王超

（江蘇華建地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，江蘇 揚州 225000）

一、房地產(chǎn)企業(yè)籌劃土地增值稅的意義

（一）緩解企業(yè)稅負(fù)壓力

稅收籌劃主要是指納稅人在不觸犯國家法律以及相關(guān)稅收法規(guī)的前提下，為了減輕稅收負(fù)擔(dān)，事先選擇合適的納稅方案，以達(dá)到稅收利益最大化，對企業(yè)的生產(chǎn)、投資、經(jīng)營等環(huán)節(jié)進(jìn)行合理安排，又可稱之為合理避稅。在競爭激烈的市場環(huán)境下，企業(yè)想要得到更好的發(fā)展，就必須要強(qiáng)化財稅風(fēng)險工作的控制，稅收籌劃的開展是十分必要的。土地增值稅的核心主要是對土地增值部分進(jìn)行課稅，實現(xiàn)稅收公平原則。土地增值稅的稅率高稅額大，房地產(chǎn)企業(yè)在實際發(fā)展過程中，必須要對企業(yè)的稅收管理以及稅收籌劃工作開展進(jìn)行強(qiáng)化，從而有效降低企業(yè)的稅負(fù)，緩解企業(yè)負(fù)擔(dān)，確保企業(yè)能夠可持續(xù)發(fā)展，從而提高企業(yè)在市場環(huán)境中的競爭力。

（二）提升經(jīng)營管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)在實際的發(fā)展過程中，由于受到社會經(jīng)濟(jì)相關(guān)政策的約束，因此，必須要不斷提高自身的財務(wù)決策能力以及規(guī)劃能力，提高企業(yè)資金的使用水平以及流通速度，合理利用企業(yè)資金對企業(yè)現(xiàn)金流進(jìn)行有效改善，從而促使企業(yè)財務(wù)管理工作得到良好的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理工作過程中，應(yīng)當(dāng)杜絕土地增值稅稅收籌劃中的偷稅行為，合理規(guī)劃稅收應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格根據(jù)國家相關(guān)政策進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃工作。房地產(chǎn)企業(yè)在國家宏觀調(diào)控背景下，應(yīng)當(dāng)合理利用自身的利潤空間適當(dāng)調(diào)整成本與利潤，確保企業(yè)在不觸犯法律的前提下提高自身的經(jīng)濟(jì)效益，避免偷稅漏稅行為，提升企業(yè)的競爭力以及財務(wù)管理水平。

（三）適應(yīng)激烈競爭市場

在市場經(jīng)濟(jì)背景下房地產(chǎn)企業(yè)合理規(guī)劃土地增值稅稅收具有十分重要的意義。該行為不僅能夠幫助企業(yè)合理安排稅費計劃，同時也能夠提高企業(yè)在市場中的競爭力。市場環(huán)境在不斷地發(fā)展變化，導(dǎo)致現(xiàn)代企業(yè)的市場競爭越來越激烈，企業(yè)在發(fā)展過程中收入不斷增加，稅收的成本也在不斷上升。房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間在國家的宏觀調(diào)控之下不斷壓縮，由于受國家相關(guān)政策的影響，稅收成本也在不斷增加。因此，房地產(chǎn)企業(yè)想要在競爭激烈的市場中占據(jù)優(yōu)勢，就必須要合理規(guī)劃稅收。

二、土地增值稅稅收籌劃面臨的問題

（一）土地增值稅清算內(nèi)容不熟悉，日常工作缺失

在企業(yè)土地增值稅清算工作中，主要包括了土地成本，銷售收入，開發(fā)費用以及開發(fā)成本等內(nèi)容，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在實際的土地增值稅清算工作中，僅僅只是在場財務(wù)賬套中設(shè)置了相關(guān)的核算科目，對內(nèi)容進(jìn)行統(tǒng)計，日常工作開展土地增值稅清算工作。工作人員在實際清算過程中會出現(xiàn)較多問題，例如：成本分?jǐn)偛豢茖W(xué)，對于土地成本以及開發(fā)成本的分?jǐn)偞嬖趩栴}，這種成本分?jǐn)偛豢茖W(xué)的現(xiàn)象，極易導(dǎo)致房地產(chǎn)建筑稅負(fù)增加；不能清晰明確地統(tǒng)計借款利息，沒有相關(guān)的合理證明，在選擇利息扣除模式時具有一定的隨意性。

（二）財稅政策更新快，地方屬性強(qiáng)

房地產(chǎn)企業(yè)的財稅工作具有明顯的地域性特征，并且在土地增值稅中地域性特征表現(xiàn)更為明顯，例如：不同的地方對于土地增值稅的預(yù)征率存在差異性，如果房地產(chǎn)企業(yè)未能對相關(guān)政策進(jìn)行深入了解，對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)發(fā)展趨勢判斷出現(xiàn)失誤，極易對企業(yè)的項目收益產(chǎn)生直接影響。

（三）稅收籌劃整體規(guī)劃不足，效益低下

稅收籌劃工作的開展，就目前階段而言，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理層并未對此提高重視，在企業(yè)中沒有建立完善的稅收籌劃方案。并且在日常工作中未能對稅收籌劃工作進(jìn)行有效指導(dǎo)，繼而導(dǎo)致相關(guān)部門不能有效溝通，甚至部分房地產(chǎn)企業(yè)管理人員認(rèn)為稅收籌劃工作是財務(wù)部門的職責(zé)，與其他部門無關(guān)。但實際上，土地增值稅屬于系統(tǒng)性工作，稅收籌劃工作的開展貫穿了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，如果房地產(chǎn)企業(yè)不能重視稅收籌劃，那么與稅收籌劃相關(guān)的工作執(zhí)行落實將會難以開展。

（四）籌劃水平不夠，缺乏專業(yè)人才

房地產(chǎn)開發(fā)工作具有較高的業(yè)務(wù)復(fù)雜性以及較長的周期性，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，交易環(huán)節(jié)、開發(fā)環(huán)節(jié)以及施工環(huán)節(jié)都涉及了財稅工作，如果房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)工作者專業(yè)水平不足，極易導(dǎo)致相關(guān)財稅政策不能有效落實。甚至在部分房地產(chǎn)企業(yè)中并未設(shè)置稅務(wù)工作崗位，企業(yè)的稅務(wù)工作均由財務(wù)人員進(jìn)行落實。在房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作開展中，由于相關(guān)工作人員不具備較高的專業(yè)水平，并且相關(guān)的崗位的配置不足，這就導(dǎo)致企業(yè)的稅收籌劃工作效益降低，同時企業(yè)的稅收風(fēng)險也會增加。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的對策

房地產(chǎn)企業(yè)在實際的發(fā)展過程中做好稅收籌劃是十分必要的，而稅收籌劃工作的開展，必須要確保其合法、合理、合規(guī)。針對土地增值稅的稅收籌劃進(jìn)行分析，將土地增值稅的稅費清算項目作為出發(fā)點，并對其收入支出項目進(jìn)行合理優(yōu)化，同時，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實際發(fā)展過程中的管理情況制定合理的稅收籌劃方案，合理為企業(yè)降低稅負(fù)，增加效益，確保企業(yè)能夠獲得良性發(fā)展，提高自身競爭力，在競爭激烈的市場中獲得立足之地。

（一）增強(qiáng)稅收籌劃意識，正確認(rèn)識納稅價值

大部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員在企業(yè)發(fā)展過程中，通常只著眼于短期效益忽視了稅收籌劃工作的開展。在房地產(chǎn)企業(yè)中包含較多的業(yè)務(wù)，且企業(yè)項目具有一定的分散性，復(fù)雜度較高?；谶@一特性，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中做好稅收風(fēng)險的預(yù)防以及控制具有十分重要的意義。首先，企業(yè)管理人員必須要從企業(yè)層面出發(fā)，明確稅收籌劃的戰(zhàn)略高度，在企業(yè)內(nèi)部從上至下傳達(dá)稅收籌劃工作開展的重要意義。其次，必須要在具體業(yè)務(wù)方面稅收籌劃工作的開展進(jìn)行指導(dǎo)，落實事前規(guī)劃。最后，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員必須要強(qiáng)化企業(yè)管理部門以及財稅部門工作人員的專業(yè)知識培訓(xùn)力度，確保企業(yè)管理部門人員以及工作人員能夠掌握財稅政策的相關(guān)內(nèi)容，提高企業(yè)工作人員的專業(yè)素養(yǎng)，強(qiáng)化企業(yè)上下人員的稅收籌劃意識。

（二）充分理解宏觀政策，靈活運用特定條款

房地產(chǎn)企業(yè)在實際的發(fā)展過程中，必須要對政府出臺的財稅相關(guān)政策提高敏感度，必須要結(jié)合現(xiàn)階段的市場經(jīng)濟(jì)形勢以及財稅政策對政府出臺的相關(guān)政策上可能出現(xiàn)的變化進(jìn)行預(yù)測，針對可能出現(xiàn)的變化，提前做出相應(yīng)的應(yīng)對方案。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化自身與稅務(wù)機(jī)關(guān)之間的溝通交流，建立良好的稅企關(guān)系，對于政府所出臺的新政策應(yīng)當(dāng)及時關(guān)注了解，并結(jié)合企業(yè)自身的實際發(fā)展情況，制定出相應(yīng)的應(yīng)對措施，提前做好說錢籌劃工作，達(dá)到稅收籌劃的目標(biāo)。

（三）結(jié)合傳統(tǒng)先進(jìn)方法，合理減輕稅收負(fù)擔(dān)

1.土地成本

土地成本主要是指房地產(chǎn)企業(yè)在取得開發(fā)地塊所支付的出讓金以及繳納費用的各項稅費，隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，土地拍賣價格呈現(xiàn)出逐年上漲的趨勢。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，土地成本所占的比重在逐漸增大，房地產(chǎn)企業(yè)開展土地增值稅清算工作中，如何明確土地成本的分?jǐn)偡绞骄哂惺种匾囊饬x。常見的土地成本分?jǐn)偡椒ㄖ饕袃煞N，分別是建筑面積以及占地面積法，如果房地產(chǎn)企業(yè)取得稅務(wù)機(jī)關(guān)同意，也可以根據(jù)其他成本分?jǐn)偡绞竭M(jìn)行分?jǐn)偅纾航ㄖ娣e價格調(diào)整法。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地成本分?jǐn)傔^程中，可以結(jié)合企業(yè)的項目開發(fā)品種以及商品售價等實際因素的影響，合理選擇能夠促使企業(yè)稅收效益最大化的分?jǐn)偡绞竭M(jìn)行分?jǐn)?。例如，在同一項目中，若建有商鋪、普通住宅以及別墅區(qū)，在這一背景下，如果房地產(chǎn)企業(yè)選用建筑面積法進(jìn)行土地成本分?jǐn)偅煌奉惖慕ㄖ謹(jǐn)偟膯挝幻娣e土地成本相同，當(dāng)品類售價越高時其增值越多，企業(yè)所需承擔(dān)的稅負(fù)也越大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在對土地成本分?jǐn)偡绞竭M(jìn)行選擇時，應(yīng)對企業(yè)的開發(fā)項目售價、功能、周期以及品類等多因素進(jìn)行綜合考慮，并及時與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，取得稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后，在不違反稅收政策的前提下，以降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)為目的，合法合理地開展成本分?jǐn)偣ぷ鳌?/p>

2.公共配套設(shè)施成本分?jǐn)?/p>

隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們生活質(zhì)量的不斷提升，越來越多的人開始追求生活品質(zhì)，而購房者在購房時越來越看重公共配套設(shè)施的配備。幼兒園綠化道路以及物業(yè)管理用房均屬于公共配套項目設(shè)施。對于企業(yè)稅負(fù)而言，公共配套設(shè)施的成本分?jǐn)傄簿哂幸欢ǖ挠绊懸饬x。在房地產(chǎn)企業(yè)同時開發(fā)多個項目或項目，分期開發(fā)過程中可能存在公共設(shè)施公用的現(xiàn)象，在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)在不違背國家相關(guān)稅收規(guī)定的前提下，可以根據(jù)可售房產(chǎn)面積進(jìn)行成本分?jǐn)偅^而確保公共設(shè)施的成本分?jǐn)偢吆侠硇浴?/p>

3.建筑安裝成本

建筑安裝是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本構(gòu)成中的一項重要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)在實際的開發(fā)業(yè)務(wù)中經(jīng)常會面臨眾多的問題，例如，同期，項目開發(fā)品類較多，包括商鋪、車庫、普通住宅以及別墅等品類，或部分建筑依然處于施工狀態(tài)，但部分建筑已經(jīng)完工待售。在此背景下，如果房地產(chǎn)企業(yè)在成本分?jǐn)傔^程中盲目選擇建筑面積法進(jìn)行分?jǐn)?，極易出現(xiàn)銷售收入與成本不匹配的現(xiàn)象，導(dǎo)致企業(yè)需要承擔(dān)高額的土地增值稅?；谶@一現(xiàn)象，對于不同項目的銷售狀態(tài)不同，或同一項目中包含多種品類房地產(chǎn)工程，為了確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠更加合理地進(jìn)行成本分?jǐn)傆嬎?，可以在土地增值稅清算過程中引入安裝成本混合核算的策略，通過這一方法的實施，能夠最大程度上幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低房地產(chǎn)售價，存在差異性而引起的不良現(xiàn)象，幫助企業(yè)避免稅負(fù)不均。

4.利息支出

房地產(chǎn)企業(yè)在實際發(fā)展過程中，其屬于資金密集型的行業(yè)，大部分的項目開發(fā)資金均來源于對外借款，而在企業(yè)的資金支出中，借款利息占有一定的比例。根據(jù)我國土地增值稅的相關(guān)條例內(nèi)容，如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠證明借款主要用于項目開發(fā)，并且能夠提供合理的金融機(jī)構(gòu)證明，可以為企業(yè)扣除土地增值稅，但企業(yè)的借款利率，必須低于銀行同類同期的貸款利率。如果不能滿足上述條件，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費用應(yīng)當(dāng)根據(jù)開發(fā)成本與土地成本之和的10%進(jìn)行結(jié)算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇利息扣除模式時，必須要結(jié)合企業(yè)的實際情況合理選擇。如果企業(yè)的據(jù)實扣除利息金額在土地成本與開發(fā)成本之和中所占比例超過5%，則應(yīng)選擇利息據(jù)實扣除模式；如果所占比例不超過5%，則可以選擇不提供利息費用證明，從而達(dá)到減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的目的。

（四）培養(yǎng)稅收專業(yè)人才，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)籌劃

在房地產(chǎn)企業(yè)中具有一定規(guī)模的企業(yè)，必須要在企業(yè)內(nèi)設(shè)立稅務(wù)籌劃部門，針對部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)可在企業(yè)內(nèi)設(shè)置相關(guān)崗位，并對外聘請稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)協(xié)助企業(yè)開展稅收籌劃工作。除此之外，企業(yè)必須要重視內(nèi)部人才的培養(yǎng)工作，確保企業(yè)相關(guān)工作人員能夠?qū)ω攧?wù)，稅收以及法律各方面的知識形成更全面的認(rèn)知，在此基礎(chǔ)上，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化對員工的職業(yè)道德教育力度提高，員工的溝通能力以及協(xié)作能力。與此同時，企業(yè)還可以通過從外引進(jìn)的方式為自身納入更多的高素質(zhì)稅務(wù)籌劃人才，確保企業(yè)稅務(wù)籌劃人才儲備充足，為稅務(wù)籌劃工作的持續(xù)開展提供保障。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)工作由于受到國家相關(guān)政策的影響，必須要對稅費進(jìn)行合理規(guī)劃。在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中企業(yè)為了強(qiáng)化自身的市場競爭力，謀求更好的發(fā)展，越來越多的企業(yè)開始認(rèn)識到稅收籌劃的重要性，企業(yè)在不違背國家相關(guān)政策的前提下合理，利用相關(guān)稅費政策以及免征費項目籌劃、房地產(chǎn)開發(fā)項目的扣減項等措施，做好稅收籌劃工作。通過制定合理的稅收籌劃方案，有效提升企業(yè)的核心競爭力，降低企業(yè)稅費開支，增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，確保企業(yè)能夠獲得可持續(xù)性發(fā)展。