華僑城旅游投資管理集團有限公司 張如沁

經(jīng)濟社會的快速發(fā)展帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的進步，房地產(chǎn)行業(yè)也極大地促進了我國經(jīng)濟社會的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模逐漸擴大，市場競爭日漸激烈，要想在這其中占據(jù)一席之地，就必須要有效控制經(jīng)營成本，稅收成本是經(jīng)營成本中占比較重的一項，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要重點做好稅收籌劃工作。但由于各種主客觀因素的限制，現(xiàn)階段部分房地產(chǎn)企業(yè)的稅籌籌劃工作還存在諸多不足之處，不僅給企業(yè)的發(fā)展埋下了巨大的隱患，還十分不利于整個房地產(chǎn)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要對稅收籌劃進行深度的研究，在全面分析本企業(yè)稅收籌劃工作問題的基礎(chǔ)上采取相應的解決措施，進而促進本企業(yè)的長遠持續(xù)發(fā)展。

一、綜述

房地產(chǎn)作為支持我國經(jīng)濟建設任務持續(xù)推進的重要支柱性產(chǎn)業(yè)，在開展日常的經(jīng)營與管理活動中，稅收成本占比較大。如果想要從根本上控制好房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本，滿足其基本經(jīng)營需求的同時提高核心競爭能力，則必須要將更多的管理重心放到稅務風險中。房地產(chǎn)企業(yè)勢必要認清整個行業(yè)內(nèi)的發(fā)展動向，提前做好相應籌劃與管理工作，確保后續(xù)經(jīng)營活動的順利開展。

但就目前來看，我國的房地產(chǎn)企業(yè)在踐行稅收策劃方案時仍然表現(xiàn)出了諸多問題。為了能夠更好地應對新環(huán)境下的諸多挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)要積極引用先進人才，提高自身的管理與服務水平，增強稅收風險意識。

（一）稅收籌劃的基本內(nèi)涵

稅收策劃是來自于西方國家的理念，在進入到我國之后也經(jīng)歷了一段發(fā)展過程。

截至目前，稅收策劃在我國仍然沒有一個十分明確的概念定義。通過分析相關(guān)的研究報告可知，可以將稅收策劃納入到涉稅活動的領(lǐng)域中，與偷稅漏稅違法活動存在著本質(zhì)上的行為。稅收策劃是一項事前行為，在執(zhí)行過程中需要嚴格遵循法律制度，是企業(yè)需要承擔的納稅義務。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃的影響因素

1．新企業(yè)所得稅法

新企業(yè)所得稅法是在2008年開始正式實施的，其中，增加了稅前的扣除項目，并將原有稅收項目中的一部分優(yōu)惠政策消除了。這就意味著，房地產(chǎn)企業(yè)必須要遵循新企業(yè)所得稅法中的要求來重新調(diào)整稅收項目，在保證自身基本收入的前提下，將計稅基礎(chǔ)控制在合理范圍內(nèi)。因此，新企業(yè)所得稅法為稅收策劃的落實帶來一定阻力。

2．新企業(yè)會計準則

在新會計準則中，勢必會對房地產(chǎn)企業(yè)的毛利帶來一定程度上的影響。為了能夠保證經(jīng)營管理目標的順利達成，房地產(chǎn)企業(yè)則需要根據(jù)當前的經(jīng)營現(xiàn)狀來采取相對應的應對方案，避免稅負增加過高。通過深入了解可知，在新企業(yè)會計準則中取消了原有的存貨后進先出計價方法，如果不能夠提前制定出行之有效的應對方案，勢必會對房地產(chǎn)企業(yè)的稅金和利潤空間帶來影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的難點

（一）房地產(chǎn)行業(yè)的復雜性

在我國目前的房地產(chǎn)行業(yè)中，最為顯著的特征是人才密集、資金密集以及經(jīng)營活動密集。由于房地產(chǎn)項目的規(guī)模較大且周期較長，因此，其輻射范圍也更加廣泛，會同時受到國家宏觀政策的集中影響。隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度的持續(xù)加快，作為以政策為導向的產(chǎn)業(yè)類型，房地產(chǎn)項目在建設過程中，與地方上的主管機構(gòu)、上下游產(chǎn)業(yè)以及金融機構(gòu)存在著密切的關(guān)聯(lián)。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式、管理制度、管理水平也會對經(jīng)營活動產(chǎn)生直接的影響。

此外，外部環(huán)境也會影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動，對外界因素較為敏感。因此，房地產(chǎn)企業(yè)還需要根據(jù)自身的經(jīng)營現(xiàn)狀來制定出行之有效的管理制度，不斷提高自身的抗風險能力。不難看出，唯有合理調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的復雜性特點，才能夠有效降低財務人員稅收籌劃的實施難度，保證稅收籌劃的實施效果。

（二）財稅政策更新

目前，我國的社會經(jīng)濟正在從之前的飛速發(fā)展逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槠椒€(wěn)發(fā)展狀態(tài)。在這一過程中，房地產(chǎn)企業(yè)受到了經(jīng)濟環(huán)境變化的巨大影響。尤其是在最近幾年來，國家政府相繼推出了一系列的財稅政策，其目的是幫助中小企業(yè)緩解經(jīng)營壓力。但在財稅調(diào)控政策中，卻包含著很多不利于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營與管理水平同步提高的因素，換言之，在一定程度上，調(diào)整后的財稅政策也加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作難度，進而也極大地增加了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營壓力。因此，如果想要在行業(yè)中占據(jù)更多的市場份額，永立于不敗之地，房地產(chǎn)企業(yè)則必須要從根本上解決稅收籌劃工作的實施難點。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)的地域性

房地產(chǎn)企業(yè)的財稅政策主要包括耕地占用稅、土地使用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅以及契稅等等，均屬于地方稅的范疇，與當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展與稅收政策息息相關(guān)。中央對財稅的調(diào)整一般以宏觀調(diào)控為主，各地方在全面結(jié)合當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展狀況與房地產(chǎn)行業(yè)特點的基礎(chǔ)上制定適合本地的財稅政策。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在實施稅收籌劃時需要優(yōu)先考慮當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平與管理政策，積極順應國家政府所制定的管理制度。但由于房地產(chǎn)行業(yè)本身存在著明顯的地域性特征，在各個地方上所設置的稅率與財稅征收標準也存在著明顯的差異。在這一環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)與地方稅務機關(guān)可能會對財稅政策產(chǎn)生一定的理解偏差，這勢必會給企業(yè)的稅收籌劃工作帶來顯著的影響，限制了上升空間。

（四）稅收籌劃的專業(yè)性

由于稅收策劃工作具有較強的專業(yè)性，而房地產(chǎn)行業(yè)的復雜性特點也為財務工作者帶來了更大的壓力。尤其是在我國的調(diào)控政策發(fā)生變化之后，對財務工作人員的專業(yè)水平提出了更高的能力要求。但截至目前，仍然有相當多的房地產(chǎn)企業(yè)并未制定出行之有效的稅收籌劃方案。通過深入了解可知，部分房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中會同步設置多個環(huán)節(jié)，開發(fā)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)、施工環(huán)節(jié)等，在每個環(huán)節(jié)中均會涉及不同類型的稅種。由于其中的部分稅種核算工作十分復雜，因此，會與稅收籌劃工作出現(xiàn)交叉和重疊，進而造成不必要的資源浪費。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的對策探討

（一）樹立正確的稅收籌劃觀念

近年來，隨著我國市場經(jīng)濟體制的日益完善，相關(guān)的稅收法律法規(guī)也在逐步調(diào)整的過程中。房地產(chǎn)行業(yè)作為支持我國經(jīng)濟建設的重要基礎(chǔ)，同樣，也需要順應市場經(jīng)濟體制的改革與創(chuàng)新，來逐步調(diào)整經(jīng)營與管理方案。對于現(xiàn)代化房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果在思想觀念中仍然存在著僥幸因素，試圖通過偷稅或漏稅的手段來達到節(jié)稅目標，那么將會產(chǎn)生巨大的負面效益，甚至會威脅到自己在行業(yè)中的生存?；诖耍康禺a(chǎn)企業(yè)要重新審視現(xiàn)有企業(yè)制度中的相關(guān)內(nèi)容，督促所有員工都要認真解讀和遵守新稅收法律法規(guī)，在企業(yè)內(nèi)部形成良好的稅收策劃氛圍。

同時，房地產(chǎn)企業(yè)要積極參與中央與地方政府組織的稅收籌劃宣傳活動，積極組織本單位的財務人員參與系統(tǒng)化培訓，積極學習其他單位成功的稅收籌劃案例。通過多方努力，房地產(chǎn)企業(yè)將會對偷漏稅違法行為有一個更加清晰的認識，并從自身出發(fā)來加大管控力度。

（二）實時了解財稅政策的變化

經(jīng)濟發(fā)展需要配合相應的財稅政策，經(jīng)濟的發(fā)展腳步永遠不會停止，而財政稅收政策也會為了支持我國經(jīng)濟發(fā)展而逐步做出改進和調(diào)整。因此，財政稅收政策與經(jīng)濟發(fā)展兩者之間是處于相互扶持和相互促進的關(guān)系，而房地產(chǎn)行業(yè)在我國的經(jīng)濟體系中的定位則是引導型行業(yè)，應當對財稅政策的改革與創(chuàng)新有著更高的敏感度。為此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要順勢而為，實時了解財稅政策的最新內(nèi)容，并結(jié)合當前階段中市場、經(jīng)濟的變化情況，有效預測政策的調(diào)整變化方向并制定有效的應對舉措，針對企業(yè)的經(jīng)營和管理政策做出適當?shù)母淖?。尤其是當國家正式頒布新的政策制度時，企業(yè)一定要在第一時間對政策的精髓展開分析，督促各部門員工尤其是財務人員全面了解政策內(nèi)容，對政策創(chuàng)新給出及時地反饋。唯有時刻走在行業(yè)前端，經(jīng)常性地審視現(xiàn)有工作流程所存在的問題，才能夠保證稅收策劃的順利推進，并將其實用性價值淋漓盡致地發(fā)揮出來。

（三）熟知稅務機關(guān)的工作流程

稅務機關(guān)在房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作中占據(jù)重要地位。房地產(chǎn)企業(yè)需要積極配合地方政府以及稅務機關(guān)的管理要求，將企業(yè)的財務信息資料及時提交上去。這一舉措能夠幫助稅務機關(guān)掌握、積累更多的信息數(shù)據(jù)，使得企業(yè)乃至整個行業(yè)的財務信息數(shù)據(jù)庫的內(nèi)容能夠愈發(fā)完善，為后續(xù)經(jīng)營管理工作的持續(xù)推進提供強大的數(shù)據(jù)支持。隨著數(shù)據(jù)庫中各項信息內(nèi)容的逐步更新和完善，可以及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中所出現(xiàn)的問題和不足。因此，企業(yè)一定要保證財務信息內(nèi)容的真實性和準確性，確保臺賬信息與備案資料一致性，委派專業(yè)人員來加強對財務信息數(shù)據(jù)的審核工作，從根本上杜絕信息對比出入事件的發(fā)生。尤其是在調(diào)整過后的相關(guān)稅法（國稅地稅合并、金稅三期、大數(shù)據(jù)應用、跨部門信息聯(lián)合共享等）中，逐漸構(gòu)建企業(yè)行業(yè)的財務信息數(shù)據(jù)庫，以有效消除企業(yè)與稅務部門之間的信息不對稱的情況。各個地方上的住房建設部門及自然資源規(guī)劃部門需要提供真實的信息以配合好稅務機關(guān)來依法完成土地增值稅的征收工作。房地產(chǎn)企業(yè)也要加強與稅務機關(guān)之間的交流溝通，全面熟知，并了解稅務機關(guān)現(xiàn)有的工作流程，從企業(yè)的角度入手，幫助稅務機關(guān)更快更全面地掌握企業(yè)的財務會計信息，來輔助稅收籌劃工作的順利開展，使其能夠順利達成預定的盈利目標，獲取最大化的經(jīng)濟效益。

（四）構(gòu)建專業(yè)的稅收籌劃組織機構(gòu)

健全的稅務管理部門是企業(yè)納稅籌劃工作順利高效開展的重要保障。換言之，要想真正優(yōu)化稅收籌劃工作，房地產(chǎn)企業(yè)必須要構(gòu)建功能完善的稅務管理部門。通常而言，稅務部門的主要職責為識別稅收風險、防范稅收風險等，進一步細化、規(guī)范企業(yè)稅務機構(gòu)的工作，同時，還要發(fā)揮自身對企業(yè)涉稅業(yè)務的監(jiān)督管理作用，以確保企業(yè)納稅工作的規(guī)范性、科學性與合理性。但截至目前，我國仍然有很多房地產(chǎn)企業(yè)尚未構(gòu)建出功能完善的稅收籌劃組織機構(gòu)，使得后續(xù)的稅收籌劃工作缺乏明確指導。因此，在具體的實踐過程中會走很多彎路，浪費大量的寶貴資源。當務之急，房地產(chǎn)企業(yè)必須要盡快扭轉(zhuǎn)傳統(tǒng)的經(jīng)營與管理理念，打造出符合新時代背景下的獨立的稅收籌劃組織機構(gòu)，同時，賦予其應有的權(quán)利和責任，將其設為企業(yè)內(nèi)部獨立的管理機構(gòu)，并將稅收籌劃工作交由此部門來負責。為了能夠滿足上述條件，房地產(chǎn)企業(yè)盡快組建出足夠人數(shù)的稅收政策管理團隊，具體的操作內(nèi)容包括如下幾點：首先，需要在企業(yè)內(nèi)部的各個部門之間建立起暢通無阻的溝通機制，使得稅收策劃部門可以實時掌握來自于企業(yè)內(nèi)部的各類信息，在此基礎(chǔ)之上，制定行之有效的稅收籌劃方案。在這一環(huán)節(jié)中，稅收籌劃部門還要利用先進的技術(shù)手段來分析現(xiàn)有方案中所存在的不足之處，并與相關(guān)部門的工作人員展開溝通后做出調(diào)整。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還要全面提高稅收籌劃人員在企業(yè)內(nèi)部的地位，構(gòu)建完善的用人激勵機制，為他們打造出更加輕松、愉快的工作環(huán)境。具體而言，稅務部門要配備高素質(zhì)的專業(yè)稅務人才，一方面企業(yè)要從本地高校的財會專業(yè)引入高素質(zhì)的優(yōu)秀畢業(yè)生或從社會上招聘具有一定工作經(jīng)驗的工作人員，為本企業(yè)的稅務籌劃工作注入新鮮的血液；另一方面，企業(yè)還要定期對現(xiàn)有的財會人員尤其是稅務人員進行教育與培訓，在進一步豐富其專業(yè)知識、增強其專業(yè)技能的同時，切實提升其職業(yè)道德素養(yǎng)。此外，企業(yè)還要定期對稅務人員進行知識、技能、職業(yè)道德等方面的考核評價，對于考核成績優(yōu)秀、工作表現(xiàn)較好的員工要進行精神、物質(zhì)雙方面的獎勵，對于那些考核成績一般、工作表現(xiàn)較差的員工進行適度的批評，逐漸提升員工工作的積極性與主動性。

四、結(jié)論

綜上所述，對于現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)而言，是否能夠順利完成稅收籌劃任務，將決定他們在日后的激烈競爭環(huán)境中是否能夠立于不敗之地?，F(xiàn)如今，國家政府也面向房地產(chǎn)行業(yè)推出了一系列的稅收政策扶持措施。房地產(chǎn)企業(yè)要牢牢把握好機會，從自身的經(jīng)營現(xiàn)狀出發(fā)，找出實踐稅收籌劃方案時所遇到的重點與難點問題，保持包容的態(tài)度來看待各類新政策、新制度，并積極踐行。由于本文的篇幅有限，對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的相關(guān)探討還存在諸多不足之處，但筆者還會在今后的工作實踐中繼續(xù)進行研究與探討。