王玉良

（青島新時(shí)代物業(yè)服務(wù)有限公司，山東 青島 266555）

物業(yè)管理實(shí)際上就是業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)和房屋以及相應(yīng)配套的設(shè)備設(shè)施以及場(chǎng)地的維修管理工作，讓一定區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序得到保持。當(dāng)前我國(guó)的物業(yè)管理公司在具體管理服務(wù)中采取的一些方法和技術(shù)手段相對(duì)來(lái)說(shuō)比較落后，因此在其中會(huì)存在各種各樣的問(wèn)題，導(dǎo)致物業(yè)管理公司的發(fā)展腳步受到了限制。而通過(guò)對(duì)新形勢(shì)下物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理方面存在的問(wèn)題進(jìn)行的研究和分析，能夠更順利地提出在財(cái)務(wù)管理工作中可以采取的一些優(yōu)化對(duì)策和建議，體現(xiàn)出更好的物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理作用，幫助企業(yè)更好地開(kāi)展財(cái)務(wù)管理的控制工作，增加管理過(guò)程中的經(jīng)營(yíng)收入，并且減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及決策風(fēng)險(xiǎn)，讓物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)得到進(jìn)一步的完善。

一、物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理的重要性

企業(yè)的財(cái)務(wù)管理實(shí)際上就是基于國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的政策引導(dǎo)和方針的支持下，根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的具體規(guī)律以及企業(yè)發(fā)展對(duì)于資金管理的實(shí)際要求來(lái)組織開(kāi)展的一項(xiàng)和企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，以及財(cái)務(wù)關(guān)系存在緊密關(guān)聯(lián)性的管理工作，和企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理之間存在緊密的關(guān)聯(lián)性，涉及籌資的管理、投資的管理以及資金的使用管理以及資金的分配等多個(gè)方面的內(nèi)容，因此是一項(xiàng)綜合性管理的模式。物業(yè)管理公司中的財(cái)務(wù)管理部門(mén)是一個(gè)十分重要的部門(mén)，和其他的不同部門(mén)之間存在密切而重要的關(guān)聯(lián)性，財(cái)務(wù)管理本身用于物業(yè)管理公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理，需要對(duì)資產(chǎn)負(fù)責(zé)，并且對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行相對(duì)應(yīng)的商業(yè)活動(dòng)的控制。財(cái)務(wù)管理工作中涉及的內(nèi)容豐富，涉及的范圍廣泛，在財(cái)務(wù)管理的過(guò)程中，能夠了解到物業(yè)管理公司的實(shí)際發(fā)展情況、發(fā)展的問(wèn)題以及信息的一些關(guān)鍵效果，體現(xiàn)出極強(qiáng)的綜合性。也就是說(shuō)，通過(guò)財(cái)務(wù)管理的工作效果，能夠在一定程度上反映出物業(yè)管理公司的生產(chǎn)運(yùn)行情況、資金的流動(dòng)特點(diǎn)以及資金的應(yīng)用問(wèn)題，因此需要加強(qiáng)物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理工作，建立更加完善的財(cái)務(wù)管理工作體系，構(gòu)建先進(jìn)的管理模式。也正是通過(guò)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的工作，才能夠讓物業(yè)管理公司中的資金使用效果最大化，也能夠要有計(jì)劃地組織開(kāi)展物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，使管理的職能得到發(fā)揮，使其作用得到體現(xiàn)，讓財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容更加準(zhǔn)確，管理工作更加標(biāo)準(zhǔn)，也能夠獲得更好的財(cái)務(wù)管理結(jié)果。

對(duì)此，需要物業(yè)管理公司能夠結(jié)合實(shí)際情況去建立資產(chǎn)的明細(xì)賬目以及相對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)卡片，這樣就能夠更加及時(shí)地發(fā)現(xiàn)在物業(yè)管理公司發(fā)展過(guò)程中資產(chǎn)的變化情況以及相對(duì)應(yīng)的一些管理問(wèn)題。如果出現(xiàn)問(wèn)題，就可以將其進(jìn)行及時(shí)的報(bào)修，防止出現(xiàn)各個(gè)部門(mén)之間溝通不及時(shí)而導(dǎo)致出現(xiàn)的賴賬問(wèn)題。在建立資產(chǎn)卡片的過(guò)程中，要對(duì)資產(chǎn)的詳細(xì)資料進(jìn)行建立，同時(shí)還需要記錄下資產(chǎn)的驗(yàn)收情況，以及維修和報(bào)廢等情況，將其中的一份交由財(cái)務(wù)部門(mén)管理，按照資產(chǎn)分類(lèi)的原則來(lái)對(duì)其進(jìn)行保存，使物業(yè)管理公司發(fā)展過(guò)程中的資產(chǎn)情況得到充分的明確，為后續(xù)的管理工作開(kāi)展提供方便。

二、物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理中的問(wèn)題

（一）資金運(yùn)營(yíng)存在缺陷

在我國(guó)，大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中，表現(xiàn)出規(guī)模較小，而可使用的資金較少的特點(diǎn)，但是他們?cè)陂_(kāi)展的管理工作中會(huì)受到委托管理的要求，需要管理大額的資產(chǎn)，因此在實(shí)際管理的過(guò)程中，會(huì)表現(xiàn)出風(fēng)險(xiǎn)較大以及承擔(dān)的責(zé)任更大的特點(diǎn)，這就會(huì)在一定程度上導(dǎo)致物業(yè)管理公司獲得的盈利效果相對(duì)比較差。也正是受到這些方面因素的影響，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)在籌資環(huán)節(jié)的信貸能力相對(duì)比較差，同時(shí)又缺乏政府方面的支持，導(dǎo)致整體的融資會(huì)比較困難，這就會(huì)導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)整體的資金比較短缺，而物業(yè)管理企業(yè)又會(huì)根據(jù)物業(yè)合同來(lái)提供相應(yīng)的服務(wù)，也會(huì)支付公共部分的設(shè)備設(shè)施維修管理費(fèi)用、綠化保潔費(fèi)用、小區(qū)內(nèi)的垃圾清運(yùn)費(fèi)用，以及物業(yè)管理部門(mén)人員的薪酬資金。此外還會(huì)代收代繳小區(qū)內(nèi)房屋的租金以及水電費(fèi)用等，這就會(huì)導(dǎo)致物業(yè)管理員企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中需要承擔(dān)豐富多樣的資金流出，同時(shí)還要面臨業(yè)主不按時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)用，甚至是長(zhǎng)期拖欠物業(yè)管理費(fèi)用的特殊的現(xiàn)象。在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，就可能會(huì)出現(xiàn)某些物業(yè)管理公司直接忽視國(guó)家方面的制度管理要求而設(shè)置小金庫(kù)的現(xiàn)象，或者是有一些物業(yè)管理公司可能會(huì)違反法律方面的規(guī)定使用資金用于改善公司的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，這進(jìn)一步導(dǎo)致物業(yè)管理公司的資金流動(dòng)效果無(wú)法保障。如果物業(yè)管理公司的資金流動(dòng)受到了影響，就會(huì)導(dǎo)致原本就存在資金緊張問(wèn)題的物業(yè)管理公司的發(fā)展更加不理想，使其在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)了其他方面的問(wèn)題。

（二）缺乏財(cái)務(wù)管理制度

當(dāng)前我國(guó)的物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)中，會(huì)發(fā)現(xiàn)存在財(cái)務(wù)管理制度尚不健全的特點(diǎn)，在具體的管理工作中還會(huì)存在企業(yè)執(zhí)行不同會(huì)計(jì)制度的現(xiàn)象。實(shí)際中，我國(guó)為了規(guī)范物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的一些行為，已經(jīng)為其列出了一些內(nèi)部財(cái)務(wù)制度，在制定過(guò)程中的參照法律基礎(chǔ)和依據(jù)。但在這些法律制度的執(zhí)行過(guò)程中，還會(huì)存在內(nèi)部制度的混亂的問(wèn)題和現(xiàn)象，有一些物業(yè)管理公司可能會(huì)采取事業(yè)單位的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算制度，而有一些會(huì)執(zhí)行旅游或者是飲食服務(wù)行業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算制度，還有一些會(huì)按照施工和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算制度進(jìn)行管理。這就會(huì)導(dǎo)致在對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理時(shí)，無(wú)法準(zhǔn)確地去了解其財(cái)務(wù)的資金狀況、財(cái)務(wù)方面存在的一些問(wèn)題。正是由于物業(yè)管理公司中的財(cái)務(wù)管理制度的不完善和不規(guī)范，導(dǎo)致相關(guān)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作人員在具體處理財(cái)務(wù)工作時(shí)存在極大的差異性，導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)的財(cái)務(wù)狀況以及行業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果無(wú)法得到及時(shí)的統(tǒng)計(jì)和比較，更加無(wú)法為物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展保駕護(hù)航。

（三）缺乏內(nèi)部控制體系

物業(yè)管理公司的內(nèi)部控制制度，一般要讓企業(yè)的管理人員以及企業(yè)中其他的所有員工來(lái)共同參與到其中，達(dá)到內(nèi)部控制的要求和目標(biāo)。開(kāi)展物業(yè)管理公司內(nèi)部控制工作最主要的目標(biāo)是要讓企業(yè)中的一些活動(dòng)得到順利的控制，使企業(yè)中的物業(yè)管理行為的開(kāi)展更加科學(xué)合理。這種內(nèi)部控制體系的構(gòu)建，不僅僅能夠讓物業(yè)管理公司的財(cái)產(chǎn)安全得到保障，防止在物業(yè)管理公司發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也能夠讓物業(yè)管理公司中的各種信息采集更加及時(shí)和準(zhǔn)確，獲得完整的信息資料內(nèi)容，將其進(jìn)行詳細(xì)的整理和科學(xué)的歸類(lèi)，之后進(jìn)行儲(chǔ)存和保管，讓物業(yè)管理公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況得到進(jìn)一步的了解，并將其提供給物業(yè)管理公司的管理人員，為后續(xù)的經(jīng)營(yíng)管理工作的開(kāi)展和決策的執(zhí)行提供方便，幫助管理人員及時(shí)發(fā)現(xiàn)在物業(yè)管理公司發(fā)展中出現(xiàn)的各種問(wèn)題，對(duì)其進(jìn)行解決，使各部分獲得的信息準(zhǔn)確性更高。但是有一些物業(yè)管理公司在發(fā)展的過(guò)程中，并沒(méi)有關(guān)注內(nèi)部控制體系構(gòu)建的重要價(jià)值，導(dǎo)致雖然構(gòu)建了內(nèi)控的制度，但是制度太過(guò)于表面化，也沒(méi)有得到科學(xué)的貫徹落實(shí)和執(zhí)行，讓制度的監(jiān)督效果不理想，在具體的審計(jì)工作中，就會(huì)出現(xiàn)內(nèi)部審計(jì)工作職能弱化和審計(jì)效果不理想的問(wèn)題，還會(huì)導(dǎo)致物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理體系太過(guò)混亂，直接影響財(cái)務(wù)管理成果。

三、物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理優(yōu)化策略

（一）強(qiáng)化企業(yè)資金管理，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

在物業(yè)管理公司的發(fā)展過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)明確財(cái)務(wù)管理工作會(huì)涉及不同的環(huán)節(jié)和內(nèi)容，其中資金的管理是十分重要的一個(gè)方面，也是財(cái)務(wù)管理的核心。在開(kāi)展財(cái)務(wù)管理的過(guò)程中，就需要先將資金部分進(jìn)行集中的妥善管理和保存，這樣就能夠有效地防范在物業(yè)管理公司發(fā)展過(guò)程中產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，比如說(shuō)通過(guò)對(duì)物業(yè)管理公司中的資金進(jìn)行集中的管理，能夠防止相關(guān)的財(cái)務(wù)管理工作人員使用公司賬戶中的閑散資金用作其他的用途而導(dǎo)致出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)無(wú)法獲得資金，影響到資金的利用效果。通過(guò)開(kāi)展集中管理的模式和工作，能夠讓物業(yè)管理公司中的閑散資金的效果得到體現(xiàn)，比如說(shuō)將物業(yè)管理公司中的一部分閑散資金用于對(duì)外投資環(huán)節(jié)，就可以從中獲得一些中短期的收益，讓物業(yè)管理公司的資金更加充足。同時(shí)，物業(yè)管理公司還需要結(jié)合實(shí)際情況，去制定更加科學(xué)合理、完善詳細(xì)的營(yíng)運(yùn)資金預(yù)算規(guī)劃體系，要對(duì)公司發(fā)展過(guò)程中不同的年度以及月度甚至周度的情況，進(jìn)行資金的預(yù)算分析和編制，并根據(jù)預(yù)算編制的結(jié)果來(lái)對(duì)不同部門(mén)實(shí)際管理和發(fā)展工作中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量進(jìn)行合理的控制，還要對(duì)資金預(yù)算的實(shí)際狀況進(jìn)行詳細(xì)的分析、跟蹤以及考核，了解資金的實(shí)際控制結(jié)果，讓資金預(yù)算的作用得到充分的體現(xiàn)。這樣才能夠更好地保障物業(yè)管理公司在發(fā)展中的營(yíng)運(yùn)資金管理成效，降低在企業(yè)資金管理過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)，保障企業(yè)的營(yíng)運(yùn)和盈利能力，拓寬企業(yè)的融資渠道，讓物業(yè)管理公司實(shí)現(xiàn)更加長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

（二）完善財(cái)務(wù)管理制度，強(qiáng)化管理責(zé)任

在我國(guó)物業(yè)管理工作的開(kāi)展有一定的規(guī)律可循，但是物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)仍然是一個(gè)新興的行業(yè)，在實(shí)際物業(yè)管理的會(huì)計(jì)核算工作中，企業(yè)就無(wú)法去吸收一些先進(jìn)企業(yè)的會(huì)計(jì)管理制度經(jīng)驗(yàn)，在開(kāi)展財(cái)務(wù)管理工作時(shí)會(huì)盲目自由，工作人員只能夠根據(jù)自己的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)來(lái)思考財(cái)務(wù)管理制度體系的構(gòu)建思路和方法。而當(dāng)前現(xiàn)有的會(huì)計(jì)制度中，指導(dǎo)意見(jiàn)可能還存在一定落后性，這就需要物業(yè)管理公司在發(fā)展的過(guò)程中，能夠正確了解并分析和看待相應(yīng)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)特點(diǎn)，在此基礎(chǔ)上構(gòu)建和企業(yè)自身的情況更加匹配的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度體系，用于規(guī)范財(cái)務(wù)管理的各項(xiàng)行為。在具體管理過(guò)程中，針對(duì)物業(yè)管理公司的非流動(dòng)負(fù)債、營(yíng)業(yè)收入以及成本費(fèi)用的核算等方面的內(nèi)容，要和其他的產(chǎn)業(yè)體現(xiàn)出差異性，要將物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)定期的報(bào)告給企業(yè)直接負(fù)責(zé)的業(yè)主，從而使財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)去的透明度更高，讓財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)可參考性更強(qiáng)。另外，在物業(yè)管理公司的發(fā)展過(guò)程中，他們會(huì)承接各種各樣的委托經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，因此在開(kāi)展會(huì)計(jì)核算管理工作時(shí)，就需要體現(xiàn)出資產(chǎn)核算的及時(shí)性以及真實(shí)性和準(zhǔn)確性，客觀地反映出物業(yè)管理公司的每一筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的具體特點(diǎn)和狀況，讓物業(yè)管理公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度體系更加規(guī)范，也和實(shí)際的發(fā)展需求更加匹配。

（三）建立內(nèi)部控制體系，提高管理效果

首先，在物業(yè)管理公司開(kāi)展內(nèi)部控制時(shí)，要重視針對(duì)實(shí)物資產(chǎn)的控制，可以采取定期清查以及限制接近控制兩種方式。其中采取限制接近控制方式，主要就是要求物業(yè)管理公司中的工作人員，不要隨意接近公共區(qū)域內(nèi)的一些大型機(jī)器設(shè)備，從而使物業(yè)管理公司所控制的一些實(shí)物資產(chǎn)的安全性得到保障，防止由于工作人員隨意接觸而導(dǎo)致相關(guān)的資產(chǎn)和設(shè)備運(yùn)行受到影響，讓資產(chǎn)的安全性產(chǎn)生變化。另外是需要針對(duì)物業(yè)管理企業(yè)中的實(shí)物資產(chǎn)進(jìn)行定期的清點(diǎn)，了解實(shí)物資產(chǎn)的管理控制情況，確保物業(yè)管理公司中賬面上的數(shù)據(jù)內(nèi)容和實(shí)際的數(shù)據(jù)內(nèi)容能夠相互保持一致。而如果發(fā)現(xiàn)賬面記載的內(nèi)容和實(shí)際記載的內(nèi)容存在不符合的現(xiàn)象，則需要對(duì)其原因進(jìn)行查明，并安排工作人員來(lái)對(duì)其進(jìn)行妥善的處理。

其次，物業(yè)管理公司開(kāi)展內(nèi)部控制工作時(shí)，要遵循不相容職務(wù)相互分離的基本原則。由于很多物業(yè)管理公司是規(guī)模比較小的企業(yè)，他們?cè)跈C(jī)構(gòu)以及部門(mén)的設(shè)計(jì)過(guò)程中，就會(huì)更加偏向于簡(jiǎn)單的模式，在不同的崗位上也希望能夠安排更少的人員，這就可能會(huì)出現(xiàn)一人多崗的局面。而在這其中，有一些崗位你在工作的內(nèi)容上可能會(huì)存在沖突，尤其是在財(cái)務(wù)部門(mén)中，會(huì)計(jì)和出納是不相容的職務(wù)，因此必須要安排兩個(gè)不同的人員來(lái)負(fù)責(zé)相關(guān)的工作內(nèi)容，防止物業(yè)管理公司的利益遭受侵害的現(xiàn)象產(chǎn)生。

最后，物業(yè)管理公司需要執(zhí)行授權(quán)批準(zhǔn)的控制原則。這也就是說(shuō)，要針對(duì)物業(yè)管理公司內(nèi)部部門(mén)的人員，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的不同權(quán)限控制，由不同的人員來(lái)控制不同的工作，防止在企業(yè)中出現(xiàn)一人獨(dú)大的現(xiàn)象，或者是人員隨意濫用職員的現(xiàn)象。而如果在物業(yè)管理公司中發(fā)現(xiàn)處置廢品的數(shù)額超過(guò)了部門(mén)的批準(zhǔn)權(quán)限原則時(shí)，需要對(duì)其進(jìn)行更高部門(mén)的批準(zhǔn)，之后開(kāi)展經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，體現(xiàn)出內(nèi)部控制管理的重要作用。

四、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，在物業(yè)管理公司的發(fā)展過(guò)程中，會(huì)涉及多元化的內(nèi)容。本文針對(duì)物業(yè)管理公司中存在的財(cái)務(wù)管理問(wèn)題，進(jìn)行了更加全面細(xì)致的分析，了解了其中存在問(wèn)題的主要根源和影響因素，并采取了有效的方法來(lái)對(duì)其加以管理，達(dá)到了對(duì)癥下藥的目標(biāo)。在這個(gè)過(guò)程中，要盡量關(guān)注物業(yè)管理公司的資金控制以及財(cái)務(wù)管理制度的建設(shè)和完善，構(gòu)建和實(shí)際情況更加匹配的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度體系，使物業(yè)管理公司的管理效益得到提高，服務(wù)的質(zhì)量得到提高，讓物業(yè)管理公司中的各項(xiàng)工作順利開(kāi)展，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展，為業(yè)主提供更加優(yōu)質(zhì)、周到的服務(wù)。