程興宇

河南天基律師事務所，河南 鄭州 450000

在大陸法系中，登記方式充分代表著不動產物權，我國也遵循了大陸法系物權標準。不管是在不動產物權設立，還是物權轉讓等方面，都是遵循有關法規(guī)來開展登記，這樣才會形成效力；沒有進行登記的，則不具備法律效力，其中在法律中進行特殊規(guī)定的則不包含在內。對于不動產登記簿而言，它可以為物權歸屬及內容提供參考。對于登記手段來看，它不但可以對不動產物權變動進行公示，還能促進物權變動生效。其中記錄了權利人屬于法律層面的物權人，基于法律層面，可以對權利人進行推定，判斷其為真正物權人，可以對權利正確性進行推定，充分彰顯了登記的公示及公信力。

一、登記公示的法律物權

根據交易角度來看，物權和其變動都應當通過公示方式被呈現，讓權利人支配的主觀想法外化。針對不動產來說，它的外化表現通常都是登記形式進行公示。該方式的要求，是在保證交易安全的基礎上，讓物權在執(zhí)行時，可以通過外在表現被第三人感知，將對不確定的第三人形成限制，對憑借物權公示進行交易的人形成公信力，它的目的是明確物的歸屬及使用，避免紛爭的出現。在不動產登記簿中，對不動產的權屬等進行了規(guī)定。還將其歸為不動產物權內容，運用法定公示方式呈現出來，我們將其叫做法律物權。通常情況下，對于法律物權而言，它都是借助公示方式進行推定，其中不但涉及登記完成的不動產物權，還涉及動產物權。在這之中，我們將登記的不動產物權叫做登記物權。因此，對于不動產登記來看，它可以把權利人主觀想法，同其權利表征聯系起來，可以將其當作不動產物權制定準則［1］。

根據法律層面來看，登記簿中對于不動產交易過程產生的效力，沒有作出明確規(guī)定，能否根據不動產登記簿中的相關內容來確定物權關系？根據現實角度來看，在登記簿中的內容并不完全是正確的，除了物權合意無效及繼承等物權變動和登記機關及第三人等導致的問題，都會導致登記簿內容同實際權利狀況相背離，使得登記簿記錄出現錯誤。對此，基于不動產交易，對登記簿內容的效力進行認定，需通過登記推定主義方式進行。通常來講，登記簿的內容應同實際權利相符合，因而能夠推定其權利人是真實的，然而卻無法根據登記簿內容來明確物權關系，就登記及涂銷行為來看，是無法單獨造成物權變動的，究其原因，除了登記簿記錄，還有其他的物權變動。針對登記的推定來看，它只具有程序意義，并非為登記權利人解決問題，而是為了保持不動產交易的效力。這樣才能保證登記的公信力，讓其法律表征更具效力，在登記之后，將推定登記簿中的全部效力，產生權利變動效力，則需要將不動產處分行為當作前提。針對交易第三人來看，其登記的正確性不能進行推翻，從而形成不動產善意取得；針對真正權利人來看，若是具備有效的證據，可以對登記簿內容進行推翻，利用法律渠道獲得幫助［2］?；诓粍赢a交易公示來看，它包含兩部分內容，一是登記程序推定力，二是實體意義公信力，它們之間是互相補充的關系，當權利表征同實際權利出現分歧，利用程序法律構造，可以有效發(fā)揮登記公示的實體效力，以此對不動產權屬表征進行明確。

二、客觀認定的事實物權

（一）沒有按照法律行為獲取不動產物權的情況

根據《民法典》物權編相關規(guī)定，沒有進行登記的，是不具備效力的，然而法律中有明確規(guī)定的則不算在內。也就是沒有按照法律行為獲取的不動產物權，它是《民法典》中明確要求的物權設立及變更等特殊情況形成的。一般有如下幾種情形：第一，根據事實行為變更及轉讓物權等的情況。針對事實行為而言，沒有按照當事人意思進行表示，不考慮主觀上的因素，放棄民事法律關系，同時基于法律層面，還會導致民事法律后果。由于一系列事實行為涉及的物權，基于事實行為實施過程中，就具備了相應的效力。第二，根據法院判決等情況，使得物權變更及轉讓等。在相關法律法規(guī)文件中作出了明確規(guī)定，由于政府征收等原因造成物權變更及轉讓等，在征收決定生效過程中也將具有效力。由于繼承及遺贈產生的物權，在繼承及接受遺贈時就會具有效力。針對這兩種情況來看，若是覺得只有進行登記之后，事實權利人才會獲得物權，那么將不但會在一定程度上降低社會公眾對法律及政府的信任，還與權利形成的基礎相背離［3］。第三，由于例外規(guī)定造成不動產物權變更及轉讓的情況。在《民法典》中也進行了明確的規(guī)定，在法律中規(guī)定的是國家所有的資源，其所有權不能進行登記。對此，基于非依法行為導致不動產物權出現變動的狀況，應對不動產物權登記標準進行科學修正，基于立法層面，把已經產生的事實物權調整成法律物權，從而防止在該范圍中導致二者出現矛盾。

（二）某些法律行為造成的不動產事實物權情形

針對法律行為造成的物權變動，一般都會包含交易第三人利益，由此產生的物權歸屬判斷，通常都非常復雜?？梢詫⒌怯洰斪髋袛鄻藴?，也可以不按照登記進行判斷，還需進一步研究。在進行判斷時，可根據利益平衡進行分析，也可根據交易安全進行分析，或是結合我國具體狀況進行判斷。雖然法律實施了登記生效要件模式，然而卻沒有對生效要件進行統(tǒng)一規(guī)定，是可以存在特殊情況的。在某種特定狀況中，雖然沒有進行登記，但還是能夠獲得物權。在《民法典》中，土地承包經營權以及宅基地使用權等，就屬于這種特殊情況。它們都并非是借助登記方式完成物權變動，而是結合當事人的合意完成物權變動。除了上述這些情況的不動產物權登記，其余的一般都屬于法定公示方式。

另外，還存在由于法律行為形成不動產事實物權，沒有按照登記標準出現的例外情況。有限度地承認由于法律行為產生的事實物權是滿足司法實踐的。雖然可以滿足形式要件，但卻不一定能滿足事實需要，極易導致法律規(guī)范同事實認定存在較大的差異。基于司法實踐來看，一般來講，形式上權利人和實際控制人是不同的，二者是相互分離的關系。首先，這種不一致性主要體現在所有人在對所有物進行控制時，權利和事實狀態(tài)出現分離的情況，是基于民事法律行為實施時形成的事實物權［4］。例如房屋買賣合同，當合同生效之后，也就意味著買受人及出賣人都要交付房屋，在這之后，買受人能夠使用該房屋，同時還獲得了收益權，這種只是沒有進行過戶登記的狀況，由于具有直接請求權關系，對于當事人來說，將無法通過登記公示方式，對不動產物權歸屬進行判斷。其次，該不一致性還表現在登記簿內容無法真實體現權利狀態(tài)的情況，極易產生登記錯誤，甚至登記內容不能充分反映不動產權利人的狀況。尤其是農村及落后山區(qū)，不動產都沒有初始登記，也可能在后續(xù)買賣中導致登記中斷及紕漏。對此，若是具有合理的證據，可以對事實物權進行證明，能夠對形式上的法律物權進行推翻，基于法律層面，對事實物權進行認定后將其劃分成真正的不動產權屬。

三、法律物權和事實物權沖突的協調和保護

（一）不存在交易第三人的事實物權狀態(tài)

針對這樣的事實物權狀態(tài)來看，在沒有交易第三人的形勢下，可以對抗法律物權，獲得法律的承認及保護。該狀態(tài)下沒有交易第三人，不會對交易秩序產生影響，雖然沒有對真正物權人權利進行登記公示，但是卻具有非常充足的證據可以對權利人獲得的權利進行證明，也就是能夠對真正物權人的權利實施保護。具體而言，在沒有交易第三人的形勢下，對于事實和法律物權本應相同，實際上卻并不相同的物權，若在法律上采用的物權公示方式，并沒有全面反映物權人真實意思，基于法律層面，還應構建可以讓二者獲得一致的機制，從而構建保護當事人權利的相關法律標準。就事實物權人來看，若是要否定物權效力，那么也將肩負一定的舉證責任。該責任具有雙重性特征，不但要對公示的法律物權錯誤進行證明，還要對本身權利正確性進行證明。唯有滿足這兩點要求，才能對自身物權進行支配，從而對抗法律物權。

針對這一狀態(tài)對事實物權事實保護，應對下述兩個方面進行改進。首先，根據立法層面來看，應對事實物權人提供物權請求權。就事實物權而言，它屬于法律承認的且能夠對其實施保護的物權，需在法律中明確物權救濟手段。對其合法權益產生侵害的狀況，應在法律中進行明確規(guī)定，讓事實物權人能夠直接行使物權請求權。其次，對異議登記進行完善，構建錯誤更正和有關配套機制。對于權利人及存在相關利益的人員，若是他們明確了登記內容錯誤，可進行更正申請。針對獲得登記權利人書面允許的，以及能夠利用證據對錯誤進行證明的，要求相關登記機構對其進行更正；針對沒有獲得登記權利人允許的，需讓相關利益人員提出申請。若是登記機構同意的話，那么申請人在登記之后的15天時間是不可以起訴的，如若不然將導致登記失效。針對由于異議登記問題而產生損害的，是能夠申請損害賠償的。雖然在法律規(guī)定中，已經對真正權利人進行了保護，然而卻不夠健全［5］。

（二）涉及交易第三人情況下的事實物權狀態(tài)

這樣的事實物權狀態(tài)，一般都包含交易第三人，登記展示的權利狀態(tài)通常都和真實權利狀態(tài)存在差異，該情形下，需明確是否具有善意第三人。若第三人不是善意的，例如，不動產交易過程中的相對人，在知道登記物權不是真實物權的情況下開展的不動產買賣，雖然該交易具備健全的法律手續(xù)，并且還完成了過戶登記，但是相對人也無法獲取物權。在這一過程中，事實物權就能與法律物權形成對抗，需將事實認定當作參考，以此對物權歸屬進行判斷。若是交易相對人是善意的第三人，因為物權公示推定效力及不動產善意獲取制度規(guī)定，基于事實及法律物權產生的內部沖突，以及真正權利人同善意第三人產生的外部矛盾，通常情況下，法律會維護第三人利益，針對已經辦理過戶登記的法律物權，將能夠對抗事實物權。由于事實物權進入了交易領域，所以物權將被善意第三人獲得，雖然在法律上能夠對事實物權進行認定，然而該認定并不是不動產權歸屬的參考依據，想要對事實物權事實法律保護，還需要另尋辦法。對于事實物權人而言，不可以對善意第三人事實物權追奪，僅可以從無權處分人獲取債法權利，并讓其承擔相應的賠償責任。在這一過程中，不管是立法還是司法層面，都是借助物權判斷標準，先明確善意第三人，并對其獲得的物權實施保護。即使第三人在法律物權人那里獲得了物權，根據法律層面來看，也規(guī)定該物權獲得是在無權處分人那里得到的。當第三人獲取物權之后，之前的事實物權效力將失去，在其獲取法律物權之后，也將不會同事實物權出現矛盾，有利于促進不動產交易，為其提供重要保障。由此可知，當包含交易第三人，且能夠明確其是善意的，借助事實物權將能夠對法律物權實施對抗，能夠獲得優(yōu)先保護。針對交易第三人來看，當明確物權之后，它將是新的法律物權，而不是對之前的事實物權進行排斥。對于事實和法律物權的矛盾，事實物權人也往往會利用債權請求權來尋求法律幫助。

在《民法典》中，對第三人善意獲取的認定進行了規(guī)定，應符合下述3個要求。首先，第三人屬于受讓人，對不動產進行受讓的過程中，主觀表現為善意的，不了解其出讓人為無權處分人；其次，針對以上要求，在第一個要求中提到了第三人主觀意識，這就需要通過合理的價格進行轉讓，保證受讓人支付相對合理的價款；最后，對于轉讓的不動產來說，應結合法律法規(guī)完成登記，要明確善意認定標準。通常情況下，會根據客觀情況，對第三人善意進行判斷。該客觀善意的要求是比較寬松的，并沒有對第三人實際情況進行規(guī)定，也沒有讓第三人對其物權登記進行審查。只是讓第三人在進行物權受讓過程中，保證法律物權的登記，以此來判斷第三人是否善意。若第三人不是善意的，將承擔舉證責任。若是他人可以對第三人登記的法律物權進行證明，或是知道他人提出的異議登記等，還是繼續(xù)開展不動產交易，則可判斷為非善意。對于第三人善意的認定，需要給予法律物權的存在，若是第三人獲得了事實物權，由于未開展物權公示登記，所以也將不具備信賴可言。第三人善意獲取法律物權之后，之前的事實物權人能夠以下述兩種方式行使債權請求權，一是針對交易之前債權請求權的行使，在合同及侵權等債權法律關系中，對原法律物權人的責任進行了規(guī)定；二是對導致原法律物權同事實物權相矛盾的狀態(tài)登記錯誤下債權請求權的行使。例如，登記錯誤為原法律物權人等自身過錯導致的，要求他們承擔各自的責任；若是登記錯誤為多方共同導致的，應當共同承擔責任。

綜上所述，針對物權本質來看，它是權利人內在支配的，對于登記而言，它是物權人的外在表現，是無法對物權本質進行改變的，并且也無法對物權歸屬進行改變?；诓粍赢a權利人而言，其內在支配同登記外在表現是有很大不同的，這就導致不動產出現了很多事實物權。怎樣協調二者的沖突，合理劃分不動產物權歸屬，這始終是理論和實務界需要探討的問題。