文/宣宇

一、引言

2022年以來，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊和預(yù)期轉(zhuǎn)弱的“三重壓力”，尤其3月份以來，經(jīng)濟(jì)下行壓力明顯增加，制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)（PMI）加速下滑至47.4%，生產(chǎn)指數(shù)、新訂單指數(shù)等5個(gè)分類指數(shù)均位于臨界點(diǎn)以下，4月制造業(yè)景氣度持續(xù)收縮（見圖1），此外，受多地疫情反彈和防控政策影響，4月整車貨運(yùn)流量指數(shù)大幅下滑，反映物流業(yè)活動(dòng)活躍程度的物流業(yè)景氣指數(shù)下降至43.8%，自2021年四季度以來呈持續(xù)下行態(tài)勢(shì)。

圖1 月制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)（PMI）大幅回落

房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工和銷售面積累計(jì)同比增速持續(xù)下滑。1-3月份房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速回落至0.7%（是剔除2020年2-5月份因突然疫情沖擊導(dǎo)致房地產(chǎn)投資負(fù)增長異常數(shù)據(jù)后有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來的最低增速），新開工和銷售面積分別同比下降17.5%和13.8%，房地產(chǎn)投資和消費(fèi)景氣度持續(xù)1年來的回落趨勢(shì)（見圖2），房地產(chǎn)企業(yè)到位資金同比下降近20%，為3年來最大降幅。在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大和房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)弱的背景下，今年不少地方開始調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，通過放松限購、降首付、降利率、增加補(bǔ)貼等方式支持剛性和改善性住房需求。

圖2 房地產(chǎn)投資、開工和銷售面積累計(jì)增速大幅下滑

一些輿論解讀這是通過“刺激”房地產(chǎn)市場(chǎng)來“穩(wěn)增長”。這種基于過去傳統(tǒng)思維的輿論，一方面誤導(dǎo)消費(fèi)者，另一方面也影響政策效能。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)低位運(yùn)行的情況下，各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善相關(guān)政策，通過加快釋放房地產(chǎn)市場(chǎng)正常需求（包括適當(dāng)放寬條件提前滿足剛需和改善性住房需求），在更好滿足購房者合理住房需求的同時(shí)，有效擴(kuò)大消費(fèi)、合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期、有效化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，是積極落實(shí)逆周期調(diào)節(jié)和跨周期調(diào)節(jié)（尤其是跨周期調(diào)節(jié)）的題中應(yīng)有之義，這與過去通過房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)增長的邏輯無關(guān)。全面準(zhǔn)確理解和落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長效機(jī)制，對(duì)于正確引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期、促進(jìn)房地市場(chǎng)長期平穩(wěn)健康發(fā)展至關(guān)重要。

二、正確認(rèn)識(shí)和把握房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控價(jià)值取向

回顧“房住不炒”定位的出臺(tái)背景和政策實(shí)踐，有助于我們深刻認(rèn)識(shí)和正確把握新時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的價(jià)值取向和政策定力。2016年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次明確提出“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，強(qiáng)調(diào)要綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。此后，黨和政府在不同場(chǎng)合均反復(fù)重申“房住不炒”的基本定位和政策基調(diào)。黨的十九大報(bào)告明確提出，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。2019年7月，中央政治局會(huì)議重申堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位，首次明確強(qiáng)調(diào)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。

2021年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議從著力暢通國內(nèi)大循環(huán)、突破供給約束堵點(diǎn)的高度，要求堅(jiān)持“房住不炒”定位，探索新的發(fā)展模式，支持更好滿足合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。日前召開的中央政治局會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”定位，支持各地從實(shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求。

明確“房住不炒”定位、扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長期以來的投資投機(jī)傾向，具有深刻的經(jīng)濟(jì)社會(huì)背景。2014年我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“新常態(tài)”，生產(chǎn)函數(shù)面臨的硬約束明顯增多，經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨質(zhì)量變革、效率變革和動(dòng)力變革的迫切需要。經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，表面上看是經(jīng)濟(jì)增速換擋，本質(zhì)上則是經(jīng)濟(jì)面臨內(nèi)在增長動(dòng)能轉(zhuǎn)換，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、發(fā)展理念、發(fā)展方式和經(jīng)濟(jì)政策需要深刻調(diào)整和轉(zhuǎn)型。研究表明，房地產(chǎn)價(jià)格過度上漲及其產(chǎn)生的“財(cái)富效應(yīng)”，會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)過度“房地產(chǎn)化”，對(duì)其他部門產(chǎn)生顯著的“擠出”效應(yīng)，嚴(yán)重抑制經(jīng)濟(jì)長期創(chuàng)新能力；同時(shí)，對(duì)絕大多數(shù)家庭而言，房價(jià)過度上漲嚴(yán)重透支家庭財(cái)富，大量擠占消費(fèi)資金，最終導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡和經(jīng)濟(jì)增長不可持續(xù)。

從根本上說，堅(jiān)持“房住不炒”定位，著力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸居住本源，釋放出被樓市過度擠占的資源，是主動(dòng)適應(yīng)和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)能從要素驅(qū)動(dòng)、投資驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的客觀需要，也是新時(shí)代不斷滿足人民對(duì)美好居住向往、踐行以人民為中心的發(fā)展思想的必然選擇。

扭轉(zhuǎn)長期以來形成的樓市單邊上漲預(yù)期和打破地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)（“土地財(cái)政”）的過度依賴，涉及深層次的發(fā)展模式和思維方式變革，面臨許多現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)。正因?yàn)橥苿?dòng)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)增長模式需要地方政府的長期艱苦努力，同時(shí)也需要各類支持創(chuàng)新發(fā)展的體制機(jī)制集成創(chuàng)新，所以發(fā)展模式和思維方式變革不可能一蹴而就，這也正是為什么每當(dāng)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，市場(chǎng)及投資者都普遍存在通過刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)來穩(wěn)增長的心理預(yù)期。但面對(duì)新形勢(shì)下經(jīng)濟(jì)增長中創(chuàng)新要素重要性的空前增加，習(xí)近平總書記強(qiáng)調(diào)指出，“創(chuàng)新是引領(lǐng)發(fā)展的第一動(dòng)力，是建設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系的戰(zhàn)略支撐”，“實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，必須實(shí)現(xiàn)依靠創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的內(nèi)涵型增長?！?/p>

面對(duì)百年變局和世紀(jì)疫情相互疊加的復(fù)雜局面，外部環(huán)境不確定性顯著增加，實(shí)施創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展對(duì)中國來說不僅是發(fā)展問題，更是生存問題。在此背景下，中央堅(jiān)持問題導(dǎo)向、系統(tǒng)思維，立足當(dāng)前、著眼長遠(yuǎn)，保持戰(zhàn)略定力，緊緊抓住創(chuàng)新發(fā)展這個(gè)“牛鼻子”，在2019年經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)加大的情況下，中央政治局會(huì)議明確強(qiáng)調(diào)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，在2020年疫情沖擊、經(jīng)濟(jì)劇烈下行情況下，依然叫停多地樓市放松政策。

“房住不炒”擁有強(qiáng)大的政策公信力，已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本理念和政策“紅線”，明顯扭轉(zhuǎn)了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)長期以來形成的投資投機(jī)預(yù)期。這充分顯示出以習(xí)近平總書記為核心的黨中央著力創(chuàng)新宏觀調(diào)控框架、持續(xù)深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、以長遠(yuǎn)視野推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的堅(jiān)強(qiáng)決心和歷史擔(dān)當(dāng)。

三、構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)長效機(jī)制的條件已經(jīng)成熟

自2016年中央明確提出“房住不炒”定位以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了兩輪價(jià)格調(diào)整過程。國家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格月同比增速數(shù)據(jù)顯示（見圖3），第一輪價(jià)格調(diào)整開始于2016年4季度。2016年11月和12月，70個(gè)大中城市新建商品住宅平均價(jià)格均同比增長10.8%，達(dá)到新一輪價(jià)格周期的高點(diǎn)。對(duì)應(yīng)地，一線城市新建商品住宅價(jià)格已提前在2016年4月達(dá)到漲幅高點(diǎn)（33.9%），此后的4-9月漲幅處于29.2%以上的高位區(qū)間震蕩，9月漲幅達(dá)到階段性高點(diǎn)（31.9%）后開始進(jìn)入下行周期；二線城市房價(jià)漲幅在2016年11月達(dá)到14.2%的高點(diǎn)后開始進(jìn)入回落趨勢(shì)，走勢(shì)與總價(jià)格指數(shù)基本同步；而三線城市房價(jià)調(diào)整則相對(duì)滯后，其價(jià)格漲幅在2017年7月達(dá)到9.3%的高點(diǎn)（該漲幅仍小于已處于回調(diào)狀態(tài)的一、二線城市漲幅）后開始回落。

圖3 我國房價(jià)波動(dòng)周期特征

此輪價(jià)格調(diào)整持續(xù)到2018年1季度結(jié)束。2018年4月全國平均價(jià)格指數(shù)下降至5.3%的低點(diǎn)后開始上漲。對(duì)應(yīng)地，一線城市房價(jià)在4月下降1%，之后降幅收窄再次進(jìn)入價(jià)格上漲周期；二線城市在2017年10月價(jià)格漲幅回調(diào)至4.6%的低點(diǎn)后處于盤整狀態(tài)，至2018年5月（漲幅5.4%）開始再次進(jìn)入房價(jià)上漲周期；三線城市房價(jià)在2018年5-6月（均上漲6.0%）筑底后開始進(jìn)入新一輪上漲周期。

從第一輪價(jià)格調(diào)整可以看出，一線城市房價(jià)具有明顯的領(lǐng)漲特征，在一線城市價(jià)格漲幅開始回落1-3月后，全國平均房價(jià)漲幅開始達(dá)到高點(diǎn)（與二線城市房價(jià)漲幅基本同步），而三線城市房價(jià)具有明顯的滯后反應(yīng)。此外，一線城市房價(jià)波動(dòng)更為劇烈，此輪價(jià)格變化中三線城市變化幅度相對(duì)較窄。

第二輪價(jià)格調(diào)整開始于2019年4月。2019年4月，全國平均價(jià)格同比增長11.4%，達(dá)到價(jià)格漲幅高點(diǎn)后開始回落。對(duì)應(yīng)地，一、二線城市房價(jià)也在4月同步達(dá)到漲幅高點(diǎn)（同比分別上漲4.7%和12.3%），三線城市則在3月達(dá)到11.4%的漲幅高點(diǎn)。雖然2021年上半年房價(jià)漲幅有所擴(kuò)大，但總體來看，房價(jià)仍處于2019年2季度開始的房價(jià)調(diào)整長周期內(nèi)。

第一輪房價(jià)調(diào)整持續(xù)了大約17個(gè)月，第二輪房價(jià)調(diào)整已經(jīng)持續(xù)了約35個(gè)月且目前仍在持續(xù)調(diào)整中。截至2022年3月，一、二、三線城市新建商品住宅價(jià)格分別同比增長4.3%、1.6%和-0.6%，分別比2019年2季度高點(diǎn)回落0.4、10.7和12個(gè)百分點(diǎn)（其中二、三線城市價(jià)格漲幅回落明顯，三線城市已連續(xù)2個(gè)月負(fù)增長）。房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過長達(dá)3年的價(jià)格調(diào)整（二、三線城市價(jià)格深度調(diào)整），樓市投資投機(jī)預(yù)期發(fā)生顯著變化，構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)長效機(jī)制的條件已經(jīng)成熟。

四、落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)長效機(jī)制的主要著力點(diǎn)

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重申“房住不炒”定位，要求加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神和政治局會(huì)議決策部署，需要需求側(cè)管理與供給側(cè)改革相結(jié)合，從供需兩端發(fā)力構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)長效機(jī)制。

第一，強(qiáng)化預(yù)期管理，建立房價(jià)漲幅與居民可支配收入掛鉤機(jī)制。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)力強(qiáng)、對(duì)經(jīng)濟(jì)短期拉動(dòng)作用大，尤其在創(chuàng)新發(fā)展能力較弱的地區(qū)，不論在傳統(tǒng)增長路徑依賴上還是在短期刺激效果上，地方政府對(duì)傳統(tǒng)“土地財(cái)政”的依賴程度依然較強(qiáng)，理論上確實(shí)存在通過樓市刺激經(jīng)濟(jì)短期快速增長的動(dòng)機(jī)。

基于“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”長效目標(biāo)，建議明確將地方房價(jià)增速與居民可支配收入掛鉤，量化地方政府主體責(zé)任落實(shí)并嚴(yán)格納入地方政府評(píng)價(jià)考核，讓監(jiān)測(cè)預(yù)警、市場(chǎng)監(jiān)管和輿情引導(dǎo)有目標(biāo)有抓手，讓因城施策、因地制宜、不搞“一刀切”真正能落地實(shí)施，在內(nèi)生機(jī)制上確保對(duì)地方政府促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的激勵(lì)約束，這同時(shí)也有助于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)政策連續(xù)穩(wěn)定、精準(zhǔn)協(xié)調(diào)，加強(qiáng)市場(chǎng)可預(yù)見性，從而增強(qiáng)政策調(diào)控效能。

第二，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，確保樓盤交付安全。個(gè)別頭部房企在跨業(yè)經(jīng)營中大量挪用房地產(chǎn)銷售資金，導(dǎo)致在建樓盤資金鏈斷裂，無法按期交付，產(chǎn)生了重大風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)不穩(wěn)定因素。要完善并嚴(yán)格落實(shí)預(yù)售資金閉環(huán)監(jiān)管機(jī)制，確保預(yù)售資金和房屋建設(shè)各環(huán)節(jié)支付安全。

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷多年的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的傳統(tǒng)開發(fā)經(jīng)營模式在新形勢(shì)下已難以為繼，需要引導(dǎo)房企轉(zhuǎn)變經(jīng)營思想和發(fā)展模式，以適應(yīng)行業(yè)發(fā)展“慢時(shí)代”和“精品時(shí)代”。個(gè)別頭部房企急劇跨業(yè)經(jīng)營，一方面是由于房地產(chǎn)業(yè)本身利潤率向社會(huì)平均利潤率靠攏，導(dǎo)致房企有跨業(yè)尋找高利潤的動(dòng)機(jī)，另一方面也是其仍囿于“攤大餅”式的粗放發(fā)展思維，認(rèn)為在“新賽道”只要“砸錢”就可以像當(dāng)初在房地產(chǎn)業(yè)那樣賺快錢。在行業(yè)利潤率快速回歸社會(huì)平均利潤水平的大背景下，房企在綠色低碳建筑、城市更新、智能建造、智慧社區(qū)建設(shè)等眾多上下游領(lǐng)域推動(dòng)“房地產(chǎn)+”仍大有可為。

第三，因地制宜持續(xù)完善各項(xiàng)政策，更好滿足合理住房需求。在經(jīng)濟(jì)下行時(shí)，強(qiáng)化因城施策，落實(shí)好差別化房地產(chǎn)政策，通過適當(dāng)降低限購限貸門檻、首付比例、放貸利率等一攬子措施，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。一方面，提前滿足人民合理居住需求，尤其是進(jìn)一步改善金融供給以有效滿足新市民購房安居需求，是堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展思想的實(shí)踐要求。這顯然與過去通過刺激房地產(chǎn)業(yè)來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的邏輯不同。另一方面，根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，推動(dòng)短期政策與長期戰(zhàn)略相配合，對(duì)不同區(qū)域?qū)嵭胁町惢彿空?，合理引?dǎo)配置產(chǎn)業(yè)布局和人口流動(dòng)，促進(jìn)職住平衡。在房價(jià)漲幅過快時(shí)，或在一些房價(jià)上漲壓力較大的地區(qū)（尤其是一線城市和某些熱點(diǎn)城市），限購限貸等臨時(shí)性行政調(diào)控措施也是長效機(jī)制工具箱的必要部分。

第四，加快建立多層次綜合住房供給體系，持續(xù)推動(dòng)公共服務(wù)均等公平。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)。筆者曾撰文指出，保障性住房供給是抑制高房價(jià)的一劑良藥，當(dāng)保障性住房滿足了絕大部分中低收入住房需求時(shí)，就穩(wěn)住了房地產(chǎn)市場(chǎng)“基本盤”，也就能顯著減少房地產(chǎn)市場(chǎng)“富人搭窮人便車”現(xiàn)象。

此外，應(yīng)加快建立“人、房、地、錢”四位一體聯(lián)動(dòng)機(jī)制，讓“人的城鎮(zhèn)化”成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在約束性指標(biāo)，大力推動(dòng)長租市場(chǎng)規(guī)范化和品質(zhì)化發(fā)展，強(qiáng)化契約精神，不僅要讓租住者感受到“住有所居”的服務(wù)便利，還要真正讓租住者有“住有其屋”的心理歸屬。為此要進(jìn)一步加快公共資源合理配置（尤其是加快推進(jìn)教育資源等公共服務(wù)均等化），加強(qiáng)長期預(yù)期引導(dǎo)，平抑區(qū)域房價(jià)非理性波動(dòng)。

各級(jí)地方政府和主管部門要以長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略眼光，深刻理解經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變和創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長效機(jī)制的內(nèi)在要求，堅(jiān)持系統(tǒng)觀念，堅(jiān)持疏堵結(jié)合、分類施策，增進(jìn)“房住不炒”的思想認(rèn)知，增強(qiáng)調(diào)控能力，持續(xù)提升房地產(chǎn)市場(chǎng)韌性和地區(qū)創(chuàng)新發(fā)展能力。如果一個(gè)地區(qū)房價(jià)適宜、營商環(huán)境和創(chuàng)業(yè)環(huán)境良好，那么它對(duì)人才的磁吸力就會(huì)大大增強(qiáng)，地區(qū)發(fā)展也就有了長久的動(dòng)力和魅力。