高 潔 北京建工集團(tuán)有限責(zé)任公司房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營部

全面預(yù)算管理，即企業(yè)以分析自身戰(zhàn)略規(guī)劃，明確經(jīng)營目標(biāo)為基礎(chǔ)，以預(yù)算為基準(zhǔn)，合理統(tǒng)籌安排企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)支出，并借助預(yù)算方案對(duì)預(yù)算執(zhí)行的過程和結(jié)果展開相應(yīng)的管理活動(dòng)。在企業(yè)內(nèi)部控制工作中，全面預(yù)算管理占據(jù)著較為重要的地位，具有極強(qiáng)的系統(tǒng)性、綜合性，是企業(yè)內(nèi)部一項(xiàng)較為完整的管理活動(dòng)。作為現(xiàn)代化企業(yè)的一種管理制度，全面預(yù)算應(yīng)堅(jiān)持對(duì)權(quán)力的適度分散，遵循集中管理和控制的原則，這對(duì)于企業(yè)資源的優(yōu)化配置和戰(zhàn)略管理效果的提升具有積極意義，同時(shí)有助于企業(yè)合理有效地控制經(jīng)營活動(dòng)。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為迅速，面臨著日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，國家也對(duì)其出臺(tái)了貸款新規(guī)、“三條紅線”的一系列政策文件，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展格局的轉(zhuǎn)變產(chǎn)生了極大的影響。在此背景之下，面對(duì)日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)為得到可持續(xù)發(fā)展，全面預(yù)算管理的實(shí)施則顯得格外重要。

一、全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的運(yùn)用意義

第一，有助于房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化資源配置。全面預(yù)算模式下，房地產(chǎn)企業(yè)可優(yōu)化配置企業(yè)內(nèi)部的有效資源，讓企業(yè)在面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)能夠占據(jù)最佳位置。

房地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算管理下，能夠明確各項(xiàng)目資金的投入狀況，避免投資盲目性，實(shí)現(xiàn)資金的合理使用。

第二，有助于企業(yè)對(duì)開發(fā)建設(shè)成本的管理控制。開發(fā)建設(shè)成本對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)運(yùn)營和發(fā)展具有重要影響，為此企業(yè)應(yīng)對(duì)開發(fā)建設(shè)成本進(jìn)行合理有效的控制以促進(jìn)該目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。一方面，企業(yè)應(yīng)通過全面預(yù)算為企業(yè)培養(yǎng)專業(yè)人才，以合理對(duì)企業(yè)成本進(jìn)行管理控制；另一方面，企業(yè)可通過全面預(yù)算管理讓企業(yè)對(duì)工程建設(shè)各環(huán)節(jié)進(jìn)行了解，進(jìn)而更好掌握企業(yè)運(yùn)用工程建設(shè)材料的情況，對(duì)成本預(yù)算進(jìn)行有效控制，實(shí)現(xiàn)對(duì)開發(fā)建設(shè)成本的合理管控。

第三，有助于房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。全面預(yù)算管理也更加符合當(dāng)前時(shí)代發(fā)展的需求，為此房地產(chǎn)應(yīng)通過對(duì)全面預(yù)算管理的合理運(yùn)用，對(duì)企業(yè)工程量以及使用資金的具體情況進(jìn)行了解，應(yīng)對(duì)其經(jīng)濟(jì)來源有所了解。全面預(yù)算的運(yùn)用，有助于企業(yè)工程之間的有效銜接，使建設(shè)效率和資源利用程度得以提升，繼而更好地推進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)用全面預(yù)算管理存在的問題

(一)全面預(yù)算管理認(rèn)識(shí)不足

如今，我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨著日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)，他們面臨的挑戰(zhàn)更加嚴(yán)峻，整個(gè)中小房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于洗牌階段，而大中型房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營項(xiàng)目不斷增加，整個(gè)企業(yè)的規(guī)模正在快速擴(kuò)大。很多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層并未充分了解全面預(yù)算管理，甚至對(duì)于全面預(yù)算管理存有很大偏見，認(rèn)為這一工作的展開僅由財(cái)務(wù)部門進(jìn)行，使得預(yù)算工作無法在企業(yè)其他部門的支持和配合下順利展開，嚴(yán)重影響到企業(yè)全面預(yù)算管理工作效率，其在企業(yè)中具體運(yùn)用的作用無法得到充分有效的發(fā)揮。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施全面預(yù)算管理過程中，全面預(yù)算管理工作流于表面，企業(yè)各部門在全面預(yù)算管理工作中無法做的相互配合和相互協(xié)調(diào)，企業(yè)各部門之間都各自為營，相互推脫自身的責(zé)任，不能很好地配合企業(yè)開展全面預(yù)算管理工作，嚴(yán)重影響了企業(yè)開展全面預(yù)算管理的科學(xué)性和有效性，這對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展非常不利。

(二)預(yù)算管理編制缺乏科學(xué)性

全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)用中的不科學(xué)性，主要表現(xiàn)在預(yù)算管理方法以及程序編制兩個(gè)層面。從預(yù)算管理方法方面來看，企業(yè)運(yùn)用的依然是傳統(tǒng)的、落后的方法，不夠先進(jìn)，同時(shí)各部門之間缺乏密切、順暢的溝通，日常業(yè)務(wù)展開中缺乏配合，從而導(dǎo)致預(yù)算管理人員在對(duì)成本計(jì)算時(shí)存在較大的誤差，與實(shí)際情況之間的差異較大，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營者難以科學(xué)合理的評(píng)估和預(yù)測(cè)全面預(yù)算管理，對(duì)企業(yè)資金優(yōu)化配置產(chǎn)生不利影響，甚至于對(duì)企業(yè)實(shí)際工程成本造成嚴(yán)重影響。當(dāng)企業(yè)出現(xiàn)全面預(yù)算問題時(shí)，將無法為企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益提供有效保障。另一方面，不科學(xué)的預(yù)算管理程序，使各部門之間難以順暢地進(jìn)行有效溝通，尤其是預(yù)算造價(jià)部門相關(guān)人員無法及時(shí)和財(cái)務(wù)人員進(jìn)行溝通，使得預(yù)算管理結(jié)果不準(zhǔn)確，從整體上降低預(yù)算管理效率。

(三)預(yù)算執(zhí)行與控制缺乏靈活性

企業(yè)在預(yù)算執(zhí)行與控制過程中，應(yīng)該重視內(nèi)部預(yù)算調(diào)整管理工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開展預(yù)算管理過程中，為了保證企業(yè)預(yù)算執(zhí)行與控制流程的嚴(yán)謹(jǐn)性，規(guī)定企業(yè)不能隨便進(jìn)行預(yù)算調(diào)整。雖然房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立了嚴(yán)格的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，可以有效避免預(yù)算執(zhí)行效果產(chǎn)生偏差，但是企業(yè)如果不結(jié)合自身實(shí)際情況改變預(yù)算，一旦企業(yè)的外部環(huán)境發(fā)生很大變化，企業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)預(yù)算管理將無法滿足自身實(shí)際發(fā)展需求，且企業(yè)內(nèi)不少經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)很容易受到外部主觀因素和客觀環(huán)境的影響，而企業(yè)原有的預(yù)算執(zhí)行方案，無法有效推動(dòng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的發(fā)展，這促使企業(yè)不得不調(diào)整預(yù)算。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在完善預(yù)算執(zhí)行與控制流程時(shí)，不可局限于嚴(yán)格控制預(yù)算調(diào)整，而應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身具體的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)，靈活地涵蓋企業(yè)各項(xiàng)預(yù)算管理。房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該針對(duì)預(yù)算調(diào)整事項(xiàng)，制定靈活嚴(yán)謹(jǐn)?shù)念A(yù)算調(diào)整管理制度，對(duì)于企業(yè)嚴(yán)控的預(yù)算執(zhí)行業(yè)務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)該盡可能地限制預(yù)算調(diào)整。

(四)缺乏完善的考核和激勵(lì)機(jī)制

目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中存在的問題，如過于重視內(nèi)部財(cái)務(wù)指標(biāo)最優(yōu)化，忽略企業(yè)內(nèi)部非財(cái)務(wù)指標(biāo)考核。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常都是依據(jù)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)制定生產(chǎn)經(jīng)營決策，所以應(yīng)充分考慮企業(yè)經(jīng)營中各種非財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響，比如企業(yè)如何樹立自身品牌，如何構(gòu)建有效的信息系統(tǒng)、如何拓展銷售渠道等。如果企業(yè)編制預(yù)算缺少非財(cái)務(wù)指標(biāo)信息，將無法發(fā)揮出全面預(yù)算管理考核的作用。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該構(gòu)建科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)娜骖A(yù)算管理體系，充分挖掘全面預(yù)算管理的隱形功能，為企業(yè)營造積極的文化環(huán)境，為企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展鑄就堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取檢查預(yù)算與實(shí)際數(shù)值相比較的分析方法，通過比較分析發(fā)現(xiàn)企業(yè)全面預(yù)算管理在工作評(píng)價(jià)方式存在諸多不合理之處，這是由于其評(píng)價(jià)指標(biāo)太過于簡(jiǎn)單化，企業(yè)過于關(guān)注金融方面的評(píng)估，忽視了業(yè)財(cái)務(wù)方面的考慮所造成的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在編制預(yù)算時(shí)，是以以往幾年的經(jīng)營數(shù)據(jù)為參考依據(jù)，對(duì)于企業(yè)內(nèi)部和外部形勢(shì)變化關(guān)注極少。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只設(shè)立現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)，沒有設(shè)置非貨幣性獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于企業(yè)部門發(fā)生的不良行為沒有制定明確的懲罰標(biāo)準(zhǔn)，也沒有制定完善的考核激勵(lì)機(jī)制，嚴(yán)重阻礙了企業(yè)全面預(yù)算工作的落實(shí)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理的運(yùn)用措施

(一)增強(qiáng)全面預(yù)算管理意識(shí)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中，為保證全面預(yù)算管理的順利展開。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理層和基層員工應(yīng)該提高自身的管理認(rèn)識(shí)。唯有企業(yè)所有員工對(duì)全面預(yù)算管理的重要性具有正確認(rèn)識(shí)，才能讓企業(yè)全面預(yù)算管理工作獲得堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，同時(shí)在日常經(jīng)營管理中，企業(yè)應(yīng)不斷對(duì)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行積累，總結(jié)教訓(xùn)，有效提升企業(yè)全面預(yù)算管理的工作效率；其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)該充分發(fā)揮自身的帶頭作用，領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)各部門積極參與其中，將全面預(yù)算管理的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮出來，在提高企業(yè)管理水平的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理持續(xù)健康發(fā)展；最后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展管理活動(dòng)，應(yīng)該以企業(yè)自身的實(shí)際情況為基礎(chǔ)，結(jié)合企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，優(yōu)化調(diào)整企業(yè)全面預(yù)算管理工作內(nèi)容和程序，顯現(xiàn)出企業(yè)全面預(yù)算管理工作的重要性，明確企業(yè)各部門的業(yè)務(wù)范疇和工作職責(zé)，積極配合企業(yè)開展全面預(yù)算管理工作，提高企業(yè)全面預(yù)算管理效率，使企業(yè)在行業(yè)發(fā)展中獲得更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

(二)提升預(yù)算管理全面性和科學(xué)性

房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)對(duì)全面預(yù)算管理工作加強(qiáng)重視，并積極對(duì)其編制程序進(jìn)行完善，推動(dòng)相關(guān)部門之間的有效溝通，以此使全面預(yù)算管理編制更加具有科學(xué)性。房地開發(fā)企業(yè)應(yīng)先設(shè)置全面預(yù)算管理模式，統(tǒng)計(jì)企業(yè)各組織機(jī)構(gòu)預(yù)算科目，然后結(jié)合行業(yè)預(yù)算科目為全面預(yù)算制定相應(yīng)的管理模板，最后依照該模板向各組織單位下發(fā)相應(yīng)的預(yù)算。除外，房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理應(yīng)對(duì)責(zé)任中心和審批中心進(jìn)行制定，各組織單位應(yīng)先向財(cái)務(wù)部門上報(bào)預(yù)算，待審批通過后責(zé)任中心結(jié)合預(yù)算編制下發(fā)預(yù)算，最終由各組織單位依照預(yù)算對(duì)責(zé)任報(bào)告進(jìn)行制作，對(duì)預(yù)算資金的使用方向進(jìn)行確定，以便企業(yè)財(cái)務(wù)部門全面管理預(yù)算。企業(yè)還可有效整合關(guān)于企業(yè)財(cái)務(wù)部門的全部項(xiàng)目預(yù)算管理，且通過其具體程序管理企業(yè)采購、施工等主要預(yù)算管理階段，如此才能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理工作提供科學(xué)、全面保障。

(三)加強(qiáng)全面預(yù)算管理執(zhí)行及控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理執(zhí)行與控制的關(guān)鍵在于制定出靈活的預(yù)算調(diào)整機(jī)制。首先，企業(yè)應(yīng)該嚴(yán)格遵循全面預(yù)算調(diào)整原則，并通過申請(qǐng)審核制度合理地控制預(yù)算調(diào)整。企業(yè)開展預(yù)算調(diào)整不是因外部環(huán)境發(fā)生變化，導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行發(fā)生劣勢(shì)影響，而是企業(yè)出現(xiàn)無法彌補(bǔ)預(yù)算執(zhí)行劣勢(shì)影響情況時(shí)，才能科學(xué)合理地開展預(yù)算調(diào)整。其次，企業(yè)應(yīng)該合理規(guī)劃預(yù)算調(diào)整頻率，對(duì)企業(yè)季度和年度預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行深入分析，重視企業(yè)重大或者關(guān)鍵性影響因素上的差異問題，認(rèn)真分析這些差異問題的發(fā)生規(guī)律，并制定合理的預(yù)算調(diào)整頻率，明確企業(yè)預(yù)算調(diào)整的具體權(quán)限。企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展決策與預(yù)算調(diào)整有著緊密聯(lián)系，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)預(yù)算調(diào)整權(quán)限的管控，必須由企業(yè)董事會(huì)經(jīng)過會(huì)議商討確定批復(fù)以后，才能針對(duì)預(yù)算執(zhí)行效率、收入和利潤(rùn)等相關(guān)指標(biāo)事項(xiàng)進(jìn)行預(yù)算調(diào)整。最后，企業(yè)應(yīng)該嚴(yán)格控制預(yù)算調(diào)整程序，針對(duì)調(diào)整原因、方案確定和指標(biāo)對(duì)比進(jìn)行嚴(yán)格審核。企業(yè)預(yù)算管理部門要嚴(yán)格按照調(diào)整原則，當(dāng)預(yù)算調(diào)整方案缺乏嚴(yán)謹(jǐn)性時(shí)，應(yīng)該積極協(xié)調(diào)和完善預(yù)算調(diào)整方案，對(duì)于不符合預(yù)算調(diào)整條件的方案，一律不予批復(fù)。

(四)完善業(yè)績(jī)考核及激勵(lì)機(jī)制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理時(shí)，往往只重視短期效益的提升，過于關(guān)注短期評(píng)估指標(biāo)，忽視企業(yè)長(zhǎng)期的發(fā)展，導(dǎo)致企業(yè)在預(yù)算管理上出現(xiàn)不平衡問題。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該采用平衡積分卡的方法，解決企業(yè)預(yù)算不平衡問題，這種有效的解決方式能夠突出重點(diǎn)，細(xì)化企業(yè)總體戰(zhàn)略規(guī)劃，明確企業(yè)預(yù)算執(zhí)行關(guān)鍵指標(biāo)，嚴(yán)格按照行動(dòng)計(jì)劃執(zhí)行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以采用量化指標(biāo)約束企業(yè)的預(yù)算行為，讓企業(yè)的績(jī)效考核更具科學(xué)性和可操作性，及時(shí)評(píng)估和分析企業(yè)各種因素產(chǎn)生的原因和可能造成的后果，積極推動(dòng)企業(yè)全面預(yù)算管理工作，充分發(fā)揮出全面預(yù)算的成效。

此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該嚴(yán)格落實(shí)激勵(lì)機(jī)制，不僅給予企業(yè)員工物資上的獎(jiǎng)勵(lì)，還要給予員工精神層面上的激勵(lì)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年末應(yīng)該組織評(píng)選先進(jìn)活動(dòng)，要求企業(yè)各部門積極參與評(píng)選活動(dòng)，對(duì)于企業(yè)評(píng)選出來的優(yōu)秀員工，可在表彰大會(huì)上為其頒發(fā)榮譽(yù)證書，組織企業(yè)優(yōu)秀員工外出旅游，并為他們提供更多的深造和提拔機(jī)會(huì)。企業(yè)在鼓勵(lì)員工提升自身綜合素質(zhì)的基礎(chǔ)上，為員工提供更好的發(fā)展空間，如果員工在工作中出現(xiàn)失誤，應(yīng)該對(duì)其進(jìn)行降職罰款處罰，并在企業(yè)內(nèi)部實(shí)施末位淘汰機(jī)制，約束員工的行為并激發(fā)員工的工作積極性，真正發(fā)揮出業(yè)績(jī)考核的作用，推動(dòng)企業(yè)進(jìn)一步完善自身全面預(yù)算管理工作。

四、結(jié)語

我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)企業(yè)的地位非常重要，為此推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展可謂當(dāng)前該企業(yè)最為主要的任務(wù)。為此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重分析其全面預(yù)算管理中面對(duì)的問題，以此積極采取有效措施。本文通過分析指出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)施全面預(yù)算時(shí)存在著對(duì)其管理認(rèn)識(shí)不足，預(yù)算管理編制缺乏科學(xué)性，預(yù)算執(zhí)行與控制缺乏靈活性以及缺乏完善的考核和激勵(lì)機(jī)制等問題，由此需要房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)全面預(yù)算管理意識(shí)，增加預(yù)算管理全面性和科學(xué)性，加強(qiáng)全面預(yù)算管理執(zhí)行及控制以及完善業(yè)績(jī)考核及激勵(lì)機(jī)制等方案進(jìn)行解決，以此更好地對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本進(jìn)行有效控制，促進(jìn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展?！?/p>