宮金鳳 姜曉丹

2021 年，山東省乳山市籌建了威海市首家農(nóng)村產(chǎn)權交易中心，成為全國5 個獲批“全國2021 年農(nóng)村產(chǎn)權流轉交易市場建設項目制試驗任務”的縣市之一。通過摸清家底、創(chuàng)新模式、優(yōu)化流程“三步工作法”，規(guī)范了農(nóng)村產(chǎn)權交易行為，推動了農(nóng)村土地經(jīng)營權的抵押融資從“不能”到“能”，讓農(nóng)村產(chǎn)權真正成為可流轉、可交易、可抵押、可融資的“硬通貨”，打通了資本流向農(nóng)業(yè)的重要通道，有效推動了農(nóng)村集體經(jīng)濟發(fā)展，探索出了一條農(nóng)業(yè)資源資產(chǎn)化、資產(chǎn)資本化的路子。

一、改革動因

乳山市堅持問題導向，深入分析新時代阻礙農(nóng)村發(fā)展的關鍵因素，提出以“農(nóng)村產(chǎn)權流轉交易市場建設項目”改革試點為抓手，破解農(nóng)村發(fā)展面臨的 “一多一少一難”問題，助力農(nóng)業(yè)農(nóng)村高質量發(fā)展。“一多”就是質疑多。過去農(nóng)村集體“三資”管理僅限于鎮(zhèn)村層面，缺乏上下聯(lián)動的有效監(jiān)管，導致村集體資產(chǎn)資源處置存在隨意性、公開不到位等問題，容易引發(fā)群眾質疑?！耙簧佟本褪鞘找嫔佟４寮w資產(chǎn)的傳統(tǒng)處置模式往往局限于村內(nèi)競爭，參與范圍小，競標價格低，并且線下交易容易滋生圍標串標等問題，導致村集體資產(chǎn)成交價低于市場價。“一難”就是變現(xiàn)難。長期以來，土地等農(nóng)村資源難以質押和變現(xiàn)，普遍存在“辦貸難、辦貸貴”問題，成為影響村黨組織領辦合作社發(fā)展壯大的堵點，也是制約鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)振興的難點。

二、主要做法

為扎實推進農(nóng)村產(chǎn)權流轉交易市場建設，加快構建“山東農(nóng)村產(chǎn)權交易中心乳山市服務中心、五級農(nóng)村產(chǎn)權交易服務體系、三個平臺市場運營體系”的“1+2”試點模式，探索摸清家底、創(chuàng)新模式、優(yōu)化流程的“三步工作法”，為富民增收打下基礎。

摸清家底，打造資源數(shù)據(jù)平臺。

一是深入摸底。逐村對可進行流轉交易的資源資產(chǎn)進行摸底，重點圍繞土地經(jīng)營權等12 項農(nóng)村產(chǎn)權進行排查，全部納入平臺管理，生成電子檔案。二是分類規(guī)范。對以前的交易合同進行合法性審查，符合規(guī)定的進行補錄，對存在問題的納入專項整治，對新產(chǎn)生的交易必須在平臺監(jiān)管下按規(guī)定流程操作、簽訂合同。三是優(yōu)化整合。利用平臺，將村與村、戶與戶之間的零散土地、房屋等資源進行整合優(yōu)化，大力發(fā)展村黨組織領辦土地股份專業(yè)合作社、鄉(xiāng)村旅游專業(yè)合作社等，提高資源利用效率。目前，乳山市已規(guī)模流轉農(nóng)漁用地36951畝，閑置農(nóng)房、集體經(jīng)營性房屋1244 間。

創(chuàng)新模式，打造溢價增值平臺。一是推行“云交易”實時交易模式。依托山東農(nóng)村產(chǎn)權交易中心，采取“平臺實時公開、客戶一鍵競拍”方式公開競拍。目前，累計開展農(nóng)村產(chǎn)權流轉交易業(yè)務424 筆，成交金額2.3 億元，為村集體增收超2800 萬元，平均溢價率達16%。二是創(chuàng)新“產(chǎn)權貸”貼息保障模式。推出了包括抵押登記、政策性擔保等的“農(nóng)村產(chǎn)權貸”，與山東省農(nóng)業(yè)發(fā)展擔保有限公司的“魯擔·惠農(nóng)貸”掛鉤銜接，有效解決了土地經(jīng)營權等無法變現(xiàn)、無法抵押貸款的問題。

優(yōu)化流程，打造陽光交易平臺。

一是交易陽光化。印發(fā)《關于推動全市農(nóng)村綜合產(chǎn)權流轉交易市場健康發(fā)展的意見》，明確規(guī)定涉及農(nóng)村集體資產(chǎn)資源處置的，必須在交易中心平臺陽光操作，且只有獲得交易中心出具的交易鑒證書后，相關流轉收益才能入賬。推行交易規(guī)則、系統(tǒng)、發(fā)布、資金結算、服務標準、監(jiān)管“六統(tǒng)一”管理模式，建立《農(nóng)村產(chǎn)權交易—土地經(jīng)營權流轉交易服務規(guī)范》《實時交易業(yè)務流程》等行業(yè)規(guī)范，確保交易過程透明、流轉程序規(guī)范、交易結果可溯。二是監(jiān)管協(xié)同化。建立工商資本租賃農(nóng)地審查制度，對工商資本長時間、大面積租賃農(nóng)地的情況，由農(nóng)業(yè)、財政、自然資源、生態(tài)環(huán)境、市場監(jiān)管等部門和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員代表、村民代表、農(nóng)業(yè)專家組成審查組，綜合研判項目收益、可行性等因素，有針對性地加強對租賃基本農(nóng)田的跟蹤監(jiān)管，堅決遏制“非農(nóng)化”，防止“非糧化”。實行工商資本租賃農(nóng)地分級備案制度，一次性流轉面積100 畝（含）至500畝的報鎮(zhèn)（街道）備案，500 畝（含）以上的報乳山市農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門備案，最大限度減少風險。三是保障制度化。建立風險保障金制度，針對工商資本租賃農(nóng)地的情況，由租賃者繳納相當于一年流轉費的風險保障金，并指定專門的金融機構進行托管。租賃合同期內(nèi)如發(fā)生損害農(nóng)地等違約行為的，從保障金中扣繳相關維護費用；租賃合同期滿且租賃者無違約行為的，全額返還風險保證金。截至目前，已完成的264 筆競價交易中，未出現(xiàn)違約行為或違約風險。

三、取得成效

一是發(fā)揮平臺監(jiān)控作用，讓產(chǎn)權交易更加透明。通過規(guī)范的流程、健全的機制、嚴格的監(jiān)管，使集體資產(chǎn)資源全部在平臺上實現(xiàn)“陽光操作”，保障了農(nóng)村“三資”規(guī)范、安全、有效管理。

二是發(fā)揮市場主導作用，讓資產(chǎn)資源增值。通過平臺線上交易，引入市場競爭機制，吸引更多投資競標人，使集體資產(chǎn)資源保值增值，農(nóng)村產(chǎn)權資源轉化率更高。2022 年1 月，南黃鎮(zhèn)西浪暖村集體養(yǎng)殖池392 畝發(fā)包實行線上競拍，總成交價格152.8 萬元，較往年增加了53.3萬元。

三是發(fā)揮中心保障作用，讓擔保融資更加便捷。通過發(fā)揮交易中心的主導及橋梁紐帶作用，創(chuàng)新?lián)７绞?，降低融資門檻，將土地承包經(jīng)營合同升級為山東農(nóng)村產(chǎn)權交易中心審核出具的“交易鑒證書”和“他項權利證書”，讓農(nóng)戶和經(jīng)營主體不必通過房屋、存款等抵押擔保手續(xù)便可直接獲貸。