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        房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化資金管理的重要性及策略

        2022-11-24 00:13:30馬欣茂名城光置業(yè)有限公司
        品牌研究 2022年28期
        關(guān)鍵詞:融資資金成本

        文/馬欣(茂名城光置業(yè)有限公司)

        資金是一個企業(yè)發(fā)展的核心源泉,是企業(yè)生存的基石,就本文提到的房地產(chǎn)企業(yè)來看,其資金運作具有明顯的高投入、周期長等特點。相對一般行業(yè)來說,其資金風險性更高,因此,企業(yè)必須不斷更新風險管理的措施與手段,提升企業(yè)核心競爭力。從理論上來看,對相關(guān)資金管理的研究,有利于提出針對性的分析報告,幫助企業(yè)豐富資金管理理論體系,提高其指導作用;從實操上來看,完善房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理能夠幫助企業(yè)提高資金周轉(zhuǎn)速度,發(fā)現(xiàn)資金管理過程中的問題,并督促整改,建立相應對策。由此可見,對房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的分析,具有一定的現(xiàn)實價值和學術(shù)意義。

        一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理相關(guān)概述

        所謂資金管理,就是在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中一切與資金有關(guān)的管理,包括持有現(xiàn)金管理、收款管理、付款管理、融資管理、存貨管理以及稅收籌劃等。一個完整且健全的企業(yè)資金管理必須滲透到企業(yè)的方方面面,但是受到企業(yè)人員素質(zhì)限制、觀念影響以及相關(guān)業(yè)務等的特殊性,導致企業(yè)的資金管理變成了極少數(shù)人的工作,無法真正彰顯資金管理對企業(yè)全范圍內(nèi)的影響作用[1]。

        就本文闡述的房地產(chǎn)企業(yè)資金管理來看,其資金運動需要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)律,在法律法規(guī)要求的準則下有目的地組織企業(yè)資金運動,找到資金規(guī)律, 從項目開發(fā)、產(chǎn)品生產(chǎn)以及銷售等各環(huán)節(jié)入手,協(xié)調(diào)控制資金流動全過程,是一項綜合性、開放性以及復雜性均強的管理工作。目前,從房地產(chǎn)企業(yè)資金循環(huán)過程看,即資金籌集、資金使用、資金回流來看,發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理具有如下特點:一是典型的資金密集型企業(yè),資金管理復雜度高,開發(fā)流程繁瑣,資金投入量大,且賬務往來關(guān)系復雜;二是項目周期長,資金投入和管理風險相較一般企業(yè)來說更大;三是受國家法規(guī)政策等的影響大,房地產(chǎn)行業(yè)與民生關(guān)系較大,也是城市化進程中十分重要的推動力,因此國家會根據(jù)實際情況對房地產(chǎn)行業(yè)進行引導和調(diào)控,協(xié)助其發(fā)展找到社會穩(wěn)定和經(jīng)濟市場繁榮間的平衡點。

        二、房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化資金管理的重要性

        (一)提升企業(yè)競爭實力

        資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)的核心,它直接關(guān)系到企業(yè)財務管理的有效性,進而在企業(yè)整體管理水平上發(fā)揮著作用,有效的資金管理能夠明顯提升企業(yè)運行效率,加速企業(yè)資金周轉(zhuǎn),尤其是像房地產(chǎn)企業(yè)這類資金周期長的企業(yè),高效的現(xiàn)金流量能夠進一步優(yōu)化企業(yè)資金配置,發(fā)揮資金的額外經(jīng)濟效益,從而提高企業(yè)的市場競爭力。

        (二)防范資金風險發(fā)生

        房地產(chǎn)企業(yè)資金密集且投入大,因此其資金的配置和結(jié)構(gòu)的合理性十分重要。企業(yè)必須結(jié)合項目建設和實際情況,對資金進行科學配置,根據(jù)項目開發(fā)節(jié)奏,有效控制資金投入規(guī)律和規(guī)模,掌握開發(fā)進度,將資金風險控制在可掌控的范圍內(nèi)。同時對前端資金融資和配給進行規(guī)劃,既不能融資過早,導致資金占用,產(chǎn)生多余的融資成本,又不能融資過晚,誘發(fā)可能潛在資金鏈斷裂風險。因此,有效的資金管理能夠避免將企業(yè)暴露在風險之下。

        (三)不斷提高企業(yè)價值

        房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理,能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)項目的保值增值,保持穩(wěn)定的現(xiàn)金流。房地產(chǎn)項目從購地、規(guī)劃、建設以及招商、運營等回收注入的資金需要一個過程,需要綜合能力強的人進行打理,其對項目的運營和調(diào)整,能夠在一定程度上降低投資回報周期、提高投資回報效率,以此彰顯企業(yè)的商業(yè)價值,進一步擴大企業(yè)的市場影響力,帶來更多的經(jīng)濟效益[2]。

        三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理現(xiàn)狀

        資金良性循環(huán)是房地產(chǎn)企業(yè)開展資金管理的根本目標,這里將資金管理拆分為前端、中端以及后端,結(jié)合企業(yè)實況,對各環(huán)節(jié)中出現(xiàn)的資金問題分別進行闡述,具體內(nèi)容如下。

        (一)前端籌集問題融資

        房地產(chǎn)企業(yè)前端資金籌集過程,是整個資金管理周期上的開端,對資金管理效率和質(zhì)量起到?jīng)Q定作用。但目前來看,房地產(chǎn)企業(yè)在該環(huán)節(jié)還存在如下問題:其一,融資渠道單一,對銀行貸款依賴度高,資金風險過于集中。從房地產(chǎn)企業(yè)資金來源上可看出,其銀行信貸占比過半,導致銀行等金融機構(gòu)承擔了大部分源自房地產(chǎn)行業(yè)的信用風險,且單獨的融資模式讓房地產(chǎn)企業(yè)財務杠桿升高,財務風險增大。同時,如果銀行信貸政策調(diào)整,那么對房地產(chǎn)企業(yè)會產(chǎn)生“蝴蝶效應”,不利于其穩(wěn)定健康發(fā)展。其二,房地產(chǎn)企業(yè)的籌資成本高。因為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的特殊性,其資金預算工作開展難度較大,其資金需求只能估算大致數(shù)額,因此反饋到融資和資本結(jié)構(gòu)上時,其融資效益無法確定,可能帶來潛在風險,導致融資盲目。

        (二)中端資金使用問題

        房地產(chǎn)企業(yè)中端資金使用問題主要表現(xiàn)在項目的高投入和項目實施控制難兩方面。先看項目高投入方面,房地產(chǎn)行業(yè)崛起迅速,盡管在發(fā)展中遭遇危機,但并未改變行業(yè)整體的向上趨勢,城鎮(zhèn)化的進展、生活水平的提高,都是房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展契機。從2009年開始,房地產(chǎn)市場呈井噴式增長,房價直線上升,“地王”現(xiàn)象層出不窮,雖然在政策的引導干預下,房地產(chǎn)市場和土地交易有所降溫,可仍未從根本上改變高投資問題,大量囤地不開發(fā),不僅減緩了資金回流速度,甚至還可能面臨處罰滯納金等風險。再看項目實際建設過程中的成本控制問題。項目實際建設中發(fā)生的成本支出,是資金管理難度最大的地方。因為除了項目管理人員的主觀控制外,外界客觀環(huán)境等對項目資金的耗費影響也較大,良好的成本控制能減少項目能耗,達到節(jié)約資金的目的。但目前來看,房地產(chǎn)企業(yè)在項目建設的中端資金利用環(huán)節(jié),存在目標成本模糊、成本執(zhí)行過程監(jiān)督力度不足以及成本管理制度缺失等問題,導致建設中成本支出不受控,極大地影響了企業(yè)資金循環(huán)。

        (三)后端資金回流問題

        房地產(chǎn)企業(yè)的后端資金回流,主要是在項目建設完成后的賬款交付,但由于種種原因影響,其項目建設完成后的資金回流與后期持續(xù)性的項目建設投資不能有效銜接。一方面,高庫存導致房地產(chǎn)企業(yè)資金沉淀嚴重。我國采取限購等調(diào)控措施,目的是為了降低不合理的投資需求,將房價引導到合理區(qū)間范圍內(nèi),可是現(xiàn)在仍存在大量房地產(chǎn)捂盤銷售的方式,直接導致資金流動性減低,占用嚴重,不利于資金效益的發(fā)揮[3]。另一方面,資金流速慢,回流渠道單一。房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠是其資金投入轉(zhuǎn)出效益的體現(xiàn)環(huán)節(jié),但我國資本市場尚不完善,有關(guān)房地產(chǎn)的金融工具較少,難以實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)與金融市場的深度交流,大多通過銷售或租賃實現(xiàn)資金回流,不利于提高企業(yè)資金流速,導致企業(yè)在其他項目建設上可能存在資金問題。

        (四)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問題原因淺析

        房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中的問題不容忽視,通過上述的分析,發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的問題原因可總結(jié)為兩方面,即外部因素和內(nèi)部因素。其外部因素主要源于宏觀政策調(diào)控和經(jīng)濟市場消費偏好,這些對房地產(chǎn)企業(yè)的銷售產(chǎn)生了一定影響,且現(xiàn)在很多人買房也都依靠銀行貸款。在這樣一種特殊循環(huán)的情況下,房地產(chǎn)企業(yè)的資金回流困難,也就直接誘發(fā)了后續(xù)諸多資金問題。內(nèi)部因素主要是房地產(chǎn)企業(yè)自身對資金籌劃和項目管理的能力問題,國家不斷加強保障性住房的調(diào)控力度,其實也進一步壓縮了房地產(chǎn)企業(yè)的生存空間,打擊了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展積極性,使得消費者角色發(fā)生巨大轉(zhuǎn)變,因此越來越多的人持觀望態(tài)度,希望房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時代盡早結(jié)束。這也能夠解釋為什么房地產(chǎn)企業(yè)始終存在資金回流慢、資金管理效率低下的問題。

        四、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理策略

        針對上述提到的房地產(chǎn)企業(yè)在資金籌集、使用以及回流等方面存在的問題,從企業(yè)實際需求出發(fā),也提出了相應的優(yōu)化對策,具體闡述如下:

        (一)前端資金籌集優(yōu)化

        針對房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中的前端資金籌集中存在的問題,這里主要提出了如下優(yōu)化措施:首先,實行多元融資,拓寬企業(yè)融資渠道。除了傳統(tǒng)的銀行信貸這一方式外,房地產(chǎn)企業(yè)應積極拓展融資方式,擴充資金來源,也利于分擔資金風險,如房地產(chǎn)信托融資、項目融資、合作開發(fā)、海外投資基金等;其次,做好企業(yè)資金預算工作。房地產(chǎn)企業(yè)在進行融資計劃時,要從項目可行性和預計收益方面出發(fā),確定資金的來源和使用,展開資金預算,制定科學融資計劃。一方面,全面考慮國家宏觀調(diào)控政策,在政策適用期間觀察房地產(chǎn)經(jīng)濟市場,制定滿足法規(guī)要求的融資方案;另一方面,也要結(jié)合企業(yè)自身的需求,選擇合適的融資方式和融資規(guī)模,保證其既能支撐項目運營,又不會造成資金冗余,持續(xù)提升企業(yè)融資能力;最后,有計劃地實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)與資本市場的融合,促進二者共同進步、共同成熟,一來能夠為房地產(chǎn)企業(yè)吸引更多的資本市場資金,二來能夠促進資本市場的繁榮發(fā)展,達到雙方利潤最大化的目的[4]。

        (二)中端資金使用優(yōu)化

        針對房地產(chǎn)企業(yè)具體項目建設上主要存在的成本執(zhí)行問題,這里建議從如下方面進行優(yōu)化:首先,構(gòu)建全過程的風險評估管理體系,預防項目潛在風險。在項目建設期間,企業(yè)可在關(guān)鍵節(jié)點上設置相應指標,包括人工成本、材料成本等,一旦相關(guān)成本支出超過了預警值,就必須采取相應措施進行風險規(guī)避,同時加大資金運動的監(jiān)管力度,保證資金流向的科學合理,及時分析其中差異,實現(xiàn)資金利用效率最大化。其次,實行動態(tài)成本控制。項目建設期間,其成本支出是流動性的,且在整個資金管理系統(tǒng)上處于核心位置,企業(yè)需啟動動態(tài)成本管理,發(fā)揮成本管控的時效性,柔性調(diào)整成本支出。構(gòu)建動態(tài)成本制度,以預算管理為跳板,展開詳細到季度、月度以及周度的預算管理,實時監(jiān)測資金情況,同時建立動態(tài)成本臺賬,及時反映工程變更、合同變更,并一鍵更新相應的成本支出變化,輔助決策層做出更利于資金管理的策略,應對市場變化,保證項目順利建設。

        (三)后端資金回流優(yōu)化

        房地產(chǎn)企業(yè)后端的資金回流,關(guān)系到企業(yè)項目投資建設和持續(xù)性的資金供應問題,針對資金回流慢、資金沉淀嚴重等問題,可從如下方面進行調(diào)整優(yōu)化:第一,根據(jù)市場變化情況,制定資金回籠措施,加速資金回流,不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)的周轉(zhuǎn)率。從資金籌融資,到資金使用,再到最后的資金回流,這是一個完整的資金循環(huán)體系,能夠彰顯出企業(yè)的資金價值。資金回流也是整個資金管理體系中較難的一部分,因為除了房地產(chǎn)企業(yè)本身的主觀管理外,還與三方客觀有很大關(guān)系,所以企業(yè)必須針對性地構(gòu)建資金回流方案,同時慎重選擇后續(xù)投資項目,正確早日回收開發(fā)成本,保證資金鏈的穩(wěn)定和平衡[5]。第二,發(fā)揮企業(yè)營銷作用,提高銷售質(zhì)量,加速資金回流。一是可借助現(xiàn)代傳媒手段,做好企業(yè)宣傳工作,調(diào)研市場需求,針對性地投入廣告,除了產(chǎn)品本身的質(zhì)量等方面宣傳外,還可結(jié)合周遭的建筑、位置等方面聯(lián)合宣傳,突出產(chǎn)品整體優(yōu)勢,吸引更多的消費者。二是樹立企業(yè)良好社會形象,打造良好口碑,調(diào)整促銷方法,站在顧客偏好角度促成交易,提高其對房地產(chǎn)產(chǎn)品項目的信任度,同時還能夠挖掘潛在的消費群體,不斷打開市場,提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場活躍度。

        五、結(jié)束語

        綜上所述,房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理,不僅是提升內(nèi)部管理質(zhì)量的重要手段,更是其適應現(xiàn)代經(jīng)濟市場、參與市場競爭的關(guān)鍵步驟。

        通過本文對相關(guān)內(nèi)容的分析,發(fā)現(xiàn)其在資金管理各階段還存在如下問題:前端融資渠道單一,資金風險集中;中端資金執(zhí)行不徹底、資金監(jiān)管差,潛在風險高;后端資金回流慢、資金冗余嚴重。結(jié)合相關(guān)理論、文獻,從企業(yè)實際需求出發(fā),也從如下方面提出了相應的優(yōu)化策略:打開企業(yè)融資渠道,分擔其資金風險,減輕單一融資的壓力;做好資金計劃執(zhí)行過程中的動態(tài)監(jiān)管工作,通過風險管理體系的應用,將風險扼殺在根源上;科學制定資金回流計劃,加速資金流動,通過營銷方式的優(yōu)化,加速企業(yè)價值變現(xiàn),為后續(xù)項目建設等積累資金。當然本文也存在一定不足之處,如闡述主體是房地產(chǎn)企業(yè),其中部分觀點、理念等對其他行業(yè)、領(lǐng)域的指導作用未知,且筆者對相關(guān)內(nèi)容學習較淺,受各種主客觀因素影響嚴重,致使提出的部分觀點并不深入,實際指導作用有待考察。

        在未來會加強該方面學習,力求提出更具實踐價值的優(yōu)化策略,幫助房地產(chǎn)企業(yè)進一步提高資金管理質(zhì)量,更好地踐行其社會價值、商業(yè)價值,實現(xiàn)經(jīng)濟市場共同繁榮。但就目前企業(yè)的資金管理現(xiàn)狀來看,在先進管理理念和信息技術(shù)的綜合作用下,其在未來還有巨大的上升空間。

        相關(guān)鏈接

        資金管理是社會主義國家對國營企業(yè)資金來源和資金使用進行計劃、控制、監(jiān)督、考核等項工作的總稱。財務管理的重要組成部分。資金管理包括固定資金管理、流動資金管理和專項資金管理。在面對日益激烈的市場競爭,企業(yè)面臨的生存環(huán)境復雜多變,通過提升企業(yè)現(xiàn)金流的管理水平,才可以合理的控制營運風險,提升企業(yè)整體資金的利用效率,從而不斷加快企業(yè)自身的發(fā)展。投資決策與計劃,建立資金使用和分管的責任制,檢查和監(jiān)督資金的使用情況,考核資金的利用效果。管理的主要目的是:組織資金供應,保證生產(chǎn)經(jīng)營活動不間斷地進行;不斷提高資金利用效率,節(jié)約資金;提出合理使用資金的建議和措施,促進生產(chǎn)、技術(shù)、經(jīng)營管理水平的提高。

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