王有紅WANG You-hong

（廣州商學院會計學院，廣州 510000）

1 成本法評估房地產(chǎn)原理與思路

成本法評估房地產(chǎn)是以重新建造房地產(chǎn)所需的成本為依據(jù)評估房地產(chǎn)價值的一種方法，即以重置或重新建造可以產(chǎn)生同等效用的不動產(chǎn)所需投入的各項費用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤和應納稅金，并扣除貶值來確定被評估房地產(chǎn)價值。房地產(chǎn)貶值表現(xiàn)為實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值，所以用公式來表達成本法思路可以表達為：

房地產(chǎn)評估值=房地產(chǎn)重置成本-房地產(chǎn)實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值

在評估實踐中，房地產(chǎn)功能性貶值和經(jīng)濟性貶值與建造技術、建筑材料、建筑風格趨勢、房地產(chǎn)區(qū)域政策、規(guī)劃等密切相關，因此評估實踐中，應用成本法評估房地產(chǎn)往往使用成新率，綜合考慮房地產(chǎn)的各種價值貶值。成新率根據(jù)房地產(chǎn)的建成年代、新舊程度、功能損耗等綜合確定。因此實踐中，絕大部分采用成本法評估房地產(chǎn)應用評估模型為：

房地產(chǎn)評估值=房地產(chǎn)重置成本×綜合成新率

2 成新率傳統(tǒng)估測方法

成新率作為成本法評估房地產(chǎn)的主要參數(shù)之一，其參數(shù)確定的科學性、合理性直接關系到評估結論的科學性與合理性。評估實踐中，成新率的估算一般采用年限法和觀察打分法確定。使用年限法根據(jù)被評估不動產(chǎn)按有關部門關于房屋建筑物經(jīng)濟耐用年限標準，確定尚可使用年限，成新率在數(shù)值上等于尚可使用年限與經(jīng)濟耐用年限的比率；觀察打分法是以建設行政主管部門有關鑒定房屋新舊程度的參考作為評分標準依據(jù)，評估師根據(jù)現(xiàn)場查勘，參考《房屋完損等級評定標準》確定房屋建筑物各部分的完好值，確定成新率的方法。使用年限法把房屋建筑物看成一個整體參考經(jīng)濟耐用年限，而觀察打分法考慮了房屋各個部分（結構、裝修、設施設備）新舊程度差異分別打分，更符合房屋建（構）筑物實際情況，因而觀察打分法在評估估測上更科學、客觀。

這兩種方法都根據(jù)相關部門的標準或參考值為依據(jù)，沒有考慮到房屋建筑物各個個體之間存在著結構特征、裝修式樣和附屬設施設備的各自特點。因而無論年限法還是觀察評分法對標準房屋建筑物成新率評估參考性好，但對特殊性用途房屋建筑物如化工廠房、冶煉廠房、裝配車間、碼頭、機場等房屋建（構）筑物的成新率估測來說就忽略了房屋建（構）筑物的自身結構、裝修、設備比重各不相同的特點。

本文研究在運用觀察打分法確定成新率過程中，對建筑物成各構成部分及其子項目在相同打分下，因?qū)ㄖ锍尚侣视绊懸蛩囟鄻有约爸匾潭炔煌鴮е鲁尚侣什煌?，因此重點研究建筑物成新率各影響因素權重的確定，進而為更科學、合理提出評估結論。

3 層次分析法量化研究成新率的權重指標

3.1 層次分析法

層次分析法（以下簡稱為AHP法）是利用數(shù)學工具對相互關聯(lián)、相互制約的眾多因素構成的系統(tǒng)進行決策的一種方法。其本質(zhì)是一種思維方式，即把復雜的問題分成若干層次，使決策者在比原問題簡單得多的若干層次上對各因素進行兩兩比較判斷，并將判斷結果表達和處理，實現(xiàn)決策方案對于目標的相對重要性的總排序。同時AHP法還能指出決策者對問題的前后判斷是否矛盾，提示決策者及時進行修改。這種方法具有系統(tǒng)性、綜合性、準確性等特點，得到了廣泛的認可和應用。層次分析法對權重量化過程可以簡單概括為：①對成新率評價目標進行層次分解；②根據(jù)上一準則層對其下指標對比得出判斷矩陣；③計算判斷矩陣特征向量及最大特征值，并歸一化處理；④排序及一致性檢驗。

3.2 采用AHP法量化成新率權重具體實施過程

3.2.1 對成新率影響因素進行分析建立層次結構

參照《房屋完損等級評定標準》在對房屋建筑物成新率作為目標進行評定時，將房屋建筑物分成結構、裝修、設備三大項作為準則層，每一項又細分為一些具體指標，其中結構包括基礎、承重構件、非承重墻、屋面、樓地面；裝修部分包括門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細木裝飾；設備項包括水衛(wèi)、電照、暖氣及特種設備。因此經(jīng)對房屋建筑物成新率影響因素層次分析結構如表1，亟需解決指標層與準則層權重問題。

表1 房屋建筑物成新率影響因素層次結構

3.2.2 構造兩兩比較判斷矩陣

對表1成新率影響指標中自下而上對同層指標因素之間兩兩比較，就是針對上一層準則U1（準則層），指標元素Ui1至Ui8（i，j=1，2，3…，n）兩兩進行比較哪個更重要，重要多少，并按1～9比例標度法（見表2）將重要程度進行數(shù)量化。即為上述重要程度賦值。

表2 1～9比例標度法各標度值的意義

從而構成一個判斷矩陣A，如下：

aij（i，j=1，2，3…，n）為因素i相對于因素j的重要性，其顯然該矩陣A為一個正互反矩陣。

3.2.3 計算相對權重和最大特征值

對上面判斷矩陣A，根據(jù)公式（1）計算其權重向量和根據(jù)公式（2）計算矩陣最大特征值。

3.2.4 對權重進行一致性檢驗

進行權重向量一致性檢驗，需根據(jù)公式（3）計算一致性指標CI，再根據(jù)表3矩陣維數(shù)查找平均隨機一致性指標RI進行一致性檢驗。

表3 一致性指標RI與矩陣維數(shù)對應值

①計算一致性指標CI：

②查相應的平均隨機一致性指標RI：見表3。

③計算相對一致性指標CR

當CR＜0.1時，認為判斷矩陣的一致性是可以接受的，當CR≥0.1時，應調(diào)整判斷矩陣，直到它有滿意的一致性。

指標層Uij確定好權重后，再向上對準則層（結構、裝修、設備）指標同樣判斷矩陣，計算權重并檢驗一致性，從而形成對房屋建筑物成新率在結構、裝修、設備三個方面的權重。

4 優(yōu)序圖法量化研究成新率的權重指標

4.1 優(yōu)序圖法

優(yōu)序圖法最早是美國穆蒂提出的，是與主觀判斷相結合的一種系統(tǒng)方法，是通過多個指標進行兩兩比較，最后給出重要次序或?qū)嘀剡M行量化的方法。該方法較為簡單，既能定性評價問題，也能處理定量評價問題。

4.2 優(yōu)序圖法成新率權重量化實施過程

采用觀察打分法估算成新率中，對成新率影響因素參照《房屋完損等級評定標準》進行分解，再對各指標層指標進行兩兩重要性比較賦值，形成評價表。通過優(yōu)序圖法進而計算得到各層評價指標的權重值。具體計算權重過程可按下述過程實施。

4.2.1 分解對成新率影響指標

參照《房屋完損等級評定標準》將成新率影響指標分解如表4。指標直接分解或先分層再分解，這里采用直接分解。

表4 優(yōu)序圖法成新率影響指標

4.2.2 各指標兩兩比較形成指標評價表

對表4成新率影響各指標兩兩比較賦值，如U1與U2指標相比，U1相對重要得1分；U1與U2相比相對不重要則為0，U1與U2同等重要得0.5。各要素兩兩比較后形成評價表5。

表5 成新率指標優(yōu)序圖評價表

4.2.3 計算各指標權重

根據(jù)成新率指標評價表5計算各指標得分與總分，再將各指標得分占總分的比重即為該指標的權重值，最終計算過程和結果如表6。

表6 成新率影響因素權重優(yōu)序圖法計算結果

5 小結

運用層次分析法和優(yōu)序圖法確定房屋建筑物成新率，具有不同優(yōu)勢。層次分析法評價按1-9標度進行評價，指標間對比評價過程更精細化，而且需要對權重進行一致性檢驗，逐層向上評價，分析深入且合理；但相比優(yōu)序圖法計算過程繁雜，影響因素過多時，一致性檢驗可能無法通過。優(yōu)序圖法兩兩對重要性比較，能把多因素影響通過兩兩比較得出簡單評價模型，計算過程簡單，對評價目標層次少且影響因素眾多的評價指標更適用。具體選擇何種方法量化成新率指標權重，關鍵在于成新率指標分層結構。