吳青青

（中交投資南京有限公司，江蘇 南京 210000）

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險理論概述

（一）稅務(wù)籌劃風(fēng)險理論

房地產(chǎn)稅收籌劃的主要目的就是為了在法律允許的范圍內(nèi)合法避稅所從事的稅收活動，主要分為企業(yè)避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)嫁以及規(guī)避稅籌風(fēng)險的稅籌籌劃內(nèi)容，其中規(guī)避稅收風(fēng)險可以說是房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作的重點。因為稅收籌劃風(fēng)險可以說貫穿在整個稅收籌劃的全過程中，并且具有很強的不確定性和負面的影響，因此其具有伴隨性和突發(fā)性的特點，而稅收籌劃風(fēng)險的出現(xiàn)會對房地產(chǎn)稅務(wù)工作的順利開展產(chǎn)生很大的干擾和沖擊。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)納稅籌劃管理的概念和意義

企業(yè)財務(wù)稅收籌劃與財務(wù)管理方面有一些不同，首先就是財務(wù)管理通常都比較側(cè)重于依據(jù)財務(wù)數(shù)據(jù)來進行的各項管理工作，而財務(wù)稅收籌劃其工作目標(biāo)則主要在稅務(wù)方面，通過科學(xué)的合法的稅務(wù)籌劃方式來實現(xiàn)節(jié)約稅收的目的。所以在企業(yè)經(jīng)營管理過程中，尤其是在財務(wù)管理中，怎樣對其中遇到的稅務(wù)問題進行科學(xué)的解決是非常重要的，已因為其能夠幫助財務(wù)人員能夠更加靈活的應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險，從而更加有效地減少企業(yè)遇到的風(fēng)險和一些損失，為企業(yè)經(jīng)營提供可靠的保證。

二、稅務(wù)籌劃風(fēng)險類別

（一）經(jīng)營性風(fēng)險

因為房地產(chǎn)項目本身就具有很大的復(fù)雜性，所以導(dǎo)致其財務(wù)運轉(zhuǎn)也具有基礎(chǔ)性和風(fēng)險性以及帶動性，而且不管是項目的規(guī)模還是發(fā)展防線都會與整個建筑行業(yè)、服務(wù)行業(yè)以及相關(guān)制造行業(yè)有著緊密的關(guān)系，而這也會在不同程度上給房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理工作增加了很多風(fēng)險。尤其是隨著近些年經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展是極為迅速的，因此也成了稅務(wù)機關(guān)重點稽查的行業(yè)，基于此，房地產(chǎn)企業(yè)就必須要依據(jù)當(dāng)前的大環(huán)境來制定完善的科學(xué)的健全的稅務(wù)籌劃機制，從而更好地提高其應(yīng)對風(fēng)險的能力。

（二）政策性風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)可以說是國家宏觀調(diào)控的經(jīng)濟增長點，因此其稅收籌劃工作就非常容易會受到相關(guān)政策的影響，因此在實際稅收籌劃過程中必須要嚴格按照相關(guān)法律法規(guī)、會計核算制度來進行開展，而且當(dāng)?shù)卣€要財務(wù)相關(guān)政策對房地產(chǎn)市場進行有效的整頓和規(guī)范，比如限購、房貸利率調(diào)整政策等。而這些政策的出現(xiàn)都會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大的風(fēng)險，因為很多政策調(diào)整都是不可控的，所以使得房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃工作必須要嚴格對政策執(zhí)行和變更的情況下所產(chǎn)生的風(fēng)險進行全方位的考量，同時還要制定有針對性的風(fēng)險應(yīng)對措施。

（三）操作性風(fēng)險

房地產(chǎn)投資項目的資金投入都非常大，而且在日常經(jīng)營管理和業(yè)務(wù)開發(fā)、項目運轉(zhuǎn)過程中都需要大量的資金，而大量的資金流動就會在不同程度上增加房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的空間，同時隨之而來也會產(chǎn)生一定的稅收籌劃風(fēng)險。特別是在房地產(chǎn)企業(yè)進行業(yè)務(wù)拓展以及稅務(wù)籌劃政策發(fā)生改革時，企業(yè)財務(wù)管理和稅務(wù)籌劃的難度和要求都會有很大提高，操作性的風(fēng)險也會有很大提高。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問題

（一）觀念滯后

作為當(dāng)前財務(wù)管理中一種有效的管理方式，科學(xué)的稅收籌劃能夠在一定程度上減輕企業(yè)的稅收負擔(dān)，但是因為企業(yè)利潤空間的有所降低，為了獲得更高的利益，很多企業(yè)就會鉆法律的空子，由此將稅收籌劃工作作為規(guī)避稅收的一種途徑，從而出現(xiàn)偷稅、漏稅等問題。而稅收籌劃的主要目的其實是為了節(jié)稅，這與偷稅、漏稅是有本質(zhì)區(qū)別的。違法的稅籌行為不僅會給國家正常的稅收秩序產(chǎn)生破壞，同時對企業(yè)的長遠發(fā)展也非常的不利，因此這就需要企業(yè)稅收管理人員予以高度的重視。

（二）缺乏專業(yè)人才

稅收籌劃的過程是一個復(fù)雜和煩瑣的過程，不僅要求工作人員必須要具有專業(yè)的知識技能，而且還要有豐富的工作經(jīng)驗，同時還需要向企業(yè)經(jīng)營管理方面進行拓展，對相關(guān)財務(wù)知識、投資運營等方面的內(nèi)容有詳細的了解。所以， 在企業(yè)進行統(tǒng)籌管理時對工作人員的綜合素質(zhì)和專業(yè)技能就提出了更高的要求，只有綜合型的人才才能更好地開展各項工作。在稅收籌劃過程中，一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)疏漏就會產(chǎn)生偷稅漏稅的行為，從而給企業(yè)埋下很大的風(fēng)險。但是對于很多房地產(chǎn)企業(yè)來說，其很多稅收籌劃工作人員都是由財務(wù)人員來兼職的，因此不管是在專業(yè)性方面，還是工作效率、工作質(zhì)量方面都存在很多的問題。

（三）忽視風(fēng)險防范

在企業(yè)日常的納稅過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)不能及時繳納足夠稅款的問題，因此受到稅務(wù)部門的查處，從而產(chǎn)生一定程度的經(jīng)濟損失，由此可見，進行稅收籌劃工作來有效的規(guī)避稅收風(fēng)險是非常重要的。在稅收籌劃中，非常容易受到主觀因素的影響，從而使得稅收籌劃工作出現(xiàn)政策性的風(fēng)險以及稅收執(zhí)法性風(fēng)險、經(jīng)營性風(fēng)險等問題，這對房地產(chǎn)企業(yè)管理進行升級轉(zhuǎn)型是非常不利的。

（四）偷稅、漏稅問題頻現(xiàn)

在我國稅法中，針對偷稅漏稅問題給予了嚴格的懲罰措施，但是往往利益在的地方都會有投機行為存在。而且房地產(chǎn)企業(yè)不管是在銷售額還是在其他設(shè)計稅種計稅方面涉及的款項都是比較大的，因此在房地產(chǎn)企業(yè)中非常容易出現(xiàn)偷稅漏稅等違背國家法律的行為出現(xiàn)，給企業(yè)運用埋下隱患，并且背上刑事責(zé)任。再加上一些房地產(chǎn)企業(yè)對稅收籌劃的認識還不是非常清晰，錯誤的將偷稅、漏稅作為稅收籌劃的一種，因此使得其在實際經(jīng)營過程中出現(xiàn)了偷稅漏稅的行為。

（五）預(yù)征預(yù)繳工作混亂

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用的銷售模式都是預(yù)售形式，但是在我國的增值稅法中規(guī)定，如果房地產(chǎn)企業(yè)采用預(yù)售的方式進行房產(chǎn)銷售時，其預(yù)售獲得利潤需要在下一個月預(yù)征繳納相關(guān)的增值稅。但是在實際操作過程中很多房地產(chǎn)企業(yè)負責(zé)預(yù)征預(yù)繳增值稅工作的工作人員都是會計人員，而其對預(yù)征預(yù)繳增值稅的相關(guān)款項并不是非常熟悉，因此在適用稅率以及預(yù)收款的核定方面就非常容易出現(xiàn)錯誤。對于大型的房地產(chǎn)企業(yè)來說，其稅款是需要層層進行上報的，而預(yù)征預(yù)繳增值稅具有非常嚴格的申報納稅期間，在通過層層審批以后經(jīng)常會出現(xiàn)逾期繳納的情況，從而影響到預(yù)征預(yù)繳增值稅的申報和繳納以及一系列的連鎖反應(yīng)，這對房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展都是非常不利的。

四、強化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃對策

（一）明確籌劃目標(biāo)

對于房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作人員來說，其不僅要掌握充足的專業(yè)知識，而且還要具有加強的綜合能力和豐富的工作經(jīng)驗，對稅收籌劃的相關(guān)政策有詳細的了解，只有這樣才能更好地勝任稅務(wù)籌劃工作的要求。因此房地產(chǎn)企業(yè)為了更加有效地提高增值稅稅收籌劃的科學(xué)性和合理性，就必須要依據(jù)企業(yè)的實際情況確定科學(xué)的稅收籌劃目標(biāo)，并且針對其特點在法律法規(guī)的范圍以內(nèi)開展各項籌劃工作，由此實現(xiàn)減輕企業(yè)稅收負擔(dān)，提高企業(yè)經(jīng)濟效益，為企業(yè)發(fā)展提供堅實可靠的后盾。

（二）利用優(yōu)惠政策進行合理籌劃

首先就是要對房地產(chǎn)項目的銷售價格進行合理的設(shè)置。在住宅開發(fā)項目之前，企業(yè)一定要對市場情況進行全方位的調(diào)查，并且科學(xué)預(yù)測房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢，然后再依據(jù)企業(yè)的實際情況對自身項目設(shè)置合理的銷售價格，由此才能夠使得普通標(biāo)準住宅的增值額有效控制在20%范圍以內(nèi)。其次就是要有效加大項目增值額的控制力度。在實際經(jīng)營過程中企業(yè)一定要依據(jù)自身情況對增值額進行處理。例如對土地的征用成本以及建筑施工成本、拆遷補償成本等，從而實現(xiàn)提高增值率控制的效果。最后就是采用科學(xué)的核算方法對增值額進行準確核算。依據(jù)住宅以及其他類型項目做好成本費用的歸集和管理。

（三）加強增值稅專用發(fā)票管理

國家實施營改增稅收政策以來，要求房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)時，要對材料采購每個環(huán)節(jié)中的進項稅發(fā)票予以相應(yīng)的抵扣。所以決定稅負水平高低的一個重要因素就是企業(yè)在材料采購環(huán)節(jié)對增值稅專用發(fā)票順利使用。通常情況下，企業(yè)在材料采購中都會使用分期付款的結(jié)算方式，由此能夠確保企業(yè)獲得增值稅發(fā)票并及時用在企業(yè)進項稅的抵扣中。如果企業(yè)在施工材料采購付款方式中使用預(yù)付或者賒購的方式，那么其在采購款項結(jié)清之前就不能獲得增值稅專用發(fā)票，因此也無法進行進項稅的抵扣。因此針對這一情況，房地產(chǎn)企業(yè)就要盡可能地選擇集中采購的方式，提高原材料采購價格方面的優(yōu)勢，確保企業(yè)能夠順利獲得增值稅專用發(fā)票。

（四）合理規(guī)避稅收籌劃風(fēng)險

為了更好地落實稅收籌劃工作，對現(xiàn)有的財務(wù)管理模式進行科學(xué)的轉(zhuǎn)變，必須要在企業(yè)內(nèi)部設(shè)置專業(yè)的稅務(wù)管理部門，并且安排專業(yè)的工作人員復(fù)雜稅務(wù)工作，堅決落實國家現(xiàn)有的稅收政策，更好地實現(xiàn)稅收籌劃和項目建設(shè)的有效結(jié)合。通過設(shè)置科學(xué)的稅務(wù)管理部門，不僅能夠?qū)ζ髽I(yè)現(xiàn)有的盈利空間進行拓展，對企業(yè)會計信息進行真實反饋，而且還能為企業(yè)提供更加有價值的決策信息，提高管理經(jīng)營的水平，對稅收籌劃風(fēng)險進行科學(xué)規(guī)避。面對當(dāng)前新的發(fā)展形勢，企業(yè)要不斷賈會計稅收籌劃制度革新的進程，為稅收籌劃工作的順利開展，機制作用的發(fā)揮提供更加可靠的保障。

在企業(yè)管理過程中，要對現(xiàn)有的行業(yè)規(guī)則以及國家相關(guān)的稅收政策進行有效結(jié)合，采取多種有效的措施，對內(nèi)部管理進行不斷的強化。為了更好保證稅收籌劃方案的執(zhí)行，財務(wù)部門還要與其他有關(guān)部門進行積極配合，積極完善內(nèi)部交流機制，對現(xiàn)存的票據(jù)問題進行有效的解決，從而對稅務(wù)管理過程中存現(xiàn)的問題予以及時有效的發(fā)現(xiàn)，并采取有效的措施進行處理。再有就是還要積極運用現(xiàn)代財務(wù)管理方式，對業(yè)務(wù)前端的票據(jù)流、合同流以及資金流加大管控力度，積極落實風(fēng)險預(yù)警機制，使企業(yè)內(nèi)部財稅管理工作逐漸地得到強化。再有就是從項目預(yù)算和資金管理等方面進行著手，不斷地拓寬融資渠道，對資金進行有效的利用，加強內(nèi)部管理，更好地應(yīng)對市場和政策變化給稅收帶來的風(fēng)險。

（五）加強人才培養(yǎng)

隨著稅收改革的不斷深入和推進，房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理方面也隨之發(fā)生了很大的變化，尤其是營改增政策落實以后，面對新的政策，工作人員也逐漸地意識到要不斷地提高自身的專業(yè)技術(shù)水平和管理意識才能更好地適應(yīng)現(xiàn)有的工作要求；財務(wù)管理人員還要對票據(jù)管理加大監(jiān)管力度，各個部門也要加強練習(xí)，積極引導(dǎo)各個部門的工作人員也能夠養(yǎng)成索要增值稅專用發(fā)票的稅務(wù)管理意識。還要對企業(yè)庫存管理以及工程物料采購等資金占用比較大的環(huán)節(jié)加強管理力度，科學(xué)安排各項管理活動。

不斷加強項目管理工作，積極營造良好的工作氛圍，不斷提高工作人員的財務(wù)風(fēng)險意識和票據(jù)管理意識，從而實現(xiàn)提高企業(yè)內(nèi)部控制的目標(biāo)；財務(wù)工作人員更是要不斷提高專業(yè)技術(shù)水平，科學(xué)規(guī)范地開展稅收籌劃和會計處理工作，積極學(xué)習(xí)最新的財稅政策，提高自身的知識儲備和專業(yè)技能水平。在進行稅收籌劃工作時，要從整體性進行著手，對各個項目周期每年的利潤和成本收入進行科學(xué)的對比分析，實現(xiàn)各方利益的均衡。積極探索各種稅收籌劃方案，并且在實踐中進行不斷的補充和完善，選擇最科學(xué)的籌劃方案，促進企業(yè)納稅關(guān)系和環(huán)境的優(yōu)化。

（六）建立健全稅收籌劃制度

企業(yè)要對現(xiàn)有的思想觀念進行積極的轉(zhuǎn)化，找準自己的納稅定位，建立完善的稅收籌劃管理制度，包括土地增值稅稅收籌劃制度、房產(chǎn)稅稅收籌劃制度等，通過制定科學(xué)的管理理念，來有效降低企業(yè)的結(jié)構(gòu)性增值稅稅負，以及運營的成本費用，提高企業(yè)的市場競爭力，提高企業(yè)的盈利空間。

在企業(yè)進行稅收籌劃的過程中，企業(yè)要對自身現(xiàn)有的財務(wù)風(fēng)險控制制度進行積極地調(diào)整，使其能夠更好地適應(yīng)現(xiàn)有稅收政策得到改革。比如在營改增以后，稅收制度對房地產(chǎn)企業(yè)的要求額標(biāo)準更加嚴格，稅務(wù)出現(xiàn)風(fēng)險的概率也有很大提升，因此房地產(chǎn)企業(yè)要想在這一時期抓住機遇，就必須要對現(xiàn)有的風(fēng)險管理制度進行完善，不僅要實現(xiàn)對原有稅種業(yè)務(wù)的過渡，而且還要針對新的納稅制度建立新的納稅風(fēng)險控制體系，由此在納稅風(fēng)險出現(xiàn)時能夠予以及時彌補。

（七）加強稅收籌劃知識宣傳與普及

當(dāng)前很多企業(yè)對稅收籌劃的認識都存在一定的誤區(qū)，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須要提高員工對稅收籌劃工作的認識，定期開展培訓(xùn)工作，通過知識競賽等方式來帶動員工在稅收籌劃工作中的參與感。尤其是企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層，其不僅要加強相關(guān)稅收稅法的學(xué)習(xí)，積極監(jiān)督企業(yè)能夠依法納稅，樹立科學(xué)的稅收籌劃觀念，還要積極組織員工進行定期培訓(xùn)，在人員和經(jīng)費上為稅收籌劃工作提供足夠的支持，提高企業(yè)上下對稅收籌劃的認識。稅收籌劃工作并不是決定的安全，其本身也存在一定的風(fēng)險系數(shù)，因此企業(yè)要想對其中的風(fēng)險進行有效的規(guī)避，首先就必須要認識稅收籌劃和新稅制之間的關(guān)系。尤其是相關(guān)的工作人員不僅要具有專業(yè)的稅收知識，其次還要具有一定的法律素養(yǎng)，在工作開展過程中，嚴格遵守法律規(guī)定，對籌劃工作進行科學(xué)的考慮，并且制定合適的財務(wù)籌劃管理模式，明確新稅制的發(fā)展方向，幫助企業(yè)有效減少風(fēng)險，提高籌劃的管理效率和管理質(zhì)量。

總之，稅收體制改革為企業(yè)帶來機遇的同時也帶來了很大的挑戰(zhàn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)一定要財務(wù)有效的稅收籌劃措施予以積極的應(yīng)對，減輕企業(yè)的稅務(wù)負擔(dān)，保證稅務(wù)規(guī)避的合法性，從而更好地提高自身企業(yè)的利潤和市場競爭力，促進企業(yè)健康和諧的發(fā)展。