)方面的對(duì)比分析，可以對(duì)不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的性質(zhì)進(jìn)行進(jìn)一步的細(xì)化和具體，認(rèn)定其屬于一種非典型擔(dān)保中的讓與擔(dān)保。

但是，作為一種讓與擔(dān)保方式，不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為亦具有其自身的特殊性，即以小產(chǎn)權(quán)房等產(chǎn)權(quán)不完整的房屋不動(dòng)產(chǎn)為擔(dān)保財(cái)產(chǎn)設(shè)置債權(quán)擔(dān)保，受其產(chǎn)權(quán)不完整的影響，債權(quán)人無法獲得房屋所有權(quán)，這顯著區(qū)別于傳統(tǒng)的讓與擔(dān)保實(shí)踐。而且即便隨著我國(guó)《擔(dān)保制度的解釋》的制定和實(shí)施，讓與擔(dān)保的法律效力獲得一定認(rèn)可，相關(guān)法律制度和實(shí)施辦法業(yè)已逐漸完善，但是仍未能就此種以產(chǎn)權(quán)不完整之財(cái)產(chǎn)設(shè)置讓與擔(dān)保的行為的法律效力作出明確規(guī)定。因此，即便已經(jīng)明確不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為屬于一種讓與擔(dān)保方式，但是其能否發(fā)生讓與擔(dān)保法律效力，仍須進(jìn)一步研究和分析。

三、讓與擔(dān)保法律制度下的不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的效力分析

不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的讓與擔(dān)保法律效力問題，集中表現(xiàn)為擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)不完整性問題，即債權(quán)人無法取得房屋不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)問題。若要討論這一問題對(duì)不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為讓與擔(dān)保法律效力的影響，需要首先回歸于讓與擔(dān)保的法律構(gòu)造問題上進(jìn)行分析。

關(guān)于讓與擔(dān)保的法律構(gòu)造，目前學(xué)界存在兩種理論，即所有權(quán)構(gòu)造說和擔(dān)保權(quán)構(gòu)造說。在所有權(quán)構(gòu)造說中，讓與擔(dān)保的核心內(nèi)容在于債務(wù)人將標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移至債權(quán)人名下，債權(quán)人取得擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的完整所有權(quán)，但是在權(quán)利行使方面受到擔(dān)保條款的約束[12]；而在擔(dān)保權(quán)構(gòu)造說中，基于讓與擔(dān)保的經(jīng)濟(jì)功能考慮，債權(quán)人并未取得擔(dān)保財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，而是一種在其債權(quán)額度內(nèi)的對(duì)擔(dān)保財(cái)產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行支配的擔(dān)保權(quán)[13]?？梢姡谧屌c擔(dān)保的擔(dān)保權(quán)構(gòu)造說中，獲得讓與擔(dān)保法律效力并不需要債權(quán)人取得擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，相反其取得的是一種在債權(quán)額度內(nèi)對(duì)擔(dān)保財(cái)產(chǎn)進(jìn)行支配的權(quán)利，此種理論正好符合不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的構(gòu)造，在這一行為中，債權(quán)人雖無法獲得房屋不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，但是通過房屋債權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，獲得了對(duì)房屋不動(dòng)產(chǎn)的合法占有，即實(shí)現(xiàn)了對(duì)擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的支配。因此，在理論層面不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為具備獲得讓與擔(dān)保法律效力的可行性與正當(dāng)性基礎(chǔ)。

每組實(shí)驗(yàn)結(jié)束后都由學(xué)生主動(dòng)匯報(bào)實(shí)驗(yàn)現(xiàn)象，學(xué)生大膽地說出來，鍛煉了他們的語(yǔ)言表達(dá)能力。同時(shí)在進(jìn)行試驗(yàn)4和5之前，設(shè)置一個(gè)問題討論，問題如下：

而在司法實(shí)踐與立法層面，通過對(duì)我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)和制度的梳理，可以發(fā)現(xiàn)其已經(jīng)比較固定地采納了讓與擔(dān)保的擔(dān)保權(quán)構(gòu)造說[14]，主要體現(xiàn)在《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》(以下簡(jiǎn)稱《九民紀(jì)要》)第71條第2款關(guān)于“……債務(wù)人到期沒有清償債務(wù)，債權(quán)人請(qǐng)求確認(rèn)財(cái)產(chǎn)歸其所有的，人民法院不予支持，但債權(quán)人請(qǐng)求參照法律關(guān)于擔(dān)保物權(quán)的規(guī)定對(duì)財(cái)產(chǎn)拍賣、變賣、折價(jià)優(yōu)先償還其債權(quán)的，人民法院依法予以支持……”的表述中，但是《九民紀(jì)要》并非法律法規(guī)，亦非司法解釋，因此這種認(rèn)定不能具備法律效力。直至我國(guó)《擔(dān)保制度的解釋》制定實(shí)施后，其第68條之規(guī)定基本上承襲了《九民紀(jì)要》第71條之內(nèi)涵和精神，使得讓與擔(dān)保的擔(dān)保權(quán)構(gòu)造說正式上升至法律層面，獲得了更強(qiáng)的司法認(rèn)可。因此，從司法實(shí)踐與立法層面考察，不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為具備獲得讓與擔(dān)保法律效力的法律基礎(chǔ)。

綜上所述，作為一種讓與擔(dān)保，不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為符合讓與擔(dān)保的法律構(gòu)造，具備獲得讓與擔(dān)保法律效力的理論基礎(chǔ)和法律基礎(chǔ)，即債權(quán)人可以在條件成就時(shí)以作為擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的房屋不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)自己的債權(quán)，但是能否優(yōu)先實(shí)現(xiàn)債權(quán)，即不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為讓與擔(dān)保法律效力中的優(yōu)先受償效力，仍未明確。

在我國(guó)目前的物權(quán)法定原則制度體系下，即便已經(jīng)顯露出柔化的跡象和趨勢(shì)，但是仍未根本變更“物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定”這一規(guī)則限制。因此，讓與擔(dān)保便無法通過創(chuàng)設(shè)擔(dān)保物權(quán)這一方式獲得物權(quán)效力，無法具備對(duì)抗效力，自然也無法具備優(yōu)先受償效力。但是，仍有學(xué)者從另一研究視角給出了一定的解決辦法和思路，即公示對(duì)抗制度。其指出讓與擔(dān)保等非典型擔(dān)保方式，具有事實(shí)上的擔(dān)保功能，因此若能夠通過登記等方式進(jìn)行公示的，便認(rèn)可其具有對(duì)抗效力[15]，從而獲得優(yōu)先受償效力。隨后這一觀點(diǎn)也在我國(guó)法律制度中獲得認(rèn)可，如《擔(dān)保制度的解釋》第68條便以“財(cái)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的公示”為限，規(guī)定若當(dāng)事人已完成公示，債權(quán)人便可參照《民法典》中有關(guān)擔(dān)保物權(quán)的相關(guān)規(guī)定請(qǐng)求優(yōu)先受償，人民法院應(yīng)當(dāng)支持。

因此，讓與擔(dān)保能否獲得優(yōu)先受償效力，取決于當(dāng)事人是否已按照我國(guó)法律的相關(guān)規(guī)定完成財(cái)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的公示。而作為讓與擔(dān)保的不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，自然也適用此項(xiàng)規(guī)定，但是受限于目前我國(guó)尚沒有關(guān)于房屋債權(quán)轉(zhuǎn)讓的明確的公示機(jī)制和制度，在現(xiàn)階段當(dāng)事人難以完成財(cái)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)公示，其所進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為亦無法取得優(yōu)先受償?shù)姆尚ЯΑ?/p>

綜上所述，在我國(guó)現(xiàn)行的法律制度體系下，作為讓與擔(dān)保的不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為具備擔(dān)保法律效力，但是因?yàn)楫?dāng)事人無法完成財(cái)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的公示，這一效力并不完整，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為無法獲得優(yōu)先受償?shù)姆尚Я?，其?dān)保法律效力存在瑕疵，須通過司法認(rèn)定規(guī)則的構(gòu)建予以完善。

四、不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的司法認(rèn)定規(guī)則構(gòu)建

通過前述研究和論述，不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的性質(zhì)、合法性與法律效力等問題已經(jīng)得以厘清。但是在司法實(shí)踐中如何具體認(rèn)定并實(shí)施此種行為，尚未得以明確，因此相應(yīng)的司法認(rèn)定規(guī)則構(gòu)建便尤為重要，主要體現(xiàn)在三個(gè)層面。

(一)判定規(guī)則構(gòu)建

不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為司法認(rèn)定規(guī)則構(gòu)建的首要環(huán)節(jié)和步驟，應(yīng)當(dāng)是在對(duì)這一行為基本特征和范圍界定的基礎(chǔ)上，明確判定規(guī)則，即認(rèn)定某一借貸擔(dān)保方式是否屬于不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為范疇的規(guī)則構(gòu)建。其主要包含三個(gè)方面的認(rèn)定：一是擔(dān)保標(biāo)的物的認(rèn)定。不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為以小產(chǎn)權(quán)房等不具有房屋所有權(quán)證書的房屋不動(dòng)產(chǎn)為對(duì)象和標(biāo)的，在擔(dān)保財(cái)產(chǎn)屬性方面具有不動(dòng)產(chǎn)和產(chǎn)權(quán)不完整兩個(gè)重要特征。二是意思表示的認(rèn)定。此種行為具有意思表示上的雙重性，即當(dāng)事人內(nèi)心所隱含的以房屋不動(dòng)產(chǎn)設(shè)置債權(quán)擔(dān)保的真實(shí)意思表示和外在表達(dá)的債權(quán)轉(zhuǎn)讓的虛偽意思表示。三是行為結(jié)構(gòu)的認(rèn)定。與意思表示雙重性相對(duì)應(yīng)的，這一行為在行為結(jié)構(gòu)方面亦具有“內(nèi)在的擔(dān)保行為”和“外在的債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為”的雙重性。

以上三個(gè)層面的認(rèn)定總結(jié)概括了整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的核心內(nèi)容和特征，構(gòu)成了此種行為判定規(guī)則構(gòu)建的重要基礎(chǔ)，同時(shí)再結(jié)合讓與擔(dān)保的基本法律特征，便可構(gòu)建起全面完善的不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為司法判定規(guī)則。

(二)擔(dān)保法律效力認(rèn)定規(guī)則構(gòu)建

在擔(dān)保法律效力認(rèn)定層面，通過對(duì)雙方當(dāng)事人之間簽訂的無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的考察，可以發(fā)現(xiàn)其在協(xié)議中只約定了債務(wù)人如期足額清償債務(wù)后，本協(xié)議自動(dòng)失效，即返還財(cái)產(chǎn)；而并未明確約定債務(wù)人未按期清償債務(wù)時(shí)，如何實(shí)現(xiàn)其擔(dān)保法律效力。因此，在沒有約定的情況下，應(yīng)當(dāng)直接適用我國(guó)法律的相關(guān)規(guī)定，主要是《擔(dān)保制度的解釋》第68條，即若債務(wù)人無法清償債務(wù)，債權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求對(duì)房屋不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行折價(jià)或拍賣、變賣以實(shí)現(xiàn)其債權(quán)，債務(wù)人亦有權(quán)請(qǐng)求通過上述方式清償其債務(wù)。

(二)優(yōu)先受償法律效力認(rèn)定規(guī)則構(gòu)建

在優(yōu)先受償法律效力層面，由于目前我國(guó)缺少關(guān)于房屋債權(quán)轉(zhuǎn)讓的公示機(jī)制和制度設(shè)計(jì)，而作為擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的房屋不動(dòng)產(chǎn)又因不具有房屋所有權(quán)證書而無法辦理變更登記，因此不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為中當(dāng)事人無法就房屋不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行財(cái)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的公示，無法滿足《擔(dān)保制度的解釋》第68條所規(guī)定的“債權(quán)人請(qǐng)求優(yōu)先受償”的條件，導(dǎo)致其在債權(quán)人合法權(quán)益保護(hù)方面存在一定瑕疵，有必要通過相應(yīng)的規(guī)則構(gòu)建予以完善，這也是不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為司法認(rèn)定規(guī)則構(gòu)建的一項(xiàng)重要環(huán)節(jié)。

優(yōu)先受償法律效力之構(gòu)建，最主要的途徑和方式是依托于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移登記制度和變更登記制度等原有制度設(shè)計(jì)，進(jìn)一步擴(kuò)展和完善讓與擔(dān)保財(cái)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的登記制度[16]，將諸如房屋債權(quán)轉(zhuǎn)讓等更多形式的財(cái)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)納入到我國(guó)登記制度的范疇之內(nèi)，使其得以通過辦理變更登記獲得對(duì)抗效力，進(jìn)而依據(jù)《擔(dān)保制度的解釋》第68條之規(guī)定，獲得完整的擔(dān)保法律效力，使得債權(quán)人能夠在債務(wù)人無法清償債務(wù)時(shí)，就相關(guān)擔(dān)保財(cái)產(chǎn)或權(quán)利實(shí)現(xiàn)其債權(quán)的優(yōu)先受償，從而為其債權(quán)實(shí)現(xiàn)提供更加強(qiáng)力的、全面的法律保障，切實(shí)發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)無對(duì)價(jià)債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為對(duì)債權(quán)人合法權(quán)益的法律保障作用。