文｜濟(jì)南市房產(chǎn)測(cè)繪研究院 汪紅梅 李春光 解斌

0.引言

近年來(lái)，隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，老百姓對(duì)生活質(zhì)量的要求越來(lái)越高，對(duì)小區(qū)物業(yè)的需求從過(guò)去的“安居”逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤皹?lè)居”，小區(qū)物業(yè)存在的諸多問(wèn)題距離人民對(duì)美好生活的向往仍存在一定的差距。隨著實(shí)景三維、BIM、物聯(lián)網(wǎng)、AI 人工智能、云計(jì)算、5G 等技術(shù)不斷的發(fā)展，為物業(yè)行業(yè)政府監(jiān)管和物業(yè)服務(wù)提質(zhì)升級(jí)提供了技術(shù)支撐。

濟(jì)南市智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)分為監(jiān)管平臺(tái)和服務(wù)平臺(tái)。智慧物業(yè)監(jiān)管平臺(tái)利用傾斜攝影測(cè)量技術(shù)生成實(shí)景三維模型，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)房屋、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主等實(shí)現(xiàn)空間信息管理及小區(qū)三維可視化。智慧物業(yè)服務(wù)平臺(tái)利用BIM 技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)實(shí)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備精細(xì)化、智能化管理。監(jiān)管平臺(tái)和服務(wù)平臺(tái)產(chǎn)生的數(shù)據(jù)匯集至平臺(tái)數(shù)據(jù)中心，通過(guò)數(shù)據(jù)挖掘分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供數(shù)據(jù)支撐。

1.現(xiàn)狀分析

1.1 物業(yè)管理現(xiàn)狀

2015年之前，物業(yè)監(jiān)管部門通過(guò)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分級(jí)評(píng)定制度和物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試管理規(guī)范物業(yè)企業(yè)和物業(yè)從業(yè)人員。自從取消了物業(yè)管理師注冊(cè)執(zhí)業(yè)資格認(rèn)定，和物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)核定，物業(yè)監(jiān)管部門對(duì)物業(yè)企業(yè)及物業(yè)從業(yè)人員的監(jiān)管缺少了重要抓手。如何準(zhǔn)確掌握轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)企業(yè)信息，直觀地查看各個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的空間分布以及物業(yè)相關(guān)的其他信息，如項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)信息、從業(yè)人員信息等需要新技術(shù)、新工具用于物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管。

1.2 物業(yè)服務(wù)現(xiàn)狀

當(dāng)前，隨著高新技術(shù)與各行各業(yè)的深度融合，部分具備條件的大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有自有智慧物業(yè)服務(wù)平臺(tái)，而對(duì)于大多數(shù)的中小物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)還停留在傳統(tǒng)的“四保一服務(wù)”，未能將不斷涌現(xiàn)的新技術(shù)、新方式與物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行融合，已經(jīng)不能滿足當(dāng)下精細(xì)服務(wù)業(yè)主、科學(xué)內(nèi)部管理的需要。

2.系統(tǒng)總體設(shè)計(jì)

濟(jì)南市智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)以城市運(yùn)行管理數(shù)據(jù)、實(shí)景三維數(shù)據(jù)、BIM、濟(jì)南市“智慧住建”成果以及物業(yè)基礎(chǔ)資料和檔案為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，結(jié)合物業(yè)監(jiān)管數(shù)據(jù)、物業(yè)服務(wù)數(shù)據(jù)、公共服務(wù)數(shù)據(jù)以及生活服務(wù)數(shù)據(jù)，通過(guò)數(shù)據(jù)挖掘分析，構(gòu)建全市統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)大數(shù)據(jù)中心。搭建市智慧物業(yè)管理平臺(tái)和智慧物業(yè)服務(wù)平臺(tái)兩大平臺(tái)，打造涵蓋紅色物業(yè)、行業(yè)監(jiān)管、維修資金、老舊小區(qū)、物業(yè)服務(wù)、生活服務(wù)的六大應(yīng)用，建立政府端（G 端）、企業(yè)端（B端）、公眾端（C 端）三大場(chǎng)景，以智慧住建數(shù)據(jù)整理為基礎(chǔ)實(shí)現(xiàn)物業(yè)數(shù)據(jù)大集中，以物業(yè)管理?xiàng)l例為依托實(shí)現(xiàn)行業(yè)監(jiān)管全覆蓋，以新城建為契機(jī)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理大提升，以住建部線上線下服務(wù)要求為指導(dǎo)實(shí)現(xiàn)便民服務(wù)大聚合，系統(tǒng)總體設(shè)計(jì)圖如圖1所示。

圖1 系統(tǒng)總體設(shè)計(jì)圖

3.關(guān)鍵技術(shù)

傾斜攝影測(cè)量技術(shù)：通過(guò)從一個(gè)垂直、四個(gè)傾斜、五個(gè)不同的視角同步采集影像，能夠真實(shí)地反映地物情況，高精度地獲取建筑物紋理信息，生成建筑物的實(shí)景三維模型[1]。

BIM 技術(shù)：BIM（Building Information Modeling，建筑信息模型）是以三維數(shù)字技術(shù)為基礎(chǔ)，集成了建筑工程項(xiàng)目各種相關(guān)信息的工程數(shù)據(jù)模型[2]。同時(shí)，BIM 技術(shù)將構(gòu)件幾何信息組構(gòu)成參數(shù)組件，如墻、柱、梁、板等，而這些參數(shù)組件不僅攜帶幾何信息，而且攜帶如材質(zhì)、成本、使用年限等屬性信息以及狀態(tài)信息。

IOT 技術(shù)：IOT（Internet of Things，物聯(lián)網(wǎng)）是指通過(guò)信息傳感設(shè)備，按約定的協(xié)議，將任何物品與互聯(lián)網(wǎng)相連接，進(jìn)行信息交換和通信，已實(shí)現(xiàn)智能化識(shí)別、定位、跟蹤、監(jiān)控和管理的一種網(wǎng)絡(luò)[3]。

BIM 技術(shù)存儲(chǔ)展示建筑物內(nèi)部結(jié)構(gòu)信息，三維實(shí)景展示建筑物外部環(huán)境信息。把微觀領(lǐng)域的 BIM 信息和宏觀領(lǐng)域的空間信息進(jìn)行交換和相互操作，滿足查詢與分析空間信息的功能[4]。BIM、實(shí)景三維提供大容量信息存儲(chǔ)及三維可視化模型，物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)則通過(guò)信息傳感設(shè)備，將小區(qū)內(nèi)的設(shè)施設(shè)備與網(wǎng)絡(luò)相連，進(jìn)行信息交換與通信，以實(shí)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備的智能化定位、跟蹤、監(jiān)管等功能。

4.實(shí)景三維在智慧物業(yè)監(jiān)管平臺(tái)中的應(yīng)用

物業(yè)監(jiān)管是一個(gè)宏觀的行為，省、市、區(qū)縣、街道、社區(qū)，各層級(jí)對(duì)管轄區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)委會(huì)逐級(jí)進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。全省有成千上萬(wàn)家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，全市有成百上千家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而物業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)人員有限。利用實(shí)景三維強(qiáng)大的管理空間信息的功能，對(duì)轄區(qū)范圍內(nèi)數(shù)量龐大的物業(yè)相關(guān)信息實(shí)現(xiàn)空間信息管理和三維可視化展示。

4.1 空間信息管理

現(xiàn)階段的物業(yè)備案制度，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)委會(huì)等信息進(jìn)行掌握，但是各個(gè)信息是零散的、分散的。通過(guò)在地圖上顯示物業(yè)管理區(qū)域的宏觀地理位置后，利用空間信息管理功能，將物業(yè)相關(guān)的基礎(chǔ)信息與地表空間位置相連，以組成完整的物業(yè)基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫(kù)，方便查詢、管理、分析、調(diào)用和顯示。

以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)榛締卧瑢⑽飿I(yè)管理區(qū)域的空間位置與物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的房屋信息、業(yè)主信息、物業(yè)服務(wù)企業(yè)信息、物業(yè)服務(wù)人員信息、物業(yè)服務(wù)合同以及業(yè)委會(huì)等相關(guān)屬性信息進(jìn)行關(guān)聯(lián)，達(dá)到以圖管項(xiàng)目的目的，為物業(yè)精細(xì)化管理提供數(shù)據(jù)支撐，如圖2所示。

圖2 物業(yè)管理區(qū)域空間信息展示

4.2 三維可視化

利用二維將物業(yè)管理區(qū)域與各類物業(yè)信息進(jìn)行關(guān)聯(lián)，數(shù)據(jù)很全面，但是不夠直觀，對(duì)非專業(yè)人士來(lái)說(shuō)，比較抽象。實(shí)景三維更能全面、直觀、真實(shí)地反映建筑物和地形的形狀、紋理和環(huán)境信息[5]。小區(qū)的實(shí)景三維模型，可以反映小區(qū)內(nèi)部及周邊的真實(shí)情況。在遇突發(fā)情況需要決策者根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況做出決策時(shí)，三維可視化技術(shù)就能發(fā)揮其真實(shí)、直觀的作用，從而幫助決策者做出準(zhǔn)確而快速的判斷，如圖3所示。

圖3 小區(qū)實(shí)景三維模型

5.BIM 與物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在智慧物業(yè)服務(wù)平臺(tái)中的應(yīng)用

在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，人力成本占總支出的60%以上。減少人力投入，降低成本，爭(zhēng)取更大的盈利空間，是物業(yè)企業(yè)追求的目標(biāo)。隨著BIM 以及物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)不斷成熟，將設(shè)施設(shè)備智能化改造后通過(guò)物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)與BIM 模型進(jìn)行關(guān)聯(lián)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)精細(xì)化、智能化管理，在減少運(yùn)維成本的同時(shí)，也能為業(yè)主提供智能化服務(wù)。

5.1 精細(xì)化管理

BIM 模型能聚合建筑物以及設(shè)施設(shè)備的全生命期數(shù)據(jù)，包括從項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)營(yíng)階段的各類相關(guān)數(shù)據(jù)信息，其強(qiáng)大的數(shù)據(jù)整合能力，對(duì)小區(qū)物業(yè)對(duì)房屋以及設(shè)施設(shè)備運(yùn)營(yíng)維修提供強(qiáng)有力的依據(jù)。BIM技術(shù)還可以將小區(qū)房屋信息精確到構(gòu)件級(jí)別，實(shí)現(xiàn)建筑結(jié)構(gòu)以及設(shè)施設(shè)備的精細(xì)化管理，包括房間結(jié)構(gòu)布局、多專業(yè)管線位置、電梯數(shù)量、機(jī)電設(shè)備參數(shù)等多個(gè)方面，直觀展示房屋的墻、梁、板、柱、水、電、氣、暖等專業(yè)信息，如圖4所示。將BIM 模型與智能設(shè)施設(shè)備進(jìn)行關(guān)聯(lián)后，可方便設(shè)施設(shè)備查找、定位，平臺(tái)也能實(shí)時(shí)地記錄設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生動(dòng)態(tài)信息。

圖4 房屋室內(nèi)BIM 模型

5.2 智能化管理

物聯(lián)網(wǎng)與互聯(lián)網(wǎng)的融合，便于實(shí)時(shí)管理和控制小區(qū)內(nèi)的供配電、給排水、消防、管線、電梯等設(shè)施設(shè)備。物業(yè)服務(wù)中，利用物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)將設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)工作與BIM 構(gòu)建進(jìn)行關(guān)聯(lián)，可實(shí)現(xiàn)維修保養(yǎng)記錄的智能化管理。通過(guò)設(shè)置設(shè)施設(shè)備的巡檢保養(yǎng)周期，系統(tǒng)自動(dòng)通知維保人員進(jìn)行相應(yīng)設(shè)施設(shè)備的巡檢保養(yǎng)工作，完成巡檢后，將巡檢的時(shí)間、巡檢人員、是否存在異常情況等巡檢信息與相應(yīng)的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行關(guān)聯(lián)，形成巡檢保養(yǎng)記錄，實(shí)現(xiàn)巡檢過(guò)程全追蹤。此外，物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)也能起到預(yù)警、報(bào)警功能，通過(guò)對(duì)傳感器監(jiān)控設(shè)備設(shè)置合適的閾值，發(fā)生異常情況時(shí)報(bào)送預(yù)警報(bào)警信息，工作人員根據(jù)反饋的設(shè)施設(shè)備信息位置及異常信息，第一時(shí)間趕往現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查看，將損失降到最低。通過(guò)智能巡檢保養(yǎng)，異常情況預(yù)警報(bào)警，及時(shí)發(fā)現(xiàn)安全隱患，減少運(yùn)維成本，促進(jìn)設(shè)施設(shè)備保值，設(shè)施設(shè)備智能化BIM 管理如圖5所示。

圖5 智能化BIM 運(yùn)維

平臺(tái)匯聚的數(shù)據(jù)類型繁多并且數(shù)據(jù)量龐大，包括業(yè)主信息、房屋信息以及各小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)信息以及共用設(shè)施設(shè)備物聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)等，匯聚的各類數(shù)據(jù)通過(guò)數(shù)據(jù)中心進(jìn)行集中展示，按照“預(yù)警、預(yù)測(cè)、決策、智能”的大數(shù)據(jù)思維，通過(guò)數(shù)據(jù)挖掘分析，科學(xué)預(yù)警預(yù)報(bào)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)的全面數(shù)字化、智能化，數(shù)據(jù)中心如圖6所示。

圖6 智慧物業(yè)數(shù)據(jù)中心

6.結(jié)語(yǔ)

以科技轉(zhuǎn)型為契機(jī)，充分利用大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、BIM、物聯(lián)網(wǎng)等新一代信息技術(shù)為濟(jì)南市智慧物業(yè)管理和服務(wù)賦能。實(shí)景三維呈現(xiàn)房屋外觀及地理空間位置；BIM技術(shù)獲取建筑物內(nèi)部以及設(shè)施設(shè)備的詳細(xì)信息，同時(shí)通過(guò)物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，將BIM 模型與智能設(shè)施設(shè)備進(jìn)行關(guān)聯(lián)后，可方便設(shè)施設(shè)備查找、定位，實(shí)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備智能巡檢，異常情況預(yù)警報(bào)警。BIM+實(shí)景三維+物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在智慧物業(yè)方面的融合應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)從室外到室內(nèi)，從二維到三維，全方位掌握物業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)，為政府解決監(jiān)管、服務(wù)的難題，幫助企業(yè)規(guī)范管理，提高工作效率，滿足業(yè)主多層次生活服務(wù)需求。