樊亮

（貴陽俊發(fā)房地產(chǎn)有限責任公司，貴州 貴陽 550014）

一、引言

近幾年，我國各個省市的房價一路飆升，特別是一、二線城市。房地產(chǎn)行業(yè)高利潤、高回報的特點吸引了越來越多的企業(yè)家紛紛投入該行業(yè)。經(jīng)過一段時間的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)取得了諸多成就，也極大地推動了我國城市化建設發(fā)展。但市場逐漸呈現(xiàn)飽和狀態(tài)，部分企業(yè)因為內(nèi)部管理不規(guī)范、經(jīng)營不善暴露出諸多經(jīng)濟問題。為此，國家出臺了一系列宏觀調(diào)控政策。我國房地產(chǎn)行業(yè)整體進入市場的時間較短，與少數(shù)發(fā)達國家相比，仍然有很大的提升空間。所以對房地產(chǎn)企業(yè)來說，要想持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展，就要綜合考慮項目投資過程中的各種風險，并始終保持平穩(wěn)、理性的投資態(tài)度。

二、新常態(tài)下房地產(chǎn)項目投資風險識別

（一）項目投資決策前風險識別

1.宏觀政策風險

為了穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)市場，國家出臺了各種宏觀政策加以調(diào)控，近年來對房地產(chǎn)行業(yè)影響最大的有土地政策、金融政策、限購政策。

土地政策主要是地權政策和土地金融政策兩種。隨著土地確權的開展，國家進一步加大了對農(nóng)村土地的監(jiān)督管理力度，尤其是對違規(guī)占用耕地建房問題進行了專項整頓。金融方面有購房契稅補貼、購房券、消費券補貼等各種因城施策的具體政策，這些政策會增加土地市場需求端和供應端的壓力，給企業(yè)帶來土地矛盾，引起相關聯(lián)的風險。過去房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的依賴性較大，但是新政策的出臺使得企業(yè)貸款越來越難，限制條件越來越多，企業(yè)的金融政策風險隨之增加。限購政策的實施使房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售明顯減少，企業(yè)利潤空間也被大幅壓縮和減少。

2.投資地域風險

房地產(chǎn)產(chǎn)品的地域選擇也很重要，消費者一般都會更加青睞于交通便利、周邊設施完善的產(chǎn)品。如果投資地理位置優(yōu)越，就會有很大的升值能力；反之產(chǎn)品就會被同行業(yè)優(yōu)勢產(chǎn)品打壓，不利于產(chǎn)品銷售。

3.投資時機風險

每個行業(yè)的發(fā)展都有高潮期和低谷期，房地產(chǎn)行業(yè)同樣如此，所以為了保證投資者的收益，投資時機的選擇很重要，要選擇在國家政策出臺一段時間后，各行業(yè)相對穩(wěn)定的時期投資。

4.投資類型風險

近年來，我國居民收入水平不斷提升，更加注重工作及居住環(huán)境方面的舒適度，要求房屋周邊配備一系列商場、學校、醫(yī)院等基礎設施。但是在實際選擇房屋產(chǎn)品時，可能周邊還沒有規(guī)劃各種配套設施，對投資者來說，這就可能存在一定的投資風險，影響后期銷售量和銷售利潤。

（二）項目前期投入風險識別

1.獲取土地方式引起的風險

一般房地產(chǎn)項目土地獲取方式有兩種：一是協(xié)商轉(zhuǎn)讓，可能使項目后期產(chǎn)品定價低，對企業(yè)來說，可能導致利潤減少；二是公開競標，這種方式消耗成本較大，風險也較高。

2.融資風險

房地產(chǎn)企業(yè)面臨的融資風險一般有三種：一是因為利率變動較大，無形中增加了企業(yè)的還款利息，也增大了企業(yè)實際經(jīng)營的成本費用，給企業(yè)帶來較大的資金壓力；二是因為經(jīng)營不良無法在預期償還貸款，實際產(chǎn)品銷售無法達到預期，所以無法及時回收部分資金，可能導致企業(yè)資金鏈斷裂，而且無法及時償還賬款，也會給企業(yè)的聲譽、行業(yè)口碑造成一定的負面影響；三是因為銀行或其他金融機構限制企業(yè)貸款，而由于房地產(chǎn)本身對資金的需求量較大，多數(shù)是依靠反反復復的借款得以維持資金鏈，如果突然因為各種因素無法獲得足夠的借款，企業(yè)就會面臨嚴峻的資金壓力，進而可能演變成財務風險。

3.工程項目招標風險

因為競爭太過激烈，可能出現(xiàn)惡意壓低價格的情況，最后中標企業(yè)為了利潤就會偷工減料，給整個項目造成負面影響。

4.合同風險

房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長、規(guī)模大，同時也會簽訂各種合同，涉及采購、招投標、圖紙設計、物料驗收、項目質(zhì)量驗收等諸多環(huán)節(jié)。因為涉及合同眾多，難免會存在條款內(nèi)容不準確、審核不嚴謹?shù)膯栴}，給企業(yè)帶來一定的法律、經(jīng)濟等風險。

（三）項目建設時期風險識別

1.工程周期風險

項目工程周期方面的風險可能是因為房地產(chǎn)開發(fā)商，可能是因為項目承包商，也可能是因為其他不可抗拒之力，如天氣原因、自然災害等。

2.質(zhì)量風險

房地產(chǎn)項目的質(zhì)量風險可能是因為實際施工流程和工藝未按照合同執(zhí)行，也可能是周邊環(huán)境因素降低工程質(zhì)量，如南方特大暴雨或者臺風天氣，也可能是因為施工中所用的材料質(zhì)量差。

3.安全風險

安全風險無疑是針對企業(yè)員工的，一種是人才流失引起的風險，一般是開發(fā)商企業(yè)項目核心人才離職，然后在短時間內(nèi)新人無法完全適應項目施工情況，在項目施工過程中由于操作不當、安全防范意識弱等引起安全風險。一種是施工過程中管理人員對高危崗位員工的監(jiān)督管理不嚴謹，導致員工受傷、死亡。

4.成本風險

在房地產(chǎn)項目建設過程中存在的成本風險具體可以體現(xiàn)在三個方面。一是項目設計調(diào)整風險。在實際項目施工中，如果發(fā)現(xiàn)施工圖紙出現(xiàn)問題，就要對其進行修改，同時也會對部分施工內(nèi)容進行返工，從而增加施工成本；二是原材料、設施設備采購或租賃的價格變化，市場波動、不同地域消費水平不同等因素都會使價格發(fā)生變化；三是實際施工條件的變化，項目施工周期長，難免會因為天氣變化等各種無法抗拒的因素使實際施工成本增加。

（四）項目租賃、銷售階段風險識別

1.交易價風險

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品銷售價格直接影響著最終的盈利情況，所以產(chǎn)品銷售價格至關重要。但要確定絕對合理的產(chǎn)品銷售價格并不容易，前期要做一系列的市場調(diào)研，在實際銷售過程中也要根據(jù)不同客戶而有所浮動，盡可能為企業(yè)爭取最大利益。產(chǎn)品價格的定位既要考慮國家宏觀政策的調(diào)控，也要考慮實際產(chǎn)品定位水平。

2.租賃、銷售風險

房地產(chǎn)項目產(chǎn)品的租賃、銷售風險可以簡單劃分為營銷回款風險和營銷模式風險兩大類。前者主要是因為實際產(chǎn)品銷售與預期差異較大，使企業(yè)面臨著資金回收難的風險，也會增加企業(yè)資金鏈斷裂風險。后者是因為采用的銷售策略不合理，導致產(chǎn)品推廣不力，消費者對產(chǎn)品市場不了解，無法打開消費者市場，進而導致銷售困難、盈利少。另外，房地產(chǎn)項目產(chǎn)品的銷售與銷售人員的專業(yè)能力也會對房地產(chǎn)項目產(chǎn)生一定的影響，所以企業(yè)在實際運營中也需要大量優(yōu)秀的銷售人員利用銷售模式和豐富的營銷經(jīng)驗在一定程度上彌補產(chǎn)品本身的缺點。

三、房地產(chǎn)項目投資風險管理控制的有效措施

（一）項目投資決策前的風險控制措施

1.時刻關注國家關于行業(yè)發(fā)展的各種政策，走在時代發(fā)展前沿

縱觀近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)整體的發(fā)展對國家宏觀政策的調(diào)控有很強的依賴性，同時也有很強的關聯(lián)性，國家出臺的任一相關政策都會給房地產(chǎn)市場行業(yè)帶來極大的影響。所以房地產(chǎn)企業(yè)要成立專門的研究部門，由專業(yè)的人員負責研究國家宏觀政策，并認真解讀其內(nèi)涵，在此基礎上進行實際項目決策，避免因宏觀政策的調(diào)控使企業(yè)面臨投資風險。

2.重視項目可行性研究報告分析，合理進行項目投資

在房地產(chǎn)項目投資決策前，各部門及項目負責人要重視項目可行性研究報告，重視投資項目涉及的各方面信息，比如投資時機選擇、投資項目地域優(yōu)勢、投資類型等。為了獲得更多收益，企業(yè)要在合適的時機選擇合適的產(chǎn)品，并采用多元化的方式營銷，這樣才能滿足消費群體的需求，也能為企業(yè)贏得更多利潤。

（二）項目前期投入階段風險控制措施

1.科學控制拿地成本，合理規(guī)劃土地使用性質(zhì)

在房地產(chǎn)項目投資過程中，土地成本占比較高，一般在40%～50%，在極端情況下占比可高達70%，所以控制土地成本也是風險管控中的重要一環(huán)。土地成本風險要考慮的內(nèi)容有土地與項目開發(fā)要求是否匹配、土地成本是否合理，要有效規(guī)避這兩個問題。對土地使用性質(zhì)的問題，要實地考察目標土地，查看該土地是否存在市政規(guī)劃或拆遷等牽扯。土地成本計算要通過有效的方式進行項目經(jīng)濟效益估算和損益預估，確保其土地成本不會超出預算。

2.開拓融資渠道，合理利用財務杠桿

因為國家宏觀政策的調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)越來越受籌資的限制，所以企業(yè)為了后期有穩(wěn)定的資金回流，就要制訂合理的資金規(guī)劃，有效解決資金問題，減少因資金回流慢而引起的資金鏈斷裂風險。為了合理融資，企業(yè)要采用多種方式融資，優(yōu)化融資結構，準確運用杠桿原理拓寬融資渠道，避免融資方式單一，受市場局勢影響。

（三）項目建設時期風險控制措施

1.關注項目建設安全管控，保證項目工程質(zhì)量

第一，在房地產(chǎn)項目建設過程中，管理人員要格外注重項目安全建設，并對特殊工作環(huán)節(jié)采取合理的安全管控措施，增強員工的安全意識和設施的安全性能，保證工程項目在不影響最終產(chǎn)品質(zhì)量的同時最大限度降低安全風險。在項目建設過程中，所有人員都要嚴格遵守安全管理制度。

第二，安排專門的安全管理人員負責項目建設過程中的一系列安全監(jiān)管、管理職責，對在施工環(huán)節(jié)發(fā)現(xiàn)的瀆職、糾紛等安全性問題都要給予相關負責人嚴厲處置，確保后續(xù)項目建設過程中不會出現(xiàn)同類型安全問題。

第三，為了保證項目工程的質(zhì)量安全，要制定多種有效的激勵方式，促進員工積極參與到質(zhì)量管理工作中，保證項目建設質(zhì)量達標。

2.關注成本控制，減少項目成本風險

項目成本風險是項目建設過程中重要的一部分，為了有效控制成本風險，首先，在項目進行前要多次確認設計圖紙，確保項目設計圖紙沒有問題，后期不會因為設計圖紙問題進行返工等操作，否則既會延長建設工期，也會增加不必要的施工成本。其次，在實際項目施工過程中要合理選擇施工方和監(jiān)管方，這兩者的選擇直接關系著項目最終的質(zhì)量能否達標，成本控制工作能否順利進行。最后，嚴格監(jiān)管項目建設過程中涉及的原材料、設施設備等價格。整個項目建設過程中，材料、設施成本費用占比較高，所以整體成本費用的控制是否有效，很大程度上取決于對材料設施成本的管控是否有效。除此之外，還要檢查其質(zhì)量是否達標。為了有效控制各環(huán)節(jié)的成本，企業(yè)內(nèi)部各部門要加強溝通交流，科學安排建設進度，確?？偣て诓粫S意受到影響，避免增加不必要的人工成本、施工管理成本等。

（四）項目租賃、銷售階段風險控制措施

1.準確進行市場調(diào)研，合理選擇開盤時機

房地產(chǎn)產(chǎn)品在銷售時，開盤時機很重要，合理的開盤時機既可以滿足廣大客戶的購房需求，也可以獲得良好的營銷效果，從而提高企業(yè)實際產(chǎn)品的銷售量，增加收益。所以，企業(yè)可以充分調(diào)研市場發(fā)展局勢及同行業(yè)企業(yè)開盤情況，在此基礎上確定自身的開盤時機，從而引起廣大消費者的關注。

2.準確定位產(chǎn)品，確定可行價位

房屋消費者在實際選購產(chǎn)品過程中考慮最多的因素還是價格，所以房地產(chǎn)企業(yè)要準確把握產(chǎn)品價格定位，確保制定的價位可行，有利于后期產(chǎn)品銷售市場的拓展，進而為房地產(chǎn)企業(yè)帶來良好的銷售效果。目前，市場上房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭特別激烈，為了吸引更多消費者，房地產(chǎn)企業(yè)在進行產(chǎn)品營銷過程中推出了多種優(yōu)惠政策。房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品價位一定要結合實際需求設定。另外，還要考慮到不同客戶對產(chǎn)品的不同需求，制定個性化的營銷方式。企業(yè)為了占據(jù)一定的優(yōu)勢，還要分析競爭對手的價位和營銷策略，與之對比優(yōu)勢和劣勢，對于優(yōu)勢繼續(xù)發(fā)揚，對于劣勢就要在實際經(jīng)營情況允許的范圍內(nèi)改善。優(yōu)秀的銷售團隊對產(chǎn)品的營銷至關重要，所以房地產(chǎn)企業(yè)要成立一支優(yōu)秀的銷售團隊，可以高薪外聘，也可以從內(nèi)部優(yōu)秀人員中選調(diào)。營銷策略可以因人而異，落腳點是滿足客戶的實際需求，在打開市場的同時提高企業(yè)的知名度。

四、結語

文章主要按照房地產(chǎn)項目投資全生命周期理論，把項目投資活動分為投資決策、前期投入、項目建設、項目租賃、銷售四個時期進行了具體的風險識別，并且針對這四個時期存在的風險提出了相應的控制措施。希望文章提出的措施可以有效控制房地產(chǎn)項目投資過程中存在的風險，保證項目順利開發(fā)與運營，也希望可以為更多同行業(yè)企業(yè)提供可參考價值。另外，文章的研究理論為筆者實際工作經(jīng)驗與研究總結，在應用文章理論時還要考慮到自身企業(yè)的實際經(jīng)營狀況。