徐江東

上海新黃浦實(shí)業(yè)集團(tuán)股份有限公司 上海 200001

改革開(kāi)放之后，中國(guó)基建進(jìn)入了大發(fā)展時(shí)期，各種基礎(chǔ)設(shè)施如雨后春筍全國(guó)各地鋪開(kāi)，為城市化率的提升，為國(guó)家GDP的增長(zhǎng)做出了較大貢獻(xiàn)。建設(shè)單位作為投資主體，組織和實(shí)施各類建設(shè)工程項(xiàng)目的開(kāi)展，并在項(xiàng)目落成后獲得相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變，對(duì)投資效益、投資管理也提出了更高的要求，無(wú)論是政府或國(guó)企的投資，亦或是民營(yíng)資本，乃至到每戶家庭的買房裝修，都需要精打細(xì)算，減少浪費(fèi)，提高投資效益，將錢花在刀刃上。這就產(chǎn)生了對(duì)項(xiàng)目建設(shè)成本全程管控的需求，建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)管理的理念、方法及已經(jīng)實(shí)行了較長(zhǎng)時(shí)間，這是發(fā)展經(jīng)濟(jì)、與國(guó)際接軌的必然趨勢(shì)。

1 工程概況

大成基金總部大廈位于南山區(qū)粵海街道海德三道1236號(hào)，近科苑南路。是大成基金管理有限公司在南山區(qū)后海片區(qū)投資建設(shè)的一棟總部辦公大樓。大樓用地面積為4101.26m2（用地緊張，四周均為零退線），地上30層，地下5層，總建筑面積76704.35m2。其中，計(jì)容積率建筑面積58863.72m2，包括辦公部分48234.57m2，商業(yè)餐飲部分9657.9m2。不計(jì)容積率建筑面積（地下室）17840.63m2，主要建設(shè)地下車庫(kù)，機(jī)動(dòng)泊位數(shù)為242輛，建筑高度≤130m、裙樓四層，高度17.85m，裙樓2-3-4層均為東北角為主體結(jié)構(gòu)，西南角無(wú)結(jié)構(gòu)為中庭設(shè)計(jì)，大空間大堂。四樓以上至30層為塔樓。

2 項(xiàng)目工程造價(jià)控制中存在的問(wèn)題

本項(xiàng)目于2016年12月下旬結(jié)構(gòu)封頂，我方作為管理公司，在17年初開(kāi)始接手管理。經(jīng)梳理，各方因素造成造價(jià)管控中存在問(wèn)題有如下兩個(gè)方面：

第一方面，設(shè)計(jì)單位之間未能有效銜接到位，后期精裝施工改擴(kuò)建造成的結(jié)構(gòu)拆改簽證，增加了造價(jià)。本項(xiàng)目原精裝設(shè)計(jì)單位不再合作，解約后重新招標(biāo)，新精裝設(shè)計(jì)單位在18年5月展開(kāi)設(shè)計(jì)工作，彼時(shí)主體結(jié)構(gòu)早已封頂1.5年。精裝設(shè)計(jì)時(shí)間與主體設(shè)計(jì)時(shí)間脫鉤，精裝在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)建設(shè)單位要求，拆除原主體結(jié)構(gòu)二層轉(zhuǎn)換梯外廊（98.79m2）、27-29層、29-30層局部增加鋼結(jié)構(gòu)樓梯、22和30層局部挑空區(qū)增加樓板等(擴(kuò)建面積110.81m2+66.01m2)。同時(shí)將裙樓屋頂原長(zhǎng)方形天窗進(jìn)行了結(jié)構(gòu)封堵。此改擴(kuò)建涉及主體結(jié)構(gòu)，部分原有結(jié)構(gòu)樓板鑿除重新進(jìn)行補(bǔ)強(qiáng)、加固；部分結(jié)構(gòu)又進(jìn)行了封堵。增加了后期主體結(jié)構(gòu)拆改的費(fèi)用。如主體設(shè)計(jì)和精裝設(shè)計(jì)能統(tǒng)籌安排，同步開(kāi)展，將裝修后實(shí)際使用的功能需求反饋到主體設(shè)計(jì)單位，在主體設(shè)計(jì)時(shí)就給予考慮，就能避免此類結(jié)構(gòu)拆改的發(fā)生。

因此，建設(shè)單位應(yīng)重視設(shè)計(jì)單位的管理工作，如有必要可聘請(qǐng)專業(yè)顧問(wèn)公司進(jìn)行設(shè)計(jì)管理和協(xié)調(diào)。在前期各環(huán)節(jié)，統(tǒng)籌安排各設(shè)計(jì)工作的銜接，尤其是主體和精裝設(shè)計(jì)，以及涉及規(guī)劃報(bào)建的設(shè)計(jì)內(nèi)容，需高度重視，專人專職[1]。

另一方面，本項(xiàng)目合同框架體系較為完善，合同體系為建設(shè)單位與土石方、基坑支護(hù)及樁基礎(chǔ)工程單位、總承包工程單位、幕墻工程單位、精裝修工程單位分別單獨(dú)簽訂合同?？偝邪鼏挝幌聻橄拦こ?、空調(diào)工程、高低壓配電工程、園林綠化工程、冷卻塔工程、燃?xì)夤こ?、VAV BOX變風(fēng)量末端設(shè)備供應(yīng)工程、弱電工程等共11家。由于總包下分包均為甲指乙供，總承包單位履行總包義務(wù)不積極。為確保總包能切實(shí)履行總包責(zé)任和義務(wù)，17年接手后商務(wù)方面做了大量工作，分別協(xié)調(diào)總承包單位和各分包單位，根據(jù)原招標(biāo)文件、合同文件就各方責(zé)任義務(wù)做了重新梳理，并協(xié)調(diào)各分包單位分別向總承包單位提交關(guān)于責(zé)任和義務(wù)的承諾函，主要內(nèi)容有：總承包單位按和建設(shè)合同收取總包管理費(fèi)，不再收取其他管理費(fèi)用；分包單位簽證、變更、索賠等均有建設(shè)單位決定；所有分包單位由總包統(tǒng)一管理，總包單位質(zhì)量、工期承擔(dān)責(zé)任[2]。

協(xié)調(diào)總承包單位也向建設(shè)單位提交同樣內(nèi)容的承諾函，主要內(nèi)容有：總包在收到建設(shè)單位對(duì)各分包的付款后，才向各分包支付，總包無(wú)須墊為分包單位墊資；若分包單位對(duì)總包單位質(zhì)量、工期、安全等方面有處罰，給總包造成損失的，該損失由分包單位承擔(dān)；分包合同對(duì)總包方約定的責(zé)任和義務(wù)如果超過(guò)總包合同責(zé)任范圍，總包方不承擔(dān)責(zé)任，因分包方原因給總包方和建設(shè)單位帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失和法律責(zé)任由分包方承擔(dān)。

通過(guò)承諾函這一手段，從商務(wù)和合同關(guān)系上理順總分包責(zé)權(quán)關(guān)系，保障現(xiàn)場(chǎng)施工的順利推進(jìn)。從中可以看出，在項(xiàng)目開(kāi)始前期，建立一個(gè)合適的合同體系，對(duì)于業(yè)主規(guī)范管理，簡(jiǎn)化管理，有效管理，充分發(fā)揮總承包單位的責(zé)任是非常有意義的。

3 項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)控制方法

3.1 決策階段造價(jià)控制

建設(shè)單位在決策階段運(yùn)用多種方案展開(kāi)投資估算，科學(xué)合理的決策是有效管控工程造價(jià)的前提和基礎(chǔ)，對(duì)后續(xù)造價(jià)管控起到提綱挈領(lǐng)的作用。建設(shè)單位早在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，委托戴德梁行根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、檔次、水平，分別編制了項(xiàng)目總投資估算和建筑安裝工程費(fèi)用估算表。編制口徑與深圳市當(dāng)?shù)匾?guī)定相符，項(xiàng)目比較全面。編制時(shí)，建設(shè)單位提供了充分的文件和資料，考慮的因素及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)非常全面，使得投資估算編制質(zhì)量較高[3]。

在總投資估算表中，涵蓋土地使用費(fèi)、土地登記費(fèi)稅費(fèi)等項(xiàng)目，甚至維修基金及新型墻體專項(xiàng)基金均給予了估算考慮。在后續(xù)的行政繳費(fèi)中，均產(chǎn)生了與之相應(yīng)德的繳費(fèi)口徑。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資的估算金額為150102萬(wàn)元，按總建筑面積計(jì)算的平米造價(jià)為20272元/m2。

在建筑安裝工程費(fèi)用估算表中，前期工程、土建、機(jī)電、精裝、燃?xì)狻⑹彝夤こ叹{入估算范疇，雖然機(jī)電設(shè)備計(jì)算口徑與實(shí)際招標(biāo)后簽訂的合同不盡相同，有所出入，但項(xiàng)目種類考慮充分沒(méi)有漏項(xiàng)，估算的建安費(fèi)合計(jì)為74189萬(wàn)元，按計(jì)容積率面積的造價(jià)指標(biāo)為12791元，按總建筑面積的造價(jià)指標(biāo)10020元。均與后續(xù)實(shí)際合同及結(jié)算金額比較接近。

3.2 招投標(biāo)階段造價(jià)控制

建設(shè)單位委托當(dāng)?shù)貙?shí)力較強(qiáng)的咨詢公司承擔(dān)本項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)咨詢工作。在重要項(xiàng)目招標(biāo)前，召集咨詢公司組織精干力量編寫招標(biāo)文件，組織設(shè)計(jì)、顧問(wèn)公司編制詳細(xì)的技術(shù)規(guī)范文件。充分考慮影響投標(biāo)報(bào)價(jià)的各方因素，招標(biāo)文件及工程量清單經(jīng)過(guò)各方審核才最終定稿。

對(duì)投標(biāo)對(duì)象進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，科學(xué)選擇。對(duì)當(dāng)?shù)馗黜?xiàng)目行業(yè)內(nèi)的情況進(jìn)行摸底，做好招標(biāo)前準(zhǔn)備工作。

總承包體系下的各個(gè)分包的招標(biāo)，在評(píng)標(biāo)時(shí)根據(jù)各工程特點(diǎn)，分別邀請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)或顧問(wèn)單位，監(jiān)理單位、咨詢單位、總包單位、建設(shè)單位、管理單位均出席參與評(píng)定、打分。各方均為工程的參與方，對(duì)本項(xiàng)目均相當(dāng)了解，通過(guò)參與審核投標(biāo)單位的技術(shù)參數(shù)、商務(wù)報(bào)價(jià)，能最大限度的把握是否最適合本項(xiàng)目。

其他諸如沉降監(jiān)測(cè)單位、鋼結(jié)構(gòu)第三方檢測(cè)單位等，也均通過(guò)招標(biāo)確定中標(biāo)單位，做到公開(kāi)、公平、公正。

本項(xiàng)目合同體系一脈相承，均為固定單價(jià)施工合同，除采用國(guó)家施工單價(jià)合同標(biāo)準(zhǔn)格式外，合同最后增加第四部分補(bǔ)充條款，針對(duì)各項(xiàng)目的特點(diǎn)，做出相應(yīng)的專屬約定。例如，各工程界面的詳細(xì)說(shuō)明；各工程具體調(diào)差項(xiàng)目（精裝工程為鋼筋、混凝土、人工；總承包工程為鋼筋、混凝土、電纜、母線）；調(diào)差比例（均為±5%）；樣板規(guī)定等。

3.3 施工過(guò)程造價(jià)控制

施工階段是成本集中支出、耗費(fèi)人力、財(cái)力、物力進(jìn)行作業(yè)的階段。需要建設(shè)單位從多維度進(jìn)行管控。項(xiàng)目上采取措施如下：

首先，嚴(yán)控設(shè)計(jì)變更。建立設(shè)計(jì)變更審批制度，對(duì)于隨意增加項(xiàng)目、提升標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)變更，一般不予批準(zhǔn)。對(duì)于卻因?qū)嶋H施工需要或使用功能需求而發(fā)生的變更，先讓造價(jià)咨詢單位進(jìn)行費(fèi)用預(yù)估，按批次形成報(bào)告，上報(bào)定期召開(kāi)的建設(shè)單位基建委會(huì)議決策，若決策通過(guò)，設(shè)計(jì)出具正式變更，現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施，若未通過(guò)，則不予批準(zhǔn)，設(shè)計(jì)不出具正式變更?，F(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理監(jiān)督變更的實(shí)施，做臺(tái)賬記錄[4]。

其次，從嚴(yán)管理簽證。對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)拆改尤其是精裝階段施工，原有一次消防、總承包安裝部分管道有部分拆改，做好各方見(jiàn)證、記錄，對(duì)簽證量用圖紙、照片、數(shù)量確認(rèn)單等資料予以確認(rèn)。完善過(guò)程管理各環(huán)節(jié)。

最后，要求咨詢公司派員每周三、四上現(xiàn)場(chǎng)，參加現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理周例會(huì)，同時(shí)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度、發(fā)生的簽證進(jìn)行實(shí)地踏勘，同步確認(rèn)。

3.4 竣工結(jié)算階段造價(jià)控制

結(jié)算階段是成本核算的最終階段，關(guān)系最終工程審定造價(jià)，各項(xiàng)目的結(jié)算金額就是最終總投資，將歸并入建設(shè)單位財(cái)務(wù)系統(tǒng)，需經(jīng)得起財(cái)務(wù)審核、外部審計(jì)。本項(xiàng)目從以下幾方面進(jìn)行管控。

第一方面，嚴(yán)格審核移交物業(yè)及培訓(xùn)情況。作為辦公樓，安裝系統(tǒng)相比民用住宅更為多樣和復(fù)雜，空調(diào)、冷卻塔、泛光照明、無(wú)負(fù)壓供水等系統(tǒng)施工完成還涉及單機(jī)及群控系統(tǒng)調(diào)試，配合集成控制開(kāi)放通訊協(xié)議接口，提供與樓控系統(tǒng)（BA）接入并調(diào)試，物業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，整改并移交物業(yè)等工作?？⒐そY(jié)算資料中增加了《設(shè)備移交單》前置審批條件，承包商需完成合同約定所有內(nèi)容、工程整改及系統(tǒng)測(cè)試、聯(lián)動(dòng)全部完成，竣工資料（含設(shè)備資料）移交，獲得物業(yè)項(xiàng)目部的認(rèn)可，監(jiān)理、物業(yè)、等各方在《設(shè)備移交單》簽字確認(rèn)，方可啟動(dòng)竣工結(jié)算。接受竣工結(jié)算資料的提交并審核。

第二方面，再次復(fù)核設(shè)計(jì)變更和簽證。結(jié)算時(shí)，各方再對(duì)設(shè)計(jì)變更和簽證的資料及現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施情況做復(fù)核。手續(xù)不全的一律不予確認(rèn)。幕墻結(jié)算時(shí)，因招標(biāo)圖所示，水平防煙帶的巖棉或礦棉所用承托的鍍鋅鋼板為1.0mm厚，施工過(guò)程中因承包單位按防火規(guī)范《玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范JGJ102-2003》 要求，變更為1.5mm厚。但過(guò)程中并未上報(bào)設(shè)計(jì)變更，結(jié)算時(shí)發(fā)現(xiàn)漏報(bào)，就此項(xiàng)變更在結(jié)算中上報(bào)費(fèi)用55.62萬(wàn)元。經(jīng)咨詢公司審計(jì)金額為28.89萬(wàn)元。但經(jīng)過(guò)建設(shè)單位、管理單位、監(jiān)理單位共同現(xiàn)場(chǎng)檢查，商討確認(rèn)，承包商未遵守設(shè)計(jì)變更審批制度，過(guò)程中施工已完成不可再任意重報(bào)變更，最終未予計(jì)算，全部核減為0。同時(shí)，對(duì)設(shè)計(jì)變更前后對(duì)照仔細(xì)檢查，防止重復(fù)申報(bào)和做增賬同時(shí)是否做減賬。

第三方面，咨詢公司和承包單位背靠背編制竣工結(jié)算，再進(jìn)行對(duì)賬、核量。承包商上報(bào)結(jié)算前，要求咨詢公司同步編制結(jié)算稿，雙方背靠背各自編制，將兩版結(jié)算稿相對(duì)比，能相互參照，更具有參考性，能找出結(jié)算中雙方差異的重點(diǎn)問(wèn)題。

第四方面，重點(diǎn)核查合同外新增項(xiàng)目套用的單價(jià)和投資占比較大的分項(xiàng)工程量。對(duì)變更新增項(xiàng)目的綜合單機(jī)加強(qiáng)審核，檢查定額套用、信息價(jià)或市場(chǎng)價(jià)的取定。檢查設(shè)計(jì)變更是否做增減賬。

第五方面，嚴(yán)格核查項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)完工情況。聯(lián)合監(jiān)理，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行復(fù)核。原總承包的結(jié)算，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)聯(lián)合巡檢，若干項(xiàng)目未施工，如地下車庫(kù)環(huán)氧地坪，空調(diào)機(jī)房天花水泥滲透結(jié)晶防水，制冷機(jī)房及屋面管道不銹鋼保護(hù)層等?，F(xiàn)場(chǎng)出具結(jié)算初稿現(xiàn)場(chǎng)復(fù)核的情況說(shuō)明，交咨詢公司，對(duì)結(jié)算審核進(jìn)行調(diào)整[5]。

4 經(jīng)濟(jì)效益分析

本項(xiàng)目經(jīng)過(guò)各環(huán)節(jié)有效管控，結(jié)算無(wú)索賠，已完成的項(xiàng)目結(jié)算稿工程量計(jì)算準(zhǔn)確，定額套用合理。過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更、簽證及結(jié)算核減率普遍在13%-18%之間?？偝邪蛯徑痤~279624094.78元，結(jié)算金額240705780.71元。高低壓配電工程送審金額14775967.55元，審定金額12266939.95元。幕墻工程送審金額75181364.74元，結(jié)算金額68784390.08元。截止撰稿完成，本項(xiàng)目未完成全部審計(jì)。從目前的進(jìn)度看，總的預(yù)期，總結(jié)算金額與估算金額基本持平。

5 結(jié)束語(yǔ)

本文基于全過(guò)程造價(jià)管控問(wèn)題，從建設(shè)單位角度出發(fā)對(duì)全過(guò)程造價(jià)管控在每個(gè)環(huán)節(jié)的管控要點(diǎn)及本項(xiàng)目存在的問(wèn)題進(jìn)行了分析，通過(guò)在決策、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工和竣工結(jié)算各階段用一系列技術(shù)手段，充分調(diào)動(dòng)、協(xié)調(diào)各方諸如設(shè)計(jì)、監(jiān)理、顧問(wèn)公司等在相應(yīng)環(huán)節(jié)參與造價(jià)管控，發(fā)揮各方的能動(dòng)性，造價(jià)管控效果明顯，為項(xiàng)目節(jié)本增效做出了一定的貢獻(xiàn)。綜上所述，本文撰寫對(duì)寫字樓項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)管控的經(jīng)驗(yàn)，能夠?yàn)橥刑峁┲T多裨益和借鑒。