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        探析房地產(chǎn)稅在實現(xiàn)“共同富?!敝械闹匾饔?/h1>
        2022-11-14 08:49:10林國良
        活力 2022年4期

        林國良

        (晉能控股集團,大同 037000)

        我國研究和計劃推進房地產(chǎn)稅改革,源自“十二五”規(guī)劃中提出的“研究推進房地產(chǎn)稅改革”。上海和重慶于2011 年被列為房產(chǎn)稅試點城市,隨后推進不動產(chǎn)登記實現(xiàn)了全國聯(lián)網(wǎng),其間也多次提出要加快關于房產(chǎn)稅的立法,“十三五”規(guī)劃中對此也有所提及,但是一直沒有合適的時機推出。當前,在相繼遭遇中美貿(mào)易摩擦、新冠疫情沖擊等事件之后,中國經(jīng)濟展現(xiàn)出了強大的韌性和潛力,進入了一個相對穩(wěn)定的時期,房地產(chǎn)稅的有序推進和未來落地的條件已經(jīng)逐步成熟。

        2021 年的第20 期《求是》雜志發(fā)表了習近平總書記的重要文章《扎實推動共同富?!罚渲刑岬健耙e極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法和改革,做好試點工作”,這在一定高度上,給房地產(chǎn)稅來了一個重要定調。10 月23 日,第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議做出決定,授權國務院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作。

        自2011 年開始,上海和重慶已試點開展對個人住房征收房產(chǎn)稅,只不過這兩個城市的“房產(chǎn)稅”只涉及房產(chǎn)本身,征收對象的范圍也相對狹窄,而這一次提及的“房地產(chǎn)稅”或將涉及房地產(chǎn)的方方面面。

        相比此前房地產(chǎn)稅主要是基于財稅政策改革和房地產(chǎn)市場調控的角度,此次提及房地產(chǎn)稅試點,考慮的站位更高。

        我國的稅收體系之現(xiàn)狀如何?目前涉及房地產(chǎn)的稅種有哪些?房地產(chǎn)稅的規(guī)模將會有多大?房地產(chǎn)稅該如何合理使用?房地產(chǎn)稅的出臺,會將稅負轉嫁給租房客嗎?推行房地產(chǎn)稅的同時,其他的稅種又該如何調整?本文將對這些問題來進一步探究和分析。

        一、房地產(chǎn)稅可以補齊我國稅收體系的“公平漏洞”

        當我們分析“房地產(chǎn)稅”時,除了關注前三個字“房地產(chǎn)”,第四個字“稅”的意義或許更加重要。稅收是政府調節(jié)貧富差距、實現(xiàn)共同富裕的最核心手段。然而,仔細審視我國當前的稅收體系,在實現(xiàn)社會公平方面做得還不夠。

        以我國2018 年各稅種收入組成為例:增值稅77 671 億元,占比45.7 %;企業(yè)所得稅35 490 億元,占比20.88 %;個人所得稅13 872 億元,占比8.16 %;消費稅11 537 億元,占比6.79 %;營業(yè)稅179 億元,占比0.11 %;其他稅種31 210 億元,占比18.36 %。

        增值稅是我國稅收的最大來源,2018 年占比45.7 %。增值稅是一種流轉稅,即企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中會帶來商品的增值,對增值的這一部分所收的稅。2016 年“營改增”之后,服務業(yè)也被納入增值稅體系之中。追根溯源,增值稅最后都會轉嫁到商品價格上,所以增值稅本質上是在對消費行為征稅、對消費者征稅,消費得越多,繳納的增值稅就越多。增值稅占我國稅收的比重最大,有其合理性。征稅方便、征稅成本低,又可以避免“重復征稅”。

        然而,從調節(jié)收入分配的角度,增值稅則是一種較差的手段。因為,從經(jīng)濟學上來講,隨著一個人收入的增多,他的消費欲望是在邊際遞減的。例如:月收入1000 元與月收入10 000 元的勞動者,二者之間有10 倍的收入差距,可能會導致他們在吃穿住行方面的消費產(chǎn)生天差地別;然而,月收入10 萬元的人與月收入100 萬元的人相比,同樣是10倍的收入差距,他們的消費行為可能沒有太大的區(qū)別。如果恰巧碰到一個不愛消費、特別節(jié)儉的億萬富翁,他所繳納的增值稅,可能與普通人沒有多大區(qū)別,這便是增值稅的“公平漏洞”。所以,增值稅的“大頭兒”,最終還是由總人數(shù)最多、消費總量最多的中低收入階層承擔。如果國家用增值稅調節(jié)全民收入,屬于用中低階層人民的錢補貼窮人,這并不合理。

        與增值稅、個人所得稅不同,房地產(chǎn)稅主要是對存量房產(chǎn)征稅。對于滿足基本居住需求的普通老百姓而言,合理的免征面積可以保障其不增加稅收負擔;而對于持有多套高價值房產(chǎn)的富裕階層而言,房地產(chǎn)稅可以實現(xiàn)較大額度的房地產(chǎn)持有稅收,從而實現(xiàn)改革完善稅制和調節(jié)貧富差距的目的。

        在房地產(chǎn)稅出臺之前,我國的稅收體系是存在一定“公平漏洞”的,補上房地產(chǎn)稅這個重要的部分,更加有利于實現(xiàn)“共同富?!?。

        二、與房地產(chǎn)有關的稅種之現(xiàn)狀

        從廣義上說,一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟運動過程有直接關系的稅種都屬于房地產(chǎn)稅。

        截至目前,購置房地產(chǎn)應繳納的稅種,主要包括契稅和印花稅;出售房地產(chǎn)應繳納的稅種,主要包括營業(yè)稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城市維護建設稅;出租房地產(chǎn)應繳納的稅種,主要包括營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅和城市維護建設稅;經(jīng)批準占用耕地建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設而占用的國家所有和集體所有的耕地,還需繳納耕地占用稅。

        三、房地產(chǎn)稅的規(guī)模估算

        既然談到了基于房地產(chǎn)稅的“轉移支付”,不妨再估算一下它能夠產(chǎn)生多大的能量。計算房地產(chǎn)稅規(guī)模,首先要涉及中國住宅總市值(不包括商業(yè)地產(chǎn))。

        當前,學者們關于中國城市住宅總價值的計算,眾說紛紜。

        2017 年,國務院發(fā)展研究中心專家巴曙松表示,中國住宅總價值270 萬億元。以此推算,2020 年中國住宅總市值至少超過300 萬億元。

        2020 年,知名經(jīng)濟學家任澤平認為,中國住宅總價值高達418 萬億元,其中四個一線城市住宅總價值占比超過1/4。

        除此之外,還有一些媒體基于國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)計算,得出的數(shù)字也基本在300 萬億元到400 萬億。

        那么,在此我們取一個相對保守的估計,即300 萬億元,再乘上一個保守的房地產(chǎn)稅稅率,即0.5 %,就可以估算國家每年征收的房地產(chǎn)稅——至少1.5 萬億元,占到了當前國家財稅收入的1/9。

        按照最為保守的方法計算,房地產(chǎn)稅的能量也比個人所得稅要大。

        如果稅收政策再激進一些,房地產(chǎn)稅的年征收規(guī)模,甚至可以超過4 萬億元,超越企業(yè)所得稅,成為中國第二大稅種。

        同時,考慮到國家與地方的稅收分成,地方每年上繳的房地產(chǎn)稅將超過8 000 億元,比第一經(jīng)濟強省廣東省2020 年凈上繳中央的全部稅收(7 308.3 億元)還要多。

        其中,“先富裕起來”的四個一線城市將包攬2 000 億元房地產(chǎn)稅,意味著平均每個一線城市居民,每年要繳納3 000 元的房地產(chǎn)稅,通過稅收的“轉移支付”補貼農(nóng)村和中西部地區(qū)。

        這將是中國歷史上,一場規(guī)模浩大的財富轉移運動。

        四、如何使用房地產(chǎn)稅,是更加關鍵的問題

        除了談論征收,如何使用房地產(chǎn)稅更加關鍵。房地產(chǎn)稅如果使用不當,反而會加大“貧富分化”。以美國為例,美國實行房地產(chǎn)稅歷史悠久,各個州稅率不一,通常為0.5 %到1.75 %不等。需要說明的是,美國的房地產(chǎn)稅是一種社區(qū)稅。一個社區(qū)內收到的稅金,大部分會用來改善該社區(qū)的基礎設施。房價高的社區(qū),征收的房地產(chǎn)稅也多,因此能夠蓋更好的學校,請更多的警察,教育好、治安也好,從而形成正向循環(huán),進一步推高房價;而房價低的社區(qū),請不起太多的警察,治安相對來說較為混亂,學校的教育質量也無法與房價高的社區(qū)的學校相比,以至于形成惡性循環(huán),房價進一步被拉低,更極端的情況,甚至會成為“鬧市里的貧民窟”。

        美國的教訓告訴我們,中國的房地產(chǎn)稅不應該只是一種“地方稅”,為了公平,必須進行全國再分配。當前,已經(jīng)試點房產(chǎn)稅的上海、重慶兩地,房產(chǎn)稅100 %由地方留存。這主要是考慮到試點期間,房產(chǎn)稅規(guī)模不大。如果國家要求地方大比例上繳房地產(chǎn)稅,可能會打擊地方參與試點的積極性,從而影響試驗效果。

        可以預見的是,未來隨著房地產(chǎn)稅在全國鋪開,其中相當大一部分會上繳國家,進行全國統(tǒng)籌,地方只會留存一小部分。

        參考個人所得稅,或者增值稅,國家與地方按比例進行分成。房地產(chǎn)稅上繳之后,將會成為國家稅收“轉移支付”體系的一部分,由城市補貼農(nóng)村,由東部補貼中西部。如若不然,量能巨大的房地產(chǎn)稅如果全部用于當?shù)亟ㄔO,只會造成中國城市與城市、城市與農(nóng)村之間差距越拉越大。富裕的北京、上海,以及其他一、二線城市,可以建設更多的醫(yī)院、大學,進一步增加人口吸引力,巨大的需求進一步推高當?shù)胤績r。這樣,顯然不符合“共同富?!钡淖谥肌?/p>

        五、開征房地產(chǎn)稅后,其他的稅種該如何調整?

        全面實行房地產(chǎn)稅后,我國將擁有4 個層級的稅收體系:增值稅,本質是對消費征稅,用中低階層的錢補貼窮人;個人所得稅,本質是對工資征稅,用中產(chǎn)階層的錢補貼窮人;房地產(chǎn)稅,本質是對財產(chǎn)征稅,用富裕階層的錢補貼窮人;企業(yè)所得稅,本質是對資本征稅,用資本家的錢補貼窮人。

        房地產(chǎn)稅實行之后,政府獲取的稅源變多了。為了更好地實現(xiàn)“共同富裕”,加大“轉移支付”力度,應該逐步降低增值稅,進一步合理調整個人所得稅征收規(guī)則,增加“奢侈品”消費稅,探索開征遺產(chǎn)稅、贈予稅等稅目。這也的確是近幾年來,國家稅收改革的方向之一。

        在增值稅方面,2018 年國家下調了延續(xù)24 年的制造業(yè)稅率,由17 %下調至16 %,2019 年,進一步下調至13 %;個人所得稅方面,2018 年起征點上調至5 000 元,2019 年又首次推出“六項專項附加扣除”,兩步改革之后,9 900萬人從此不用再繳個稅。未來,隨著房地產(chǎn)稅的全面鋪開,相信增值稅稅率、個人所得稅起征點勢必會再次調整。

        與此同時,我們也應該進一步堵住“企業(yè)所得稅”的漏洞。對于比房東們更富有的億萬富豪們來說,他們的主要收入不是房租,而是企業(yè)分紅,而企業(yè)所得稅則可以精準地對這些人征稅。然而,可惜的是,企業(yè)所得稅在征收制度上也有漏洞。

        一方面,資本家們可以尋找所謂的“避稅天堂”進行避稅;另一方面,公司可以通過各種財務手段粉飾報表、減少報稅。即使在稅收體系相當完善的美國,也出現(xiàn)過“市值高達萬億美元的亞馬遜三年不交稅”這樣的荒唐案例。

        如何根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營狀況,精準地征收企業(yè)所得稅,對我們的稅務部門來說是一個考驗。但筆者相信,隨著大數(shù)據(jù)時代的到來,政府部門掌握的數(shù)據(jù)越來越多,精準征稅的辦法總是比困難多。同時,我們國家的稅收重點,也將經(jīng)歷由“增值稅”“個人所得稅”向“企業(yè)所得稅”“房地產(chǎn)稅”的重大轉變。隨著中國的稅收體系越來越公平,我們距離“共同富?!钡哪繕艘矊⒃絹碓浇?。

        再討論一個問題,房地產(chǎn)稅會將稅負轉嫁給租客嗎?

        房地產(chǎn)稅推出后,房租會不會應聲上漲,以至于稅負最后都轉嫁給租客?事實上,基本上是不會的。

        房價與租金之比,被用作衡量房地產(chǎn)市場是否估值合理或存在泡沫的指標,房價租金比的計算方法是將房價中的位數(shù)除以年租金中的位數(shù)。

        以個人出租住房為例,發(fā)達國家成熟房地產(chǎn)市場的房價租金比參考閾值為1 ~15 表明買比租要好得多,而16 ~20 通常表明租比買好,大于20 表明租比買好得多。例如,截至2020 年第二季度,美國房屋價值中位數(shù)為291 300 美元,2020 年8 月的房屋租金中位數(shù)為1 463 美元,因此房價與租金之比為16.6,即291 300 美元/(1 463 美元×12)。按照上面的計算方法,16.6 的房價租金比表示租比買好。

        當前,與房地產(chǎn)市場較為成熟的發(fā)達國家相比,我國一線城市的房價房租比是很高的,通常在50 以上。如此低的資產(chǎn)回報率,源于一線城市房租受到租客收入的嚴重制約。中國老百姓還存在根深蒂固的“租不如買”的觀念,而在租客收入難以上漲導致房租難以上漲的前提下,房地產(chǎn)稅的成本最終還是要由房東承擔。

        過去幾年,在一線城市房價翻倍上漲的同時,租客的收入?yún)s難以大幅提升,導致房東漲價困難,一旦漲價,租客就會搬到更遠、更便宜的地方。所以,房地產(chǎn)的租金主要是由租客的支付能力和市場供需決定的,房地產(chǎn)稅不會最后都轉嫁給租客。

        結 語

        利用房地產(chǎn)稅調節(jié)全民收入是有效的,注定將會成為未來實現(xiàn)“共同富?!钡闹匾ぞ摺?/p>

        試點開征房地產(chǎn)稅,是我國推動房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展、長效常治的有效手段,是補齊稅收體系“公平漏洞”、完善稅種結構的重要舉措,是合理調節(jié)貧富差距、實現(xiàn)“共同富?!钡谋匾h(huán)節(jié)。

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