孔 偉 瞿富強(qiáng) 郝鴻飛

（南京工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 江蘇南京 211816）

引言

為了更好地保障國(guó)內(nèi)新市民、青年人的基本住房需求，國(guó)務(wù)院辦公廳于2021年6月印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，首次從國(guó)家層面明確住房保障體系的頂層設(shè)計(jì)，提出利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房。2021年7月，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》，首次將保障性租賃住房納入到REITs試點(diǎn)申報(bào)項(xiàng)目名單中。為了響應(yīng)國(guó)家的號(hào)召，本文探索利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建保障性租賃住房，并引入REITs融資模式，給予保障性租賃住房在建設(shè)運(yùn)營(yíng)階段金融方面的支持，并對(duì)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建保障性租賃住房REITs融資進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。

風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建

本文基于國(guó)家相關(guān)政策和法律法規(guī)，梳理REITs融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)和集體建設(shè)用地建租賃住房相關(guān)文獻(xiàn)，結(jié)合集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建保障性租賃住房的實(shí)際調(diào)研情況，以問(wèn)題為導(dǎo)向，最終從法律風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)和管理風(fēng)險(xiǎn)七個(gè)方面建立集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建保障性租賃住房REITs融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，如表1所示。

表1 集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建保障性租賃住房REITs融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)

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案例分析

M公司是某房地產(chǎn)公司，在國(guó)家大力推行保障性租賃住房建設(shè)的背景下，該公司擬采用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建保障性租賃住房REITs融資模式。M公司與相關(guān)銀行、市住建委進(jìn)行了溝通，獲得政府各部門(mén)支持并落實(shí)了項(xiàng)目實(shí)施方案及推進(jìn)計(jì)劃，其中集體經(jīng)濟(jì)組織以集體土地使用權(quán)作價(jià)入股、M公司按照固定股權(quán)比例現(xiàn)金出資共同成立聯(lián)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，投資人通過(guò)投資REITs股權(quán)份額獲得收益。本文基于FAHP-物元可拓法的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法，邀請(qǐng)規(guī)劃、住建、REITs等方面的有關(guān)專家進(jìn)行咨詢?cè)u(píng)價(jià)，根據(jù)0.1-0.9標(biāo)度對(duì)各個(gè)指標(biāo)的相對(duì)重要性進(jìn)行評(píng)價(jià)，構(gòu)建判斷矩陣，分別計(jì)算出模糊一致性矩陣，計(jì)算權(quán)重向量，具體結(jié)果如表2所示。

表2 風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)權(quán)重值

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根據(jù)表2的計(jì)算結(jié)果，從一級(jí)指標(biāo)的權(quán)重來(lái)分析，可以看出政策風(fēng)險(xiǎn)（0.1984）、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（0.1706）、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)（0.1540）比較高。下面再利用物元可拓模型進(jìn)行進(jìn)一步風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。將風(fēng)險(xiǎn)按照高低程度劃分為風(fēng)險(xiǎn)很低、風(fēng)險(xiǎn)較低、風(fēng)險(xiǎn)中等、風(fēng)險(xiǎn)較高、風(fēng)險(xiǎn)很高5個(gè)等級(jí)，0表示無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，10表示風(fēng)險(xiǎn)最大，邀請(qǐng)有關(guān)專家對(duì)各個(gè)指標(biāo)進(jìn)行打分，計(jì)算出各指標(biāo)關(guān)聯(lián)度，如表3所示。

表3 各指標(biāo)關(guān)聯(lián)度及打分情況

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結(jié)合表3所計(jì)算的指標(biāo)權(quán)重值，分別計(jì)算該項(xiàng)目的法律風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)以及總體風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果，如表4所示。根據(jù)表4的計(jì)算結(jié)果可以看出，該項(xiàng)目面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)為很高等級(jí)，法律風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)為較高等級(jí)，建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)為中等高等級(jí)，總體風(fēng)險(xiǎn)為較高等級(jí)。

表4 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)結(jié)果

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結(jié)語(yǔ)

本文基于國(guó)家相關(guān)政策和法律法規(guī)，梳理REITs融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)和集體建設(shè)用地建租賃住房相關(guān)文獻(xiàn)，結(jié)合集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建保障性租賃住房的實(shí)際調(diào)研情況，構(gòu)建因素較為全面的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建保障性租賃住房REITs融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系，采用模糊層次分析法分析出對(duì)項(xiàng)目影響較大的指標(biāo)因素，可以看出各因素占據(jù)權(quán)重不同，風(fēng)險(xiǎn)程度不同。再將物元模型理論應(yīng)用于項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)過(guò)程，對(duì)各風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)進(jìn)行量化評(píng)定等級(jí)。通過(guò)案例分析證明模糊層次分析法和物元可拓模型能夠?qū)?xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確、合理地定量評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)大小，為投資者進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)分析提供依據(jù)，為制定合理的應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)措施提供依據(jù)，以保證風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的有效性。