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        集體經(jīng)營性建設用地建保障性租賃住房REITs融資風險評價

        2022-11-14 11:41:28瞿富強郝鴻飛
        時代經(jīng)貿(mào) 2022年8期
        關鍵詞:經(jīng)營性保障性住房

        孔 偉 瞿富強 郝鴻飛

        (南京工業(yè)大學經(jīng)濟與管理學院 江蘇南京 211816)

        引言

        為了更好地保障國內(nèi)新市民、青年人的基本住房需求,國務院辦公廳于2021年6月印發(fā)《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》,首次從國家層面明確住房保障體系的頂層設計,提出利用集體經(jīng)營性建設用地建設保障性租賃住房。2021年7月,國家發(fā)改委發(fā)布了《關于進一步做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點工作的通知》,首次將保障性租賃住房納入到REITs試點申報項目名單中。為了響應國家的號召,本文探索利用集體經(jīng)營性建設用地建保障性租賃住房,并引入REITs融資模式,給予保障性租賃住房在建設運營階段金融方面的支持,并對集體經(jīng)營性建設用地建保障性租賃住房REITs融資進行風險評價。

        風險評價指標體系構(gòu)建

        本文基于國家相關政策和法律法規(guī),梳理REITs融資風險評價和集體建設用地建租賃住房相關文獻,結(jié)合集體經(jīng)營性建設用地建保障性租賃住房的實際調(diào)研情況,以問題為導向,最終從法律風險、政策風險、建設風險、運營風險、市場風險、金融風險和管理風險七個方面建立集體經(jīng)營性建設用地建保障性租賃住房REITs融資風險評價指標體系,如表1所示。

        表1 集體經(jīng)營性建設用地建保障性租賃住房REITs融資風險評價指標

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        案例分析

        M公司是某房地產(chǎn)公司,在國家大力推行保障性租賃住房建設的背景下,該公司擬采用集體經(jīng)營性建設用地建保障性租賃住房REITs融資模式。M公司與相關銀行、市住建委進行了溝通,獲得政府各部門支持并落實了項目實施方案及推進計劃,其中集體經(jīng)濟組織以集體土地使用權(quán)作價入股、M公司按照固定股權(quán)比例現(xiàn)金出資共同成立聯(lián)營公司開發(fā)項目,投資人通過投資REITs股權(quán)份額獲得收益。本文基于FAHP-物元可拓法的風險評價方法,邀請規(guī)劃、住建、REITs等方面的有關專家進行咨詢評價,根據(jù)0.1-0.9標度對各個指標的相對重要性進行評價,構(gòu)建判斷矩陣,分別計算出模糊一致性矩陣,計算權(quán)重向量,具體結(jié)果如表2所示。

        表2 風險指標權(quán)重值

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        根據(jù)表2的計算結(jié)果,從一級指標的權(quán)重來分析,可以看出政策風險(0.1984)、市場風險(0.1706)、運營風險(0.1540)比較高。下面再利用物元可拓模型進行進一步風險評價。將風險按照高低程度劃分為風險很低、風險較低、風險中等、風險較高、風險很高5個等級,0表示無風險,10表示風險最大,邀請有關專家對各個指標進行打分,計算出各指標關聯(lián)度,如表3所示。

        表3 各指標關聯(lián)度及打分情況

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        結(jié)合表3所計算的指標權(quán)重值,分別計算該項目的法律風險、政策風險、建設風險、運營風險、市場風險、金融風險、管理風險以及總體風險評估結(jié)果,如表4所示。根據(jù)表4的計算結(jié)果可以看出,該項目面臨的政策風險、運營風險為很高等級,法律風險、市場風險、管理風險為較高等級,建設風險、金融風險為中等高等級,總體風險為較高等級。

        表4 項目風險評價結(jié)果

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        結(jié)語

        本文基于國家相關政策和法律法規(guī),梳理REITs融資風險評價和集體建設用地建租賃住房相關文獻,結(jié)合集體經(jīng)營性建設用地建保障性租賃住房的實際調(diào)研情況,構(gòu)建因素較為全面的集體經(jīng)營性建設用地建保障性租賃住房REITs融資風險評價體系,采用模糊層次分析法分析出對項目影響較大的指標因素,可以看出各因素占據(jù)權(quán)重不同,風險程度不同。再將物元模型理論應用于項目風險評價過程,對各風險指標進行量化評定等級。通過案例分析證明模糊層次分析法和物元可拓模型能夠?qū)椖窟M行準確、合理地定量評價風險大小,為投資者進行投資風險分析提供依據(jù),為制定合理的應對風險措施提供依據(jù),以保證風險應對的有效性。

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