李 潔，郭 夢

(河南測繪職業(yè)學(xué)院遙感工程系 河南 鄭州 450000)

0 引 言

近幾年，我國房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出了快速發(fā)展的形勢，房屋價格也出現(xiàn)了較大漲幅。在房產(chǎn)交易過程中，房屋面積會對交易價格產(chǎn)生決定性影響，因此必須重視和加強房屋面積測量計算的準確性，嚴格按照相關(guān)規(guī)范、標準進行測量計算，確保測量規(guī)范、準確，包括對使用面積公攤面積、樓梯、陽臺、套內(nèi)墻體等的精確測定。此外還要加強對測量數(shù)據(jù)的科學(xué)計算、分析，保證測量結(jié)果高度準確，實現(xiàn)對誤差的有效控制，進而為房產(chǎn)交易價格確定提供準確依據(jù)。同時，做好房地產(chǎn)測量工作也是保障項目各方合法權(quán)益，避免糾紛，維護良好房地產(chǎn)市場秩序的重要保障，不斷推動我國房地產(chǎn)行業(yè)健康、有序、穩(wěn)定發(fā)展。

1 房地產(chǎn)房屋面積測量相關(guān)概述

房產(chǎn)房屋面積測量的重點在于對房屋空間面積、物理特性的測量計算，實現(xiàn)對房屋信息的準確掌握，進而能夠為房產(chǎn)管理、房產(chǎn)交易等提供數(shù)據(jù)依據(jù)。尤其是當前房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展對于房屋面積測量準確性、測量效率等都有了更高要求，所以加強對房屋面積測量工作的分析、研究有著至關(guān)重要的現(xiàn)實意義。房屋面積和交易價格有著較為密切的關(guān)系，并且房產(chǎn)交易金額較為龐大以及涉及群眾切身利益，一旦產(chǎn)生差異極易引起糾紛，進而導(dǎo)致社會管理成本增加，也會使得企業(yè)公信力受損，因此不管是出于哪一方面考慮，加強對房屋面積測量工作分析都極為必要：①工程量計算是以準確的房屋面積測量為基礎(chǔ)，若是在房屋測量方面出現(xiàn)數(shù)據(jù)錯誤，會導(dǎo)致實際測算建筑工程量和具體情況存在出入，使得整體造價預(yù)算受到影響，則會導(dǎo)致工程量測算結(jié)果錯誤，進而影響工程款的結(jié)算，不但導(dǎo)致人力、物力、財力的浪費，而且還極易引發(fā)法律糾紛；②房屋價值計算是以準確的房屋面積測量為基礎(chǔ)，并且承擔著其中的技術(shù)責任。如果測量結(jié)果存在較大偏差，則極易導(dǎo)致法律糾紛，影響社會穩(wěn)定。對此，必須對房產(chǎn)測量工作予以高度重視，加強對房屋面積測量的深入研究，科學(xué)運用測量方式與儀器設(shè)備，確保結(jié)果的效率與精準程度，保證數(shù)據(jù)的可靠與準確。

2 房地產(chǎn)測量中房屋面積的測量工作分析

2.1 測量要求

房屋面積的測量，要求工作人員必須按照房地產(chǎn)測量相關(guān)技術(shù)標準與規(guī)范要求進行標準化測量、規(guī)范化操作：①面積測量需以平方米作為測量、計算單位，每一處位置的測量都必須進行2次以上不同人員測量，在測量數(shù)據(jù)滿足限差的情況下對其進行平差處理，并保留數(shù)據(jù)到小數(shù)點后兩位，盡可能的確保測量準確；②應(yīng)結(jié)合房屋面積測量實際及測量規(guī)范要求選擇合適的測量工具，并且相關(guān)設(shè)備的應(yīng)用必須經(jīng)過合格檢定，確保精度、使用等都充分滿足測量要求，避免出現(xiàn)較大測量誤差，確保測量結(jié)果高度準確。

2.2 測量范圍

房屋面積測量要求對測量范圍、部位等進行充分明確。我國現(xiàn)行相關(guān)規(guī)范中，規(guī)定了房屋面積測量計算需按照不同部分的對應(yīng)標準進行測量計算，一般分為全部建筑面積測量、一半建筑面積測量、不納入建筑面積部分測量。對于層高大于2.2 m，并且具備穩(wěn)定結(jié)構(gòu)單層、技術(shù)層，應(yīng)采用全部建筑面積測量標準進行測量。對于連接房屋無柱走廊、非封閉式陽臺的面積測量采用一半面積測量標準計算。對于層高在2.2 m以下的地下室、露天泳池等，則不包含在房屋面積測量范圍。

2.3 測量方法

(1)以圖紙為依據(jù)進行房屋面積測算。對于房屋面積超過100 m2時，進行實地測量工作量比較大，此時可采用施工圖測量的方式來提高測量效率。房屋施工階段的面積測量需嚴格以圖紙數(shù)據(jù)為依據(jù)測算房屋面積，若是實際測量數(shù)據(jù)和施工圖紙差異較大，應(yīng)與設(shè)計、施工等相關(guān)單位及時溝通、修正。竣工后房屋面積測量可以完整的施工圖紙為依據(jù)進行測量工作。對于圖紙無特殊說明的房屋內(nèi)拐角應(yīng)視為直角進行計算。

(2)對房屋面積進行實地測量。通過實地測量能夠?qū)崿F(xiàn)對房屋面積測量準確性進一步提升。面積小于100 m2的房屋面積測量，實地測量能夠在確保測量工作效率前提實現(xiàn)較高的測量精確性。對于100 m2以上房屋面積測量，應(yīng)綜合對坐標解析與實地量距等方法的有效應(yīng)用，以實現(xiàn)較高的測量精度與工作效率。

2.4 測量內(nèi)容

2.4.1建筑面積測量

房屋建筑面積測量是房屋面積測量的重點，必須在嚴格按照房地產(chǎn)測量技術(shù)規(guī)范要求的前提下，根據(jù)房屋實際情況選擇合適測量方法。一般采用對房屋勒腳以上各層外圍，于水平方向形成的投影面積進行測量，并以此測量結(jié)果為依據(jù)對房屋實際面積進行計算。房屋面積測量時，層高在2.2 m以上的，結(jié)構(gòu)穩(wěn)定永久的房屋也應(yīng)納入面積測量范圍。同時需要根據(jù)使用功能的差異分別計算套內(nèi)面積與分攤面積。若是房屋建筑產(chǎn)權(quán)單一，則需分別測量各層房屋面積之后合計得到總面積。若是房屋為多產(chǎn)權(quán)建筑則應(yīng)在測量套內(nèi)面積前提下對公攤面積進行合理測算，進而得到房屋總面積。房屋面積測量包括了對房屋使用面積、套內(nèi)樓梯、套內(nèi)墻體面積的分別測量計算。在對套內(nèi)樓梯進行測算時，需對室內(nèi)墻面裝飾厚度進行準確測算。在對套內(nèi)墻體面積進行測算時，需實現(xiàn)對房屋使用空間內(nèi)、墻體承重、維護面積等的分別測量計算。在對套內(nèi)分隔墻進行測算時，應(yīng)計算其水平向上投影面積實現(xiàn)墻面面積計算。在對公攤面積進行計算時，需準確識別需要分攤的部分，其中通風道、內(nèi)部煙囪等不屬于套內(nèi)面積計算內(nèi)容，應(yīng)以樓梯自然層數(shù)等因素為依據(jù)測算分攤面積。

2.4.2 共用外墻面積測量

屋面積測量工作內(nèi)容中，共用建筑、套間分隔墻、外墻是較為重要的內(nèi)容，必須嚴格按照相關(guān)測量規(guī)范，以水平投影面積的一半作為房屋建筑面積進行計入測量。對于不規(guī)則結(jié)構(gòu)不能準確測量外墻墻基、套內(nèi)墻體的面積，可借助AutoCAD等專業(yè)軟件進行輔助計算，提高方面面積測量的準確性。

2.4.3 電梯、樓梯面積測量

對于高層建筑而言，電梯、樓梯是房屋面積測量中必須重視的測量部分，也屬于房屋面積的測量內(nèi)容，應(yīng)以一定比例測算分攤。對于高層建筑房屋面積測量需對結(jié)合不同樓層用戶電梯、樓梯實際使用程度、情況進行測量計算上的相應(yīng)調(diào)整，以確保較為準確合理的房屋面積測算。一般來說，4樓以下用戶對于電梯的使用頻率較低，而4樓以上的用戶對于樓梯使用頻率較低。所以，必須結(jié)合自然層等相關(guān)因素對樓梯、電梯進行分攤測算，提高房屋面積測量計算的合理性。

2.4.4 陽臺面積測量

房屋陽臺面積測量需以陽臺結(jié)構(gòu)外尺寸為依據(jù)進行面積計算，摒棄不能將套內(nèi)共用墻體部分算進房屋面積的計算范圍。目前，我國房地產(chǎn)測量行業(yè)缺乏對封閉式陽臺統(tǒng)一的測量標準，所以進行陽臺面積測量時需結(jié)合實際選擇合適的測量計算方式方法。如果房屋陽臺已經(jīng)得到了規(guī)劃部門的審批成為封閉陽臺，在進行房屋陽臺面積測算時，則需以陽臺全面積計入到房屋面積測量計算當中。而對于未封閉陽臺則應(yīng)以全面積的一半納入計算范圍。若是未獲得規(guī)劃部門審批通過屬于開發(fā)商自行封閉的的陽臺，在測算面積時應(yīng)以不封閉陽臺為標準進行面積測量計算。

2.4.5 權(quán)屬調(diào)查報告

對房屋面積測量完畢后，工作人員還需要仔細調(diào)查實際權(quán)屬情況，編制調(diào)查報告。因此在實際測量環(huán)節(jié)，不僅要對每項參數(shù)間的關(guān)系予以確定，同時還要能夠規(guī)范處理相關(guān)數(shù)據(jù)關(guān)系。就現(xiàn)階段看來，房屋權(quán)屬報告的內(nèi)容具體包括幾方面：①共有面積權(quán)屬說明；②套內(nèi)面積權(quán)屬說明；③房屋權(quán)屬調(diào)查結(jié)果確認表等。因此在進行房屋面積測量過程中，工作人員要深入分析和核算具體產(chǎn)權(quán)與面積，將調(diào)查報告的作用充分呈現(xiàn)出來。

3 房屋面積測量過程中需注意事項

(1)需根據(jù)具體建筑物的墻體來采用對應(yīng)的測量方式。如若房屋外墻(含山墻)內(nèi)側(cè)屬于公用建筑面積的情況下，此墻體不取板外墻，在測量公用建筑面積邊長情況下需要將其測量范圍延伸到墻體外側(cè)。如果內(nèi)部屬于套內(nèi)建筑面積，那么在確定其具體邊長情況下需要含括半墻厚度。如果其外墻屬于架空空間，則需要將此墻體視為外墻。對于公用建筑面積間的共墻，公用和套內(nèi)建筑面積間的共墻以及分布建筑面積套內(nèi)間的共墻，都要求采取墻中線作為界限來對公用建筑面積以及分戶套內(nèi)建筑面積邊長來分別進行計算。

(2)測量內(nèi)傾斜。如若某一單元房屋、墻體或是屋頂屬于內(nèi)傾斜的斜面，同時分成層高度為2.2 m以下或2.2 m以上的情況下，則需要分別測量兩部分的邊長。

(3)測量房屋外墻過程中，要求工作人員能夠做好外墻裝飾貼面厚度以及其總長的記錄工作，同時要結(jié)合具體狀況來做好裝飾貼面厚度的實際測量工作。

(4)積極更新測量儀器設(shè)備，房屋面積測量數(shù)據(jù)的準確程度不但關(guān)系到了企業(yè)的聲譽，同時也對消費者的權(quán)益起到了較大影響，而要想確保測量數(shù)據(jù)的可靠與精準，一個重要途徑就是確保設(shè)備的穩(wěn)定與準確。所以應(yīng)當要做好測量儀器設(shè)備的維護與更新工作，積極采購現(xiàn)代化精密性儀器設(shè)備，確保其誤差始終處在可允許的范圍當中。

4 結(jié) 語

實現(xiàn)對房屋面積的規(guī)范、準確測量，對于確保房產(chǎn)交易公平，維護市場秩序而言有著至關(guān)重要的作用。所以，必須加強對房產(chǎn)測量中房屋面積計算的嚴格監(jiān)督管理，嚴格按照相關(guān)測量技術(shù)規(guī)范與測量標準，因地制宜地采用合適的測量方式方法實現(xiàn)對房屋面積的準確計算，為保障交易雙方合法權(quán)益，推動我國房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定有序發(fā)展提供保障。